Определение Арбитражного суда Кемеровской области от 19 февраля 2018 года №А27-15295/2015

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 февраля 2018 года Дело N А27-15295/2015
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Диминой В.С.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем Бурдюг И.А., при участии представителя ООО "АРК" Филонова Д.К., доверенность от 1 августа 2017 года, Матюшина А.С., представителя конкурсного управляющего Вдовина О.Ф., доверенность от 30 августа 2016 года, рассмотрев в открытом судебном заседании по делу о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Футбольный клуб "Кемерово", город Кемерово заявление общества с ограниченной ответственностью "АРК", город Новосибирск о признании недействительной сделки должника и применении последствий ее недействительности,
установил:
решением Арбитражного суда Кемеровской области от 24 февраля 2016 года общество с ограниченной ответственностью "Футбольный клуб "Кемерово", ИНН 4205215910, ОГРН 1114205002669, город Кемерово признано банкротом, открыто конкурсное производство. Определением от 24 февраля 2016 года конкурсным управляющим утвержден Вдовин Олег Федорович. В связи с истечением срока конкурсного производства он неоднократно продлевался, на 06 февраля 2018 года назначено судебное разбирательство по отчету конкурсного управляющего.
В Арбитражный суд Кемеровской области 12 декабря 2017 года обратилось общество с ограниченной ответственностью "АРК", город Новосибирск, ОГРН 1025401010360, ИНН 5403146805 (далее - ООО "АРК", заявитель) с заявлением об оспаривании сделки должника. Заявитель просит признать недействительной по признаку ничтожности одностороннюю сделку по расторжению договора купли-продажи имущества от 24 августа 2017 года, совершенную путем направления уведомления от 31 октября 2017 года; и обязать ООО "Футбольный клуб "Кемерово" надлежащим образом исполнить условия договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 августа 2017 года, осуществить действия в части передачи недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи, свободным от притязаний третьих лиц, в соответствии с условиями аукциона; взыскать с ООО "Футбольный клуб "Кемерово" в пользу ООО "АРК" расходы по уплате государственной пошлины в размере 12 000 рублей.
Определением суда от 13 декабря 2017 года заявление принято к производству, судебное заседание назначено на 24 января 2018 года. Одновременно судом частично удовлетворено заявление ООО "АРК" о принятии обеспечительных мер и установлен запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области регистрировать переход права собственности и обременение недвижимого имущества- нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 560 кв.м, кадастровый номер 54:35:082985: 1983, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Первомайская, 170.
Конкурсный управляющий, иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), счел возможным провести судебное заседание в отсутствие не явившихся лиц.
В судебном заседании представитель ООО "АРК" поддержал заявленные требования, обосновав их следующим. На проведенных конкурсным управляющим должника торгах ООО "АРК" приобрело имущество: нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 560 кв.м, кадастровый номер 54:35:082985: 1983, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Первомайская, 170. Между сторонами заключен договор купли-продажи от 24 августа 2017 года. В связи с тем, что покупателем выявлен факт обременения проданного имущества правами аренды и залога, он обратился к конкурсному управляющему с заявлением о необходимости принятия мер к снятию с имущества соответствующего обременения. Однако, конкурсный управляющий, не принял мер к устранению выявленных нарушений, а вместо этого направил заявителю уведомление от 31 октября 2017 года о расторжении договора в одностороннем порядке. Заявитель считает, что расторжение договора в одностороннем порядке, оформленное уведомлением от 31.10.2017 г., в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является ничтожной сделкой, поскольку нарушает положения статей 407, 450, 451, 475, 551,557 ГК РФ.
Представитель конкурсного управляющего с доводами заявителя не согласился по мотивам, изложенным в письменном отзыве, поступившем в суд 15 января 2018 года. Суть возражений состоит в следующем. На момент заключения договора обременение в виде аренды было прекращено. В деле о банкротстве ООО "Футбольный клуб "Кемерово" имущество, проданное ООО "АРК", не обладало статусом залогового, поскольку в этом деле требования залогового кредитора не были установлены. Уведомление о расторжении договора конкурсным управляющим направлено в связи с тем, что ООО "АРК" в установленный договором купли-продажи срок не произвело оплату. По мнению представителя конкурсного управляющего, доводы ООО "АРК" о наличии препятствий для регистрации перехода права на имущество в связи с наличием залога, не подтверждены документально, основаны на предположениях. В силу разъяснений, изложенных в пункте 12 постановления от 23 июля 2009 года N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее- постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58) при продаже в деле о банкротстве имущества, являющего предметом залога, залог прекращается. В случае, если бы заявитель своевременно произвел оплату купленного им на торгах имущества, запись о прекращении залога была бы внесена одновременно с регистрацией перехода права собственности на объект недвижимости, указанный в договоре купли-продажи.
Выслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ обстоятельства и материалы дела, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.
Как следует из материалов дела, по итогам торгов по продаже имущества ООО "Футбольный клуб "Кемерово" между должником (продавец) и ООО "АРК" (покупатель) 24 августа 2017 года был заключен договор-купли-продажи недвижимого имущества. Предметом договора являлось нежилое помещение, назначение: нежилое, площадь 560 кв.м, кадастровый номер 54:35:082985: 1983, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Первомайская, 170, стоимость которого согласно пункту 2.1 договора составила 32 482 400 рублей. Согласно пункту 3.1 договора внесенный покупателем задаток в размере 3 419 200 рублей засчитан в счет оплаты стоимости.
В соответствии с пунктом 3.2 договора оплату оставшейся стоимости имущества в размере 29 063 200 рублей покупатель обязуется произвести в срок не позднее 30 (тридцати) дней с даты подписания сторонами настоящего договора путем безналичного перечисления денежных средств по реквизитам продавца, указанным в разделе 10 договора.
Пунктом 5.2.1 договора предусмотрено право продавца расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае нарушения покупателем положений пункта 3.2 договора. Договор считается расторгнутым с момента направления письменного уведомления продавцом по адресу покупателя, указанному в разделе 10 договора.
Поскольку покупатель в срок, предусмотренный договором, не осуществил оплату имущества, конкурсный управляющий должником, предоставленным договором правом на расторжение его в одностороннем порядке, направив 31 октября 2017 года в адрес ООО "АРК" соответствующее уведомление.
Полагая, что сделка по расторжению договора в одностороннем порядке, оформленная уведомлением от 31 октября 2017 года, является ничтожной, ООО "АРК", как заинтересованное лицо, обратилось в суд с заявлением о недействительности такой сделки. Поскольку заявление подано в связи с проведением торгов по продаже имущества организации - банкрота, суд с учетом правовой позиции, отраженной в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2010 года N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - постановление Пленума ВАС РФ N 63), принял заявление для рассмотрения в деле о банкротстве.
Пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем законе.
Доводы ООО "АРК" в части ничтожности заявления конкурсного управляющего о расторжении договора купли-продажи состоят в следующем.
Пунктом 8.22 Предложения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника-ООО "Футбольный клуб "Кемерово", утвержденном комитетом кредиторов 7 июля 2017 года предусмотрено, что обязательными условиями договора купли-продажи имущества являются: сведения об имуществе, его составе, характеристиках, описание имущества; цена продажи имущества; порядок и срок передачи имущества покупателю; сведения о наличии или об отсутствии обременений в отношении имущества, в том числе публичного сервитута, иные, предусмотренные законодательством Российской Федерации условия. Заключение договора по месту нахождения конкурсного управляющего.
ООО "АРК" после подписания договора купли-продажи из письма ООО "УКТАМ РУ" от 20.09.2017 стало известно, что приобретенное по договору недвижимое имущество находится в залоге у данной организации. Согласно полученной ООО "АРК" выписке из ЕГРН от 09.10.2017 года недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, помимо залога (запись 54:35:1829:1981:-54/001/2017-9 от 07.06.2017) обременено также арендой в пользу ООО "Ритейл-Центр" (запись 54:35:0829:1983-54/001/2017-7 от 07.03.2017).
Указанные обстоятельства послужили основанием к тому, чтобы не осуществлять оплату по договору и предложить конкурсному управляющему принять меры по устранению нарушений и погашению выявленных покупателем обременений.
Оценив доводы ООО "АПК" относительно ничтожности заявления конкурсного управляющего о расторжении договора в одностороннем порядке, суд считает их необоснованными в связи со следующими обстоятельствами.
Определяя предмет договора купли-продажи от 24.08.2017, стороны в пункте 1.2 договора указали, что продавец гарантирует покупателю, что он является надлежащим собственником, имущество не изъято из оборота, не передано бесплатно во временное пользование, не продано третьим лицам.
Применяя положения статьи 431 ГК РФ, суд считает, что данные условия продавцом соблюдены. Имущество не изъято из оборота. Должник является собственником продаваемого имущества, что подтверждается выпиской из ЕГРП (запись 54:35:082985:1983-54/001/2017-7 от 07.03.2017. Имущество не находится в аренде, так как срок действия договора аренды с ООО "Ритейл-Центр" истек 18 августа 2017 года. Имущество не продано третьим лицам.
Из содержания раздела первого договора суд делает вывод о том, что все существенные условия договора, в том числе определенные сторонами, соблюдены и договор считается заключенным.
Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В соответствии со статьей 450.1 ГК РФ правило о возможности одностороннего отказа от исполнения или одностороннего изменения условий обязательства на основании соглашения сторон применимо к отношениям с участием любых субъектов гражданского права, а не только субъектов предпринимательской деятельности.
Из системного толкования пункта 19 статьи 110 и пункта 3 статьи 139 Закона о банкротстве следует, что оплата в соответствии с договором кули-продажи имущества должника должна быть осуществлена покупателем в течение тридцати дней со дня подписания договора.
Данная норма является императивной, так как направлена на достижение цели конкурсного производства - соразмерное удовлетворение требований кредиторов.
В связи с этим спорные правоотношения, возникшие между сторонами договора, регулируются специальными нормами Закона о банкротстве.
Как установлено судом из материалов дела и не оспаривается лицами, участвующими в деле, ООО "АРК" не исполнило обязательство по договору, так как нарушило срок оплаты, императивно установленный Законом о банкротстве и указанный в договоре от 24 августа 2017 года.
По мнению суда, наличие зарегистрированного за ООО "УКТАМ РУ" права залога на проданное должником имущество не препятствует исполнению сторонами договора купли-продажи.
Конкурсный управляющий воспользовался правом, предоставленным продавцу по договору, заявил о расторжении договора в одностороннем порядке.
При указанных обстоятельствах суд не установил оснований для признания данного отказа незаконным.
Утверждение ООО "АРК" о наличии препятствий для регистрации перехода права на имущество в связи с его обременением залогом, не основаны на законе и носят предположительный, вероятностный характер. Как видно из материалов дела, в деле о банкротстве должника требования ООО "УКТАМ РУ" как залогового кредитора не установлены. Имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 24 августа 2017 года, конкурсным управляющим выставлено на торги по правилам статьи 139 Закона о банкротстве, без учета особенностей, предусмотренных статьей 18 Закона о банкротстве.
Не установив оснований для признания недействительной (ничтожной) сделкой расторжение в одностороннем порядке договора купли-продажи от 24.08.2017, суд отказывает ООО "АРК" в удовлетворении требования об обязании ООО "Футбольный клуб "Кемерово" надлежащим образом исполнить условия договора купли-продажи недвижимого имущества от 24 августа 2017 года, осуществить действия в части передачи недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи, свободным от притязаний третьих лиц, в соответствии с условиями аукциона.
В соответствии с частью 5 статьи 96 АПК РФ обеспечительные меры, принятые определением суда от 13 декабря 2017 года, сохраняют свое действие до вступления настоящего определения в законную силу.
На основании статей 110,112 АПК РФ судебные расходы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 32 (пункт 1), 60, 61.1, 61.2, 61.3, 61.6, 61.9 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статьями 96, 184, 188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
определил:
отказать в удовлетворении заявления.
Отменить обеспечительные меры, принятые определением суда от 13 декабря 2017 года после вступления настоящего определения в законную силу.
Определение может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в десятидневный срок со дня вынесения.
Судья В.С. Димина
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка