Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 29 ноября 2018 года №А26-9857/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

РЕШЕНИЕ

от 29 ноября 2018 года Дело N А26-9857/2018
Резолютивная часть решения объявлена 22 ноября 2018 года.
Полный текст решения изготовлен 29 ноября 2018 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Таратунина Р.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Авксентьевой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании с участием от заявителя: Ермолинской Т.В. (доверенность от 12.09.2018), от ответчика: Романовой Т.Н. (доверенность от 16.02.2018), от третьего лица (Министерства имущественных и земельных отношений по Республике Карелия): Ильина А.А. (доверенность от 13.11.2017) - дело по заявлению (в уточненной в порядке статьи 49 АПК РФ редакции) общества с ограниченной ответственностью "Арсик-сервис" (ОГРН 1061001073616) о признании недействительными изложенных в уведомлениях N MFC-0122/2018-29925 от 10.08.2018 и от 12.11.2018 решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (ОГРН 1041000051784) о приостановлении государственной регистрации ипотеки и об отказе в государственной регистрации ипотеки, и возложении обязанности осуществить государственную регистрацию ипотеки по договору от 31.07.2018 N Ю-КЛВ-0002-43/17-ДИ-3, установил:
30.07.2009 между Министерством природных ресурсов Республики Карелия (арендодатель) и ООО "Арсик-сервис" (арендатор) был заключен договор N 9457 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору передан в аренду до 20.07.2014 земельный участок с кадастровым номером 10:01:010133:22 общей площадью 1542 кв.м., расположенный на улице Крупской в городе Петрозаводске в юго-западной части кадастрового квартала 10:01:010133, для строительства торгово-административного здания.
Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Карелия 10.09.2009 за номером 10-10-01/053/2009-538.
Дополнительным соглашением от 01.07.2014 N 3058, зарегистрированным Управлением Росреестра по Республике Карелия 08.08.2014 за номером 10-10-01/079/2014-376, срок аренды по договору N 9457 продлен до 18.12.2017.
28.05.2012 между Администрацией Петрозаводского городского округа (арендодатель) и ООО "Арсик-сервис" (арендатор) был заключен договор N 30492 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору передан в аренду до 17.05.2015 земельный участок с кадастровым номером 10:01:0010133:11 общей площадью 986 кв.м., расположенный в районе пересечения улиц Антикайнена и Красной в городе Петрозаводске, для организации наземной открытой гостевой стоянки автотранспорта.
Данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Карелия 23.07.2012 за номером 10-10-01/045/2012-541.
16.11.2016 между Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (арендодатель) и ООО "Арсик-сервис" (арендатор) был заключен договор N 126/01 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору передан в аренду на 7 лет земельный участок с кадастровым номером 10:01:0010126:288 площадью 536 к.в.м., расположенный на улице Крупской в городе Петрозаводске, для строительства подземных резервуаров для нужд пожаротушения.
Данный договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Республике Карелия 13.12.2016 за номером 10-10/001-10/001/029/2016-2991/1.
В целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств ООО "СК "Северо-Запад" по кредитному договору 31.07.2018 между ООО "Арсик-сервис" (залогодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Коммерческий банк "Агросоюз" (залогодержатель; ОГРН 1025600001130) был заключен договор ипотеки N Ю-КЛВ-0002-43/17-ДИ-3, по условиям которого залогодатель передает залогодержателю в залог права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:010133:22, 10:01:0010133:11 и 10:01:0010126:288, возникшие на основании вышеуказанных договоров.
В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке; пункты 1 и 2 статьи 10). Государственная регистрация договора об ипотеке (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке) является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи об ипотеке. Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (пункты 1 и 2 статьи 11).
01.08.2018 ООО "Арсик-сервис" обратилось в Управление Росреестра по Республике Карелия с заявлением о проведении государственной регистрации ипотеки земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:010133:22, 10:01:0010133:11 и 10:01:0010126:288.
На основании пункта 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация ипотеки по указанному заявлению ООО "Арсик-сервис" была приостановлена Управлением Росреестра по Республике Карелия. Основанием для приостановления послужило то, что сроки аренды земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:010133:22 и 10:01:0010133:11 истекли, соответственно, заявленная государственная регистрация не может быть осуществлена. В правовое обоснование своего решения Управление Росреестра по Республике Карелия сослалось на пункт 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Данное решение регистрирующего органа изложено в уведомлении N MFC-0122/2018-29925 от 10.08.2018.
В связи с неустранением причин, препятствовавших осуществлению государственной регистрации прав, в установленный в уведомлении N MFC-0122/2018-29925 от 10.08.2018 срок (до 09.11.2018), Управление Росреестра по Республике Карелия приняло решение об отказе в государственной регистрации ипотеки на основании договора N Ю-КЛВ-0002-43/17-ДИ-3.
Данное решение регистрирующего органа изложено в уведомлении N MFC-0122/2018-29925 от 12.11.2018.
Предъявленные в арбитражный суд требования заявитель мотивировал тем, что договоры N 9457 и N 30492 являются действующими, поскольку по истечении срока их действия были возобновлены на неопределенный срок на тех же условиях. В правовое обоснование своей позиции ООО "Арсик-сервис" сослалось на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса и пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
В отзыве на заявление (в первоначальной редакции) ответчик указал на законность и обоснованность решения от 10.08.2018 в связи с выявлением обстоятельств, препятствовавших государственной регистрации ипотеки. Сослался на то, что поскольку Земельным кодексом установлены максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, возобновление срока их действия на неопределенное время невозможно.
В соответствии с Законом Республики Карелия от 29.12.2015 N 1980-ЗРК "О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия" органы государственной власти Республики Карелия осуществляют полномочия органов местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (статья 1). Полномочия, указанные в статье 1 настоящего Закона, осуществляются органом исполнительной власти Республики Карелия, уполномоченным Правительством Республики Карелия (статья 3).
Положением о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденным постановлением Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 N 390-П, предусмотрено, что в полномочия Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия входит предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
В письменных пояснениях привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО КБ "Агросоюз" согласилось с позицией заявителя о незаконности оспариваемых решений, Министерство имущественных и земельных отношений по Республике Карелия (ОГРН 1031000016850) - против удовлетворения заявления возразило.
В судебных заседаниях участники процесса поддержали свои позиции.
Оценив существо спора, суд пришел к следующим выводам.
В силу части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.
Частью 4 статьи 200 АПК РФ определено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Основываясь на изложенном, а также исходя из мотива отказа в государственной регистрации ипотеки, приведенного в оспариваемых актах, и учитывая объяснения сторон, озвученные в судебном заседании 22.11.2018, суд не дает оценку спорной ситуации на соответствие требованиям статьи 63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Согласно пункту 7 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.
В статье 27 названного закона указано, что в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.
Действительно, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Однако, вопреки позиции заявителя, основанной на указанной норме, рассматриваемая ситуация, по мнению суда, подлежит иному правовому регулированию.
Статьей 5 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 1). Правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений (пункт 5).
Из изложенного следует, что государственная регистрация залога права аренды земельных участков возможна только при наличии зарегистрированного права аренды.
На момент заключения договора ипотеки N Ю-КЛВ-0002-43/17-ДИ-3 сроки аренды земельных участков с кадастровыми номерами 10:01:010133:22 и 10:01:0010133:11 уже истекли.
В пункте 10 информационного письма от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором ипотеки" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации.
В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указано, что договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Названные разъяснения вытекают из положений пункта 2 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" о том, что если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, в договоре об ипотеке должен быть указан срок аренды.
Следовательно, даже если и признать, что обязательства сторон по договорам аренды N 9457 и N 30492 продолжились после истечения указанных в них сроков на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, государственная регистрация залога прав арендатора по этим договорам не могла быть произведена. В связи с этим суд отклоняет ссылку заявителя на пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ), поскольку данные разъяснения не регулируют спорные правоотношения.
При разрешении настоящего спора суд также учитывает следующее.
Сроки аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены пунктом 8 статьи 39.8 Земельного кодекса и выражаются во временных периодах, ограниченных либо истечением срока, исчисляемого в годах, либо наступлением определенного события (к примеру, окончания срока действия охотхозяйственного соглашения).
В пункте 3 статьи 610 Гражданского кодекса оговорено, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса).
Статья 39.8 Земельного кодекса, устанавливающая сроки договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, введена в действие с 01.03.2015 Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Гражданского кодекса по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
Изложенные правовые нормы в их совокупности опровергают утверждение заявителя о возможности включения в предмет залога по договору N Ю-КЛВ-0002-43/17-ДИ-3 прав аренды по договорам N 9457 и N 30492, сроки действия которых на 31.07.2018 уже истекли.
В связи с этим у суда нет оснований не согласиться с выводом Управления Росреестра по Республике Карелия о нарушении требований пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса, предусматривающей право арендатора земельного участка передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог, в пределах срока договора аренды земельного участка, и, как следствие, считать необоснованными решения ответчика, основанные на пункте 7 части 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости".
Тот факт, что договор N 126/01 в настоящее время является действующим, не влияет на разрешение возникшего спора, поскольку предметом договора N Ю-КЛВ-0002-43/17-ДИ-3 являлся залог прав аренды трех земельных участков в совокупности.
Исходя из изложенного, суд считает, что обжалуемые решения Управления Росреестра по Республике Карелия не противоречат Федеральному закону "О государственной регистрации недвижимости" и, соответственно, не могут нарушать права и законные интересы заявителя.
Поэтому заявление (в уточненной редакции) удовлетворению не подлежит, судебные расходы суд относит на заявителя.
Руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176, 177 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
Признать соответствующими Федеральному закону от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, изложенные в уведомлениях N MFC-0122/2018-29925 от 10.08.2018 и от 12.11.2018.
В удовлетворении заявления отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, 65) в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Карелия.
Судья
Таратунин Р.Б.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка