Дата принятия: 04 октября 2017г.
Номер документа: А27-11694/2017
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ
РЕШЕНИЕ
от 4 октября 2017 года Дело N А27-11694/2017
Резолютивная часть решения объявлена 27 сентября 2017 года.
Полный текст решения изготовлен 4 октября 2017 года.
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Ходяковой О.С.
при ведении протокола секретарём судебного заседания Мартыненко М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Кемеровской области, г. Кемерово в интересах муниципального образования города Кемерово в лице администрации города Кемерово
к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (г. Кемерово, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478);
обществу с ограниченной ответственностью "ФОКС ЛТД" (г. Кемерово, ОГРН 1044205039010, ИНН 4205070310)
третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, г.Кемерово
об истребовании земельного участка,
при участии:
от истца - Фейтлихер М.Г., заместитель начальника отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Кемеровской области,
от комитета - Зяблицева В.А., доверенность, от 02.06.2016 N 7-2-06/132,
от ООО "ФОКС ЛТД" - Кизилова Я.Г., представитель, доверенность от 07.06.2017,
Переладов А.В., представитель, доверенность от 07.06.2017,
установил:
заместитель прокурора Кемеровской области обратился в Арбитражный суд Кемеровской области в интересах муниципального образования города Кемерово в лице администрации города Кемерово с исковым заявлением к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее - комитет), обществу с ограниченной ответственностью "ФОКС ЛТД" (далее - ООО "ФОКС ЛТД") об истребовании из чужого незаконного владения ООО "ФОКС ЛТД" земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201008:8 общей площадью 2383,69 кв.м, расположенного по адресу: Кемеровская область, г.Кемерово, пр. Октябрьский, северо-восточнее дома N 83 и возвращении участка комитету.
Суд исключил из числа третьих лиц общество с ограниченной ответственностью "Объединение Простор" в связи с прекращением деятельности юридического лица и исключением 24.07.2017 из ЕГРЮЛ на основании п.2 ст. 21.1 Федерального закона от 08.08.2012 N 129-ФЗ.
Комитет и ООО "ФОКС ЛТД" требование не признают, ссылаясь на законность сделки по продаже комитетом земельного участка в собственность арендатору ООО "Кузбасстяжмаш" (реорганизовано путём присоединения к ООО "Объединение Простор") как лицу, имеющему преимущественное право на приобретение земельному участка без участия в торгах на основании пункта 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
ООО "ФОКС ЛТД" также указывает, что он является добросовестным приобретателем земельного участка.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения прокурора, представителей администрации города Кемерово, комитета, ООО "ФОКС ЛТД", суд установил следующее.
Между комитетом (арендодатель) и ООО "Кузбасстяжмаш" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на период проектирования и строительства от 11.07.2007 N 07-0174.
В соответствии с условиями договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок площадью 2383,69 кв.м с кадастровым номером 42:24:0201008:0008 общей площадью 2383,69 кв.м из земель населённого пункта, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г.Кемерово, Центральный район, пр. Октябрьский, северо-восточнее дома N 83, для проектирование и строительства многоэтажного жилого дома.
Согласно пункту 1.3 договора установленный срок окончания проектирования и строительства - пять лет с даты заключения настоящего договора.
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора устанавливается с момента его заключения до момента ввода объекта в эксплуатацию, но не менее трёх лет с момента заключения.
Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 22.06.2007.
25.06.2014 ООО "Кузбасстяжмаш" обратилось в комитет с заявлением о рассмотрении вопроса о выкупе земельного участка.
Комитетом принято решение от 01.07.2014 N 10-2/2418 о продаже земельного участка с кадастровым номером 42:24:0201008:8 площадью 2383,69 кв.м по рыночной цене, определенной независимым оценщиком, в размере 2 011 000 руб.
Между комитетом (продавец) и ООО "Кузбасстяжмаш" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка от 08.07.2014 N 378-ю.
Между ООО "Кузбасстяжмаш" (продавец) и ООО "ФОКС-ЛТД" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 28.08.2014 указанного земельного участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 24.03.2017 переход права собственности на земельный участок к ООО "Кузбасстяжмаш" зарегистрирован 25.07.2014, к ООО "ФОКС-ЛТД" - 04.09.2014.
Заместитель прокурора, ссылаясь на то, что ООО "ФОКС ЛТД" является недобросовестным приобретателем земельного участка, все сделки совершены в обход установленной процедуры реализации участка на торгах, в целях приобретения имущества по минимально возможной цене, обратился в суд с настоящим иском.
Земельный участок расположен на территории города Кемерово и входил в состав земель, государственная собственность на которые не разграничена.
С 20.07.2006 в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Законом Кемеровской области от 12.07.2006 N 108-03 "О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области" полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Кемеровской области - городе Кемерово перешли от органа местного самоуправления к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области.
На основании Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены изменения в статью 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", с 01.03.2015 полномочия по распоряжению земельным участком перешли к органу местного самоуправления городского округа.
Вместе с тем согласно статье 10.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные указанным Кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".
Частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" определено что, законами субъекта Российской Федерации может осуществляться перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации. Перераспределение полномочий допускается на срок не менее срока полномочий законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Такие законы субъекта Российской Федерации вступают в силу с начала очередного финансового года.
В соответствии с Законом Кемеровской области от 22.12.2014 N 128-ОЗ "Об отнесении полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово к полномочиям специального органа исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющего отдельные полномочия в сфере земельных отношений", распоряжением Коллегии Администрации Кемеровской области от 07.10.2015 N 549-р "Об исполнительном органе государственной власти Кемеровской области отраслевой компетенции, осуществляющем отдельные полномочия в сфере земельных отношений" в рамках перераспределения полномочий Комитет вновь наделен полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово.
Таким образом, комитет является уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории города Кемерово.
Федеральным законом от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" Земельный кодекс дополнен новой статьей 30.1 "Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
В соответствии с пунктом 2 статьи 30.1 Земельного кодекса, вступившей в законную силу с 01.10.2005 (статье 18 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации"), продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных пп. 5 и 5.1 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 настоящего Кодекса.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Поскольку договор аренды от 11.07.2007 N 07-0174 был заключен сторонами по результатам аукциона после вступления в силу статьи 30.1 Земельного кодекса, то положения статьи 621 ГК РФ в рассматриваемом случае не подлежат применению.
Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор аренды от 11.07.2007 N 07-0174 следует считать заключенным с 20.08.2007, то есть со дня согласования сторонами спорных условий в протоколе согласования разногласий к договору аренды от 20.08.2007. В протоколе о результатах торгов по продаже права аренды земельного участка от 22.06.2007 N 13 указано, что максимальный срок проектирования и строительства - 5 лет. Пролонгация такого договора не предусмотрена.
Таким образом, у ООО "Кузбасстяжмаш" в рассматриваемой ситуации по истечении срока договора аренды земельного участка был утрачен статус его арендатора.
Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
В соответствии с Земельным кодексом продажа земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, преимущественное право на приобретение земельного участка для жилищного строительства не могло быть реализовано.
Договор купли-продажи от 28.08.2014 земельного участка, заключенный между комитетом и ООО "Кузбасстяжмаш", предметом которого является передача из государственной собственности в частную собственность земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов нарушает требования земельного законодательства, посягает на права и законные интересы неопределенного круга лиц, заинтересованных в получении земельных участков на конкурентных условиях, в связи с чем является ничтожной сделкой.
Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Пунктом 1 статьи 302 названного Кодекса предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Из приведенных правовых норм и акта их толкования следует, что при рассмотрении иска собственника об истребовании принадлежащего ему имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании возмездной сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.
При этом как отсутствие воли собственника на передачу имущества во владение иному лицу, так и недобросовестность поведения приобретателя являются достаточными основаниями для удовлетворения виндикационного иска.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения", если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), то суд может прийти к выводу, что приобретатель не является добросовестным.
ООО "ФОКС ЛТД" не может быть признано добросовестным приобретателем спорного земельного участка, поскольку участок с разрешенным использованием "под жилую застройку многоквартирную" приобретен в обход процедуры торгов, установленной земельным законодательством, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности.
Добросовестность предполагает соблюдение и исполнение закона и должна выражаться в осмотрительности. У ООО "ФОКС ЛТД" не могло не возникнуть сомнений относительно законности сделки по продаже земельного участка, предназначенного для жилой застройки (информация содержится в публичной кадастровой карте), без торгов.
Прокурором заявлено требование в публичных интересах, в интересах неопределенного круга лиц, которое направлено на возврат в публичную собственность земельного участка, от использования которого, в том числе путем продажи на аукционе или предоставлением в аренду местный бюджет получит соответствующий доход.
Земельный участок подлежит истребованию в пользу комитета, как органа, действующего от имени публично-правового образования по вопросу распоряжения земельными участками (статьи 124, 125 ГК РФ).
Согласно пункту 52 постановления Пленума N 10/22, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
В рамках рассмотрения настоящего спора разрешен вопрос об истребовании спорного земельного участка в пользу комитета, что является основанием для внесения соответствующей записи в реестр.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит на ответчиков судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение спора, которая подлежит взысканию в размере по 3000 руб. с каждого.
Поскольку в силу подпункта 1.1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков освобождены от уплаты государственной пошлины, судебные расходы по уплате государственной пошлины с комитета не взыскиваются.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 180 и 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковое требование заместителя прокурора Кемеровской области удовлетворить.
Истребовать от общества с ограниченной ответственностью "ФОКС ЛТД" (г.Кемерово, ОГРН 1044205039010, ИНН 4205070310) в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (г. Кемерово, ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478) земельный участок с кадастровым номером 42:24:0201008:8 площадью 2383,69 кв.м, имеющий адресный ориентир: г.Кемерово, пр.Октябрьский, северо-восточнее дома N 83.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ФОКС ЛТД" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3000 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.
Судья О.С. Ходякова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
