Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 15 ноября 2017 года №А27-16678/2014

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 15 ноября 2017 года Дело N А27-16678/2014
Резолютивная часть решения объявлена 08 ноября 2017 года.
Решение изготовлено в полном объеме 15 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Н.К. Фуртуна,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.С. Макаровой,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478), г. Кемерово,
к обществу с ограниченной ответственностью "Антикорстрой" (ОГРН 1064205117778, ИНН 4205112168) г. Кемерово,
о взыскании 930 135,74 руб.
третьи лица:
Кемеровское акционерное общество "Азот" (ОГРН 1024200705077, ИНН 4205000908), г.Кемерово,
Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях (ОГРН 1104205007840, ИНН 4205199592), г. Кемерово,
при участии представителей:
истца - Куриловой Ю.К., доверенность от 01.02.2017, паспорт,
ответчика - Политко О.В., доверенность, паспорт,
установил:
Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее также - КУГИ КО, комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Антикорстрой" (далее также - общество, ООО "Антикорстрой") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 24.04.2013 по 30.09.2014 в сумме 859 576,91 руб., пени за период с 04.07.2014 по 30.09.2014 в сумме 70 558,83 руб., а всего 930 135,74 руб. (с учетом уточнения требований).
Исковые требования мотивированы тем, что у общества сложилась задолженность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка N 06-0062 от 06.02.2006, в связи с этим ему начислены пени.
Кемеровское акционерное общество "Азот", Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, их представители в суд не явились, ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц.
Представитель КУГИ КО в судебном заседании на исковых требованиях настаивала.
Представитель ООО "Антикорстрой" исковые требования комитета не признал, пояснил, что земельный участок загрязнен, отчет об оценке, на основании которого определен размер арендной платы за земельный участок, является недостоверным, возражения изложены в письменном виде и представлены в материалы дела.
Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, оценив представленные доказательства, суд считает исковые требования комитета обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пункту 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшему до 01.03.2015, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Статьей 1 Закона Кемеровской области от 12.07.2006 N 108-ОЗ "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области" (до признания его утратившим силу) установливалось, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области - городе Кемерово осуществляется специальным органом исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющим отдельные полномочия в сфере земельных отношений. Закон вступил в силу 20.07.2006.
В соответствии с Законом Кемеровской области от 04.07.2002 N 49-ОЗ "О разграничении полномочий между органами государственной власти Кемеровской области в сфере земельных отношений" и распоряжением администрации Кемеровской области от 26.07.2002 N 506-р "О специальном органе исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющем отдельные полномочия в сфере земельных отношений" (до признания его утратившим силу) специальным органом исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющим отдельные полномочия в сфере земельных отношений является Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области.
Следовательно, КУГИ КО с 20.07.2006 наделён полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом.
Распоряжением Коллегии Администрации Кемеровской области от 07.10.2015 N549-р "Об исполнительном органе государственной власти Кемеровской области отраслевой компетенции, осуществляющем отдельные полномочия в сфере земельных отношений" комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области определен исполнительным органом государственной власти Кемеровской области отраслевой компетенции, осуществляющим отдельные полномочия в сфере земельных отношений, предусмотренные статьей 4 Закона Кемеровской области от 04.07.2002 N 49-ОЗ "О разграничении полномочий между органами государственной власти Кемеровской области в сфере земельных отношений".
Следовательно, к КУГИ КО в силу закона перешли полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, включая право требования уплаты задолженности по арендной плате и неустойке (Определение Верховного Суда РФ от 27.04.2016 по делу N 306-ЭС15-18438, А12-12967/2014).
В связи с этим суд считает необоснованными доводы представителя общества о том, что у комитета отсутствуют полномочия по обращению в суд с иском и распоряжению земельным участком.
С открытым акционерным обществом "Антикор" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.02.2006 N 06-0062, по условиям которого арендодатель предоставляет во временное возмездное владение и пользование земельные участки площадью 13886,73 кв.м и 794,58 кв.м из земель поселений, находящиеся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г.Кемерово, Заводской район, ул.Кирзаводской, 6 (кадастровый квартал N 01:01:026). Земельный участок предоставляется для размещения производственной базы (пункт 1.2 договора).
Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 31.12.2006. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 26.06.2003 (пункт 2.1 и 2.3 договора).
Согласно пунктам 3.1 и 3.3 договора размер арендной платы определяется в порядке, указанном в протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора. Арендатор самостоятельно (до 10 числа месяца, за который производится оплата) перечисляет ежемесячную арендную плату на расчетный счет органа федерального казначейства.
По истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем на основании пункта 6.2 договор возобновлен на тех же условиях.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по адресу: Кемеровская область, г.Кемерово, ул.Кирзаводская, 6, расположены объекты недвижимости: трансформаторная подстанция площадью 36,1 кв.м; нежилое здание площадью 718,8 кв.м, литер А; нежилое здание площадью 16 кв.м, литер Б; нежилое здание площадью 65,5 кв.м, литер В; нежилое здание площадью 48,3 кв.м, литер Г; нежилое здание площадью 1189,6 кв.м, литер Д; 3 нежилое здание площадью 379,7 кв.м, литер Ж, принадлежащие ответчику в период с 13.10.2012 до 24.04.2013.
Объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101026:161 площадью 17558 кв.м. Земельный участок относится к землям населенных пунктов, имеет разрешенное использование: другие промышленные объекты (производственная база), поставлен на государственный кадастровый учёт 24.11.2005 (кадастровая выписка о земельном участке от 28.05.2014).
В рамках дела N А27-11743/2013 комитету отказано во взыскании с ответчика неосновательного обогащения за пользование земельным участком. Судом установлено, что обязательства по договору аренды от 06.02.2006 N 06-0062 перешли к ООО "Востокхимзащита" в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данные обстоятельства установлены в судебных актах по делу N А27-13244/2014, в связи с этим судом не принимаются доводы относительно объектов, расположенных на спорном земельном участке.
26.08.2011 к вышеназванному договору заключено дополнительное соглашение между КУГИ КО и ООО "Антикор" в связи с реорганизацией ОАО "Антикор".
Дополнительным соглашением от 10.10.2011 пункт 5.1 изложен в редакции, устанавливающей размер неустойки в связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
С 24.04.2013 право собственности на вышеуказанные объекты, находящиеся на земельном участке, переданном в аренду по спорному договору, перешло к ответчику.
Согласно положениям пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятой этой недвижимостью и необходимой для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Исходя из изложенного, право пользования земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости и необходимым для их эксплуатации, возникает у нового собственника этой недвижимости в силу прямого указания закона в момент государственной регистрации права собственности нового собственника на приобретенные им объекты недвижимости.
Расчет арендной платы произведен комитетом в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, порядка и условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово (утвержден Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62) (далее также - Порядок определения размера арендной платы), размер арендной платы определен в соответствии с отчетом от 28.05.2014 N 564-05/14 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101026:161, площадью 17558 кв.м, местоположение: г. Кемерово, ул. Кирзаводская, 6.
Согласно уведомлению от 18.06.2014 N 9-6-06/1179 с 24.04.2013 ежемесячная арендная плата составляет 66 800 руб. и определяется на основании вышеуказанного отчета об оценке от 28.05.2014 N 564-05/14.
В соответствии с пунктом 3.5. договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях: принятия законов или иных нормативных актов уполномоченных органов, устанавливающих или изменяющих порядок расчета размера арендной платы; или в случае изменения вида деятельности арендатора.
Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя общества судом определением от 28 марта 2017 г. назначалась нормативно-методическая экспертиза отчета от 28.05.2014 N564-05/14 об определении рыночной стоимости годовой арендной платы земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101026:161, площадью 17558 кв.м, местоположение: Кемеровская область, г.Кемерово, ул. Кирзаводская, 6.
В соответствии со статьей 17.1. Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков.
На момент составления отчета об оценке от 28.05.2014 N564-05/14 статья 17.1 названного Закона действовала в другой редакции, которая предусматривала проведение экспертизы отчета саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик.
Суд поручал проведение экспертизы предложенной ООО "Антикорстрой" саморегулируемой организации оценщиков, поскольку судом экспертиза назначалась в период действия данной нормы в редакции Федерального закона от 02.06.2016 N 172-ФЗ.
На разрешение эксперту ставился следующий вопрос: соответствует ли отчет от 28.05.2014 N564-05/14 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности? Проведение экспертизы отчета поручалось эксперту некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков "Сибирь" (Фурманный переулок, д. 9/12, г.Москва, 105062) Фисуну Александру Александровичу..
По результатам проведения экспертизы отчета об оценке от 28.05.2014 N564-05/14 в суд представлено отрицательное экспертное заключение от 19.05.2017 N 219/05/017, в котором эксперт пришел к выводу, что отчет об оценке от 28.05.2014 N564-05/14 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности.
Отрицательное экспертное заключение от 19.05.2017 N 219/05/017 на отчет не оспаривается.
Оценив, представленное в суд отрицательное экспертное заключение от 19.05.2017 N 219/05/017 на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд считает, что оно отвечает требованиям, предъявляемым к экспертизе отчета.
Истец уточнил требования и произвел расчет арендной платы за спорный период с учетом вышеназванного Порядка, утвержденного постановлением от 27.02.2008 N 62, с применением в расчете кадастровой стоимости.
Представителем общества расчеты проверены, не оспорены, в судебном заседании представитель общества пояснил, что отчеты арифметически являются верными.
Судом проверен расчет арендной платы и пени в связи с вышеизложенными основаниями, представленным в материалы дела отрицательным экспертным заключением, суд считает неправомерным определение арендной платы с учетом вышеназванного отчета об оценке.
Суду не представлено достаточных доказательств в подтверждение довода ответчика о загрязнении земельного участка в целях определения данных земель, как ограниченных в обороте.
Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N582 при рассмотрении настоящего спора не применимы, поскольку подлежат применению только при передаче в аренду земель, находящихся в собственности Российской Федерации.
Постановление N 582 подлежит применению в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, а также земель федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности в части утвержденных этим постановлением основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (Определение Верховного Суда РФ от 13.05.2015 по делу N 306-ЭС14-6558, А12-1426/2014).
В соответствии с подпунктом 12 пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли.
Общество представило акт отбора проб почвы Федерального государственного бюджетного учреждения Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору "Кемеровская межобластная ветеринарная лаборатория", из которого следует, что обследование земельного участка производились 15.11.2013.
Выводов о том, что спорный земельный участок загрязнен опасными отходами какого-то производства, либо в результате производственной деятельности не содержится.
Согласно "ГОСТ 30772-2001. Межгосударственный стандарт. Ресурсосбережение. Обращение с отходами. Термины и определения" (введен Постановлением Госстандарта России от 28.12.2001 N 607-ст) "отходы - это остатки продуктов или дополнительный продукт, образующиеся в процессе или по завершении определенной деятельности и не используемые в непосредственной связи с этой деятельностью.
Под определенной деятельностью понимается производственная, исследовательская и другая деятельности, в том числе потребление продукции. Соответственно различают отходы производства и отходы потребления...".
В целях правоотношений, регулируемых Правилами N 582, Правительством Российской Федерации применено понятие "земельного участка, загрязненного опасными отходами", ЗК РФ - "загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли", что не соответствует указанию на степень химического загрязнения почвы.
Нахождение земельного участка в санитарной зоне сторонами не оспаривалось.
Доводу о загрязнении спорного земельного участка дана оценка в рамках дела NА27-13244/2014 (новое рассмотрение).
Оценив заключение Федерального государственного бюджетного учреждения Федеральной службы по ветеринарному и фитосанитарному надзору "Кемеровская межобластная ветеринарная лаборатория" от 12.12.2013 (т.1 л.92), суд апелляционной инстанции по делу NА27-13244/2014 (новое рассмотрение) пришел к выводу, что в нем не содержится выводов о том, что спорный земельный участок загрязнен опасными отходами какого-то производства либо в результате производственной деятельности.
Вывод о непригодности к использованию земельного участка под сельскохозяйственные культуры для спорных правоотношений значения не имеет, поскольку вид разрешенного использования спорного земельного участка: другие промышленные объекты (производственная база).
Кроме того, из данного заключения не усматривается, на какую глубину загрязнена почва, в результате чего произошло загрязнение; в течение какого периода почва имеет указанные химические показатели. Протокол лабораторных испытаний N 974 от 29.01.2015 (т.1 л.133) не может быть принят в качестве доказательства ограничения земельного участка в обороте как загрязненного опасными отходами. В данном протоколе отсутствуют сведения о предупреждении экспертов, проводивших исследование, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.
Кроме того, определением суда от 12.12.2014 по делу NА27-13244/2014 (новое рассмотрение) проведение экспертизы судом было поручено специалистам Испытательного лабораторного центра ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Кемеровской области" химику-эксперту Шевелевой Л.Н. и врачу-лаборанту Кондратьевой Н.Г. Из содержания протокола N 974 от 29.01.2015 следует, что указанными лицами экспертное исследование не проводилось, подписи таких экспертов в протоколе отсутствуют, протокол подписан зам. главного врача В.П. Ефимовым, при этом пробу отбирал врач по СГЛИ Сямонов А.С., ответственный за оформление протокола Салимова С.Н., вывод делает врач Новичкова И.Г. Из самого содержания протокола следует, что исследовалась одна проба почвы, количество образца (пробы): 1*1,0, вывод сделан в отношении превышения бензапирена в этом образце на момент проведения исследования в 2015 году. Из содержания данного протокола не следует, что исследовался вопрос о загрязнии земельного участка опасными отходами в рассматриваемом периоде (2012, 2013 годы).
Таким образом, оснований для определения размера арендной платы в пределах полутора процентов кадастровой стоимости арендуемого земельного участка не имеется.
В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В связи с этим суд считает, что ответчиком не представлено доказательств в подтверждение довода о загрязнении земельного участка.
Исследовав и оценив иные доводы сторон в порядке статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что они не имеют правового значения при вышеизложенных обстоятельствах и их оценке применительно к предмету спора.
При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 1 статьи 106 АПК РФ к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в том числе, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.
На основании части 1 статьи 108 АПК РФ денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, вносятся на депозитный счет арбитражного суда лицом, заявившим соответствующее ходатайство.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении ими своих обязанностей.
В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" разъяснено, что денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.
Из материалов дела следует, что общество перечислило на депозит Арбитражного суда Кемеровской области в счет проведения экспертизы 25 000 руб., данные денежные средства на основании определения суда подлежат перечислению саморегулируемой организации союз оценщиков "Сибирь".
Судебные расходы на производство экспертизы отчета распределены в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ и относятся на ответчика.
В силу статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение иска подлежит взысканию с общества в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования удовлетворить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Антикорстрой" в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области задолженность по арендной плате в размере 859 576,91 руб., пени 70 558,83 руб., всего 930 135,74 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Антикорстрой" в доход федерального бюджета государственную пошлину 21 603 руб.
Решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд.
Судья Н.К. Фуртуна
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка