Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 13 декабря 2018 года №А26-9818/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

РЕШЕНИЕ

от 13 декабря 2018 года Дело N А26-9818/2018
Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2018 года. Полный текст решения изготовлен 13 декабря 2018 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Колесовой Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем Крехановой Е.В., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску индивидуального предпринимателя Афанасьева Дмитрия Николаевича к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия об уменьшении размера арендной платы и зачете арендных платежей с учётом уточнений, принятых в судебном заседании 22.11.2018;
третье лицо: Администрация Петрозаводского городского округа;
при участии:
истца - Афанасьева Дмитрия Николаевича, предпринимателя;
представителя истца - Ермолинской Т.В., доверенность от 19.09.2018;
представителя ответчика - Сафроновой О.П., доверенность от 15.08.2018;
третьего лица - не явился;
установил: индивидуальный предприниматель Афанасьев Дмитрий Николаевич (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее - ответчик, Министерство) об уменьшении размера арендной платы путем освобождения от уплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка N 125/01 от 11.11.2016 за период с 11.11.2016 по 26.11.2017 в сумме 248 905 руб. путем зачета оплаченной арендной платы в счет платежей с 27.11.2017 (с учетом уточнений, принятых в судебном заседании 22.11.2018).
Определением суда от 25.09.2018 исковое заявление принято к производству и назначено к рассмотрению в судебном заседании. Кроме того, указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Петрозаводского городского округа.
Ответчиком был представлен отзыв, в котором предъявленные требования Министерство не признало, поскольку договор аренды сторонами исполнялся, арендованное имущество было передано арендатору по акту приема-передачи и истцом за спорный период внесены арендные платежи по договору; доказательств, подтверждающих прекращение арендных правоотношений, истцом в материалы дела не представлено, денежные средства в сумме 248 905 руб., уплаченные истцом во исполнение обязательства по договору, по мнению Министерства не могут рассматриваться в качестве неосновательного обогащения ответчика.
Третье лицо, Администрация Петрозаводского городского округа, в отзыве на иск также полагала заявленные требования не подлежащими удовлетворению.
В настоящее судебное заседание представитель третьего лица, Администрации Петрозаводского городского округа, явку своего представителя не обеспечил, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом.
В порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствии надлежащим образом извещенного третьего лица.
В судебном заседании истец и его представитель поддержали уточненные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и дополнительных письменных пояснениях. Представили для приобщения к материалам дела фотографию спорного земельного участка в подтверждение того довода, что строительство на нем предпринимателем не осуществлялось. Обратили внимание на то обстоятельство, что акт приема-передачи земельного участка не содержит даты его подписания.
Представитель ответчика не признала иск по основаниям, изложенным в отзыве. Возражала относительно приобщения к делу фотографии, поскольку, по ее мнению, идентифицировать земельный участок не представляется возможным.
Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, в том числе приобщенную к делу фотографию, суд считает установленными следующие обстоятельства.
31.05.2016 предприниматель Афанасьев Дмитрий Николаевич признан победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, имеющего кадастровый номер: 10:01:0100118:14, месторасположение: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Лесной, площадью 1434 кв.м. Торги проводились Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (далее -Комитет).
27.06.2016 между истцом и Комитетом был заключен договор аренды N70/01 вышеуказанного земельного участка сроком на 5 лет.
Договор был направлен истцом в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее - Росреестр) с целью государственной регистрации.
В сентябре 2016 года Росреестром было отказано в государственной регистрации договора аренды N70/01 от 27.06.2016. Истец обратился в Комитет и 01.10.2016 договор аренды N70/01 от 27.06.2016 расторгнут.
11.11.2016 Комитет заключил с предпринимателем Афанасьевым Д.Н. новый договор аренды спорного земельного участка N125/01.
Однако Росреестром 09.01.2017 в государственной регистрации договора аренды N125/01 вновь было отказано со ссылкой на то, что срок договора противоречит требованиям действующего законодательства.
Дополнительным соглашением от 04.07.2017 срок аренды спорного земельного участка установлен равным 1 году 6 месяцам.
Договор аренды земельного участка N125/01 от 11.11.2016 и дополнительное соглашение были вновь направлены для государственной регистрации истцом 12.08.2017.
Вместе с тем 18.08.2017 Росреестром направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что представленный на государственную регистрацию договор аренды земельного участка N125/01 от 11.11.2016 не соответствуют требованиям пункта 9 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Приказу Минстроя России от 27.02.2015 N137/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений".
В связи со сложившимися обстоятельствами Афанасьев Д.Н. обратился в суд с исковым заявлением о внесении изменений в пункт 2.1. договора аренды в части установления срока аренды равного 1 год 6 месяцев.
Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 23.10.2017 по делу NА26-8825/2017 в пункт 2.1 договора аренды внесены изменения: срок аренды установлен равным 1 год 6 месяцев с момента подписания договора сторонами.
Как указывает истец, регистрация договора стала возможной после вступления в законную силу указанного решения арбитражного суда. Договор зарегистрирован 27.11.2017. До указанной даты предприниматель не мог использовать земельный участок, поскольку отсутствие зарегистрированного договора препятствовало ему в получении разрешительной документации для осуществления строительства.
В январе 2018 года истец обратился в Администрацию Петрозаводского городского округа с заявлением о зачете арендной платы, уплаченной до государственной регистрации, в счет долга по арендной плате за период с декабря 2017 года по май 2018 года. Администрацией Петрозаводского городского округа в удовлетворении заявления было отказано.
02.05.2018 и 07.05.2018 в адрес истца от Администрации Петрозаводского городского округа направлены претензии об имеющейся задолженности.
04.11.2018 истец обратился с заявлением о перерасчете задолженности по арендной плате и внесении изменений в договор аренды N125/01 от 11.11.2016 в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее - Министерство). 05.07.2018 Министерство направило предпринимателю отказ в удовлетворении данного заявления.
Предпринимателем до 27.11.2017 (т.е. до момента государственной регистрации договора) внесена арендная плата в размере 248 905 руб.
В соответствии с пунктом 4.4.3. договора аренды N125/01 от 11.11.2016 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - для размещения мойки (строительство бесконтактной автоматизированной мойки самообслуживания).
В ноябре 2016 года истец обратился в ООО "АРТ-Строй 10" с предложением о заключении договора подряда по строительству мойки на спорном земельном участке. Договор подряда был заключен 14.12.2016. В свою очередь ООО "АРТ-Строй 10" предложило истцу заключить договор субаренды земельного участка и взять на себя обязательства по получению всех необходимых документов на строительство объекта.
В соответствии с частью 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
По состоянию на 14.12.2016 договор находился на государственной регистрации в Росреестре, однако 09.01.2017 в государственной регистрации договора аренды было отказано.
23.01.2017 предприниматель обратился к ООО "АРТ-Строй 10" с предложением о расторжении договора подряда, поскольку до государственной регистрации договора аренды получить разрешением на строительство было невозможно. Указанное обстоятельство (невозможность получения разрешение на строительство до государственной регистрации договора) не оспаривалось представителем Администрации в судебном заседании 22.11.2018.
30.01.2017 дополнительное соглашение о расторжении договора подряда было подписано сторонами.
06.12.2016 Афанасьев Д.Н. обратился в ПАО "ТГК-1" с заявлением о выдаче технических условий на подключение тепловым к сетям. Теплоснабжающей компанией разъяснено, что для получения технических условий необходимо представить правоустанавливающий документ на земельный участок.
Полагая, что в результате неверного указания в договоре аренды государственным органом срока его действия и, как следствие, отказ в государственной регистрации договора, истец длительное время не имел возможности использовать земельный участок по значению, он обратился в суд с настоящим заявлением.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Кодекса предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Частью 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. По смыслу данной нормы основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, или ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.
В рассматриваемом случае, судом установлено, что договор аренды от 11.11.2016 земельного участка с кадастровым номером 10:01:0100118:14 заключен истцом по результатам проведения торгов. Аукционная документация, в том числе, текст договора был сформирован государственным органом. В договор, заключенный на торгах, внесение изменений возможно только по решению суда. В связи с чем, заключить договор в иной редакции арендатор возможности не имел.
В условиях проведения аукциона госорганом не было указано на то, что до внесения судом изменений в договор аренды в части его срока государственная регистрация договора будет невозможна. Не уведомлялся арендатор и о том, что срок аренды должен быть сокращен с 5 лет до 1 года 6 месяцев. Договор прошел государственную регистрацию только 27.11.2017 не по вине арендатора. Об этих условиях аренды он не был уведомлен в момент проведения аукциона.
В период с 11.11.2016 по 27.11.2017 арендодатель не уведомлял истца о невозможности регистрации договора и не предлагал в связи с допущенной им ошибкой при проведении аукциона расторгнуть арендные отношения. Напротив, арендодатель пояснял, что проблема будет решена, предлагал обжаловать действия Росреестра, вносил изменения в договор в части срока.
Согласно части 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Использовать земельный участок истец должен был только в соответствии с целевым назначением - для размещения мойки (строительство бесконтактной автоматизированной мойки самообслуживания).
Данное право арендатор намеревался реализовать, заключив соответствующий договор с подрядчиком. При этом в письме от 19.12.2016 подрядчик для получения разрешительных документов на строительство запросил сведения о государственной регистрации договора аренды.
При таких обстоятельствах, истец обоснованно полагает, что существенное ухудшение условий пользования арендованным земельным участком выразилось в отсутствие у него возможности использовать данный участок, ввиду вышеизложенных обстоятельств.
Факт отсутствия у истца возможности приступить к законному использованию земельного участка в соответствии с условиями договора аренды в связи с обстоятельствами, не зависящими от самого арендатора, свидетельствует о том, что условия пользования арендованным имуществом ухудшились, в связи с чем, суд приходит к выводу о наличии в настоящем деле оснований для применения положений пункта 4 статьи 614 ГК РФ, и, оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные истцом доказательства, считает, что обязанность по доказыванию (статья 65 АПК РФ) истцом выполнена.
Учитывая фактические обстоятельства дела, представление истцом достаточных доказательств, подтверждающих обстоятельства, при которых наступает ответственность арендодателя в виде соразмерного уменьшения арендной платы, суд считает исковые требования об уменьшении арендной платы по договору аренды путем зачета оплаченной арендной платы в счет платежей с 27.11.2017 обоснованными.
Установление арендной платы по результатам аукциона не исключает ее уменьшения на основании пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатору переданы полномочия по владению и пользованию арендованным имуществом, обязанность по оплате арендной платы обусловлена фактом пользования арендатором таким имуществом.
Доказательств, подтверждающих реальную возможность пользования истцом земельного участка без внесения изменения в договор, ответчиком не представлено. Довод истца о том, что земельный участок им не использовался по целевому назначению, не опровергнут.
При этом суд отклоняет довод истца о том, что арендодатель не доказал факт передачи имущества 11.11.2016, поскольку в акте приема-передачи земельного участка отсутствует дата, в связи с тем, что предприниматель вносил арендную плату за пользование земельным участком, тем самым подтверждая исполнение условий договора.
Довод Администрации о том, что при обращении истца с заявлением о выдаче разрешения на строительство 23.10.2018 органом местного самоуправления ему было отказано по причине несоответствия проектной документации установленным требованиям, суд отклоняет, поскольку данное обращение находится за пределами спорного периода. Как пояснили истец и его представитель в судебном заседании, начисление арендной платы с 27.11.2017 относится к предпринимательским рискам.
Также суд принимает во внимание принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав и что договор аренды носит взаимный характер, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы.
На основании вышеизложенного, иск подлежит удовлетворению полностью.
Расходы истца по оплате государственной пошлины суд относит на ответчика.
Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
РЕШИЛ:
1. Иск удовлетворить. Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия уменьшить размер арендной платы путем освобождения индивидуального предпринимателя Афанасьева Дмитрия Николаевича (ОГРНИП: 312100102300026, ИНН:100101127119) от уплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка N 125/01 от 11.11.2016 за период с 11.11.2016 по 26.11.2017 в сумме 248 905 руб. путем зачета оплаченной арендной платы в счет платежей с 27.11.2017.
2. Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (ОГРН: 1031000016850, ИНН: 1001040110) в пользу индивидуального предпринимателя Афанасьева Дмитрия Николаевича (ОГРНИП: 312100102300026, ИНН:100101127119) 6000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.
3. Решение может быть обжаловано:
- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г.Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г.Санкт-Петербург, ул. Якубовича,4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.
Судья
Колесова Н.С.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка