Решение от 04 августа 2014 года №А27-15188/2013

Р Е Ш Е Н И Е
 
именем Российской Федерации
 
    Мысковский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Шлыковой О.А.,
 
    при секретаре судебного заседания Митьковской А.Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Мыски 04.08.2014 года, гражданское дело №2-903/2014 года по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа к Белимову Д.Ю. о взыскании арендной платы,
 

У С Т А Н О В И Л:
 
    Комитет по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа обратился в суд с иском к ответчику о взыскании задолженности по арендной плате на землю. Свои требования мотивируют тем, что 05 августа 2013 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа и Белимовым Д.Ю. был заключен договор аренды земельного участка №
 
    В соответствии с п. 1.1. указанного договора Комитет передал Арендатору земельный участок с кадастровым номером: №, площадью 5167 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
 
    В соответствии с п. 3.1. и п. 3.2. указанного договора Арендатор обязался уплачивать ежемесячную арендную плату до 1 ого числа текущего месяца в сумме указанной в протоколе определения величины арендной платы.
 
    В соответствии с п. 5.2. указанного договора аренды при неисполнении Арендатором своих обязательств, предусмотренных договором, он обязан уплатить Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования.
 
    Однако, несмотря на условия договора, у Арендатора сложилась задолженность перед Арендодателем в сумме 376 608 рублей 19 копеек, из них пени 8 919 (восемь тысяч девятьсот девятнадцать) рублей 99 копеек.
 
    10.02.2014 г. Арендатору была направлена претензия, с просьбой выполнить обязательства по указанному договору путем погашения образовавшейся задолженности, однако до настоящего времени сумма долга не внесена.
 
    Просит взыскать с Белимова Д.Ю. сумму долга за аренду земельного участка размере 376 608 рублей 19 копеек, из пени 8 919 рублей 99 копеек.
 
    Представитель истца-Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа Пенкин Е.А., действующий на основании доверенности № от 28.07.2014 года в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения аналогичные иску, просил взыскать с Белимова Д.Ю. в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа задолженность по арендной плате в сумме 376 608,19 рублей из них 8 919 руб. 99 коп. пени за период с 31.07.2013 г. по 31.12.2013г., пояснил, что договор аренды земельного участка, предоставленного Белимову, был заключен 05.08.2013 года сроком до 31.07.2018 года. Договор аренды подлежал государственной регистрации, обязанность государственной регистрации была возложена на ответчика, однако Белимовым договор так и не был зарегистрирован в установленном порядке. Вместе с тем полагает, что учитывая разъяснения, содержащиеся в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 17.11.2011 года № 73, поскольку между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды, собственник передал имущество в пользование, а Белимов его принял без каких-либо замечаний, а поэтому соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, т.е. соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон и пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
 
    Договор аренды земельного участка фактически исполнялся сторонами, земельный участок принят ответчиком по договору и использовался ответчиком, поскольку на участке расположен объект недвижимого имущества. Протокол определения величины арендной платы за землю на 2013 г. также подписан ответчиком без замечаний, что подтверждает его согласие на установление арендной платы именно в размере 79 032 рублей 25 копеек в месяц. На момент подписания договора аренды у сторон договора не возникало неопределенности относительно размера арендной платы.
 
    В соответствии с п. 4.4.5 указанного договора аренды обязанность по государственной регистрации лежит на арендаторе, ответчик не выполнил это условие договора. Однако, 19.12.2013 г. арбитражным судом Кемеровской области было вынесено решение по делу № А27-15188/2013, исковые требования, предъявленные Белимовым Д.Ю. об установлении кадастровой стоимости земельного участка, были удовлетворены.
 
    Отсутствие у ответчика юридического статуса «арендатора» земельного участка не позволило бы ему оспаривать установленную кадастровую стоимость. Также считает, что обращение в суд с иском об установлении кадастровой стоимости подтверждает исполнение ответчиком условий договора аренды, поскольку размер арендной платы является существенным условием договора.
 
    Ответчик Белимов Д.Ю. в суд не явился, согласно письменного заявления (л.д. 31), просил о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителя Луниной Е.А.
 
    Суд в соответствии со 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.
 
    Представитель ответчика Лунина Е.А., действующая на основании нотариальной доверенности от 02.08.2014 года исковые требования не признала, пояснила, что 05.08.2013г. Белимовым Д.Ю. и КУМИ Мысковского городского округа состоялось подписание договора № аренды земельного участка с кадастровым №, площадью 5 167 кв.м.; месторасположение: <адрес> Данный земельный участок действительно был передан ответчику, продолжает им пользоваться до настоящего времени.
 
    В соответствии с Расчетом арендная плата составила 79 032,25 руб. в месяц. Арендная плата рассчитывалась из размера кадастровой стоимости земельного участка 11 742 162,51 рублей, установленной на момент заключения договора аренды, с применением коэффициентов.
 
    Не согласившись с установленным размером кадастровой стоимости Белимов Д.Ю. обратился в Арбитражный суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, определенной Отчетом об оценке №13543 3 от 10.12.2013г. в сумме 610 000 рублей.
 
    Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 19.12.2013г. по делу № А27-15188/2013 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 5167+/-25 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 610 000 руб.
 
    Решение обращено к немедленному исполнению, то есть вступило в силу 19.12.2013г., о чем имеется запись в резолютивной части.
 
    07.02.2014г. Белимов Д.Ю. направил письмо в КУМИ с требованием о перерасчете платы за землю по кадастровой стоимости в размере 610 000 рублей с момента заключения договора (с 05.08.2013г.), ответа получено не было.
 
    Вместе с тем с 01.01.2014 года по 31.12.2014 года арендная плата Белимову Д.Ю. была пересчитана, исходя из кадастровой стоимости 610 000 рублей, арендная плата в месяц составила 4 310 руб. 96 коп., задолженности по оплате арендной платы, начиная с 31.01.2014 года ответчик не имеет.
 
    До настоящего времени ни одна из сторон договора аренды №31-13 от 05.08.2013г. с заявлением о его государственной регистрации в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области не обращалась и договор до настоящего времени остался незарегистрированным, в связи с чем, он признается незаключенным на основании пункта 3 статьи 433, статьи 609 Гражданского кодекса РФ, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ.
 
    В связи с тем, что договор аренды №31-13 от 05.08.2013г. в силу закона является незаключенным, требования истца о взыскании арендной платы и пени являются необоснованными, поскольку незаключенный договор не создает для сторон обязанности его исполнения, а, следовательно, и ответственности за его неисполнение.
 
    Ссылка истца на пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» является не применимой к отношениям сторон по настоящему делу, в связи с тем что договор ответчиком не исполнялся, арендная плата в спорный период не оплачивалась, кроме того письмом от 07.02.2014г. ответчик уведомил истца об отказе оплачивать арендную плату, соответственно отношения сторон нельзя назвать достигнутыми, сохраненными и исполнявшимися как договорные. К отношениям сторон по настоящему делу должны применяться положения о неосновательном обогащении. Считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих прав. Требование к ответчику о взыскании платы за землю может быть заявлено по правилам Главы 60 Гражданского кодекса РФ «Обязательства вследствие неосновательного обогащения». Исходя из буквального толкования п. 2 ст. 1105 ГК РФ следует, что расчет суммы неосновательного обогащения необходимо производить по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило, то есть по кадастровой стоимости, установленной на момент предъявления соответствующего требования.
 
    Однако, заявленные исковые требования, основаны на неисполнении обязательств по договору аренды. Требование о взыскании неосновательно сбереженной платы за пользование имуществом без установленных законом или договором оснований истцом не заявлялось, в связи с чем, не может рассматриваться в рамках поданного иска, а поэтому просит в удовлетворении требований истца о взыскании арендной платы отказать.
 
    Выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы по делу, суд считает иск подлежащим частичному удовлетворению.
 
    Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В соответствии с частями 1 и 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
 
    Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
 
    В силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Статья 26 ЗК РФ (часть 2) устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
 
    Исходя из положений ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
 
    Часть 1 ст. 26 Федерального закона от 21.06.2007 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
 
    Судом установлено, что между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Мысковского городского округа и Белимовым Д.Ю. на основании постановления и.о. Главы Мысковского городского округа от 31.07.2013 года № 1492 был заключен договор аренды земельного участка № от 05.08.2013 года (л.д. 4-6), расположенного адресу <адрес> с кадастровым №, площадью 5167 кв.м.вид разрешенного использования: коммунальные складские объекты.
 
    При этом в подписанном сторонами договоре аренды земельного участка № от 05.08.2013 года, заключенном на срок более одного года, отметка о регистрации договора в соответствии с действующим законодательством отсутствует, хотя договор аренды, подписанный сторонами, подлежал государственной регистрации.
 
    В судебном заседании сторонами не оспаривалось, что данный договор не прошел государственную регистрацию и не был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Кемеровского области.
 
    При отсутствии регистрации договора в соответствии с действующим законодательством он является незаключенным, т.е. не порождающим правовых последствий для сторон договора.
 
    При этом доводы и возражения сторон со ссылкой на Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применении Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» суд считает несостоятельными, поскольку изложенные в этом постановлении разъяснения не имеют непосредственного отношения к рассмотрению судами общей юрисдикции гражданских дел.
 
    В п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" указано, что при принятии решения суду следует учитывать постановления Пленума Верховного Суда РФ, содержащие разъяснения вопросов, возникших в судебной практике при применении норм материального или процессуального права, подлежащих применению в данном деле.
 
    В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
 
    Согласно положениям ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации, статьям 20, 21 ЗК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются физические лица, обладающие земельными участками, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками физические лица в отношении земельных участков, переданных им по договору аренды.
 
    По смыслу приведенных положений закона, в случае, если у лица, использующего земельный участок, отсутствует право собственности на данный участок, то вне зависимости от заключения с ним договора аренды, формой платы за пользование им земельным участком является арендная плата.
 
    Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость арендной платы государственной (муниципальной) земли относится в категории регулируемых цен, в связи с чем арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применяемой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имуществом (неосновательное обогащение).
 
    В части 2 статьи 1105 названного Кодекса указано, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
 
    Согласно ч. 2 ст. 1107 на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
 
    Как установлено судом и не оспаривается сторонами, Белимов Д.Ю. фактически пользовался спорным земельным участком в период с 05.08.2013 по 31.12.2013.
 
    В ходе судебного разбирательства стороной ответчика не было представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о внесении арендной платы за пользование земельным участком.
 
    Поскольку договор об аренде земельного участка является незаключенным, к отношениям сторон подлежат применению правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения.
 
    Расчёт арендной платы за земельный участок с кадастровым №, площадью 5167 кв.м. расположенный по адресу: <адрес> за период с 05.08.2013 г. по 31.12.2013г. выполняется в соответствии с постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области 05.02.2010 г. и определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по формуле: А = КС х Кв х Ку х Кк х Ки х Кп, где:
 
    А - размер арендной платы; КС - кадастровая стоимость земельного участка; Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка; Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка; Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов; Ки - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на каждый год, Кп - коэффициент, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства, попадающими под категории, установленные статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Кп = 0,97;
 
    Согласно кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым №, площадью 5167 кв.м. расположенного адресу <адрес> кадастровая стоимость земельного участка составляет 11742162,51 рублей.
 
    Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 19.12.2013 года кадастровая стоимость данного земельного участка установлена равной его рыночной стоимости в размере 610 000 рублей. Решение в этой части обращено к немедленному исполнению.
 
    С учетом требований ч. 2 ст. 1105 ГК РФ моментом, когда закончилось пользование земельным участком, будет являться дата окончания периода пользования – 31.12.2013 года, а поэтому кадастровая стоимость земельного участка для начисления арендной платы составляет 610 000 рублей.
 
    Соответственно, размер арендной платы за период с 05.08.2013 г. по 31.12.2013 г. составляет:
 
    610 000руб. * 0,0685 * 0,9 * 1 * 1,3756 * 1 = 51 731,50 руб./год /12 мес. = 4 310,96 рублей в месяц.
 
    05.08-31.08 (4 310,96 /31*27дн.) = 2 364,07 руб.
 
    09.2013г. =4 310,96
 
    10.2013г. =4 310,96
 
    11.2013г. =4 310,96
 
    12.2013г. =4 310,96
 
    Таким образом за период с 05.08.2013г. по 31.12.2013 года Белимов Д.Ю. имеет задолженность по арендной плате вследствие неосновательного обогащения в сумме 19 607,91 руб.
 
    В соответствии со ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
 
    В соответствии с указанием ЦБ РФ ставка рефинансирования с 14.09.2012 года установлена в размере 8,5 % годовых.
 
    За период с 05.08.2013 года по день вынесения решения суда т.е. по 04.08.2014 года проценты за пользование чужими денежными средствами составили:
 
    2364,07руб.*338дн.(01.09.13 - 04.08.14)*8,25%/360=183руб.
 
    4 310,96 руб. *308дн. (01.10.13-04.08.14)*8,25%/360=304 руб.
 
    4 310,96 руб. *277дн. (01.11.13-04.08.14)*8,25%/360=274 руб.
 
    4 310,96 руб. *247дн. (01.12.13-04.08.14)*8,25%/360=244 руб.
 
    4 310,96 руб. *216дн. (01.01.14-04.08.14)*8,25%/360=213 руб.
 
    Всего в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1218 рублей.
 
    Таким образом, суд считает требования истца о взыскании арендной платы подлежащими частичному удовлетворению.
 
    Всего в пользу истца подлежит взысканию в счет арендной платы 19607,91, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1218 рублей.
 
    В связи с тем, что истец освобождён от уплаты государственной пошлины, требования истца частично удовлетворены, в соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ, суд считает необходимым взыскать с ответчика в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме 824рубля 78 копеек.
 
    Руководствуясь, ст. 194-198 ГПК РФ суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Исковые требования Комитета по управлению Муниципальным имуществом Мысковского городского округа к Белимову Д.Ю. о взыскании арендной платы удовлетворить частично.
 
    Взыскать с Белимова Д.Ю. в пользу Комитета по управлению Муниципальным имуществом Мысковского городского округа в счет арендной платы 19 607,91 рубль, проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 1218 рублей.
 
    Взыскать с Белимова Д.Ю. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 824 рубля 78 копеек.
 
    В остальной части в требованиях отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Мысковский городской суд Кемеровской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    Мотивированное решение изготовлено 08 августа 2014 года.
 
    Председательствующий    судья Шлыкова О.А.