Решение Арбитражного суда Кемеровской области от 11 декабря 2017 года №А27-10082/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 11 декабря 2017 года Дело N А27-10082/2017
Резолютивная часть решения объявлена 6 декабря 2017 года.
Полный текст решения изготовлен 11 декабря 2017 года.
Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Ходяковой О.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарём Мартыненко М.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа (г.Ленинск-Кузнецкий, Кемеровская область, ОГРН 1034212000800, ИНН 4212000401)
к обществу с ограниченной ответственностью "Тринити" (г.Новокузнецк, Кемеровская область, ОГРН 1024201672065, ИНН 4218016983)
о взыскании 400 736 руб. 10 коп.
при участии:
от истца: Канавина Я.Ю., представитель по доверенности от 14.06.2017 N 524,
от ответчика: Логинов Е.Д., представитель по доверенности от 10.06.2016 N 2Д-543,
уста новил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа (далее - истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Тринити" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.12.2015 по 31.12.2016 в сумме 364 925 руб. 59 коп., пени за период с 11.09.2015 по 17.04.2017 в сумме 35 874 руб. 80 коп., всего 400 800 руб. 39 коп. (с учётом уточнения размера требований).
Ответчик считает, что комитет необоснованно не применил при расчёте арендной платы на 2016 год коэффициент Кпр и необоснованно применил коэффициенты инфляции на 2010-2016 годы.
Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.
Между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.06.2014 N 14/14-СЮ, по условиям которого арендодатель предоставяет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель земля населенных пунктов с кадастровым номером 42:26:0302001:830 общей площадью 0,38357 га, находящийся по адресу: Кемеровская область, г. Ленинск-Кузнецкий, по трассе Лениск-Кузнецкий-Полысаево, под объект незавершенный строительством ( под строительство газовой автозаправочной станции).
Договор заключен на срок с 29.05.2014 по 28.05.2017. Договор зарегистрированном в установленном законном порядке 29.08.2014.
В соотетствии с пунктом 3.1 арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10-го числа текущего месяца.
Дополнительным соглашением от 12.04.2016 внесены изменения в части площади земельного участка, составившей 0,3646 га.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязательств по внесению арендной платы за период с 01.12.2015 по 31.12.2016, комитет обратился в суд с настоящим иском.
Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Комитет предъявляет к взысканию задолженность за декабрь 2015 года в сумме 4308 руб. 67 коп., за январь-декабрь 2016 года - 360 616 руб. 92 коп..
Спора по расчёту задолженности за 2015 год не имеется.
При расчёте арендной платы за 2016 год комитетом не был применен коэффициент перехода (Кпр). Кроме того, производя расчет размера арендной платы за 2016 год, комитет применил произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции на 2010 -2016 годы.
Арендная плата подлежит расчёту на основании Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 N 47.
В соответствии с пунктом 2.5. Порядка N 47 (в редакции до внесения изменений постановлением коллегии от 05.06.2017) размер годовой арендной платы за земельный участок определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по формуле: А = КС х Кв х Ку х Кк х Ки х Кп х Кпр, где:
А - размер арендной платы;
КС - кадастровая стоимость земельного участка;
Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;
Ки - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на каждый год, и определяется по формуле:
где, , , - коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, установленные постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на 2010, 2011, 2012 и последующие годы;
Кпр - коэффициент перехода, используемый в случаях, предусмотренных пунктом 2.9 Порядка.
В отношении применения произведения коэффициентов, учитывающих уровень инфляции (Ки), при расчете арендной платы за 2016 год, суд отмечает следующее.
Пунктом 3 постановления коллегии от 05.02.2010 N 47 (в редакции до внесения изменений постановлением коллегии от 05.06.2017) установлены коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, на 2010 год в размере 1,1; на 2011 год - 1,065; на 2012 год - 1,06; на 2013 год - 1,055; на 2014 год - 1,05; на 2015 год - 1,075, на 2016 год-1,129.
Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Статьёй 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.
В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности). В случае определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, учтенного в государственном кадастре недвижимости на дату проведения государственной кадастровой оценки, но не вошедшего в Перечень, датой определения кадастровой стоимости является дата формирования Перечня (абзац первый статьи 24.13 и абзац первый статьи 24.17 Закона об оценочной деятельности).
Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.
В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).
Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904 утверждена новая кадастровая стоимость земельных участков, применяемая для исчисления арендной платы с 01.01.2016.
Изменение площади земельного участка в 2016 году повлекло изменение кадастровой стоимости земельного участка, результаты которой были оспорены ответчиком. Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области от 07.12.2016 кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости, равном 2 700 000 руб.
В соответствии со статьёй 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Между сторонами спора относительно применения кадастровой стоимости, установленной решением комиссии, не имеется.
Ответчик оспаривает применение комитетом при расчёте арендной платы на 2016 год произведения коэффициентов инфляции на 2010-2016 годы.
Суд отмечает, что при заключении договоров аренды с 01.01.2009 при расчёте размера арендной платы использовались результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Кемеровской области, утвержденные постановлением коллегии администрации Кемеровской области от 24.11.2008 N 520, и средние уровни кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов Кемеровской области по муниципальным районам (городским округам), утвержденные постановлением коллегии администрации Кемеровской области от 24.11.2008 N 519.
В 2009 году в связи с применением результатов новой кадастровой стоимости земель, действующих с 01.01.2009, коэффициент, учитывающий уровень инфляции, не применялся. Коэффициент инфляции согласно постановлению коллегии от 05.02.2010 N 47 подлежит применению при расчёте арендной платы с 2010 года, то есть с года, следующего за годом установления кадастровой стоимости.
Утвержденные решением комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904 результаты кадастровой оценки учитываются при исчислении арендной платы с 01.01.2016.
Исходя из толкования постановления коллегии от 05.02.2010 N 47 в совокупности и взаимосвязи с положениями Закона об оценочной деятельности, а также исходя из экономической сущности спорных правоотношений, экономического обоснования коэффициента инфляции названный коэффициент применяется в целях актуализации размера арендной платы и возможности учета изменения кадастровой стоимости после её установления, в то время как актуальность кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости на 2016 год подтверждена документально.
Применение коэффициента, учитывающего уровень инфляции, к арендной плате, установленной исходя из новой кадастровой стоимости, возможно только с года, следующего за годом установления кадастровой стоимости. Поскольку коэффициент инфляции позволяет скорректировать размер арендной платы вследствие инфляционных процессов, неприменение коэффициентов инфляции за прошлые периоды обусловлено тем, что произошла актуализация кадастровой стоимости земельного участка и эта стоимость отвечает текущему экономическому моменту.
Учитывая, что актуальность кадастровой стоимости на 2016 год подтверждена решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, утвердившим новую кадастровую стоимость земельных участков (комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области), произведенный комитетом расчет арендной платы с применением произведения коэффициентов Ки, установленных на 2010-2016 годы, не основан на положениях постановления коллегии от 05.02.2010 N 47.
Относительно применения коэффициента перехода (Кпр) при расчете арендной платы на 2016 год суд отмечает слудующее.
Согласно пункту 2.9.1 Порядка N 47, в редакции, действовавшей с 01.01.2016, при заключении договоров аренды, дополнительных соглашений к договорам аренды, направлении уведомлений об изменении размера арендной платы, выполнении расчетов арендной платы в отношении земельных участков из земель населенных пунктов, в случае, если размер арендной платы, рассчитанный по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Кемеровской области, утвержденной решением комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904, превышает более чем в 1,129 раза размер арендной платы, рассчитанный в 2015 году от кадастровой стоимости, при расчете арендной платы применяется коэффициент перехода, рассчитанный по формуле:
Кпр = КС1 / КС2, где:
КС1 - кадастровая стоимость, действующая до 26.11.2015;
КС2 - кадастровая стоимость, утвержденная решением комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904.
Решением комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904 утверждена новая кадастровая стоимость спорного земельного участка. В связи с изменением площади земельного участка кадастровая стоимость была изменена и составила 8 990 416 руб. 18 коп. Решением комиссии по заявлению общества, поданному в 2016 году, кадастровая стоимость земельного участка установлена в виде его рыночной стоимости в размере 728 000 руб.
Размер арендной платы, рассчитанный с применением кадастровой стоимости, установленной комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в 2016 году в отношении спорного земельного участка, превышает более чем в 1,129 раза размер арендной платы, рассчитанный в 2015 году от кадастровой стоимости.
Коэффициент перехода (Кпр) позволяет исключить резкое увеличение или уменьшение размера годовой арендной платы за земельные участки в связи с утверждением новой кадастровой стоимости земельных участков из земель населённых пунктов.
Суд полагает, что не имеет значения, каким уполномоченным органом была установлена новая кадастровая стоимость земельных участков: решением комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области по результатам оценки либо решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в тех случаях, когда соблюдаются условия, предусмотренные пунктом 2.9.1 Порядка N 47.
При этом применение Кпр только в тех случаях, когда кадастровая стоимость земельных участков утверждена решением комитета по управлению государственным имуещством Кемеровской области, а размер арендной платы размер арендной платы в 2016 году больше (меньше) чем в 1,129 раза размера арендной платы в 2015 году, приведет к нарушению принципа запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.
Следовательно, коэффициент перехода (пункты 2.9.1, 2.9.1-1 Порядка N 47 в редакции, действовавшей с 01.01.2016) подлежит применению в тех случаях, когда в результате применения вновь установленной кадастровой стоимости земельных участков размер арендной платы, рассчитанной в 2016 году, больше (меньше) чем в 1,129 раза размера арендной платы в 2015 году.
Поскольку суд пришёл к выводу о необходимости применения в расчёте арендной платы коэффициента Кпр в случае установления кадастровой стоимости, равной его рыночной стоимости, действующей в 2016 году, то осуществление расчёта Кпр следует производить с соблюдением принципа, изложенного законодателем в пункте 2.9.1 Порядка N 47.
Порядок N 47 предусматривает в знаменателе (КС2) формулы Кпр то значение кадастровой стоимости, с применением которого рассчитывается арендная плата в 2016 году в целях сравнения с размером арендной платы 2015 года.
Так, если размер арендной платы рассчитан с применением кадастровой стоимости, утвержденной решением комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 N 4-2/3904, то и в знаменателе формулы Кпр применяется кадастровая стоимость, утвержденная решением от 25.11.2015 N 4-2/3904 (КС2).
Размер арендной платы на 2015 год составлял 86 123,12 руб. в год (7176,93 руб. в месяц).
При этом при расчёте арендной платы на 2016 год с применением Кпр, рассчитанного из соотношения кадастровой стоимости, действующей до 26.11.2015 (КС1 -728 000 руб.) к кадастровой стоимости, утвержденной по результатам государственной кадастровой оценки (КС2 - 8 990 416,18 руб.), без применения коэффициентов инфляции плата за 2016 год по сравнению с платой 2015 года уменьшается в 1,47 раза.
В рассматриваемой ситуации для сравнения с размером арендной платой 2015 года учитывается размер арендной платы 2016 года, рассчитанной с действующей в 2016 году кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Следовательно, по смыслу и содержанию пункта 2.9.1 Порядка N 47 для расчёта Кпр по формуле в знаменателе (КС2) должна быть учтена действующая в 2016 году кадастровая стоимость земельного участка в виде его рыночной стоимости, исходя из которой исчислена плата на 2016 год.
По контрасчёту ответчика размер арендной платы на 2016 год, исчисленный с применением кадастровой стоимости земельного участка в виде его рыночной стоимости (2 700 000 руб.), с расчётом Кпр исходя из соотношения кадастровой стоимости, действующей до 26.11.2015 (КС1 -728 000 руб.) к кадастровой стоимости, утвержденной по результатам государственной кадастровой оценки (КС2 - 8 990 416,18 руб.), без применения коэффициентов инфляции составил 17 490 руб. 63 коп.
Неверный расчёт ответчика привёл к уменьшению платы за 2016 год по сравнению с арендной платой на 2015 год в 4,9 раза (до 1457,55 руб. в месяц). Ответчик не вправе требовать снижения арендной платы в переходный период больше чем для арендаторов, которые не оспорили кадастровую стоимость 2016 года.
По расчёту суда размер арендной платы на 2016 год, исчисленный с применением кадастровой стоимости земельного участка в виде его рыночной стоимости (2 700 000 руб.), коэффиициента Кв (0,08), коэффициента Кпр, рассчитанного исходя из соотношения кадастровой стоимости, действующей до 26.11.2015 (КС1 - 728 000 руб.) к рыночной стоимости земельного участка, установленной комиссией (КС2 - 2 700 000 руб.), без применения коэффициентов инфляции составит 58 240 руб. в год.
Задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.12.2015 по 31.12.2016 составит 62 548 руб. 67 коп. Размер соответствующих сумм пени за период с 11.09.2015 по 17.04.2017 составит 7119 руб. 57 коп. Доказательств внесения арендных платежей, погашения пени ответчиком суду не представлено, требование о взыскании арендной платы в определенной судом сумме подлежит удовлетворению.
Государственная пошлина за рассмотрение дела судом подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований.
Руководствуясь статьями 110, 167 - 171, 180 и 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тринити" (г.Новокузнецк, Кемеровская область, ОГРН 1024201672065, ИНН 4218016983) в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом Ленинск-Кузнецкого городского округа (г.Ленинск-Кузнецкий, Кемеровская область, ОГРН 1034212000800, ИНН 4212000401) задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 04.06.2014 N 14/14-СЮ в сумме 62 548 руб. 67 коп., пени в сумме 7119 руб. 57 коп., всего 69 668 руб. 24 коп.
В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Тринити" (г.Новокузнецк, Кемеровская область, ОГРН 1024201672065, ИНН 4218016983) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2787 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.
Судья О.С. Ходякова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка