Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 28 марта 2019 года №А26-9998/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

РЕШЕНИЕ

от 28 марта 2019 года Дело N А26-9998/2018
Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2018 года. Полный текст решения изготовлен 28 марта 2019 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Колесовой Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ульяновой В.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Вариант-8" к государственному бюджетному общеобразовательному учреждению Республики Карелия "Специализированная школа искусств" и обществу с ограниченной ответственностью "Питсервис" о переводе прав и обязанностей по договору аренды помещений (столовой) от 03.12.2018, заключенному между ООО "Питсервис" и ГБОУ РК "Специализированная школа искусств" с арендатора - ООО "Питсервис" на ООО "Вариант 8" с установлением ежемесячной арендной платы по договору в размере 30 717 руб. 33 коп. с учетом НДС,
Третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия;
при участии представителей:
истца-Яковлевой А.А., доверенность от 15.03.2019;
ответчика, ГБОУ РК "Специализированная школа искусств" - Тюревой Е.В., на основании распоряжения от 01.09.2011; Трифонова Ю.И., доверенность от 24.10.2018; Кабальновой Т.Ю., доверенность от 24.10.2018;
установил: общество с ограниченной ответственностью "Вариант-8" обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к государственному бюджетному общеобразовательному учреждению Республики Карелия "Специализированная школа искусств" и обществу с ограниченной ответственностью "Питсервис" о переводе прав и обязанностей по договору аренды помещений (столовой) от 03.12.2018, заключенному между ООО "Питсервис" и ГБОУ РК "Специализированная школа искусств" с арендатора - ООО "Питсервис" на ООО "Вариант 8" с установлением ежемесячной арендной платы по договору в размере 30 717 руб. 33 коп. с учетом НДС. (с учетом уточнений, принятых в судебном заседании 20.02.2019).
Определением суда от 20.12.2018 к участию в деле привлечен второй ответчик - общество с ограниченной ответственностью "Питсервис".
Определением суда от 20.02.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия.
До начала судебного заседания третье лицо представило в суд отзыв по существу заявления, в котором просило в удовлетворении иска отказать.
В судебном заседании 20.03.2019 представитель истца поддержала уточненные требования по основаниям, изложенным в иске и предыдущих судебных заседаниям, сослалась на отсутствие у ответчика правовых оснований для отказа в продлении договора аренды; указала, что задолженность по арендной плате у арендатора на момент окончания срока действия договора отсутствовала.
Представители ответчика представили дополнительные письменные пояснения по иску, а также отчет об оценке рыночной стоимости права временного владения и пользования объектом аренды по состоянию на 01.10.2018, в соответствии с которым арендная плата в месяц на спорный объект составляет 49 647 руб.. Просили отказать в удовлетворении иска, поскольку обязательства по договору аренды от 01.10.2015 исполнялись истцом ненадлежащим образом. Кроме того, государственным бюджетным общеобразовательным учреждением Республики Карелия "Специализированная школа искусств" было принято решение об установлении иного порядка распоряжения имущества путем исключения спорных помещений из сдачи в аренду в целях размещения холодильных установок и помещений для технического обслуживания данных установок.
Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд считает установленными следующие обстоятельства.
Распоряжением Главы самоуправления города Петрозаводска от 30.01.2007 N 51-р объект недвижимости площадью 5032,9 кв. м., расположенный по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Ленинградская, д. 17, был закреплен на праве оперативного управления за муниципальным общеобразовательным учреждением средняя общеобразовательная школа N 1.
Распоряжением Правительства Республики Карелия от 09.08.2011 N 448р-П утвержден перечень муниципальных учреждений как имущественных комплексов, передаваемых из муниципальной собственности Петрозаводского городского округа в собственность Республики Карелия, а также перечень имущества, передаваемого из муниципальной собственности Петрозаводского городского округа в собственность Республики Карелия.
Между Государственным бюджетным образовательным учреждением Республики Карелия "Специализированная школа искусств" и обществом с ограниченной ответственностью "Вариант-8" был заключен договор аренды имущества, находящегося в собственности Республики Карелия от 01.10.2015 (далее -Договор аренды).
В соответствии с пунктом 1.1. Договора аренды, Арендатор принимает в аренду на условиях, определенных Договором аренды, по акту приема-передачи (Приложение N1) нежилые помещения столовой общей площадью 444, 1 кв. м., расположенные в цокольном и первом этажах здания по адресу: г. Петрозаводск, ул. Ленинградская, д. 17, в соответствии с выкопировкой из технического паспорта (Приложение N2) для организации питания обучающихся и сотрудников Арендодателя.
Срок действия Договора аренды определен разделом IX, согласно которому договор действует до 01.10.2018, начиная с момента принятия Арендатором имущества по акту приема-передачи.
При этом истец считает, что у него существует преимущественное право на заключение вышеуказанного договора на аналогичных условиях на новый срок.
Письмом от 14.05.2018 N 11 Арендатор просил Арендодателя заключить с ним Договор аренды в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Закона о защите конкуренции без проведения конкурса на тех же условиях на новый срок.
Арендодатель оставил без ответа указанное обращение, а письмом от 31.08.2018 N 290 Арендодатель проинформировал Арендатора о проведении внутреннего конкурса на право заключения договора аренды нежилого помещения столовой, общей площадью 444,1 кв. для организации питания обучающихся и сотрудников арендодателя, который состоится 20.09.2018. При этом арендодатель указывает, что общая сумма аренды за месяц, сумма арендной платы не должна быть меньше суммы арендной платы получаемой по ранее заключенному договору- 34752 руб. 74 коп.
В ходе судебного разбирательства ответчик предоставил информацию о том, что заключил договор аренды спорного имущества с ООО "Питсервис".
Поскольку частью 11 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрен специальный способ защиты нарушенного права добросовестного арендатора при заключении договора аренды с иным лицом с нарушением преимущественного права, а именно: перевод прав и обязанностей арендатора по новому договору аренды, истец уточнил первоначальные исковые требования.
Частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при условии определения размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта и заключении договора на срок не менее чем три года.
В соответствии с частью 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 указанной статьи, за исключением следующих случаев: принятия в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличия у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Согласно п.п. 1.1. договора аренды спорного имущества от 03.12.2018, заключенного ответчиком с ООО "Питсервис" предметом договора являются помещения площадью 417,2 кв.м. в связи с исключением помещений расположенных в цокольном этаже N 22, N 21 -холодильные установки; N18, N19, N 20 - помещения для технического обслуживания холодильных установок - общей площадью 26,9 кв.м., и выведение их из хозяйственного оборота.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Со стороны ответчика истцу были предъявлены претензии по ненадлежащему исполнению условий договора, в части неисполнения п.п.3.2.4, п.3.2.6., п.3.2.9, п.3.2.14 Договора аренды имущества от 01.10.2015, что подтверждается письмами N178 от 08.06.2018, N 217 от 29.06.2018. Как указывает ответчик, выявленные нарушения истцом в разумный срок были не устранены. Также в нарушении п.3.2.3. Истцом не был заключен договор по техническому обслуживанию, санитарному содержанию территорий, прилегающих к арендованному помещению. В нарушении п. 3.2.15 не было произведено страхование объекта недвижимости переданного в аренду.
Исходя из положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договора аренды помещений на новый срок с нынешним арендатором имущества, даже при условии исполнения им своих обязательств по договору надлежащим образом, невозможно осуществить без проведения конкурса, аукциона, если стороны не придут к иному соглашению.
Установленная пунктом 2 части 3.2 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции возможность для Учреждения заключения договора с организацией общественного питания без проведения конкурсов или аукционов является правом образовательного учреждения. Диспозиция названной нормы не устанавливает соответствующей обязанности арендодателя.
01.10.2010 между истцом и ответчиком по результатам аукциона на торгах, был заключен договор аренды спорного имущества.
01.10.2015 истец реализовал свое право, предусмотренное частью 9 статьи 17.1 Закона защите конкуренции, при заключении договора аренды от 01.10.2010 путем заключения нового договора аренды имущества, находящегося в собственности Республики Карелия на срок по 01.10.2018.
Между тем оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 Закона о конкуренции, действующим законодательством не предусмотрено.
При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворению не подлежат.
Расходы по государственной пошлине суд относит на истца.
Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. В удовлетворении иска отказать.
2. Решение может быть обжаловано:
- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г.Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г.Санкт-Петербург, ул. Якубовича,4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.
Судья
Колесова Н.С.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка