Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 10 октября 2017 года №А27-16793/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 10 октября 2017 года Дело N А27-16793/2017
Резолютивная часть решения оглашена 03 октября 2017 года
Полный текст решения изготовлен 10 октября 2017 года
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Конаревой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Федосовой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Газпром газораспределение Томск", г.Томск (ОГРН 1087017002533, ИНН 7017203428)
к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г.Кемерово (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478)
об регулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501001:220,
при участии: от истца: Грефенштейн В.В. - представитель по доверенности от 09.01.2017, паспорт; Чистякова А.В. -представитель по доверенности N292 от 04.09.2017, паспорт;
от Комитета: Шуревич Е.И. - главный консультант по доверенности от 11.04.2017 N7-2-04/552, удостоверение
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Газпром газораспределение Томск", г. Томск (далее- истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением об урегулировании разногласий с Комитетом по управлению государственным имуществом но Кемеровской области (далее -ответчик, Комитет), возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501001:220, расположенного по адресу: ул. Красноармейская, д. 64, изложив пункт 7.5 и Абзац 2 Приложения N 2 "Протокол определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка" в следующей редакции: пункт 7.5 проекта договора: "Арендатор вправе потребовать расторжения настоящего Договора, направив Арендодателю соответствующее уведомление не менее чем за 1 месяц до момента расторжения Договора при условии: - погашения платы за фактическое пользование и задолженности по арендной плате (до момента расторжения Договора), неустойки (пени и (или) штрафов), процентов за пользование чужими денежными средствами"; Абзац 2 Приложения N 2 "Протокол определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка" к проекту Договора: "С 17.02.2017 арендная плата устанавливается 90 517 рублей 06 копеек в месяц (Девяносто тысяч пятьсот семнадцать рублей 06 копеек) и определяется по формуле: А = КС х Кв х Ки х Кб х S / П, где: А - размер арендной платы; КС = 4 921,42 руб./м - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка; Кв = 7,51% - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; S = 3 536,00 м2- площадь земельного участка; П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году. С 03.05.2017 арендная плата устанавливается 90 517 руб. 06 коп. в месяц (девяносто тысяч пятьсот семнадцать рублей 06 копеек) и определяется по формуле: А = УПКС х Кв х Ки х Кб х S / П, где: А - размер арендной платы; УПКС = 4 921,42 руб./м2 - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка; Кв = 7,51% - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Ки = 1,129 х 1,058 = 1,194482 - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции 2016-2017 гг.; Кб= квадратный корень (2 382,7/ 4 921,42) = 0,69580808 - коэффициент базовой доходности (поправочный коэффициент); УПКСЗ = 2 382,7 руб./м2 - среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования (пункт 1.2.9. Приказа Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок); S= 3 536,00 м2- площадь земельного участка; П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году (требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Определением суда от 27.07.2017 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание назначено на 23.08.2017.
Судебное разбирательство назначено в судебном заседании на 27.09.2017, в судебном заседании объявлялся перерыв до 14 час. 00 мин 03.10.2017.
Требования истца мотивированы необоснованным возложением на Общество платы за односторонний отказ от исполнения договора, а также незаконным применением ответчиком при исчислении размера арендной платы коэффициентов инфляции 2010-2017 за период с 17.02.2017 по 03.05.2017. Кроме того, истец указывает на неверное определение Комитетом коэффициента базовой доходности (поправочного коэффициента). Подробно доводы Общества изложены в исковом заявлении и уточнениях к нему.
Комитет представил отзыв на исковое заявление, в котором возражал против удовлетворения требований по следующим основаниям. Редакция пункта 7.5 проекта договора предусмотрена типовой формой договора аренды, которая была утверждена решением Комитета от 01.03.2013 N 7-2/715. Комитет является государственным органом, и не может отдавать какие-либо предпочтения отдельным граждан или юридическим лицам по условиям заключаемых договоров аренды, в связи с этим используется типовой договор аренды, в котором и содержится данный пункт. Комитет указывает, что поскольку Ки - самостоятельная величина произведения формулы, применение произведение коэффициентов инфляции 2010-2017 осуществляется безотносительно к кадастровой стоимости земельного участка. Кроме того, Комитет полагает, что Общество неверно осуществляет расчет коэффициента базовой доходности Кбд, применяя УПКЗС - среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования (среднее по г. Кемерово) для земельных участков, оцененных по 9-му виду разрешенного использования (земли под промышленными объектами) УПКЗС = 2 382,7 руб./кв.м., в то время как испрашиваемый земельный участок оценен по 7-му виду разрешенного использования (земли под административно-управленческими и общественными объектами), имеющем значение УПКЗС = 4532,45 руб./кв.м. Подробно доводы Комитета изложены в отзыве.
Как следует из материалов дела, Общество является собственником объектов недвижимости, расположенных по адресу: ул. Красноармейская, д. 64, г. Кемерово.
В связи с необходимостью оформления прав на земельный участок, занятый принадлежащими ему объектами недвижимости, Общество обратилось в Комитет с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501001:220, расположенным по адресу: ул. Красноармейская, д. 64 (далее- земельный участок).
Комитетом в адрес Общества был направлен проект договора аренды.
Общество, рассмотрев представленный Комитетом проект договора аренды, направило 25.05.2017 в адрес Комитета протокол разногласий, в котором выразило несогласие с редакцией пункта 7.5 в части и расчетом арендной платы, изложенным в Протоколе определения величины арендной платы.
Комитет не согласился с условиями, предложенными Обществом и направил в его адрес протокол согласования разногласий.
Ссылаясь на то, что стороны не достигли соглашения по спорным пунктам договора, Общество обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 ГК РФ).
Пунктом 7.5 проекта договора в редакции Комитета предусмотрено, что арендатор вправе потребовать досрочного расторжения настоящего Договора, направив Арендодателю соответствующее уведомление не менее чем за 1 месяц до момента расторжения договора при условии:
- погашения платы за фактическое пользование и задолженности по арендной плате (до момента расторжения Договора), неустойки (пени и (или) штрафов), процентов за пользование чужими денежными средствами;
- внесение возмещения за досрочное расторжение Договора в размере месячной арендной платы".
Возражения Комитета против урегулирования разногласий по данному пункту связаны с наличием типовой формы договора, утвержденной Комитетом.
Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно положениям пунктов 1 и 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон или по требованию одной стороны в предусмотренных законом или договором случаях.
Предусмотренное диспозитивной нормой или договором право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, или на одностороннее изменение условий такого обязательства может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства (пункт 3 статьи 310 ГК РФ).
Если право на односторонний отказ от исполнения обязательства или на одностороннее изменение условий обязательства установлено императивной нормой, например абзацем вторым пункта 2 статьи 610 ГК РФ, то включение в договор условия о выплате денежной суммы в случае осуществления стороной этого права не допускается (пункт 1 статьи 422 ГК РФ). Такое условие договора является ничтожным, поскольку оно противоречит существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства (пункт 2 статьи 168 и статья 180 ГК РФ).
Равным образом, по смыслу пункта 3 статьи 310 ГК РФ не допускается взимание платы за односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий, вызванные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства другой его стороной (пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении").
Поскольку сторонами не достигнуто соглашение об обеспечительном платеже как за отказ арендатора от договора, так и при расторжении договора по каким-либо основаниям, условие о внесении возмещения за досрочное расторжение договора подлежит исключению из текста пункта 7.5 договора.
Таким образом, пункт 7.5 договора подлежит изложению в следующей редакции: "Арендатор вправе потребовать расторжения настоящего Договора, направив Арендодателю соответствующее уведомление не менее чем за 1 месяц до момента расторжения Договора при условии: - погашения платы за фактическое пользование и задолженности по арендной плате (до момента расторжения Договора), неустойки (пени и (или) штрафов), процентов за пользование чужими денежными средствами".
В отношении разногласий сторон по размеру арендной платы, изложенной в абзаце втором Протокола определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка (Приложение N2), суд пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ договор аренды является возмездным, основной обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
На основании статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее -ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Поскольку земельный участок с кадастровым номером 42: 24:0501001:220 относятся к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Следуя правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в Определениях от 24.12.2014 N 22-АПГ14-4, от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558 и других и впоследствии отраженной в Обзоре судебной практики N2 (2015), утвержденном Президиумом 26.06.2015, в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, надлежит руководствоваться действующим региональным нормативным актом, принятым в пределах полномочий субъекта Российской Федерации и регулирующим соответствующие земельные отношения.
Таким образом, расчет арендных платежей, подлежащих уплате Обществом в спорный период должен производится в соответствии с Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы" (далее -Порядок N62).
Суд, исследовав представленные в дело доказательства, считает, что расчет арендной платы за период с 17.02.2017 по 02.05.2017 необходимо производить, без применения коэффициентов, учитывающих уровень инфляции на 2010-2015 годы, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 2.4. Порядка N62 (в редакции, действующей до 03.05.2017) размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = КС x Кв x Ку x Кк x Ки x S / П, где
А - размер арендной платы;
КС - кадастровая стоимость земельного участка;
Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка (приложение N 1 к настоящему Порядку);
Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования (приложение N 2 к настоящему Порядку);
Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов (приложение N 3 к настоящему Порядку);
Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления;
S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;
П - количество периодов внесения арендной платы в году.
Пунктом 2 постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N62 (в редакции до 03.05.2017) предусмотрено установить коэффициенты, учитывающие уровень инфляции: на 2006 год - 1,115; на 2007 год - 1,083; на 2008 год - 1,125; на 2009 год - равный 1,13; на 2010 год - 1,1; на 2011 год - 1,065; на 2012 год - 1,06; на 2013 год - 1,055; на 2014 год - 1,05; на 2015 год - 1,055.
При этом согласно пункту 3 названного Постановления коэффициенты, установленные в пункте 2 постановления N 62, подлежат применению в следующих случаях: при перерасчете размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, заключенным до вступления в силу настоящего постановления, если по договору аренды земельного участка перерасчет размера арендной платы за соответствующий год не производился; при расчете размера арендной платы, если условия договора аренды, заключенного после вступления в силу настоящего постановления, применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения договора. При расчете арендной платы за период до 01.01.2009 применяется кадастровая стоимость, действующая в 2006-2008, с учетом коэффициентов, учитывающих уровень инфляции с 2006 по 2008 год, утвержденных пунктом 2 настоящего постановления. В 2009 году в связи с применением кадастровой стоимости земель, действующей с 01.01.2009, коэффициент, учитывающий уровень инфляции, не применяется.
Из анализа норм Порядка N62 (в редакции, действующей до 03.05.2017) следует, что коэффициенты, учитывающие уровень инфляции периода 2010-2015, должны применяться при расчете арендной платы с применением кадастровой стоимости земель, действующей с 01.01.2009 до актуализации кадастровой стоимости.
Поскольку Порядком N62 до 03.05.2017 не было установлено применение всех коэффициентов, учитывающие уровень инфляции и указанных в постановлении за все предыдущие периоды, их применение при расчете арендной платы за период с 17.02.2017 в настоящем случае является необоснованным.
В том числе, суд полагает необоснованным применение при расчете арендной платы коэффициентов, учитывающих уровень инфляции в 2016-2017, поскольку такие коэффициенты отсутствовали в нормативном правовом акте до 03.05.2017.
Согласно части 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Таким образом, расчет арендной платы за период с 17.02.2017 должен производится следующим образом, А= КС х Кв х S/ П, где: А - размер арендной платы; КС = 4 921,42 - кадастровая стоимость земельного участка (руб./ кв.м); Кв = 7,51% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; S = 3 536,00 - площадь земельного участка (кв.м ); П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.
Учитывая изложенное, с 17.02.2017 арендная плата должна быть установлена в размере 108 908 руб. 40 коп. в месяц.
В отношении правомерности расчета Комитетом арендной платы с 03.05.2017, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 03.05.2017 N 189 "О внесении изменений в постановление Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 "Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово" в Порядок N62 внесены изменения относительно расчета размера арендной платы.
С 03.05.2017 в силу пункта 2.8. Порядка N62 размер арендной платы за использование земельных участков определяется по формуле: А = УПКС x Кв x Ку x Ки x Кб x S / П, где:
А - размер арендной платы;
УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, который представляет собой частное от деления кадастровой стоимости земельного участка на площадь данного земельного участка;
Кв - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;
Ку - коэффициент, учитывающий условия использования;
Ки - коэффициент или произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления;
Кб - коэффициент базовой доходности (поправочный коэффициент);
S - площадь земельного участка или площадь доли земельного участка;
П - количество периодов внесения арендной платы в году.
Расчет коэффициента базовой доходности (поправочный коэффициент) (Кб) осуществляется по следующей формуле:
, где:
УПКСЗ - среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования.
Согласно пункту 2.17 Порядка N62 размер арендной платы ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года изменяется на коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, установленные пунктом 2 настоящего постановления, с учетом произведения коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, за все предыдущие периоды.
Пунктом 2 Постановления установлены коэффициенты, учитывающие уровень инфляции: на 2010 год - 1,1; на 2011 год - 1,065; на 2012 год - 1,06; на 2013 год - 1,055; на 2014 год - 1,05; на 2015 год - 1,055; на 2016 год - 1,129; на 2017 год - 1,058.
Таким образом, нормативный правовой акт, устанавливающий порядок расчета арендной платы, обязывает, при ее расчете использовать все коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, установленные пунктом 2 постановления, за все предыдущие периоды, начиная с 2010 по 2017.
С учетом того, что коэффициенты, учитывающие уровень инфляции 2010-2017 с 03.05.2017 включены в формулу расчета арендной платы нормативным правовым актом уполномоченного публичного органа субъекта Российской Федерации, не признанным в данной части недействующим путем оспаривания в установленном законом порядке, у суда не имеется оснований для их исключения при расчете арендной платы.
Указанное соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015).
Как указал Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 03.12.2015 по делу N 301-ЭС15-10449, А82-16782/2013 арендная плата за земли, государственная собственность на которые не разграничена, определяется уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации путем издания нормативных правовых актов, утверждающих порядок (методику) расчета платы. При этом в силу общеобязательности принципов определения арендной платы при утверждении такого порядка (методики) публичные органы обязаны руководствоваться этими Принципами, в том числе принципом экономической обоснованности.
Проверка обоснованности установления порядка (методики) расчета арендной платы, в том числе на предмет ее экономической обоснованности, производится при рассмотрении дела об оспаривании нормативного правового акта в установленном законом порядке.
На основании пункта 1.1 части 1 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.06.2014 N 186-ФЗ, действующей с 06.08.2014) арбитражные суды рассматривают в порядке административного судопроизводства возникающие из административных и иных публичных правоотношений экономические споры и иные дела, связанные с осуществлением организациями и гражданами предпринимательской и иной экономической деятельности, в том числе об оспаривании нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если рассмотрение таких дел в соответствии с данным Кодексом отнесено к компетенции Суда по интеллектуальным правам.
Следовательно, с 06.08.2014 дела об оспаривании нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения относятся к подведомственности судов общей юрисдикции.
Нормативный правовой акт субъекта Российской Федерации в части повышающего коэффициента и его значений в установленном процессуальном порядке, в том числе по мотиву несоответствия размера арендной платы принципу экономической обоснованности, не оспорен, недействующим не признан, поэтому подлежит применению при расчете арендной платы с момента вступления его в силу.
В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, в том числе устанавливающего или изменяющего коэффициенты, применяемые при расчете арендной платы.
Таким образом, применение Комитетом коэффициентов, учитывающих уровень инфляции 2010-2017 при расчете арендной платы с 03.05.2017 является обоснованным.
Кроме того, суд также соглашается с доводами Комитета относительно применения коэффициента базовой доходности (поправочный коэффициент) (Кб) равного 0,95966862 с применением при расчете УПКСЗ =4532,45 -среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земель, в разрезе группы видов разрешенного использования, исходя из следующего.
Земельный участок с кадастровым номером 42:24:0501001:220 при проведении государственной кадастровой оценки в соответствии с решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N4-2/3904 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области" оценен по 7-му виду разрешенного использования и имеет УПКС равное 4921,42 руб. за кв.м, что не оспаривается истцом.
Среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования для данной группы разрешенного использования, согласно приложению N3 к Решению от 25.11.2015 N4-2/3904, равно 4532,45 руб./кв.м.
Расчет коэффициента базовой доходности (поправочный коэффициент) (Кб) осуществляется исходя из УПКС (удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, который представляет собой частное от деления кадастровой стоимости земельного участка на площадь данного земельного участка) и УПКЗС (среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования той же группы, что земельный участок, за использование которого производится расчет арендной платы.
Применение же среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земель в разрезе группы видов разрешенного использования (среднее по г. Кемерово) для земельных участков, по иному виду разрешенного использования, в частности, как указывает истец, по 9-му виду разрешенного использования равного 2 382,7 руб./кв.м. не соответствует положениям Порядка N62.
Учитывая изложенное, размер арендной платы за период с 03.05.2017 должен составить 181 177 руб. 66 коп. в месяц и определяется по формуле: А = УПКС х Кв х Ки х Кб х S / П, где: А - размер арендной платы; УПКС = 4 921,42 руб./кв.м. - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка; Кв = 7,51% - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (приложение N1 настоящему порядку"); Ки - 1,1х1.065х1,06х1,055х 1,05х 1,055х 1,129х 1,058, где 1,1; 1.065; 1,06; 1,055; 1,05; 1,055; 1,129 и 1,058 -коэффициенты, учитывающие уровень инфляции в 2010-2017г.г; УПКСЗ =4532,45 -среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель, в разрезе группы видов разрешенного использования;
Кб =0,95966862- коэффициент базовой доходности из расчета:
S==536,00 - площадь земельного участка (кв.м.); П=12- количество периодов внесения арендной платы в году".
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение спора подлежит взысканию с ответчика.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
иск об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 42:24:0501001:220, расположенного по адресу г. Кемерово, улица Красноармейская, д. 64, между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и обществом с ограниченной ответственностью ""Газпром газораспределение Томск" удовлетворить в части.
Пункт 7.5. договора изложить в следующей редакции: "Арендатор вправе потребовать расторжения настоящего Договора, направив Арендодателю соответствующее уведомление не менее чем за 1 месяц до момента расторжения Договора при условии:
- погашения платы за фактическое пользование и задолженности по арендной плате (до момента расторжения Договора), неустойки (пени и (или) штрафов), процентов за пользование чужими денежными средствами".
Абзац второй Приложения N2 к договору "Протокол определения величины арендной платы к договору аренды земельного участка от N" изложить в следующей редакции:
"С 17.02.2017 арендная плата устанавливается 108 908 рублей 40 копеек в месяц и определяется по формуле:
А= КС х Кв х S/ П, где:
А - размер арендной платы;
КС = 4 921,42 - кадастровая стоимость земельного участка (руб./ кв.м);
Кв = 7,51% - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;
S = 3 536,00 - площадь земельного участка (кв.м );
П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.
С 03.05.2017 арендная плата устанавливается в размере 181 177 рублей 66 копеек в месяц и определяется по формуле:
А = УПКС х Кв х Ки х Кб х S / П, где:
А - размер арендной платы;
УПКС = 4 921,42 руб./кв.м. - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка;
Кв = 7,51% - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (приложение N1 настоящему порядку");
Ки - 1,1х1.065х1,06х1,055х 1,05х 1,055х 1,129х 1,058, где 1,1; 1.065; 1,06; 1,055; 1,05; 1,055; 1,129 и 1,058 -коэффициенты, учитывающие уровень инфляции в 2010-2017г.г;
УПКСЗ =4532,45 -среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земель, в разрезе группы видов разрешенного использования;
Кб =0,95966862- коэффициент базовой доходности из расчета:
S==536,00 - площадь земельного участка (кв.м.);
П=12- количество периодов внесения арендной платы в году".
Взыскать с Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Газпром газораспределение Томск", г.Томск (ОГРН 1087017002533, ИНН 7017203428) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.
Решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск.
Судья И.А. Конарева
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка