Определение Арбитражного суда Республики Карелия от 19 июля 2019 года №А26-8785/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 июля 2019 года Дело N А26-8785/2017
Резолютивная часть определения объявлена 10 июля 2019 года.
Полный текст определения изготовлен 19 июля 2019 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Пасаманик Н.М., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Субоч Е.А., рассмотрев в судебном заседании заявления конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью "Стройком" Королева Михаила Викторовича о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2014 и от 21.12.2015, заключенных должником соответственно с индивидуальным предпринимателем Бушмакиной Оксаной Андреевной и с Югансоном Игорем Арвитовичем, применении последствий признания их недействительными, истребовании у общества с ограниченной ответственностью "КМ-Бизнес" ранее принадлежавшего должнику недвижимого имущества,
при участии в судебном заседании:
представителя конкурсного управляющего ООО "Стройком" Королева Михаила Викторовича - Кинаш Я.А. по доверенности от 16.01.2019,
Бушмакиной Оксаны Андреевны,
Бушмакина Дмитрия Васильевича,
Югансона Игоря Арвитовича,
представителя ООО "КМ-Бизнес" - Швеца И.Н. по доверенности от 15.01.2019,
установил: определением Арбитражного суда Республики Карелия от 22.09.2017 принято к производству заявление общества с ограниченной ответственностью "ПСК Стройконструкция" о признании общества с ограниченной ответственностью "Стройком" (ОГРН 1121001006664, ИНН 1001259181, место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Максима Горького, д.25, оф.304; далее - ООО "Стройком", должник) банкротом.
Определением суда от 21.02.2018 (резолютивная часть определения объявлена 14.02.2018) заявление ООО "ПСК Стройконструкция" признано обоснованным, в отношении ООО "Стройком" введена процедура, применяемая в деле о банкротстве, - наблюдение. Временным управляющим утвержден Королев Михаил Викторович, член Ассоциации "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Лига", адрес для направления корреспонденции: 185003, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. А. Невского, д. 34, офис 201. Соответствующие сведения опубликованы в газете "Коммерсантъ" N 40 от 07.03.2018.
Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 16.07.2018 (резолютивная часть объявлена 12.07.2018) ООО "Стройком" признано банкротом, открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Королев Михаил Викторович, член Ассоциации "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Лига", адрес для направления корреспонденции: 185003, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. А.Невского, д. 34, офис 201. Соответствующие сведения опубликованы в газете "Коммерсантъ" от 28.07.2018 N 133.
16.11.2018 конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением, в котором просил признать недействительными договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2015, заключенный между ООО "Стройком" и Югансоном Игорем Арвитовичем, и договор купли-продажи недвижимого имущества N20/09/2017 от 20.09.2017, заключенный между Югансоном Игорем Арвитовичем и ООО "КМ-Бизнес".
27.12.2018 конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением, в котором просил признать недействительным договор от 04.07.2014 купли-продажи недвижимого имущества, заключенный между индивидуальным предпринимателем Бушмакиной Оксаной Андреевной и ООО "Стройком".
По ходатайствам конкурсного управляющего судом были приняты обеспечительные меры. Определением суда от 09.01.2019 наложен арест на денежные средства или иное имущество, принадлежащие Бушмакиной Оксане Андреевне, находящиеся у него или других лиц, в пределах суммы 8 000 000 руб. (такую сумму конкурсный управляющий первоначально просил взыскать с Бушмакиной О.А. в качестве последствий признания сделки недействительной). Определением суда от 28.06.2019 наложен арест на денежные средства (в том числе денежные средства, которые будут поступать на банковский счет) или иное имущество, принадлежащие Югансону Игорю Арвитовичу, находящиеся у него или других лиц, в пределах суммы 2 690 356,54 руб. (такую сумму конкурсный управляющий просит взыскать с Югансона И.А. в качестве последствий признания сделки недействительной). На основании указанных определений конкурсному управляющему выданы исполнительные листы.
Предметом оспариваемых сделок являются следующие объекты недвижимости: 1) нежилое одноэтажное здание котельной общей площадью 155,1 кв.м. по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул.Плеханова, д.2, 2) земельный участок площадью 2 071 кв.м. с кадастровым номером 10:01:0100104:55 по адресу: Республика Карелия, г.Петрозаводск, ул.Плеханова, на котором расположено указанное здание, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для эксплуатации зданий и сооружений.
В ходе рассмотрения заявлений конкурсный управляющий уточнил заявленные требования (т. 6 л.д. 123-127), в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд принял их к рассмотрению. С учетом заявленных уточнений судом рассматриваются следующие требования конкурсного управляющего ООО "Стройком" Королева М.В.:
- о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2014, заключенного между ИП Бушмакиной О.А. (продавец) и ООО "Стройком" (покупатель), в качестве последствий признания этой сделки недействительной управляющий просит взыскать с Бушмакиной О.А. 7 309 643, 46 руб. разницы, между кадастровой стоимостью проданного недвижимого имущества и полученной за него оплатой по договору,
- о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2015, заключенного между ООО "Стройком" (продавец) и Югансоном Игорем Арвитовичем (покупатель), в качестве последствий признания этой сделки недействительной управляющий просит взыскать с Югансона И.А. 2 690 356, 54 руб., составляющих кадастровую стоимость приобретенного недвижимого имущества,
- об истребовании у ООО "КМ-Бизнес" недвижимого имущества, приобретенного им у Югансона И.А. по договору купли-продажи N20/09/2017 от 20.09.2017.
Определением суда от 13.03.2019 удовлетворено ходатайство Бушмакина Д.В. о вступлении его в обособленный спор по заявлению о признании недействительным договора купли-продажи от 04.07.2014 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Определением суда от 18.04.2019 заявления конкурсного управляющего об оспаривании сделок объединены в одно производство для совместного рассмотрения.
В материалы дела в ответ на запрос суда представлены копии материалов реестровых дел в отношении спорных объектов недвижимости и выписки из ЕГРН.
В обоснование требования о признании недействительным договора с Бушмакиной О.А. конкурсный управляющий указывает на то, что Бушмакина О.А. являлась супругой Бушмакина Д.В., который был участником должника, сведения о том, что его участие прекращено, внесены в ЕГРЮЛ 18.11.2014. Недвижимое имущество продано Бушмакиной О.А. должнику по цене 10 000 000 руб., существенно превышающей рыночную стоимость и кадастровую стоимость. На момент заключения договора от 04.07.2014 спорное недвижимое имущество находилось в залоге по договору от 24.02.2014, залоговая стоимость была определена в сумме 5 000 000 руб. Конкурсный управляющий просит признать договор недействительным по основанию, предусмотренному пунктом 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), указывая, что датой совершения данной сделки следует считать дату ее государственной регистрации, а также указывает на наличие в действиях Бушмакиной О.А. признаков злоупотребления правом (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Бушмакина О.А. поясняла, что фактически самостоятельной предпринимательской деятельности она не осуществляла, была оформлена индивидуальным предпринимателем только формально, фактически деятельность осуществлялась ее бывшим супругом Бушмакиным Д.В., брак с которым был заключен 15.07.1999 и расторгнут 31.10.2017 (запись о расторжении брака внесена 30.01.2018). Оспариваемый договор по продаже недвижимости совершен по указанию ее супруга, который также по своему усмотрению использовал денежные средства, поступившие на ее счет.
Бушмакин Д.В. подтвердил, что фактически решение о продаже недвижимости принимал он, а не его супруга, денежными средствами, поступившими от продажи имущества на ее счет, также пользовался именно он. К участию в настоящем деле он привлечен ввиду того, что проданное недвижимое имущество и полученные за него денежные средства подпадали под режим совместной собственности супругов. Возражал против удовлетворения заявления, указывая, что оснований для применения статьи 61.2 Закона о банкротстве в данном случае не имеется, поскольку оспариваемая сделка совершена за пределами периода подозрительности сделок. Договор заключен 04.07.2014, его исполнение (перечисление денежных средств по договору) началось сразу же после указанной даты, договор не подлежал государственной регистрации, в связи с чем не имеет значения дата госрегистрации перехода права собственности по нему. Спорная сделка не была направлена на нарушение прав кредиторов, поскольку на период ее заключения должник продолжал исполнять свои обязательства перед кредиторами, что подтверждается выписками с его расчетных счетов, в частности, в пользу ООО "ПСК Стройконструкция" с 31.07.2014 по 05.12.2014 было осуществлено платежей на общую сумму 1 284 462 руб. С учетом отраженных в выписке платежей Бушмакин Д.В. ставит под сомнение сам факт наличия задолженности перед ООО "ПСК Стройконструкция", на основании которой возбуждено настоящее дело. Цена договора соответствовала рыночной стоимости недвижимого имущества, была определена сторонами с учетом градостроительной и согласованной проектной документации, действующих технических условий на присоединение к инженерным сетям, действующего разрешения на реконструкцию существующего объекта в административно-производственное здание. При формировании цены сделки стороны исходили из стоимости земельного участка по цене 2 000 руб. за кв.м. (4 142 000 руб.), стоимости здания по цене 15 000 руб. за кв.м. (2 326 500 руб.), увеличенной мощности электроснабжения для целей реконструкции (60 кВт) по цене 12 000 руб. за кВт (720 000 руб.), стоимости инженерных сетей в размере 1 000 000 руб., а также инвестиционной составляющей от реализации готового, доведенного до разрешения на строительство инвестиционного проекта по реконструкции объекта. На момент совершения сделки усредненная себестоимость работ по реконструкции здания составляла 16 000 руб. за кв.м. при рыночной стоимости квадратного метра коммерческой недвижимости в здании после реконструкции 35 000 руб. за кв.м. Таким образом, при вложении в приобретение и реконструкцию объекта в объеме 22 млн. руб. (10 000 000 +1 371, 77 х 16 000) покупатель рассчитывал получить в собственность объект рыночной стоимостью 48 млн. руб.
С учетом объяснений Бушмакиной О.А. о том, что она фактически является является неплатежеспособной, судом установлено, что определением Арбитражного суда Республики Карелия от 13.12.2018 прекращено производство по делу NА26-7915/2016 о банкротстве Бушмакиной Оксаны Андреевны, возбужденному по заявлению Федеральной налоговой службы, в связи с непредставлением кандидатуры арбитражного управляющего в течение более трех месяцев с даты, когда арбитражный управляющий должен быть утвержден.
В обоснование требования об оспаривании договора с Югансоном Ю.А. конкурсный управляющий ссылается на то, что эта сделка подлежит признанию недействительной по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, указывая, что в договоре стоимость имущества была занижена по сравнению с рыночной и кадастровой стоимостью, на дату совершения сделки имелись признаки неплатежеспособности должника. Конкурсный управляющий также ссылается на позицию Бушмакина Д.В., который утверждает, что рыночная стоимость имущества с учетом ее инвестиционной составляющей была 10 000 000 руб. А также обращает внимание суда на следующее. В договоре залога от 16.11.2015 с Югансоном И.А. обеспечивалось обязательство перед ним Бушмакина Д.В. на сумму 5 500 000 руб., на эту же сумму сторонами договора залога было оценено спорное имущество, о чем Югансон И.А. как участник данного договора знал. Кадастровая стоимость спорных объектов составляет 2 690 356, 54 руб. Следовательно, Югансон И.А. знал о заниженной продажной стоимости. Имеются существенные сомнения в возмездном характере сделки, так как в счет оплаты был произведен зачет взаимных требований. Заключенный Югансоном И.А. с Чвижом В.И. договор займа, в счет которого произведен зачет, и доказательства фактического предоставления денежных средств в материалы дела не представлены. Характер отношений между Югансоном И.А. и участниками должника Бушмакиным Д.В. и Чвижом В.И., в частности, заключение договоров займа и залога, невозврат денежных средств, свидетельствует о том, что Югансон И.А. был осведомлен о финансовом положении должника. После совершения оспариваемой сделки должник продолжил пользоваться имуществом (на госрегистрацию представлялся договор аренды с правом выкупа). Из представленной в суд выписки из ЕГРНИ усматривается, что 27.01.2016 за Югансоном И.А. было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение по адресу: г. Петрозаводск, ул. Максима Горького, д. 25, пом. 33, основание для госрегистрации - договор дарения недвижимого имущества от 25.12.2015. По данному договору недвижимое имущество было подарено Югансону И.А. Бушмакиным Д.В.
Югансон И.А. возражал против удовлетворения заявления, утверждал, что заинтересованным или аффилированным лицом по отношению к должнику он не является. Недвижимое имущество он приобрел по рыночной стоимости в счет причитающегося ему долга по договору займа, предоставленного им Чвижу В.И. - директору ООО "Стройком", исполнение обязательств по возврату займа обеспечивалось поручительством ООО "Стройком". До совершения оспариваемой сделки он являлся залогодержателем спорного недвижимого имущества, имущество было заложено в обеспечение обязательств Бушмакина Д.В. по возврату займа на сумму 5 500 000 руб. Этот займ не возвращен. Принять имущество в зачет обязательств Бушмакина Д.В. на сумму 5 500 000 руб. он (Югансон И.А.) отказался, так как стоимость имущества была гораздо ниже долга Бушмакина Д.В. по займу и срок его возврата еще не наступил. Длительное время он пытался и не мог продать спорные объекты, в том числе и по более высокой цене, в итоге недвижимое имущество было продано ООО "КМ-Бизнес" за 2 000 000 руб. Обращает внимание суда, что с 24.02.2014 по февраль 2016 года объекты недвижимости непрерывно находились в залоге, сперва у его брата, затем у него самого. Факт дарения ему Бушмакиным Д.В. помещения по адресу: г. Петрозаводск, ул. Максима Горького, д. 25, пом. 33, не отрицал, пояснял, что данной сделкой были зачтены иные обязательства перед ним.
В обоснование требований к ООО "КМ-Бизнес" об истребовании имущества конкурсный управляющий ссылается на то, что реальная и кадастровая стоимость приобретенных по договору от 20.09.2017 объектов недвижимости значительно превышала покупную стоимость, в связи с чем покупателю надлежало провести дополнительную проверку, в результате которой он должен был установить обстоятельства, порочащие сделку, на основании которой Югансон И.А. приобрел указанное имущество.
ООО "КМ-Бизнес", возражая против требования конкурсного управляющего, указало, что является добросовестным приобретателем, не знало и не могло знать о состоянии должника, не имело цели сокрытия имущества должника от его кредиторов; заключенная с ним сделка совершена почти через два года после того, как Югансон И.А. приобрел спорное имущество; аффилированным или заинтересованным лицом к должнику оно не является; в 2017 - 2018 г.г. приобрело 12 различных объектов недвижимости, не связанных с должником или Югансоном И.А., деятельность по приобретению и продаже недвижимости является одним из видов деятельности общества; объекты были приобретены на свободном рынке по объявлению, размещенному на сайте Авито; при приобретении объектов недвижимости у Югансона И.А. была истребована выписка из ЕГРН, подтверждающая его право собственности и отсутствие обременений; обществом в пользу Югансона И.А. произведена оплата недвижимого имущества, что подтверждается платежным поручением от 28.09.2017; цена договора была адекватной рыночной стоимости, соответствующей характеристикам и состоянию спорных объектов (представило в материалы дела заключение их строительно-технического обследования от 25.01.2019); кадастровая стоимость завышена и не предназначена для установления рыночной стоимости; представленная управляющим справка о рыночной стоимости объектов не содержит достоверных и проверяемых сведений, позволяющих признать ее допустимым доказательством.
В ходе рассмотрения дела конкурсный управляющий заявленные требования поддерживал в полном объеме.
Бушмакина О.А., Югансон И.А., Бушмакин Д.В., представитель ООО "КМ-Бизнес" просили в удовлетворении требований конкурсного управляющего отказать.
В судебном заседании 18.04.2019 по ходатайству Югансона И.А. судом был заслушан в качестве свидетеля Чвиж Евгений Витальевич (Чвиж Е.В.).
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
ООО "Стройком" (прежнее наименование ООО "НоваСтрой") было создано Чвижом Виталием Ивановичем и Бушмакиным Дмитрием Васильевичем в равных долях участия в 2012 году (т. 5 л.д. 128).
10.11.2014 Чвижом Виталием Ивановичем и Бушмакиным Дмитрием Васильевичем были оформлены заявления о прекращении их участия в ООО "Стройком", внесении сведений о новом участнике - Чвиже Евгении Витальевиче (сыне Чвижа Виталия Ивановича) (т. 5 л.д. 129-136). С 18.11.2014 в ЕГРЮЛ внесена запись о Чвиже Евгении Витальевиче как о единственном участнике ООО "Стройком" (т. 5 л.д. 138).
С 28.01.2014 директором ООО "Стройком" был назначен Савинский А.С. До этого и с 16.10.2015 директором был Чвиж Виталий Иванович.
Спорные объекты недвижимого имущества в 2004 году были приобретены Ляхом В.А. у ГУ "Фонд госимущества Республики Карелия" в порядке приватизации в составе имущественного комплекса ГУП РК "Петрохим", затем также в 2009 году были приобретены Бушмакиным Д.В., Мокеевым С.Н. и Дубиным С.Ю. по цене 20 000 руб. (10 000 руб. за котельную и 10 000 руб. за земельный участок), в 2010 году по этой же цене были приобретены ИП Бушмакиной О.А.
В 2011 году спорные объекты закладывались в обеспечение обязательства Чвижа Виталия Ивановича перед Виноградовой Н.В. по возврату суммы займа в размере 1 000 000 руб., стоимость имущества оценивалась в 1 500 000 руб. (договор залога между Бушмакиной О.А. и Виноградовой Н.В. от 18.11.2011 зарегистрирован 30.11.2011 - т. 2 л.д. 120,121).
По договору залога от 24.02.2014, заключенному между Бушмакиной О.А. (залогодатель) и Югансоном Владимиром Арвидовичем (залогодержатель), спорные объекты закладывались в обеспечение обязательств Бушмакина Д.В. перед Югансоном В.А. по возврату суммы займа в размере 4 960 000 руб. по договору займа от 12.10.2013 со сроком возврата займа 12.10.2014. Указанный договор зарегистрирован 11.03.2014 (т. 2 л.д. 46).
04.07.2014 Югансон В.А. дает Бушмакиной О.А. согласие на отчуждение заложенного недвижимого имущества.
04.07.2014 участники ООО "Стройком" Чвиж В.И. и Бушмакин Д.В. одобряют крупную сделку по приобретению у Бушмакиной О.А. недвижимого имущества за 10 000 000 руб.
04.07.2014 между ИП Бушмакиной О.А. (продавец, на данный момент статус ИП утрачен) и ООО "Стройком" (покупатель, директор Савинский А.С.) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого нежилое одноэтажное здание котельной общей площадью 155,1 кв.м. по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул.Плеханова, д.2, и земельный участок площадью 2 071 кв.м. с кадастровым номером 10:01:0100104:55 по адресу: Республика Карелия, г.Петрозаводск, ул.Плеханова, на котором расположено указанное здание, переходят в собственность ООО "Стройком" по цене 10 000 000 руб. Цена, как указано в договоре, определена с учетом градостроительных характеристик недвижимого имущества: согласованной градостроительной и проектной документации, действующих технических условий на присоединение к сетям, действующего разрешения на реконструкцию здания котельной под административно-производственное здание общей площадью 1 371, 77 кв.м., выданного Администрацией Петрозаводского городского округа 30.06.2014. Оплата производится в течение 12 месяцев с момента заключения договора. Правило пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге в силу закона в пользу продавца в связи с рассрочкой оплаты к договору не применяется.
Имущество передано по акту приема-передачи от 04.07.2014. Исполнение договора в части оплаты должником покупной стоимости в пользу Бушмакиной О.А. началось с 09.07.2014 и закончилось 13.05.2015, что подтверждается выписками со счетов должника в банках (т. 5 л.д. 41, 61-100). 10 000 000 руб. по оспариваемой сделке от 04.07.2014 было перечислено должником в пользу Бушмакиной О.А. по счету в ПАО "ОФК Банк" в период с 09.07.2014 по 02.12.2014 на сумму 9 982 500 руб. и по счету в АО "Райффайзенбанк" 13.05.2015 на сумму 17 500 руб. (т. 1 л.д. 35 оборот). При этом в период с 09.07.2014 по 18.09.2014 включительно (свыше 3 лет до возбуждения дела о банкротстве) было перечислено 3 180 000 руб.
Заявления на госрегистрацию перехода права собственности по договору от 04.07.2014 сданы Бушмакиной О.А. и ООО "Стройком" 10.09.2014, номер записи 252 (т. 2 л.д. 129-130). Переход права собственности зарегистрирован 22.09.2014.
Также 10.09.2014 на госрегистрацию ООО "Стройком" сданы заявления на регистрацию ипотеки в силу закона в пользу Бушмакиной О.А. - номер записи 255 (т. 2 л.д. 131) и ипотеки в пользу Югансона В.А. - номер записи 259 (т. 2 л.д. 132). 18.09.2014 обществом подано заявление о возврате без регистрации документов под номером 255 (т. 2 л.д. 133) - условиями договора было исключено применение положений об ипотеки в силу закона до полной оплаты объектов. 22.09.2014 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 04.07.2014 сроком на 12 месяцев зарегистрирована ипотека в пользу Югансона Владимира Арвидовича (выписка - т. 2 л.д. 45).
Решением единственного участника ООО "Стройком" Чвижа Евгения Витальевича от 28.10.2015 была одобрена сделка по заключению обществом договора поручительства с Югансоном И.А. за исполнение Чвижом Виталитем Ивановичем (директором ООО "Стройком") обязанностей по договору займа от 12.12.2014, условия займа - сумма займа 2 000 000 руб., срок займа - 12 месяцев, ставка процентов - 42% годовых. 28.10.2015 единственным участником ООО "Стройком" Чвижом Е.В. от имени ООО "Стройком" (поручитель) и Югансоном И.А. (кредитор) заключен договор поручительства, по условиям которого ООО "Стройком" несет солидарную ответственность перед Югансоном И.А. за исполнение Чвижом В.И. обязанностей по договору займа от 12.12.2014.
12.03.2015 между Югансоном И.А. (займодавец) и Бушмакиным Д.В. (заемщик) заключен договор займа N2, сумма займа 5 500 000 руб., срок возврата - в течение 12 месяцев, проценты начисляются только при просрочке возврата займа по ставке 36% годовых.
01.06.2015 Чвиж В.И. и Бушмакин Д.В., а 16.11.2015 единственный участник Чвиж Е.В. одобрили крупную сделку по заключению договора залога недвижимости с Югансоном И.А.
16.11.2015 между ООО "Стройком" (залогодатель) и Югансоном И.А. (залогодержатель) заключен договор залога N2, по условиям которого спорное недвижимое имущество передано в залог Югансону И.А. в обеспечение обязательств Бушмакина Д.В. перед Югансоном И.А. по возврату займа в сумме 5 500 000 руб. по договору займа N2 от 12.03.2015, имущество оценено сторонами в 5 500 000 руб., ипотека на основании данного договора зарегистрирована 26.11.2015.
21.12.2015 единственный участник ООО "Стройком" Чвиж Е.В. одобряет крупную сделку по заключению договора о продаже недвижимости в пользу Югансона И.А.
21.12.2015 между ООО "Стройком" в лице директора Чвижа В.И. (продавец) и Югансоном И.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества по цене 2 000 000 руб., по условиям которого покупатель обязуется оплатить его с отсрочкой платежа сроком на 30 дней с момента госрегистрации перехода права. В договоре отражено, что на момент его заключения имущество находится в залоге у покупателя. Имущество передано по акту приема-передачи от 21.12.2015. Переход права собственности зарегистрирован 27.01.2016.
01.02.2016 между ООО "Стройком" в лице директора Чвижа В.И. и Югансоном И.А. заключено соглашение о зачете взаимных требований, по условиям которого в счет оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества на сумму 2 000 000 руб. погашаются обязательства ООО "Стройком" перед Югансоном И.А. по договору поручительства от 28.10.2015.
На госрегистрацию представлялся договор аренды от 01.02.2016, заключенный между Югансоном И.А. (арендодатель), Бушмакиным Д.В. и Чвижом Е.В. (арендаторы), по условиям которого спорное недвижимое имущество передавалось в аренду с правом выкупа сроком на 14 месяцев с ежемесячной стоимостью аренды 97 000 руб. и выкупной стоимостью 2 000 000 руб. Имущество передано арендаторам по акту приема-передачи от 01.02.2016 (т. 4 л.д. 1-2). В госрегистрации указанного договора было отказано в связи с отсутствием нотариально удостоверенного согласия супругов, несоблюдения требований по уплате госпошлины (т. 4 л.д. 7).
20.09.2017 между Югансоном И.А. (продавец) и ООО "КМ-Бизнес" (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного недвижимого имущества N20/09/2017, цена спорных объектов по данному договору составила 2 000 000 руб. Платежным поручением от 28.09.2017 N114 ООО "КМ-Бизнес" перечислило на счет Югансона И.А. в банке ВТБ 24 (ПАО) 2 000 000 руб. в качестве оплаты по договору купли-продажи недвижимого имущества 20/09/2017 от 20.09.2017 (т. 2 л.д. 56-57). Имущество передано по передаточному акту от 09.10.2017. Переход права собственности зарегистрирован 07.11.2017.
Оснований для признания недействительным договора от 04.07.2014, заключенного между Бушмакиной О.А. и ООО "Стройком" суд не усматривает.
В соответствии с пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве арбитражным судом может быть признана недействительной сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.
Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:
- стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;
- должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;
- после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.
Дело о банкротстве ООО "Стройком" возбуждено 22.09.2017. Договор купли-продажи недвижимого имущества между Бушмакиной О.А. и ООО "Стройком" заключен 04.07.2014 - более чем за три года до принятия заявления о банкротстве должника.
По договору от 04.07.2014 должник не лишился, а приобрел недвижимое имущество. Конкурсный управляющий оспаривает данную сделку именно в части превышения оплаты, произведенной по данному договору, над кадастровой стоимостью имущества. Учитывая изложенное, в данном случае не имеется оснований считать, что датой совершения оспариваемой сделки между Бушмакиной О.А. и ООО "Стройком" для целей банкротства должна быть дата государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Вместе с тем, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 09.07.2018 N307-ЭС18-1843 по делу N А56-31805/2016, на которое ссылается конкурсный управляющий, содержится следующий вывод. Конечной целью конкурсного оспаривания подозрительных сделок является ликвидация последствий недобросовестного вывода активов перед банкротством. Следовательно, необходимо принимать во внимание не дату подписания сторонами соглашения, по которому они обязались осуществить передачу имущества, а саму дату фактического вывода активов, то есть исполнения сделки путем отчуждения имущества (статья 61.1 Закона о банкротстве).
Платежи по оспариваемому договору от 04.07.2014 поступали Бушмакиной О.А. в период с 09.07.2014 по 13.05.2015. Следовательно, договор от 04.07.2014 в части его оплаты может быть оспорен по правилам пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве в части платежей, произведенных с 22.09.2014, а именно: на сумму 6 820 000 руб.
Материалами дела подтверждается и участниками настоящего спора не оспаривалось, что Бушмакина О.А. на момент совершения сделки являлась супругой Бушмакина Д.В., который на момент совершения оспариваемой сделки являлся участником ООО "Стройком". Кроме того, из материалов дела усматривается, что Бушмакин Д.В. в ноябре 2014 только формально вышел из состава участников должника, а фактически продолжил определять действия должника, в том числе в течение всего периода исполнения сделки. Так, Бушмакин Д.В. принимал участие и решение об одобрении сделки по залогу недвижимости, которым обеспечивалось исполнение его обязательств перед Югансоном И.А., что следует из протокола общего собрания участников должника от 01.06.2015- т. 3 л.д. 128 оборот, и договора залога N2 от 01.06.2015 - т. 3 л.д. 127 оборот, л.д. 128.
Таким образом, Бушмакина О.А. являлась заинтересованным лицом по отношению к должнику.
Вместе с тем, доказательств того, что данная сделка в части оплаты за приобретенное недвижимое имущество была совершена в целях причинения вреда кредиторам, в материалах дела не имеется.
Как было указано выше, оспариваемый договор был заключен в июле 2014 года за пределами трехлетнего срока подозрительности сделок, при этом договор, в котором было согласовано условие о цене недвижимости - 10 000 000 руб., был представлен на госрегистрацию 10.09.2014 - т. 2 л.д. 129-130, 137-138, зарегистрирован 22.09.2014. Указанные материалы были представлены Управлением Росреестра по РК в составе копий реестровых дел (сопроводительное письмо от 30.01.2019 - т. 2 л.д. 72). Таким образом, у суда не возникает сомнений относительно того, что на 10.09.2014 условия о цене сделки в 10 000 000 руб. уже было согласовано сторонами.
Конкурсный управляющий указывает, что на дату совершения и исполнения сделки должник уже являлся неплатежеспособным, что подтверждается наличием задолженности перед ООО "ПСК Стройконструкция", взысканной решением Арбитражного суда Республики Карелия от 29.09.2016 по делу NА26-7776/2016. Указанным решением с должника в пользу ООО "ПСК Стройконструкция" взыскана задолженность в размере 652 794 руб. за товары, поставленные в период с 13.08.2014 по 26.09.2014. Указанная задолженность послужила основанием для возбуждения дела о банкротстве.
Вместе с тем, еще длительное время после указанных поставок по счетам должника (т. 1 л.д. 19-124) осуществлялось активное движение (поступление и расходование) денежных средств, подтверждающее факт осуществления деятельности, заключения новых договоров, выплаты в пользу поставщиков, в частности - в пользу ООО "ПСК Стройконструкция" и ООО ТД ЦСК Общестрой, требования которых включены в реестр. Движение по счетам производилось вплоть до 23.12.2015 (т. 1 л.д. 73 оборот). Производимые в этот период операции не позволяют суду признать должника неплатежеспособным.
Помимо ООО "ПСК Стройконструкция" в реестр требований кредиторов включены требования двух кредиторов: ООО ТД ЦСК Общестрой и ФНС России.
Требования ООО ТД ЦСК Общестрой в размере 3 862 246, 57 руб. основного долга и 2 279 509, 02 руб. пени установлены в связи с неисполнением обязательств по оплате товара, поставленного по договору от 16.01.2015. Эти требования установлены на основании решения Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 17.03.2016 по делу N 2-2174/2016. Из текста решения не представляется возможным точно установить период образования этой задолженности (даты поставки). Вместе с тем в решении указано, что предъявленные ко взысканию пени начислены вследствие просрочки оплаты постановленного по отдельным накладным товара с 27.04.2015, судом расчет проверен, он составлен с учетом дат и сумм поставок товара и его оплаты, установленных договором сроков оплаты. Следовательно, задолженность перед ООО ТД ЦСК Общестрой по оплате товара, включенная в реестр, возникла с 27.04.2015.
В реестр включены требования ФНС России в размере 3 650 328, 15 руб. основного долга, 1 028 079, 92 руб. пени, 247 191 штрафов. Из общей установленной суммы недоимка по УСН на сумму 2 996 666 руб. образовалась за 2015 год (сроки уплаты - до 27.04.2015, 27.07.2015, 26.10.2015, 31.02.2016), пени по этому налогу на сумму 851 323,51 руб. начислены на недоимку по срокам уплаты до 27.04.2015, 27.07.2015, 26.10.2015, 31.02.2016 по 13.02.2018, 144 301 руб. штраф назначен по статье 119 НК РФ по решению камеральной налоговой проверки N4744 от 14.11.2016. Недоимка по земельному налогу в сумме 18 600 руб. также образовалась за 2015 год (срок уплаты - до 15.02.2016), 5 126,77 руб. пени начислены на указанную недоимку по 13.02.2018, 2 790 руб. штраф начислен по статье 119 НК РФ по решению камеральной налоговой проверки N3920 от 30.09.2016. Штраф в размере 100 руб. по статье 126 НК РФ по решению по камеральной налоговой проверке N344 от 17.04.2017.
Таким образом, в материалах дела не имеется доказательств того, что у должника имелись признаки неплатежеспособности, а у сторон сделки имелась цель причинения вреда кредиторам на дату заключения договора от 04.07.2014, на дату его предъявления для государственной регистрации перехода права собственности, когда уже была определена цена договора - 10.09.2014, на дату государственной регистрации перехода права собственности - 22.09.2014 и на дату фактического исполнения договора в части его оплаты практически в полном объеме - 02.12.2014.
Оснований считать, что должник стал отвечать признаку неплатежеспособности в результате выплаты Бушмакиной О.А. цены сделки суд также не усматривает.
Приобретенное должником у Бушмакиной О.А. недвижимое имущество практически было полностью оплачено 02.12.2014, сумма, перечисленная 13.05.2015, являлась крайне незначительной - 17 500 руб.
В результате заключения договора от 04.07.2014 с Бушмакиной О.А. должник приобрел ликвидное недвижимое имущество, договор от 04.07.2014 оспаривается конкурсным управляющим только в части оплаты, произведенной с превышением кадастровой стоимости объектов.
Основные обязательства должника перед кредиторами, оставшиеся непогашенными, образовались в 2015 году, фактическая деятельность должника и его расчеты с кредиторами завершились в конце 2015 года. При этом у суда отсутствуют основания считать, что согласовывая цену сделки в июле 2014 года, а если считать с даты предъявления договора на госрегистрацию - в сентябре 2014 года, должник имел намерение причинить вред будущим кредиторам, прекратив расчеты с ними конце 2015 года. Об этом говорит и сам факт того, что по оспариваемой сделке должник наделялся ликвидным недвижимым имуществом.
По мнению суда, о том, что именно в конце 2015 года для должника стали очевидными признаки неплатежеспособности, свидетельствует факт продажи единственного ликвидного актива - недвижимого имущества именно в конце 2015 года.
Кроме того, в материалах дела не имеется доказательств того, что указанная в договоре от 04.07.2014 и выплаченная в пользу Бушмакиной О.А. стоимость недвижимого имущества не соответствовала его реальной рыночной стоимости на дату совершения этой сделки.
Конкурсный управляющий ссылается на кадастровую стоимость объектов, однако размер кадастровой стоимости имеет значение для налогообложения и не является тождественной рыночной стоимости имущества.
Участники настоящего процесса неоднократно обращали внимание суда на то, что расположенное на земельном участке здание исходя из своих характеристик и состояния не имеет самостоятельной ценности, ценность представляет только удачно расположенный земельный участок, его рыночная стоимость в тот или иной период зависит от предполагаемой цели его использования.
В договоре от 04.07.2014 отражено, что цена определена с учетом градостроительных характеристик недвижимого имущества: согласованной градостроительной и проектной документации, действующих технических условий на присоединение к сетям, действующего разрешения на реконструкцию здания котельной под административно-производственное здание общей площадью 1 371, 77 кв.м., выданного Администрацией Петрозаводского городского округа 30.06.2014.
В материалы дела Администрация Петрозаводского городского округа в ответ на запрос суда представила выданное 30.06.2014 Бушмакиной О.А. разрешение на реконструкцию здания котельной по ул. Плеханова, 2, стр. 1 под двухэтажное административно-производственное здание площадью 1 371, 77 кв.м. сроком действия до 30.06.2015 (т. 4 л.д. 99), что подтверждает указанные в договоре обстоятельства, учтенные при определении цены, а также доводы Бушмакина Д.В. о том, что оценка объектов недвижимости производилась с учетом инвестиционной составляющей.
Бушмакин Д.В. также представил копию разрешения на реконструкцию здания котельной, и дополнительно - проектную документацию на реконструкцию котельной (т. 6 л.д. 101-109).
В подтверждение высокой стоимости земельных участков в г. Петрозаводске под застройку и соответствия цены оспариваемого договора от 04.07.2014 условиям этого рынка Бушмакин Д.В. представил сведения об итогах торгов, проведенных в период с 2012 по 2016 г.г. (от 2 до 15 млн. руб.), а также определение Арбитражного суда Республики Карелия от 03.07.2013 по делу NА26-10647/2012 об утверждении мирового соглашения между Бушмакиной О.А. и ООО "Транскомгаз" на условиях продажи аналогичного земельного участка с документами на незавершенную строительством АГЗС по тому же адресу за 15 000 000 руб.
Цена в 2 000 000 руб., по которой недвижимое имущество было реализовано должником Югансону И.А. в декабре 2015 года, и Югансоном И.А. в 2017 году, также не опровергает рыночный характер сделки 04.07.2014, поскольку данные сделки совершены в иной период и при иных обстоятельствах, в том числе без цели осуществления реконструкции здания и при истекшем сроке действия разрешения на строительство.
Таким образом, оснований для признания договора от 04.07.2014 недействительным по пункту 2 статьи 61.2 или по статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
В то же время, рассмотрев обстоятельства совершения договора от 21.12.2015 между ООО "Стройком" (продавец) и Югансоном И.А. (покупатель), суд усматривает основания для признания ее недействительной.
Данная сделка была совершена в течение трех лет до возбуждения дела о банкротстве и может быть оспорена по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве как совершенная в целях причинения вреда кредиторам.
На дату совершения указанной сделки и на дату регистрации перехода права собственности (27.01.2016) у должника уже имелись все признаки неплатежеспособности, о чем свидетельствуют наличие неисполненных обязательств, включенных в реестр требований кредиторов, и прекращение всех расчетов по счетам должника 23.12.2015. При этом прекращение расчетов по счетам должника и отчуждение недвижимости происходит практически одним днем.
Для должника указанная сделка фактически являлась безвозмездной, поскольку в зачет были погашены обязательства перед Югансоном И.А. не самого должника, а Чвижа В.И. Погашенные зачетом обязательства не были обеспечены залогом недвижимого имущества, а обеспечивались поручительством должника. Договоры поручительства и залога, заключенные от имени должника в обеспечение обязательств контролирующих его лиц - Чвижа В.И. и Бушмакина Д.В., также совершены в период подозрительности сделок, являются безвозмездными и имеют признаки недобросовестности. Доказательств фактического предоставления займов Югансоном И.А. не представлено. Сам по себе способ предоставления займов физическим лицам - участникам должника с последующим обеспечением их обязательств за счет имущества должника свидетельствует о недобросовестности сторон.
Кроме того, после госрегистрации сделки от 21.12.2015 Югансон И.А. по договору от 01.02.2016 (одновременно с соглашением о зачете встречных требований) передал недвижимое имущество в аренду с правом выкупа контролирующим должника лицам - Чвижу Е.В. и Бушмакину Д.В., что подтверждает факт того, что у сторон не имелось намерения фактически произвести отчуждение имущества в пользу Югансона И.А., контролирующие должника лица продолжили осуществлять использование и владение данным имуществом.
Фактический характер длительных взаимоотношений Югансона И.А. с должником и контролирующими его Чвижом В.И. и Бушмакиным Д.В., последствия совершения ими юридически значимых действий, позволяют суду признать Югансона И.А. лицом заинтересованным, который был осведомлен о неплатежеспособности должника. Это также косвенно подтверждается следующим. Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН (т. 4 л.д. 104 оборот) усматривается, что 27.01.2016 за Югансоном И.А. на основании договора дарения от 25.12.2015 зарегистрировано право собственности на ? доли нежилого помещения по адресу: г. Петрозаводск, ул. М. Горького, д. 25, пом. 33. Конкурсный управляющий указал, что договор дарения был заключен с Бушмакиным Д.В., данный факт Югансон И.А. и Бушмакин Д.В. не оспаривали, пояснили, что таким образом были погашены иные обязательства Бушмакина Д.В., основания и наличие которых не раскрыли. При этом недвижимое имущество было подарено Югансону И.А. Бушмакиным Д.В. в тот же период, в который была совершена оспариваемая сделка.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о совершении договора от 21.12.2015 между ООО "Стройком" и Югансоном И.А. с целью намеренного и недобросовестного вывода единственного актива должника из состава его имущества в целях причинения вреда кредиторам (недопущения обращения взыскания на имущество должника), в связи с чем его следует признать недействительным по пункту 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве и применить последствия недействительности сделки.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.
В качестве последствий признания недействительным договора от 21.12.2015 купли-продажи недвижимого имущества, возврат которого в конкурную массу невозможен ввиду передачи иному лицу по следующей сделке (по договору купли-продажи от 20.09.2017 в пользу ООО "КМ-Бизнес"), с Югансона Игоря Арвитовича следует взыскать действительную стоимость имущества на момент его приобретения.
В материалы дела конкурсный управляющий представил справку ООО "Оценочная компания "Дисконт" о рыночной стоимости объектов недвижимого имущества по состоянию на 21.12.2015 от 22.10.2018 с приложением фотографий, а также документов о квалификации, страховании и членстве оценщика в СРО (т. 1 л.д. 129-141). Согласно указанной справке рыночная стоимость спорного здания и земельного участка составляет 1 400 000 руб. и 1 860 000 руб. соответственно, а всего: 3 260 000 руб. Вместе с тем, в указанной справке не отражены обстоятельства, которые позволили оценщику определить рыночную стоимость объектов и позволили бы суду проверить указанный расчет и обоснованность выводов оценщика, в связи с чем данная справка доказательственного значения по настоящему делу не имеет и не может учитываться судом при установлении действительной стоимости спорного имущества.
Представленные конкурсным управляющим с сайта Росреестра сведения о кадастровой стоимости объектов: земельного участка - 1 239 991 руб., здания - 1 450 366 руб. суд не принимает во внимание, поскольку размер кадастровой стоимости имеет значение для налогообложения и не является тождественной рыночной стоимости имущества.
При этом в подтверждение того, что здание котельной не имеет самостоятельной ценности, а его кадастровая стоимость 1 450 366 руб. не соответствует действительной стоимости, ООО "КМ-Бизнес" (новый собственник имущества) представило в материалы дела заключение от 25.01.2019 строительно-технического обследования здания котельной на предмет его технического состояния и возможности эксплуатации, из которого следует и приложенной к нему фототаблицей подтверждается, что оно находится в ветхом состоянии: физический износ составляет 70%, оно не соответствует требованиям безопасности, предъявляемым к производственным и складским помещениям, в качестве складских помещений может использоваться только при условии временного пребывания работников в респираторах и спецодежде (имеется неконтролируемое распространение спор грибковой плесени), в целом - требуется его реконструкция или постройка нового здания.
Суд не усматривает оснований признать действительной стоимостью имущества на 21.12.2015 цену договора от 04.07.2014, поскольку договор от 04.07.2014 заключен при иных обстоятельствах с учетом инвестиционной составляющей при наличии разработанного проекта реконструкции котельной в административно-производственное здание и разрешения на такую реконструкцию, а также при намерении покупателя реализовать указанный проект.
В качестве действительной стоимости имущества суд полагает возможным принять цену последующего договора от 20.09.2017 - 2 000 000 руб., поскольку приходит к выводу, что указанный договор заключен на рыночных условиях, порочащих его обстоятельств судом не установлено. При этом кадастровая стоимость существенным образом не отличается от цены по договору от 20.09.2017.
При таких обстоятельствах в качестве последствия признания недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.12.2015 суд взыскивает с Югансона Игоря Арвитовича в конкурсную массу должника 2 000 000 руб.
В абзаце 3 пункта 16 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ. В случае подсудности виндикационного иска тому же суду, который рассматривает дело о банкротстве, оспаривающее сделку лицо вправе по правилам статьи 130 АПК РФ соединить в одном заявлении, подаваемом в рамках дела о банкротстве, требования о признании сделки недействительной и о виндикации переданной по ней вещи.
Учитывая указанные разъяснения, конкурсный управляющий просит истребовать у ООО "КМ-Бизнес" недвижимое имущество, полученное по договору от 20.09.2017 N20/09/2017.
Оснований для истребования у ООО "КМ-Бизнес" имущества суд не усматривает, поскольку признает, что оно являлось добросовестным приобретателем.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, если имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
В силу разъяснений, данных в пункте 39 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.10 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли.
Согласно абзацам третьему и четвертому пункта 38 Постановления N 10/22 ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел спорное имущество, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
В соответствии с п. 3.1 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.
В период отчуждения спорного имущества в пользу ООО "КМ-Бизнес" в отношении ООО "Стройком" ни одна из процедур банкротства введена не была, договор от 21.12.2015 никем из третьих лиц в указанный период не оспаривался, после его совершения прошло почти два года, обременения в праве собственности зарегистрированы не были. ООО "КМ-Бизнес", указывая на свою добросовестность, представило в материалы дела выписку из ЕГРН от 10.02.2017, выданную Югансону И.А., которая данные обстоятельства подтверждала.
В материалы дела конкурсный управляющий представил распечатку объявления от 28.08.2017 о продаже спорного недвижимого имущества, что подтверждает доводы ООО "КМ-Бизнес" о том, что приобретение объектов произведено на свободном рынке. Согласно данному объявлению стоимость этого предложения была 3 500 000 руб., но факт его приобретения по цене в 2 000 000 руб. свидетельствует только о снижении цены предложения продавца с учетом предложений покупателя, что соответствует рыночным условиям.
Стоимость имущества по договору перечислена ООО "КМ-Бизнес" в пользу Югансона И.А. в полном объеме и безналичным платежом.
Доказательств заинтересованности или аффилированности ООО "КМ-Бизнес" по отношению к должнику, контролирующим его лицам, Югансону И.А., не имеется. ООО "КМ-Бизнес" наличие такой заинтересованности или аффилированности отрицает.
Поскольку конкурсным управляющим не опровергнуто то, что при приобретении спорного имущества у ООО "КМ-Бизнес" не было безусловных оснований усомниться в праве продавца - Югансона И.А. на отчуждение имущества, оснований для удовлетворения виндикационного требования не имеется.
Учитывая изложенное, в удовлетворении требований конкурсного управляющего о признании недействительным договора от 04.07.2014 и об истребовании имущества у ООО "КМ-Бизнес" суд отказывает. Договор от 21.12.2015 суд признает недействительным, взыскивая с Югансона И.А. в конкурсную массу должника 2 000 000 руб.
Поскольку при подаче заявлений о признании недействительным договора от 21.12.2015 и принятии обеспечительных мер по нему конкурсному управляющему предоставлялись отсрочки по уплате госпошлины, с Югансона И.А. в доход федерального бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 9 000 руб. (6 000 руб. за рассмотрение заявления о признании сделки недействительной, 3 000 руб. за рассмотрение ходатайства о принятии обеспечительных мер).
В силу частей 4 и 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу. В случае отказа в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта, после чего отменяются судом по ходатайству лица, участвующего в деле.
Руководствуясь статьями 61.2, 61.6 Федерального закона от 26.10.2002 N127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
ОПРЕДЕЛИЛ:
1. Заявления конкурсного управляющего удовлетворить частично.
Признать недействительным договор от 21.12.2015 купли-продажи недвижимого имущества (здания котельной общей площадью 155,1 кв.м. по адресу: Республика Карелия, г.Петрозаводск, ул.Плеханова, д.2, и земельного участка общей площадью 2 071 кв.м. по адресу: Республика Карелия, г.Петрозаводск, ул.Плеханова), заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Стройком" и Югансоном Игорем Арвитовичем.
Применить последствия признания сделки недействительной. Взыскать с Югансона Игоря Арвитовича в конкурсную массу общества с ограниченной ответственностью "Стройком" 2 000 000 руб.
В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказать.
2. Взыскать с Югансона Игоря Арвитовича в доход федерального бюджета госпошлину в размере 9 000 руб.
3. Определение может быть обжаловано в порядке, установленном частью 3 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в течение десяти дней со дня вынесения определения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, д. 65).
Судья
Н.М. Пасаманик
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка