Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 01 ноября 2019 года №А26-7391/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

РЕШЕНИЕ

от 1 ноября 2019 года Дело N А26-7391/2019
Резолютивная часть решения объявлена 31 октября 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 01 ноября 2019 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Левичевой Е.И.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Ятовой Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Алгоритм" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании уведомления NКУВД-001/2019-8418976/1 от 16.07.2019 недействительным
третьи лица: Администрация Костомукшского городского округа; Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия
при участии представителей:
заявителя - Шилов К.С., генеральный директор ООО "Алгоритм",
ответчика - не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства,
третьих лиц, Администрации Костомукшского городского округа - не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства,
Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия - не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте судебного разбирательства,
установил: общество с ограниченной ответственностью "Алгоритм", ОГРН 1171001007308, ИНН 10040117166, адрес: 186931, Республика Карелия, г. Костомукша, ул. Ленина, д. 2, кв. 9 (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, ОГРН 1041000051784, ИНН 1001048543, адрес: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Красная, д. 31 (далее - ответчик, Управление Росреестра по РК, Управление) о признании уведомления NКУВД-001/2019-8418976/1 от 16.07.2019 недействительным. По мнению заявителя, отсутствуют законные основания для приостановления государственного кадастрового учета административного здания, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Костомукша, ул. Антикайнена, д. 8 А. Требования, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), заявителем соблюдены.
В отзыве на заявление ответчик заявленных требований не признал, считает оспариваемое уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета законным и обоснованным, в удовлетворении заявления просит отказать.
Определениями Арбитражного суда Республики Карелия от 22.07.2019 и от 17.09.2019 суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрацию Костомукшского городского округа (далее - Администрация) и Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее - Министерство) соответственно.
В отзыве на заявление третье лицо, Министерство считает заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению по тем основаниям, что оспариваемое уведомлением противоречит требованиям гражданского законодательства.
Отзыва на заявление третье лицо, Администрация, не представила.
В судебное заседание представители ответчика и третьих лиц не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, в связи с чем дело рассмотрено в порядке частей 3 и 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.
В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявленное требование по основаниям, изложенным в заявлении.
Заслушав представителя заявителя, изучив материалы дела, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд считает установленными следующие обстоятельства.
Как следует из материалов дела, 05.07.2019 Администрацией Костомукшского городского округа Обществу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 10-RU10302000-78-2018 (л.д.32-36).
Из указанного разрешения следует, что административное здание, расположено по адресу: Российской Федерации, Республика Карелия, Костомукшский городской округ, г. Костомукша, ул. Антикайнена, д. 8 А на земельном участке с кадастровым номером 10:04:0010221:16.
Уведомлением от 16.07.2019 NКУВД-001/2019-8418976/1 ответчик сообщил о приостановлении государственного кадастрового учета спорного объекта, мотивируя истечением срока договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект.
С данным уведомлением не согласился заявитель и обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
22.08.2017 между правопредшественником Министерства - Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор N 83/04 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:04:0010221:16 площадью 2400 кв. м, вид разрешенного использования - "объекты административно-делового назначения, территориальная зона-ОД. Зона общественно-деловой застройки" по адресу: Республика Карелия, г. Костомукша (пункт 1.1, л.д.19-26). Срок аренды 1 год 6 месяцев с момента подписания договора сторонами. (п.2.1 Договора).
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).
Согласно части 12 статьи 29 Закона о регистрации приостановление государственной регистрации прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд.
Суд установил, что заявитель - лицо, заинтересованное в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, обоснованно обратился в суд за защитой нарушенного права, а Управление является в настоящем споре надлежащим ответчиком.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Исходя из части 1 статьи 14 Закона о регистрации, государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
На основании пункта 1 части 4 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с возникновением права на созданный объект недвижимости в случае, указанном в пункте 1 части 5 настоящей статьи, а именно в связи с созданием объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Из части 4 статьи 18 Закона о регистрации следовало, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
Статья 21 Закона о регистрации устанавливает требования к форме и содержанию документов, представляемых на государственную регистрацию.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона о регистрации).
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (часть 10 статьи 40 Закона о регистрации).
Согласно части 2 статьи 40 Закона о регистрации государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.
Пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае заключения договора на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Исходя из части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Суд установил, что ответчику предоставлены все документы для осуществления действий по государственному кадастровому учету спорного объекта.
Из представленных документов следовало, что на момент ввода объекта в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 05.07.2019 N 10-RU10302000-78-2018 - договор аренды земельного участка от 22.08.2017 N 83/04, заключенный на 1 год 6 месяцев с момента подписания Договора сторонами, был возобновлен на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель не возражал относительно продолжения договора с арендатором. В последующем ни одна из сторон не отказывались от договора, предупредив другую сторону за три месяца или иной срок. Указанные обстоятельства подтверждены и обществом-арендатором, и Министерством-арендодателем в отзыве на заявление и в судебном заседании 08.10.2019.
Суд не принимает доводы ответчика по следующим основаниям.
На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года) и в статье 621 ГК РФ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.
Согласно пунктам 14 и 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 1 марта 2015 года утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ и введена дополнительная глава V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
Действительно, с 1 марта 2015 года в силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Вместе с тем, указанная норма не исключает возможность продления договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до максимальных (предельных) сроков, установленных пунктом 8 этой же статьи.
Суд считает ошибочным вывод Управления о прекращении таких договоров аренды по истечении их срока без возможности продления, так как не учтены обстоятельства заключения конкретного договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. В данном случае договор заключен на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а именно без проведения торгов в связи с предоставлением земельного участка Обществу для размещения объекта административно-делового назначения, территориальная зона-ОД. Зона общественно-деловой застройки.
Общество также было вправе заключить договор без проведения торгов для этих же целей. Соответственно, на него не распространялись требования земельного законодательства о заключении договора аренды на новый срок на торгах.
В силу пункта 12 статьи 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
Ограничением для договора аренды, заключенного между Обществом и правопредшественником Министерства, являлся предельный срок, предусмотренный подпунктом 2 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ - до сорока девяти лет для размещения линейных объектов.
Поскольку стороны определили в договоре аренды меньший срок, то он мог быть продлен по основаниям пункта 2 статьи 621 ГК РФ, но не более, чем до истечения вышеуказанного предельного срока. При этом продление срока (возобновление договора), в отличие от заключения нового договора в целях реализации преимущественного права арендатора на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, представляло собой не новое волеизъявление сторон, а продление существующих правоотношений, основанных на положениях вышеприведенного гражданского и земельного законодательства.
В противном случае, собственник объекта недвижимости, завершенного строительством, являющийся арендатором земельного участка и обладающий правом на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, необоснованно преждевременно утратит это право, и будет ограничен в возможности государственной регистрации права собственности на возведенное сооружение.
В данном случае заключения нового договора аренды земельного участка в принципе не требовалось ни на момент ввода объекта в эксплуатацию, ни на момент обращения в Управление за совершением регистрационных действий, поскольку предельный срок договора, предусмотренный подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, не истек, а стороны в установленном порядке от договора не отказались.
Следовательно, надлежащим правоустанавливающим документом на земельный участок, на котором расположен представленный к регистрации объект недвижимого имущества, являлся договор аренды земельного участка от 22.08.2017 N 83/04.
Суд отклонил ссылку ответчика на письма Министерства экономического развития Российской Федерации, поскольку они в силу статьи 13 АПК РФ они не относятся к числу нормативных правовых актов, применяемых арбитражными судами при рассмотрении и разрешении соответствующих дел, следовательно, содержащиеся в них разъяснения не являются обязательными для судов.
Создание обществом спорного сооружения на основании необходимых разрешений и без нарушения градостроительных и строительных норм и правил подтверждено представленным в материалы дела разрешением на ввод построенного спорного объекта в эксплуатацию, которое не было оспорено или отменено в установленном законом порядке.
С учетом положений статей 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) суд пришел к выводу о том, что при рассмотрении вопроса о выдаче данного разрешения уполномоченным органом проверялся факт наличия у заявителя правоустанавливающего документа на земельный участок, поскольку в силу пункта 1 части 3 статьи 55 ГрК РФ такой документ является обязательным условием для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а его отсутствие - основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1 части 6 статьи 55 ГрК РФ).
Соответственно, приостановив регистрационные действия на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, ответчик истребовал у заявителя дополнительные документы, что недопустимо в силу 5 статьи 18 Закона о регистрации.
При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу, что оспариваемое уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета не соответствует положениям ГК РФ и Закона о регистрации, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем суд удовлетворяет заявление Общества.
Судебные расходы в соответствии со статьей 110 АПК РФ суд относит на ответчика.
Руководствуясь статьями 167-170, 176, 177, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Карелия
РЕШИЛ:
1. Заявление общества с ограниченной ответственностью "Алгоритм" удовлетворить полностью. Признать недействительным уведомление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия от 16.07.2019 N КУВД-001/2019-8418976/1 о приостановлении государственного кадастрового учета административного здания, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Костомукша, ул. Антикайнена, д. 8 А, как не соответствующее Гражданскому кодексу Российской Федерации.
2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Алгоритм" путем постановки на государственный кадастровый учет административного здания, расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Костомукша, ул. Антикайнена, д. 8 А.
3. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (ОГРН 1041000051784, ИНН 1001048543) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Алгоритм" судебные расходы в размере 3 000 руб.
4. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, 65) через Арбитражный суд Республики Карелия.
Судья
Левичева Е.И.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка