Дата принятия: 06 мая 2019г.
Номер документа: А26-2359/2019
АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
РЕШЕНИЕ
от 6 мая 2019 года Дело N А26-2359/2019
Резолютивная часть решения объявлена 24 апреля 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 06 мая 2019 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Цыба И.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петровым Б.А. (до перерыва), секретарем Ильиной Е.Б. (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению акционерного общества "Специализированный застройщик "Карелстроймеханизация" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании незаконным действия по приостановлению государственной регистрации права собственности и обязании зарегистрировать право собственности
третье лицо: Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия
при участии представителей:
заявителя - Кудрявой А.А. по доверенности от 15.04.2019,
ответчика - Романовой Т.Н. по доверенности от 15.01.2019,
третьего лица - Ильина А.А. по доверенности от 13.11.2017,
установил: акционерное общество "Специализированный застройщик "Карелстроймеханизация" (ОГРН 1021000508825, ИНН 1001000982) (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (далее - ответчик, Управление, Росреестр) о признании незаконным действия по приостановлению государственной регистрации права собственности и обязании зарегистрировать право собственности на сооружение с кадастровым номером 10:01:0120124:5694 "Районная автомагистраль N6" микрорайона "Древлянка-7" жилого района "Древлянка II" в г. Петрозаводске по заявлению N КУВД-001/2019-550431.
Определением от 15.03.2019 суд привлек Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя.
В обоснование заявленного требования Общество указало, что вынесенное ответчиком 31.01.2019 в рамках заявления КУВД-001/2019-550431 решение о приостановлении государственной регистрации права на построенное сооружение по мотивам истечения срока действия договоров аренды земельных участков, на которых указанный объект находится, основано на неправильном толковании действующего законодательства. Согласно мнению Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (орган, имеющий полномочия на распоряжение земельными участками), изложенному в письмах N27552/12.4-21 от 12.01.2018 и N31219/12.4-21 от 05.03.2018 и представленных для государственной регистрации права, договоры аренды земельных участков являются продлёнными на неопределённый срок на тех же условиях в связи с отсутствием возражений каждой из сторон. Оснований считать, что построенный объект возведен с нарушением закона, самовольной постройкой не имеется, поскольку автомагистраль строилась Обществом в период действия договоров аренды земельных участков; разрешение на строительство, как и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, было получено; сооружение поставлено на государственный кадастровый учет. Указанное обстоятельство никем не оспаривается.
По мнению Общества, отказ в государственной регистрации права собственности (как следствие приостановления государственной регистрации права) на спорный объект лишь по формальным основаниям, предусмотренным статьей 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", лишает Общество возможности распоряжаться законно построенным объектом и порождает правовую неопределенность в отношении спорного объекта, так как затрудняет ведение его в гражданский оборот.
До начала судебного заседания в суд поступили отзывы на заявление от ответчика и третьего лица, а также дополнительные письменные пояснения заявителя с приложением подтверждающих документов.
Документы приобщены судом к материалам дела.
В состоявшемся 22.04.2019 судебном заседании суд по ходатайству Общества объявил перерыв в предварительном судебном заседании до 24.04.2019 до 16 час. 00 мин. в связи с невозможностью явки представителя заявителя.
После перерыва 24.04.2019 предварительное судебное заседание продолжено в составе судьи Цыба И.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ильиной Е.Б., при участии представителя заявителя Кудрявой А.А., ответчика - Романовой Т.Н., третьего лица - Ильина А.А.
В предварительном судебном заседании представитель Общества поддержала заявленное требование.
Представитель ответчика заявленное требование не признала.
Представитель третьего лица поддержал позицию Общества.
С учетом мнения представителей лиц, участвующих в деле, суд завершил предварительное судебное заседание и перешел к судебному разбирательству.
Представитель Общества настаивала на удовлетворении заявленного требования по основаниям, изложенным в заявлении и дополнительных письменных пояснениях.
Представитель ответчика заявленное требование не признала по основаниям, изложенным в отзыве.
Представитель третьего лица поддержал заявленное Обществом требование и доводы, изложенные в отзыве.
Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и изучив представленные в материалы дела доказательства, суд считает установленными следующие обстоятельства.
Общество 21.01.2019 представило в Управление заявление об осуществлении государственной регистрации права собственности на сооружение с кадастровым номером 10:01:0120124:5694.
К заявлению были приложены, в том числе разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 20.12.2018 N 10-RU10301000-172-2017, договор N 32030 аренды земельного участка от 15.03.2016, договор N 34 аренды земельного участка от 24.06.2016, соглашение N 04-м/01 об установлении сервитута на земельный участок, находящийся в государственной собственности от 01.06.2018.
Уведомлением Управления от 31.01.2019 N КУВД-001/2019-550431 государственная регистрация права собственности по заявлению Общества в отношении сооружения по адресу: Российская Федерация, Республика Карелия, Петрозаводский городской округ, жилой район Древлянка-7, г. Петрозаводск, ул. Оборонная была приостановлена. Основанием для приостановления государственной регистрации права собственности на указанный объект недвижимости послужило то обстоятельство, что на момент выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истек срок действия договоров аренды земельных участков, на которых расположено указанное сооружение. Обществу предложено представить правоустанавливающий документ на земельные участки, на которых расположен представленный к регистрации объект недвижимости.
Полагая, что названное уведомление о приостановлении государственной регистрации не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд считает, что заявленное требование является необоснованным исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом о регистрации оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
При этом правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию документов, проводимая государственным регистратором, - это комплексное исследование, направленное на определение соответствия указанных документов нормам и требованиям не только Закона о регистрации, но и иных нормативных правовых актов, в том числе Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).
В процессе проведения правовой экспертизы представленных на государственный кадастровый учет документов государственный регистратор обязан проверить такие документы на предмет их соответствия требованиям действующего законодательства.
Как следует из материалов дела, при проведении правовой экспертизы представленных документов у государственного регистратора прав возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации права собственности. В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации 01.02.2019 Управлением было принято решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета N КУВД-001/2019-550431 на 3 месяца (до 30.04.2019), поскольку заявителем не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о регистрации порядке.
Согласно части 4 статьи 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в том числе в связи с возникновением права на созданный объект недвижимости в случае, указанном в пункте 1 части 5 статьи 14 Закона о регистрации.
В соответствии с частью 10 статьи 40 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.
Из приложенных заявителем договоров аренды следует, что указанные договоры были заключены сроком на 363 дня:
- между Администрацией Петрозаводского городского округа и АО "Карелстроймеханизация" был заключен договор аренды от 15.03.2016 N 32030. Предметом данного договора являлся земельный участок с кадастровым номером 10:01:0120124:1480, площадью 2799 кв. м. В соответствии с пунктом 7.1. договор заключался сроком на 363 дня;
- между Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок и АО "Карелстроймеханизация" был заключен договор аренды от 24.06.2016 N 34. Предметом указанного договора являлись земельные участки с кадастровыми номерами 10:01:0120124:502, площадью 8353 кв. м. и 10:01:0120124:503, площадью 30389 кв. м. В соответствии с пунктом 2 договор заключался сроком на 363 дня. Земельные участки был переданы по акту приема-передачи 24.06.2016.
В соответствии с частью 2 статьи 40 Закона о регистрации государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N10-RU10301000-172-2017 было выдано Администрацией Петрозаводского городского округа 20.12.2018.
По состоянию на 20.12.2018 сроки указанных выше договоров аренды истекли.
Таким образом, осуществление государственной регистрации прав невозможно ввиду отсутствия у Общества правоустанавливающих документов на земельный участок, в пределах которого расположено сооружение.
Судом отклоняется довод заявителя и третьего лица о том, что договоры аренды земельных участков в настоящее время являются действующими, так как были продлены на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
При наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3, 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.
Таким образом, в настоящее время действующим законодательством не предусмотрена возможность продления договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В то же время согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
При применении указанной нормы законодательства к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать следующее.
В соответствии с пунктом 3 статьи 610 ГК РФ законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Максимальные (предельные) сроки договоров аренды определены статьей 39.8 ЗК РФ.
Возможность заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, положениями которого не определен срок действия такого договора, не предусмотрена нормами ЗК РФ.
Следовательно, по истечении срока договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, такой договор прекращает свое действие.
Таким образом, как гражданское, так и земельное законодательство содержит ограничения в отношении срока, на который может быть заключен договор аренды земельного участка. Указанные сроки не могут быть преодолены конклюдентными действиями (действия, свидетельствующие о молчаливом согласии лица, совершающего действия, его намерении совершить сделку, заключить договор) сторон договора.
При этом положения статьи 39.8 ЗК РФ введены в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", вступившим в силу с 01.03.2015.
В соответствии с пунктом 2 статьи 4 ГК РФ по отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 ГК РФ.
Пунктом 2 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Таким образом, договоры аренды земельных участков, заключенные до 01.03.2015 и действующие на 01.03.2015, подлежат прекращению после истечения срока договора аренды, на который они были заключены, без возможности их пролонгации в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Вместе с тем, учитывая положения пункта 2 статьи 4, пункта 2 статьи 422 ГК РФ, договоры аренды земельных участков, возобновленные в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ на неопределенный срок до 01.03.2015, не прекращают своего действия (вплоть до расторжения договора или истечения предельного срока аренды, в случае, если такой срок был установлен законодательством, действовавшим до 01.03.2015).
В отзыве на заявление и в ходе судебного разбирательства третье лицо указывало, что в соответствии с Законом Республики Карелия от 29.12.2015 N 1980-ЗРК, Положением о Министерстве, утвержденным Постановлением Правительства Республики Карелия от 02.11.2017 N 390-П, полномочия по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.01.2016 осуществляет Министерство.
Министерство не направляло в адрес арендатора по договорам от 15.03.2016 N 32030 и от 24.06.2016 N 34 возражений относительно пользования земельными участками после истечения сроков данных договоров.
Более того, Министерство в письме от 12.01.2018 N 27552/12.4-21 сообщило АО "Карелстроймеханизация" о продлении действия договора аренды от 15.03.2016 N 32030 на неопределённый срок. Письмом от 05.03.2018 N 31219/12.4-21 Министерство уведомило АО "Карелстроймеханизация" о продлении на неопределённый срок договора аренды от 24.06.2016 N 34.
Учитывая изложенное, в силу положений статьи 621 ГК РФ, принимая во внимание волю лица, осуществляющего права собственника в отношении указанных земельных участков, Министерство считает, что срок действия указанных договоров аренды не истек.
Данную позицию третьего лица суд считает ошибочной ввиду следующего.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Таким образом, действия Министерства по предоставлению в аренду земельных участков обуславливаются не только волеизъявлением самого Министерства, но также не должны противоречить нормам действующего законодательства. В рассматриваемом случае суд считает, что позиция Общества и Министерства о продлении договоров аренды земельных участков на неопределенный срок противоречит нормам гражданского и земельного законодательства.
Доказательства, подтверждающие, что Общество обращалось в Министерство с заявлением о заключении новых договоров аренды земельных участков до истечения срока действия прежних договоров аренды, в материалах дела отсутствуют.
Кроме того, из представленного Обществом соглашения об установлении сервитута от 01.06.2018 следует, что сервитут установлен в целях размещения пользователем линейного объекта: сетей водоснабжения в районе микрорайона Древлянка 5. Следовательно, данный документ не может являться надлежащим правоустанавливающим документом, подтверждающим право застройщика на объект недвижимости с кадастровым номером 10:01:0120124:5694 "Районную автомагистраль N 6" микрорайона "Древлянка-7" жилого района "Древлянка II" в г. Петрозаводске.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что заявленное Обществом требование удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления суд относит на Общество.
Руководствуясь статьями 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. Отказать акционерному обществу "Специализированный застройщик "Карелстроймеханизация" (ОГРН 1021000508825, ИНН 1001000982) в удовлетворении заявленного требования.
2. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, 65);
в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.
Судья
Цыба И.С.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
