Дата принятия: 03 ноября 2017г.
Номер документа: А27-18894/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 3 ноября 2017 года Дело N А27-18894/2017
Резолютивная часть решения объявлена 31 октября 2017 года
Полный текст решения изготовлен 03 ноября 2017 года
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Конаревой И.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем Федосовой В.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дилекс", г. Кемерово (ОГРН 1074205025300, ИНН 4205145163)
к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г.Кемерово (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)
третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Земстрой", г. Кемерово (ОГРН1084205010724, ИНН 4205157948)
о признании отказа в предоставлении земельного участка незаконным
при участии:
от заявителя: Ермоленко Н.С.- представитель по доверенности от 10.01.2017, паспорт;
от Комитета: Гемузова А.И. - представитель по доверенности от 20.09.2017 N7-02-09/928, удостоверение;
от третьего лица: Ермоленко Н.С. -представитель по доверенности от 21.06.2017, паспорт;
установил:
общество с ограниченной ответственностью Дилекс", г. Кемерово (далее -заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее -Комитет) в предоставлении земельного участка площадью 2293кв.м., с кадастровым номером 42:24:0201012:359, расположенного по адресу: г. Кемерово, восточнее здания N 32б по пр. Ленинградскому для завершения строительства спортивно-оздоровительного центра сроком действия на три года, выраженный в письме от 18.07.2017 N 9-607/954.
Также заявитель просит обязать Комитет заключить с ООО "Дилекс" договор аренды земельного участка, сроком действия на три года, площадью 2293кв.м., с кадастровым номером 42:24:0201012:359, расположенного по адресу: г. Кемерово, восточнее здания N 32б по пр. Ленинградскому для завершения строительства спортивно-оздоровительного центра.
Определением арбитражного суда от 25.08.2017 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу, предварительное судебное заседание назначено на 21.09.2017.
Определением суда от 21.09.2017 судебное разбирательство назначено в судебном заседании на 18.10.2017, которое откладывалось на 31.10.2017.
В обоснование заявленных требований Общество указывает, что как правообладатель с 25.05.2017 объекта незавершенного строительства, имеет право на предоставление земельного участка в аренду на три года для завершения строительства. Обстоятельства, положенные Комитетом в основание для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной собственности, без торгов, статьей 36.16 Земельного кодекса Российской Федерацией не предусмотрены. Кроме того, Общество полагает, что договор аренды земельного участка от 16.11.2012 N 03-11/ТС12 на момент приобретения Обществом объекта незавершенного строительства был расторгнут по взаимному соглашению сторон. Подробно доводы Общества указаны в заявлении и дополнениях к нему.
Комитет возражал против удовлетворения заявленных требований, полагая, что поскольку в отношении спорного земельного участка заключен и не расторгнут договор аренды, имеются основания для отказа в предоставлении земельного участка по новому договору аренды. Подробно доводы Комитета изложены в отзыве.
Третье лицо, поддержало доводы заявителя.
Как следует из материалов дела, Обществом приобретен на праве собственности объект незавершенного строительства, площадь застройки 1286,4 кв.м., кадастровый номер: 42:24:0201012:10524, расположенный по адресу: г. Кемерово, восточнее здания N 326 по просп. Ленинградский (далее - объект незавершенного строительства, объект недвижимости). Переход права собственности на объект незавершенного строительства зарегистрирован 26.05.2017, регистрационный N42:24:0201012:10524-42/001/2017-3.
Объект незавершенного строительства расположен на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0201012:359, площадью 2293,22 кв.м. разрешенное использование: для строительства спортивно-оздоровительного центра (далее- спорный земельный участок).
В отношении спорного земельного участка предыдущим правообладателем объекта незавершенного строительства - ООО "Земстрой" был заключен с Комитетом договор аренды от 16.11.2012 NОЗ-П-ТС/12 для строительства спортивно - оздоровительного центра, сроком действия до 13.11.2017 (далее -договор аренды).
Поскольку ООО "Земстрой" не в полном объеме уплачивало арендную плату по договору аренды, Комитет направил в его адрес предупреждение в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) с требованием об оплате образовавшейся задолженности, изложенное в письме от 16.12.2016 N11-6-12/917.
02.03.2017 Комитет письмом N9-6-03/98 направил в адрес ООО "Земстрой" уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 16.11.2012 N03-11-ТС/12 в порядке статьи 619 ГК РФ, в котором указал на наличие задолженности по арендной плате и намерении, на основании статьи 619 ГК РФ и пункта 7.4.4 договора аренды обратиться в суд с требованием о досрочном расторжении указанного договора.
В ответ на указанное уведомление ООО "Земстрой" выразило согласие на расторжение договора аренды, изложенным в письме входящий 9-6/4205, полученным Комитетом 24.03.2017.
В ответ на письмо ООО "Земстрой" Комитет сообщил, что для расторжения договора аренды по обоюдному согласию арендатору необходимо привести земельный участок в надлежащее состояние, освободив его от всех конструкций и передать земельный участок по акту приема-передачи, снять обременение с земельного участка в виде зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства. Кроме того, Комитет указал на необходимость оплаты арендной платы в соответствии с условиями договора.
Вместе с тем, 23.05.2017 Комитет направил в адрес ООО "Земстрой" письмо N7-6-05/1273, в котором указал, что им получено согласие ООО "Земстрой" на досрочное расторжение договора аренды, выраженное в письме от 24.03.2017 и указал на необходимость передачи в соответствии со статьей 622 ГК РФ спорного земельного участка. Также Комитет предупредил ООО "Земстрой", что при неисполнении обязанности по освобождению земельного участка, Комитет будет вынужден обратиться в суд с соответствующим требованием.
В целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, 15.06.2017 ООО "Дилекс" обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201012:359 без проведения торгов в аренду на три года.
18.06.2017 Комитет на представленное Обществом заявлением письмом N9-607/954 сообщил, что земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201012:359 является предметом договора аренды от 16.11.2012 N03-11-тс/12, заключенного с ООО "Земстрой". Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кемеровской области, является действующим, срок его действия установлен до 13.11.2017. В связи с приобретением прав на объект незавершенного строительства к Обществу перешли права и обязанности по договору аренды. В установленный договором срок арендатор в рамках действующего договора обязан произвести строительство объекта недвижимого имущества и осуществить государственную регистрацию права собственности на построенный в полном объеме объект недвижимости.
Полагая, что отказ Комитета в предоставления земельного участка по указанным им основаниям является незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и фактические обстоятельства спора в их совокупности и взаимосвязи, выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению последующим основаниям.
Согласно пункту 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий - несоответствие его закону или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу пункта 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
В свою очередь обязанность доказывания нарушенного права в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации возложена на заявителя.
Проанализировав основания отказа в предоставления земельного участка, изложенные Комитетом в оспариваемом решении, суд приходит к выводу об их необоснованности и незаконности.
В соответствии с положениями пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов предусмотрен статьей 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ).
В силу пункта 5 статьи 36.19 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:
осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;
принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.
Исходя из анализа пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ в данной редакции предусмотрены два самостоятельных случая для реализации права на приобретение земельного участка в аренду для завершения строительства без проведения торгов:
- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015;
- когда объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен в аренду до 01.03.2015.
Таким образом, законодатель предусмотрел для владельцев объектов незавершенного строительства, расположенных на арендованных земельных участках, выделенных для строительства по договорам аренды, заключенным до 01.03.2015, право на заключение договоров аренды однократно сроком на три года для завершения строительства.
Заявитель является собственником объект незавершенного строительства расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности с кадастровым номером 42:24:0201012:359, предоставленным в аренду по договору аренды от 16.11.2012 N03-11-тс/12, то есть до 1 марта 2015 года.
Учитывая изложенное, в отношении Общества имеются условия для предоставления ему земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201012:359 в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.
При этом, основания для отказа в предоставлении спорного земельного участка без проведения торгов, предусмотренные статьей 39.16 ЗК РФ, отсутствовали.
Статья 36.16 ЗК РФ не предусматривает в качестве оснований для отказа в предоставлении земельного участка наличие действующего в отношении земельного участка договора аренды с собственником объекта незавершенного строительства.
Более того, согласно подпункту 2 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов если указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса.
Нормы подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ также позволяют (с 01.03.2015) без проведения торгов заключить для указанных целей (завершения строительства) однократно новый договор аренды земельного участка, в том числе, если действие предшествующего договора прекращено.
С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что обстоятельства положенные Комитетом в основания для отказа в предоставлении спорного земельного участка являются незаконными.
Иные доводы лиц, участвующих в деле, в том числе в отношении обстоятельств расторжения договора аренды земельного участка от 16.11.2012 N 03-11/ТС12 не имеют правового значения для существа рассматриваемого спора.
Незаконный отказ в предоставлении земельного участка нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, поскольку препятствует реализации прав Обществом на завершение строительства объект недвижимости, в том числе получению разрешения на строительство на три года, в соответствии с нормами градостроительного законодательства.
Таким образом, заявленные Обществом требования подлежат удовлетворению.
Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (пункт 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Учитывая, что отказ Комитета в предоставлении Обществу земельного участка является незаконным, суд считает необходимым обязать Комитет устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу путем предоставления заявителю в аренду земельного участка, площадью 2293 кв.м., с кадастровым номером 42:24:0201012:359, расположенного по адресу: г. Кемерово, восточнее здания N32б по пр. Ленинградскому сроком действия на три года для завершения строительства спортивно-оздоровительного центра.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение настоящего спора судом на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на Комитет.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 180, 181 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
заявленные требования удовлетворить.
Признать незаконным отказ Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области в предоставлении земельного участка площадью 2293кв.м., с кадастровым номером 42:24:0201012:359, расположенного по адресу: г. Кемерово, восточнее здания N 32б по пр. Ленинградскому для завершения строительства спортивно-оздоровительного центра сроком действия на три года, выраженный в письме от 18.07.2017 N 9-607/954.
Обязать Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области г.Кемерово (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Дилекс" г. Кемерово (ОГРН 1074205025300, ИНН 4205145163) в течение тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу путем предоставления в аренду земельного участка, площадью 2293кв.м., с кадастровым номером 42:24:0201012:359, расположенного по адресу: г. Кемерово, восточнее здания N32б по пр. Ленинградскому сроком действия на три года для завершения строительства спортивно-оздоровительного центра.
Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области г.Кемерово (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Дилекс", г. Кемерово (ОГРН 1074205025300, ИНН 4205145163) расходы по уплате государственной пошлины 3 000 руб.
Решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск.
Судья Конарева И.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
