Дата принятия: 21 декабря 2019г.
Номер документа: А26-7746/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
РЕШЕНИЕ
от 21 декабря 2019 года Дело N А26-7746/2019
Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 21 декабря 2019 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Ильющенко О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Котловым Р.Э., рассмотрев в судебном заседании с участием от истца: Ивановой Т.В. (доверенность от 15.07.2019), от ответчика: Колеушко А.А. (доверенность от 09.01.2019) - дело по иску администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН: 1021000538481; ИНН: 1001040505; далее - администрация) к Карельской региональной общественной организации "Молодежный жилой комплекс" (ОГРН: 1031002192770; ИНН: 1001022150) о взыскании 147 443 руб. 09 коп., в том числе 57 204 руб. 07 коп. задолженности по договору аренды земельного участка N 30059 от 20.12.2010 и 90 239 руб. 02 коп. неустойки, установил:
Между администрацией (арендодатель) и КРОО МЖК (арендатор) 20.12.2010 заключен договор N 30059 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:11 01 40:15, площадью 7248 кв.м., расположенного: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Ватутина, из земель населенных пунктов для строительства 48-квартирного жилого дома.
Согласно пунктам 2.2, 2.4 договора арендная плата устанавливается в размере 93 658 руб. 66 коп. в год и вносится арендатором помесячно путем разового перечисления за каждый месяц до 05 числа текущего месяца.
За нарушение сока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,1 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, которая исчисляется начиная со следующего за сроком платежа дня (пункт 5.2 договора).
Условия договора распространяются на период с 27.10.2010; договор заключается сроком по 24.10.2011 (пункты 7.1, 7.2 договора).
Пунктом 6.4 договора установлено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается продленным на неопределенный срок, при этом стороны могут расторгнуть договор, предупредив другую сторону за 1 месяц.
Администрация передала земельный участок КРОО МЖК по акту приема-передачи (приложение N 3 к договору).
В иске истец указывает, что после истечения срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжил пользоваться земельным участком и в силу пункта 6.4 договора, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор N 30059 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Претензией от 26.02.2019 МКУ "Петрозаводский центр учета имущества" предложило КРОО МЖК погасить задолженность по арендной плате за период с 01.06.2015 по 28.02.2019 и уплатить договорную неустойку за просрочку внесения арендных платежей.
В иске истец ссылается на указанные обстоятельства и неудовлетворение претензии; просит взыскать задолженность по арендной плате за период с 01.06.2015 по 28.02.2019 в размере 57 204 руб. 07 коп. и пени, начисленные на основании пункта 5.2 договора, за период с 01.06.2015 по 28.02.2019 в размере 90 239 руб. 02 коп.
В отзыве ответчик с требованием не согласен; указывает, что на спорном земельном участке 15.12.2016 введен в эксплуатацию первый этап строительства многоквартирного дома площадью 1 509.1 кв. м.; в связи с частичным вводом объекта в эксплуатацию и передачей введенной части в управление управляющей организации ответчик обратился к истцу с просьбой произвести перерасчет арендной платы; поскольку ответ от арендодателя получен не был, ответчик с 15.12.2016 вносит арендную плату за используемую для строительства часть участка, которая составляет 54,5%; заявляет о пропуске истцом срока исковой давности в отношении части задолженности.
Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, считает, что требование подлежит удовлетворению; в пояснениях уточняет позицию; указывает, что в эксплуатацию введен первый этап строительства и у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования частью земельного участка, расположенного под первой очередью строительства, а у ответчика в данной части прекратилась обязанность по внесению арендной платы; остальной частью земельного участка арендатор продолжает пользоваться и должен вносить арендную плату.
Администрация представила пояснения, в которых привела справочный расчет арендной платы исходя из фактически используемого арендатором участка после ввода в эксплуатацию первого этапа строительства многоквартирного дома, в которых подтверждает, что исходя из данного расчета арендной платы, у КРОО МЖК имеется переплата.
В отношении доводов сторон по существу спора суд приходит к следующим выводам.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 названного Кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу статей 309, 310, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) стороны должны исполнять свои обязательства по заключенному договору аренды надлежащим образом, односторонний отказ арендатора от внесения платы за пользование имуществом (арендной платы) не допускается.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок (пункт 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").
Как разъяснено в пункте 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, однако по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
Таким образом, у собственников помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на соответствующий земельный участок возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом.
Из представленных в материалы дела выписок из Единого государственного реестра недвижимости следует, что 09.12.2013 было зарегистрировано право собственности на квартиру N 41 в доме N 24 по ул. Ватутина, в последующем право собственности граждан на квартиры регистрировалось в период с 2014 по 2019 годы.
Как пояснил представитель ответчика, до ввода в эксплуатацию первого этапа строительства право собственности регистрировалось на незавершенные объекты строительства на основании судебных решений.
Администрацией ответчику 15.12.2016 выдано разрешение N 10-RU10301000-182-2004 от 15.12.2016 (с изменениями от 10.10.2017) на ввод в эксплуатацию построенного объекта: "48 - квартирный жилой дом (I, II, III этапы строительства)".I этап.
Учитывая выше изложенное, а также поскольку право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе, земельный участок, не может возникнуть до завершения строительства многоквартирного дома, и только после завершения строительства у собственников помещений в многоквартирном доме возникает право на земельный участок площадью, необходимой для его эксплуатации, в рассматриваемом случае оснований для взыскания арендной платы, исчисленной исходя из всей площади земельного участка, после ввода в эксплуатацию первого этапа строительства многоквартирного дома (15.12.2016) не имеется.
Вместе с тем, отсутствуют и основания для освобождения КРОО МЖК от обязанности по внесению арендной за оставшуюся площадь земельного участка.
Согласно расчету администрации с 15.12.2016 введена в эксплуатацию первая очередь строительства площадью 1896,3 кв.м., после 15.12.2016 арендатор продолжал пользоваться земельным участком площадью 3 538 кв.м. для строительства объекта 2 и 3 очереди площадью 1 807,26 кв.м. (48,81% от площади всего многоквартирного дома); согласно расчету администрации арендная плата за фактически используемый участок составляет 45 718,04 руб. в год, 125,2549 руб. - в день.
Представитель ответчика согласился со справочным расчетом истца.
Согласно справочному расчету администрации за период с июня 2015 года по февраль 2019 года с учетом начислений с 15.12.2016 арендных платежей в размере 125,2549 руб. в день и внесенных КРОО МЖК платежей, у ответчика на 28.02.2019 имеется переплата в размере 56 356 руб. 39 коп., следовательно, задолженность по арендной плате за рассматриваемый период отсутствует.
Из расчета администрации следует, что в рассматриваемом периоде ответчик вносил платежи с нарушением срока, установленного договором.
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).
Факт нарушения срока внесения арендных платежей, установленного договором, не оспорен ответчиком, поэтому у администрации имелись основания на начисления пени на основании пункта 5.2 договора N 30059.
Согласно справочному расчету администрации арендной платы с учетом ее уменьшения с 15.12.2016 размер неустойки с 06.07.2015 по 27.04.2017 составил 12 104 руб. 93 коп.
Ответчик заявил о пропуске срока исковой давности в отношении части рассматриваемого периода.
В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (статьи 196, 199 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после начала течения срока исковой давности по главному требованию.
Взыскиваемая неустойка начислена за просрочку платежей, подлежащих уплате с 01.06.2015 по 28.02.2019, а также на задолженность, имеющуюся на 01.06.2015 - 7 697 руб. 11 коп.
О невыполнении арендатором обязанности по внесению ежемесячной арендной платы администрация должна была узнать после наступления установленного пунктом 2.4 договора N 30059 срока для внесения арендной платы за каждый месяц - пятое число текущего месяца.
Согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ, пункту 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - Постановление N 43) течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку.
По рассматриваемой категории спора частью 5 статьи 4 АПК РФ установлен обязательный претензионный порядок урегулирования споров, предусматривающий тридцать календарных дней со дня направления претензии (требования) для принятия сторонами мер по досудебному урегулированию.
Таким образом, с учетом правовой позицией, изложенной в пункте 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1(2019), течение срока исковой давности приостанавливается на срок фактического соблюдения претензионного порядка.
Как установлено пунктом 4 статьи 202 ГК РФ со дня прекращения обстоятельства, послужившего основанием приостановления течения срока исковой давности, течение ее срока продолжается.
В рассматриваемом случае согласно почтовому уведомлению претензия от 26.02.2019 направлена ответчику 28.02.2019, следовательно, течение срока исковой давности приостанавливается на тридцать календарных дней.
Иск поступил в суд 31.07.2019, таким образом, срок исковой давности в отношении задолженности с июля 2016 года (срок уплаты - 05.07.2016) не пропущен. Требование о взыскании неустойки, начисленной на задолженность с 01.06.2015 по 30.06.2016 (срок уплаты за июнь 2016 года - 05.06.2016), заявлено за пределами срока исковой давности.
С доводом администрации о прерывании течения срока исковой давности в соответствии со статьей 203 ГК РФ признанием ответчиком долга письмом от 12.07.2018 N 28, полученным администрацией 20.07.2018, и возможности применения срока исковой давности на 20.07.2018 только к задолженности за июнь - июль 2015 года, суд не соглашается по следующим основаниям.
Согласно разъяснениям в абзаце третьем пункта 20 Постановления N 43 признание части долга, в том числе путем уплаты его части, не свидетельствует о признании долга в целом, если иное не оговорено должником.
В письме от 12.07.2018 N 28 КРОО МЖК привело свои доводы относительно обязанности уплачивать только часть арендных платежей, представило сведения об их внесении, заявило о наличии, по мнению арендатора, переплаты; при этом арендатор прямо заявил о возражениях в отношении размера арендной платы, предъявляемой арендодателем. Согласно расчету ответчика, приложенному к письму, в счет уплаты долга на 01.12.2016 в размере 40 808, 37 руб. он отнес перечисленные в период с февраля 2017 года по июнь 2018 года платежи и считал данную задолженность погашенной, остальные платежи вносил исходя из своего расчета начислений.
Таким образом, данное письмо не свидетельствует о признании ответчиком спорной задолженности, в том числе, возникшей до 01.12.2016, и о прерывании течения срока исковой давности. Указанный довод администрации суд отклоняет.
Учитывая, что в соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске, требование о взыскании пеней, начисленных до 06.07.2016, не подлежит удовлетворению в связи с пропуском срока исковой давности.
Согласно справочному расчету администрации, не оспоренному ответчиком, размер пени, начисленных за несвоевременное внесение арендных платежей с 06.07.2016 по 27.04.2017 (с учетом их уменьшения с 15.12.2016), составляет 4 562 руб. 05 коп.
При этом имеющаяся у КРОО МЖК переплата в размере 56 356 руб. 39 коп. (на дату окончания периода просрочки 27.04.2017 - 7 646 руб. 80 коп.) превышает сумму пеней, срок давности по взысканию которых не истек.
При таких обстоятельствах, поскольку по состоянию на 28.02.2019 платежи, внесенные ответчиком, превышают сумму начислений по арендной плате и пеням, исходя из расчета, признанного судом обоснованным, и заявленных ко взысканию в пределах срока исковой давности, оснований для удовлетворения иска не имеется.
В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы суд относит на истца, при этом учитывая, что администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, вопрос о ее взыскании в бюджет не рассматривается.
Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. В удовлетворении иска отказать.
2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, 65) через Арбитражный суд Республики Карелия.
Судья
Ильющенко О.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
