Дата принятия: 24 октября 2019г.
Номер документа: А26-7218/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
РЕШЕНИЕ
от 24 октября 2019 года Дело N А26-7218/2019
Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 24 октября 2019 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Погосян А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лукиной А.В.,
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Сайма-41"
к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия
об обязании продления аренды земельного участка
при участии представителей:
истца - Белянчиковой Екатерины Вячеславовны, действующей на основании доверенности от 16.07.2019;
ответчика - Сафроновой Ольги Петровны, действующей на основании доверенности N86/2018 от 15.08.2018;
установил: общество с ограниченной ответственностью "Сайма-41" (ОГРН: 1161001052190, ИНН: 1001308294; место нахождения: 185034, г. Петрозаводск, переулок Сайнаволокский 6-ой, д. 9, далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия (ОГРН: 1031000016850, ИНН: 1001040110; место нахождения: 185035, г. Петрозаводск, ул. Герцена, д. 13; далее - ответчик, Министерство) об обязании продления аренды земельного участка N212/01 от 20.03.2017 до 12.06.2021.
Определением от 09.10.2019 (протокольным) удовлетворено ходатайство истца об изменении предмета исковых требований, к рассмотрению принято требование о внесении изменений в договор аренды в части продления срока его действия до 12.06.2021.
Исковые требования мотивированы статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске; указал, что при заключении договора аренды N 212/01 от 20.03.2017 Обществу не было известно о том, что ООО ИК "Комфортный дом", являющийся застройщиком малоэтажного жилого комплекса "Новый Сайнаволок", в котором находится земельный участок с кадастровым номером 10:01:0180112:338, согласно проекта планировки кварталов индивидуальной и жилой блокированной застройки в районе "Сайнаволок", утвержденный Администрацией Петрозаводского городского округа от 13.08.2013 N4216, не выполнял свои обязанности по строительству сетей газоснабжения среднего и низкого давления, согласно разрешений на строительство: NRU 10301000-56/10 от 07.05.2010, NRU10301000-171/2014 от 11.06.2014, N10-RU10301000-56/l-2010 от 18.01.2018, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект незавершенный строительством с кадастровым номером 10:01:0180112:531. После разработки проектной документации и представлении технических условий на подключение к сетям газоснабжения, 12.03.2019 Общество получило разрешение на строительство N10-RU10301000-11-2019 для завершения строительства блокированного жилого дома незавершенного строительством с кадастровым номером 10:01:0180112:531, на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0180112:338. Срок действия разрешения - до 12.06.2021. На земельном участке ведется строительство, однако, с учетом сроков технологического присоединения объекта к инженерным сетям завершить строительство до истечения определенного договором аренды срока не возможно.
Также представитель Общества просил возложить расходы по оплате государственной пошлины на истца вне зависимости от итогов рассмотрения дела
Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск, указав, что в силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации собственнику объекта незавершенного строительства предоставляется в аренду земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, без проведения торгов однократно для завершения строительства этого объекта. Свое право на получение земельного участка в аренду Общество реализовало при заключении договора аренды N 212/01 от 20.03.2017, в связи с чем в силу действующего законодательства у Министерства отсутствуют правовые основания для повторного предоставления в аренду земельного участка с кадастровым номером 10:01:0180112:338 или продления действующего договора аренды N 212/01 от 20.03.2017.
Исследовав письменные материалы дела, заслушав пояснения представителей истца и ответчика и оценив представленные доказательства, суд установил.
Истец на основании договора купли-продажи от 25.04.2016 является собственником объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 10:01:0180112:531, площадью застройки 1291,4 кв.м., расположенного по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, район "Сайнаволок", что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (том 1 лист дела 23).
20.03.2017 между ООО "Сайма-41" (арендатор) и Государственным комитетом Республике Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (арендодатель) был заключен договор N212/01 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0180112:338, площадью 1912 кв. м. для завершения строительства объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 10:01:0180112:531 (том 1 листы дела 15-22, далее - договор).
В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды установлен до 21.03.2020.
Договор аренды заключен в соответствии с подпунктом 3 статьи 39.1., подпунктами 10, 32 пункта 2 статьи 39.6, статьями 39.7, 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующими предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства этого объекта.
Предшествующим арендатором земельного участка с кадастровым номером 10:01:0180112:338 являлось ООО Инвестиционная компания "Комфортный дом" - застройщик малоэтажного жилого комплекса "Новый Сайнаволок". В обязанности застройщика входило, в том числе, строительство внеплощадочных и внутриплощадочных инженерных сетей водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, согласно разрешений на строительство: NRU 10301000-56/10 от 07.05.2010, NRU10301000-171/2014 от 11.06.2014 (том 1 листы дела 46-49). Проектом предполагалось подключение (технологическое присоединение) к сетям газоснабжения среднего и низкого давления незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 10:01:0180112:531.
Строительство сетей газоснабжения среднего и низкого давления квартала индивидуальной и жилой застройки в районе "Сайнаволок" г. Петрозаводска и ввод их в эксплуатацию завершены 28.09.2018, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N10-RU10301000-56/1-2010. Право собственности на внутренние и наружные сети газоснабжения зарегистрировано за ООО "Сайма-Инвест" 30.10.2018 (том 1 листы дела 40-45).
ООО "Сайма-Инвест" в декабре 2018 года выдало ООО "Сайма-41" технические условия на подключение к сетям газоснабжения жилого дома блокированной застройки, состоящего из автономных жилых блоков по пер. 4-му Сайнаволокскому на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0180112:338.
12.03.2019 Общество получило разрешение на строительство N10-RU10301000-11-2019 (том 1 листы дел 25-26) для завершения строительства блокированного жилого дома незавершенного строительством с кадастровым номером 10:01:0180112:531, на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0180112:338. Срок действия разрешения установлен до 12.06.2021.
Обществом заключены договоры на технологическое присоединения к сетям водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, получены технические условия на подключение к инженерным сетям (том 2 листы дела 42-87).
Поскольку в период с 20.03.2017 по 12.03.2019 Общество было лишено возможности осуществлять непосредственные действия по строительству объекта по причинам, не зависящим от воли истца, о чем он не знал при заключении договора, Общество 08.04.2019 и 03.06.2019 обратилось в Министерство с заявлением о продлении срока действия договора на срок, указанный в разрешении на строительство N10-RU10301000-11-2019 - до 12.06.2021.
Поскольку письмами от 07.05.2019 и от 01.07.2019 Министерство указало на отсутствие правовых оснований, как для заключения нового договора, так и его продления, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что основанием для изменения или расторжения договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа, является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Из материалов дела усматривается, что в момент заключения договора истец исходил из надлежащего завершения застройщиком I этапа строительства квартала индивидуальной жилой застройки в районе "Сайнаволок" - строительство внеплощадных и внутриплощадных инженерных сетей согласно разрешениям на строительство NRU 10301000-56/10 от 07.05.2010, NRU10301000-171/2014 от 11.06.2014. Продление сроков строительства сетей газоснабжения среднего и низкого давления по разрешению на строительство N10-RU10301000-56/l-2010 от 18.01.2018 находилось вне сферы контроля истца, не зависело от его воли. При той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора и условиям оборота, истец не мог повлиять на своевременное завершение строительства сетей газоснабжения, поскольку строительство осуществлялось иными лицами. Исполнение договора аренды без изменения его условий существенно нарушает права истца, рассчитывавшего на своевременное строительство застройщиком сетей газоснабжения, получение разрешения на строительство с согласованным сроком строительства, не выходящим за пределы срока аренды земельного участка.
Как предусмотрено в пункте 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Обществом проведены работы строительству бетонированию монолитных бетонных конструкций, что подтверждается актами выполненных работ (том 2 листы дела 92-96), заключены договоры о технологическом присоединении объекта к инженерным сетям, получены соответствующие технические условия.
Продление сроков строительства не повлечет для Республики Карелия убытков, так как Общество вносит арендную плату за земельный участок. Напротив, наличие находящегося в собственности истца объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0180112:338 в отсутствие арендных отношений существенно ограничивает оборот земельного участка для арендодателя.
Совокупность изложенных выше обстоятельств свидетельствует о наличии оснований для применения судом статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и изменения срока договора аренды земельного участка N 212/01 от 20.03.2017 в сторону его корреляции со сроком, указанным в разрешении на строительство от 12.03.2019 N10-RU10301000-11-2019, - до 12.06.2021.
Таким образом, требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.
Расходы по государственной пошлине в соответствии с частью 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на истца согласно его волеизъявлению.
Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. Исковые требования удовлетворить.
2. Внести изменения в договор аренды земельного участка N 212/01 от 20.03.2017, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Сайма-41" и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия, установив срок действия договора (пункт 2.1.) до 12.06.2021.
3. Решение может быть обжаловано:
- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г.Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г.Санкт-Петербург, ул. Якубовича,4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.
Судья
Погосян А.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
