Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 24 декабря 2018 года №А26-6004/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

РЕШЕНИЕ

от 24 декабря 2018 года Дело N А26-6004/2018
Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2018 года.
Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2018 года.
Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Талановой А.А. (до перерыва), помощником судьи Никифоровой А.И. (после перерыва),
рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "САН" (ОГРН 1041000040234, ИНН 1001158641, место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Анохина, д.33, кв.16)
к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия (ОГРН 1031000016850, ИНН 1001040110, место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Герцена, 13), обществу с ограниченной ответственностью "Русский Лесной Альянс" (ОГРН 1041000013405, ИНН 1001153530, место нахождения: 186120, Республика Карелия, Пряжинский район, пгт. Пряжа, ул. Советская, д.61 кв.12)
об обязании заключить договор аренды земельных участков и признании недействительным договора аренды
третьи лица - администрация Петрозаводского городского округа; общество с ограниченной ответственностью "СКИВ"
при участии:
представителя истца Барышева Д.В. (доверенность от 25.07.17)
представителя Министерства (до перерыва) Ильина А.А. (доверенность от 13.11.17)
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв с 10 до 17 декабря 2018 года.
установил: общество с ограниченной ответственностью "САН" (далее - истец, ООО "САН") обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее - ответчик, Министерство) об обязании заключить договор аренды земельных участков с кадастровыми NN 10:01:0040102:51, 10:01:0040102:281.
Исковые требования обоснованы ссылками на пункт 1 статьи 421, пункт 2 стать 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: на стороне истца - общество с ограниченной ответственностью "СКИВ" (определение от 16.07.2018), на стороне ответчика - администрацию Петрозаводского городского округа (далее - администрация) (определение от 16.07.2018), общество с ограниченной ответственностью "Русский Лесной Альянс" (определение от 19.09.2018).
В судебном заседании 12.11.2018 представитель истца дополнил иск требованием о признании недействительным договора аренды N02-м/01 от 04.12.2017, заключённый между Министерством и ООО "Русский Лесной Альянс" в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0040102:281.
С согласия Министерства, суд принял дополнительное требование к рассмотрению. Поскольку одним из требований является признание недействительным договора аренды, заключённым с ООО "Русский Лесной Альянс", суд в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек в качестве соответчика ООО "Русский Лесной Альянс".
ООО "Русский Лесной Альянс", третьи лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, по правилам части 1, пункта 2 части 4 статьи 123 АПК РФ считаются надлежащим образом извещенными о дате судебного заседания. Дело рассмотрено в отсутствие ответчика, третьих лиц в порядке частей 3, 5 статьи 156 АПК РФ.
В судебном заседании представитель истца поддержал иск, полагал, что после приобретения объекта недвижимости, расположенного на земельном участке (до его раздела), к истцу от продавца здания перешло право аренды на весь земельный участок, независимо от оформления этого права; уведомление о расторжении договора аренды N69-П, заключенного с предыдущим арендатором, в адрес истца не направлялось, следовательно, договор фактически действующий; заключение договора аренды в отношении выделенного земельного участка с ООО "Русский Лесной Альянс" незаконно, так как на момент выдела спорного участка в отношении него действовал договор аренды N69-П.
Министерство иск не признало. В отзыве на исковое заявление (том 1 листы 93-95, 109-112) и в судебном заседании заявило следующие возражения: отсутствуют основания для заключения с истцом без проведения торгов договора аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0040102:281, поскольку на указанном земельном участке не находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу; в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:0040102:51 истец с заявлением о заключении договора аренды в Министерство не обращался, в этой части заявление истца подлежит оставлению без рассмотрения; в настоящее время земельный участок 10:01:0040102:281 передан в аренду ООО "Русский Лесной Альянс".
Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
Министерством промышленности и природных ресурсов Республики Карелия (арендодатель) и ООО "Стройинвестмаркет" (арендатор) заключен договор N69П от 6 июня 2007 года аренды земельного участка, площадью 7 971 кв.м, с кадастровым номером 10:01:04 01 02:051, расположенного в районе проезда Автолюбителей в г. Петрозаводске, предоставленного в целях строительства цеха по производству изделий из полимеров (пункт 1.1, 1.2) (том 1 листы 20-23).
Договор заключен на срок по 21 мая 2012 года (пункт 7.2).
Согласно дополнительному соглашению N543п от 16.06.2008 (том 1 листы 24-25) права и обязанности арендатора переданы обществу с ограниченной ответственностью "Инвестстроймаркет". В последующем, в соответствии с дополнительным соглашением N1985 от 18.10.10 (том 1 листы 26-27) права и обязанности арендатора переданы обществу с ограниченной ответственностью Компания "Окна-Сервис". Кроме того, в связи с передачей администрации Петрозаводского городского округа полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в преамбуле договора заменен арендодатель с Министерства промышленности и природных ресурсов Республики Карелия на администрацию Петрозаводского городского округа.
Дополнительным соглашением N2493 (том 1 лист 28) срок договора установлен до 26 октября 2012 года. Дополнительным соглашением N2560 от 23.10.12 (том 1 лист 29) срок договора продлен до 9 апреля 2014 года.
Поскольку по истечении срока договора арендатор продолжал пользоваться земельным участком, а арендатор не возражал против использования, договор возобновлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
13 ноября 2013 года обществу с ограниченной ответственностью "Окна-Сервис" выдано разрешение на строительство объекта "Строительство цеха по производству изделий из полимеров по проезду Автолюбителей в г. Петрозаводске" (I-II очереди), сроком действия до 31 декабря 2014 года. Как указано в разрешении, к строительству первой очереди относилось возведение административно-бытового корпуса, площадью застройки 165 кв.м, второй очереди - цех по производству полимеров, площадью застройки 512 кв.м, теплый переход, наружные сети электроснабжения, водоотведения, ливневых стоков (том 2 лист19).
29 ноября 2013 года обществу с ограниченной ответственностью "Окна-Сервис" выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта - "Административно-бытовой корпус" (1 очередь), общей площадью 297,1 кв.м (том 2 листы 20-21).
На основании договора купли-продажи объекта недвижимости от 25 марта 2014 года здание площадью 297,1 кв.м, расположенное по адресу: г. Петрозаводск, проезд Автолюбителей, д.10, имеющее кадастровый номер 10:01:0040102:116 было продано обществу с ограниченной ответственностью "СКИВ". Право собственности покупателя зарегистрировано в ЕГРП 8 апреля 2014 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (том 2 лист 18).
Дополнительным соглашением N3053 от 26 июня 2014 года (том 2 листы 14-17) права и обязанности арендатора переданы обществу с ограниченной ответственностью "СКИВ". На основании поименованного дополнительного соглашения 5 августа 2014 года в ЕГРП (в настоящее время - ЕГРН) внесена запись о государственной регистрации уступки прав на земельный участок с кадастровым номером 10:01:0040102:51 (том 2 лист 13).
В срок, установленный разрешением на строительство, вторая очередь возведена не была. Данное обстоятельство участвующими в деле лицами не оспаривается.
По договору купли-продажи объекта недвижимости от 19 июня 2015 года (том 1 листы 11-14) здание площадью 297,1 кв.м, расположенное по адресу: Петрозаводск, проезд Автолюбителей, 10, было продано обществу с ограниченной ответственностью "САН".
В договоре купли-продажи от 19.06.15 (том 1 листы 11-14) стороны указали, что земельный участок с кадастровым номером 10:01:0040102:51, на котором расположено здание, принадлежит продавцу на праве аренды N69-П от 6 июня 2007 года, и обязались заключить договор уступки прав требования в отношении договора аренды земельного участка в течение 10 дней после государственной регистрации права собственности покупателя (пункты 1.2, 2.4). Право собственности покупателя зарегистрировано 30 июня 2015 года (том 1 лист 15).
Судом установлено, что дополнительное соглашение к договору аренды N69-П о замене арендатора сторонами не оформлялось.
16 июля 2015 года ООО "САН" обратилось в администрацию Петрозаводского городского округа с просьбой переоформить договор аренды на нового собственника здания - ООО "САН" (том 1 лист 34).
Письмом от 17.09.15 (том 1 лист 36) Администрация сообщила, что срок действия договора истек 5 августа 2014 года; до настоящего времени арендатор не реализовал строительство второй очереди цеха. Со ссылкой на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации Администрация разъяснила, что при переходе к другому лицу права на объект недвижимости, такое лицо приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, и сообщила, что после образования земельного участка, занятого зданием общей площадью 297,1 кв.м, ООО "САН" вправе приобрести этот участок в порядке статьи 39.20 ЗК РФ.
На последующее обращение ООО "САН" от 20.10.15 с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору аренды N69-П Администрация письмом от 11.11.2015 (том 1 лист 38) ответила отказом, сообщив, что договор аренды земельного участка N69-П, заключенный с ООО "СКИВ", расторгнут с 23.10.15 в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора.
Судом установлено, что 17.09.15 Администрация уведомила ООО "СКИВ" об одностороннем отказе от исполнения договора аренды N69-П, возобновленного на неопределенный срок, по истечении месяца с момента получения уведомления о прекращении договора (том 2 лист 9). Уведомление получено ООО "СКИВ" 22 сентября 2015 года (том 2 лист 10).
25.04.17 ООО "САН" обратилось в Администрацию с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0040102:51. В связи с перераспределением полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, обращение ООО "САН" направлено для рассмотрения по компетенции Государственному комитету Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (правопредшественник Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия) (том 2 листы 39-40).
Обращение ООО "САН" от 25.04.17 суд расценивает как соблюдение истцом досудебного порядка, установленного пунктом 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. Основания для оставления без рассмотрения требования об обязании заключить договор аренды отсутствуют.
При рассмотрении дела судом установлено, что 12.12.16 в адрес Госкомитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок обратилось ООО "Русский Лесной Альянс" с заявлением об образовании земельного участка из земельного участка с кадастровым номером 10:01:0040102:51, путем его раздела и организации аукциона на предоставление права аренды для размещения промышленного предприятия (том 1 лист 112).
Распоряжением Комитета от 30.12.2016 N2399/20р (том 1 листы 127-129) в соответствии с пунктом 2 статьи 10, статьей 11.3 и пунктом 14 статьи 11.10 ЗК РФ утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 10:01:0040102:51, площадью 6 500 кв.м.
Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (том 1 листы 115-116) образованному земельному участку присвоен кадастровый номер 10:01:0040102:281. В результате раздела площадь земельного участка с кадастровым номером 10:01:0040102:51, на котором расположено здание истца, стала составлять 1 471 кв.м (том 1 листы 44-52).
Распоряжением Главы Республики Карелия от 17.10.2017 N531-р (т.1 лист 137) ООО "Русский Лесной Альянс" предоставлено право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0040102:281, без проведения торгов, для реализации масштабного инвестиционного проекта "Организация деревообрабатывающего производства в г. Петрозаводске (пр. Автолюбителей, д.12)", соответствующего критериям установленным Законом Республики Карелия от 16.07.2015 N1921-ЗРК.
На основании поименованного распоряжения Министерством и ООО "Русский Лесной Альянс" заключен договор N02-н/01 от 4 декабря 2017 года аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0040102:281, сроком на 7 лет (том 1 листы 140-148).
При разрешении спора суд учитывает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3).
Положения названной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению во взаимосвязи со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
По смыслу указанной нормы, к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая занята объектами недвижимости и необходима для их использования.
Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности ООО "САН" 30 июня 2015 года на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0040102:51, к нему перешло право пользования частью земельного участка, занятой этим объектом и необходимой для его использования.
С 15 февраля 2017 года (дата постановки на кадастровый участок выделенного земельного участка 10:01:0040102:281) площадь земельного участка с кадастровым номером 10:01:0040102:51, на котором расположено здание истца, стала составлять 1 471 кв.м.
Действия по разделу земельного участка 10:01:0040102:51 истцом не оспорены, доказательства того, что для использования здания общей площадью 297,1 кв.м истцу необходим земельный участок большей площади, суду не представлены.
Следует отметить, что по договору купли-продажи истец приобрел расположенное на земельном участке здание площадью 297,1 кв.м. Право дальнейшей застройки земельного участка (строительства второй очереди) истцу не передавалось, и не возникло у него, поскольку разрешение на строительство второй очереди цеха на ООО "САН" не было переоформлено.
Поскольку к истцу перешло право пользования земельным участком кадастровым номером 10:01:0040102:51, площадью 1471 кв.м, истец в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации имеет исключительное право на приобретение в аренду или собственность указанного земельного участка.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования части земельного участка, занятого зданием и необходимым для его использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Между тем, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
Суд считает обоснованным требование истца об обязании Министерства заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0040102:51, площадью 1471 кв.м. Соответствующее заявление Общества в адрес Министерства направлено Администрацией. Изложенные в заявлении сведения были достаточны для разрешения вопроса о заключении договора аренды, применительно к требованиям к такому заявлению, перечисленным в частях 1,2 статьи 39.17 ЗК РФ.
В указанной части иск подлежит удовлетворению.
Поскольку право на использование остальной части земельного участка с кадастровым номером 10:01:0040102:51 в части, превышающей площадь участка, занятую зданием и необходимую для его использования, у истца не возникло, требование ООО "САН" об обязании заключить с ним договор аренды в отношении образованного земельного участка 10:01:0040102:281, а также о признании недействительным договора аренды указанного участка, заключенного с ООО "Русский Лесной Альянс", не подлежит удовлетворению. На основании изложенного, суд удовлетворяет иск частично.
Расходы по госпошлине по требованию об обязании заключить договор аренды в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на Министерство, учитывая, что ООО "Русский Лесной Альянс" права истца не нарушало. По требованию о признании недействительным договора аренды, заключенного между ответчиками, госпошлина подлежит взысканию с истца.
Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. Иск удовлетворить частично.
Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия заключить с обществом с ограниченной ответственностью "САН" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0040102:51, направив истцу проект договора аренды в течение 10 рабочих дней с даты вступления решения в законную силу.
В остальной части иска отказать.
2. Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия в пользу общества с ограниченной ответственностью "САН" 6000 руб. расходов по госпошлине.
3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "САН" в бюджет Российской Федерации 6000 руб. госпошлины.
4. Решение может быть обжаловано:
- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г.Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г.Санкт-Петербург, ул. Якубовича,4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.
Судья
Шалапаева И.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка