Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 18 апреля 2019 года №А26-2358/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

РЕШЕНИЕ

от 18 апреля 2019 года Дело N А26-2358/2019
Резолютивная часть решения объявлена 18 апреля 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 18 апреля 2019 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Свидской А.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дрокиной М.В., рассмотрев в судебном заседании 18 апреля 2019 материалы дела по заявлению акционерного общества "Специализированный застройщик "Карелстроймеханизация" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации права собственности на сооружение с кадастровым номером 10:01:0120124:5695 по заявлению N КУВД-001/2019-549219,
при участии в судебном заседании:
представителей акционерного общества "Специализированный застройщик "Карелстроймеханизация" Кудрявой А.А., полномочия подтверждены доверенностью от 15.04.2019 N 1011 (л.д.123), Ермаковой М.Е., полномочия подтверждены доверенностью от 02.04.2019 N 812 (л.д.124);
представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия Романовой Романовой Т.Н., полномочия подтверждены доверенностью от 15.01.2019 N 37 (л.д.125);
представителя Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия Ильина А.А., полномочия подтверждены доверенностью от 13.11.2017 N 41/2017 (л.д.70-71),
установил:
Акционерное общество "Специализированный застройщик "Карелстроймеханизация", место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Фридриха Энгельса, д. 25, ОГРН 1021000508825, ИНН 1001000982 (далее - заявитель, общество, АО "Специализированный застройщик "КСМ") обратился в Арбитражный суд Республики Карелия с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Красная, д. 31, ОГРН 1041000051784, ИНН 1001048543 (далее - ответчик, Управление) о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации права собственности на сооружение с кадастровым номером 10:01:0120124:5695 "Районная автомагистраль N 11" микрорайона "Древлянка-7" жилого района "Древлянка II" в г. Петрозаводске по заявлению N КУВД-001/2019-549219, а также обязании ответчика зарегистрировать право собственности на указанное сооружение.
Заявитель обосновал свое требование отсутствием законных оснований для отказа обществу в государственной регистрации права собственности на сооружение с кадастровым номером 10:01:0120124:5695 по мотиву истечения срока действия договора аренды земельного участка, на котором расположено это сооружение; пояснил, что на государственную регистрацию заявителем были представлены все необходимые документы, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), в том числе разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 10-RU10301000-173-2017 от 20.12.2018, договор аренды земельного участка от 24.06.2016 N 34, срок действия которого в соответствии с требованием части 2 статьи 40 Закона о регистрации на момент ввода объекта в эксплуатацию не истек, а также письмо Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия от 05.03.2018 N 31219/12.4-21; позиция Управления о том, что на момент ввода объекта в эксплуатацию срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120124:503 истек, противоречила пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), согласно которому если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; поскольку по истечении срока действия договора аренды земельного участка от 24.06.2016 N 34 арендатор не вернул арендодателю земельный участок, намерений об отказе от продления срока договора у сторон не имелось, арендная плата продолжает вноситься, то договор считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; по мнению заявителя, оснований считать сооружение самовольной постройкой или объектом, возведенным с нарушением закона, не имелось, сооружение поставлено на государственный кадастровый учет; формальное основание для отказа в государственной регистрации права собственности на объект лишает заявителя возможности распоряжаться законно построенным объектом, порождает в его отношении правовую неопределенность, поскольку затрудняет введение объекта в гражданский оборот; напротив, государственная регистрация права заявителя не нарушит публичных интересов и прав иных лиц.
Определением от 27 марта 2019 года (л.д.1-4) суд по ходатайству заявителя от 21.03.2019 N 703 (л.д.57-58) привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Герцена, д. 13, ОГРН 1031000016850, ИНН 1001040110 (далее - третье лицо, Министерство).
4 апреля 2019 года третье лицо представило в суд отзыв от 03.04.2019 N АИ-15 (л.д.68-69), в котором просило удовлетворить требование заявителя, поскольку приостановление уведомлением от 01.02.2019 N КУВД-001/2019-549219 государственной регистрации права собственности АО "Специализированный застройщик "КСМ" на сооружение противоречило требованиям гражданского законодательства о возобновлении договора аренды на неопределенный срок; Министерство сообщило, что со своей стороны, являясь арендодателем по договору аренды земельного участка от 24.06.2016 N 34, не имело возражений относительно пользования земельным участком по истечении срока действия договора.
17 апреля 2019 года ответчик представил в суд отзыв на заявление от 17.04.2019 N 03716 (л.д.73-77), в котором просил отказать в удовлетворении требования заявителя; в обоснование законности оспариваемых действий Управления ответчик пояснил следующее: при проведении правовой экспертизы документов, представленных заявителем на регистрацию, у государственного регистратора возникли сомнения в наличии оснований для государственной регистрации права собственности, в связи с чем было принято решение о ее приостановлении; основанием для приостановления государственной регистрации права явилось истечение срока действия договора аренды земельного участка от 24.06.2016 на момент ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, то есть отсутствие у заявителя правоустанавливающего документа на земельный участок, в пределах которого расположено сооружение; со ссылками на пункты 3, 4 статьи 39.6 и пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) Управление сделало вывод, что в настоящее время действующим законодательством не предусмотрена возможность продления договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, поскольку арендатор такого земельного участка не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды земельного участка без торгов; ответчик отметил, что при применении нормы пункта 2 статьи 621 ГК РФ к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать то, что гражданское и земельное законодательство содержат ограничения в отношении срока, на который может быть заключен такой договор, которые не могут быть преодолены конклюдентными действиями сторон договора (действиями, свидетельствующими о молчаливом согласии лица, совершающего действия, его намерении совершить сделку, заключить договор); поскольку положения статьи 39.8 ЗК РФ введены в действие с 1 марта 2015 года, то на основании пункта 2 статьи 422 ГК РФ договоры аренды, действующие на эту дату подлежат прекращению после истечения срока их действия без возможности их пролонгации в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, а договоры аренды, возобновленные по пункту 2 статьи 621 ГК РФ на неопределенный срок до 1 марта 2015 года не прекращают своего действия до их расторжения или истечения предельного срока, предусмотренного законодательством, действовавшим до 1 марта 2015 года; в подтверждение своих доводов Управление сослалось на правовую позицию Министерства экономического развития Российской Федерации, изложенную в письмах от 26.09.2016 N Д23и-4545 и от 29.01.2018 N Д23-и-389. С отзывом ответчик представил материалы, поданные обществом на государственную регистрацию (л.д.79-92).
В предварительном судебном заседании суд приобщил к материалам отзывы на заявления с приложениями, а также представленные представителями заявителя выписки из Единого государственного реестра недвижимости о четырех объектах, расположенных, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0120124:503, право собственности на которые зарегистрировано за заявителем 7 августа 2017 года, 6 и 10 декабря 2018 года, и копию договора аренды земельного участка от 10.06.2013 N 8944 для комплексного освоения в целях жилищного строительства микрорайона N 7 жилого района "Древлянка II" в г. Петрозаводске, кадастровый номер земельного участка 10:01:0120124:86.
При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, относительно завершения стадии подготовки дела и перехода к судебному разбирательству в настоящем судебном заседании, на основании пункта 4 определения суда от 27 марта 2019 года, части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК) РФ и пункта 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 65 "О подготовке дела к судебному разбирательству" суд определил завершить подготовку дела к судебному разбирательству и открыл судебное заседание 18 апреля 2019 года.
В судебном заседании представители заявителя и третьего лица поддержали заявленное требование по доводам заявления и отзыва на него. Представитель заявителя дополнительно пояснила, что в соответствии с договором аренды земельного участка от 10.06.2013 N 8944 для комплексного освоения в целях жилищного строительства микрорайона N 7 жилого района "Древлянка II" в г. Петрозаводске обществом обустраивается территория посредством строительства объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, которые поэтапно вводятся в эксплуатацию, право собственности на них регистрируется в Управлении, и объекты недвижимости безвозмездно передаются Администрации Петрозаводского городского округа в муниципальную собственность; часть объектов - сети электроснабжения, канализации, водоснабжения и теплоснабжения микрорайона Древлянка-7 - прошли государственную регистрацию, несмотря на подтверждение прав на земельный участок с кадастровым номером 10:01:0120124:503 тем же самым договором аренды земельного участка от 24.06.2016 N 34, который в уведомлении от 01.02.2019 признан ответчиком прекращенным; за несоблюдение сроков передачи объектов в муниципальную собственность договором от 10.06.2013 N 8944 предусмотрена неустойка, которая составит 1 862 800 руб.; поскольку оспариваемыми действиями созданы препятствия для передачи объектов в муниципальную собственность, то ими существенно нарушены права и законные интересы заявителя. Представители заявителя и третьего лица полагали, что иной законный способ введения в гражданский оборот сооружения, помимо государственной регистрации права собственности на него, отсутствовал.
Представитель ответчика не согласилась с доводами заявителя и третьего лица, поддержав правовую позицию, изложенную в отзыве на заявление; полагала, что после истечения срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключенного после 1 марта 2015 года, единственным способом продления договорных отношений было заключение нового договора, как это предусмотрено пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ; в рассматриваемом случае полагала возможным осуществление государственной регистрации права собственности на сооружение после признания права в судебном порядке. На вопросы суда пояснила, что в настоящее время у общества имеется право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, без торгов на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ; предельным (максимальным) сроком действия такого договора для размещения на земельном участке линейного объекта (автомагистрали) в силу подпункта 2 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ будет сорок девять лет.
Представитель третьего лица пояснил, что, по мнению арендодателя, срок договора аренды земельного участка от 24.06.2016 N 34 не был прекращен на основании норм земельного законодательства после 1 марта 2015 года; существующие между сторонами правоотношения были продлены на неопределенный срок, который ограничен предельным сроком - сорок девять лет, но мог быть прекращен сторонами по их волеизъявлению с соблюдением требований гражданского законодательства; отметил, что нормы пункта 3 статьи 39.6 и пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ регулируют особенности заключения нового договора по новому волеизъявлению сторон, между тем, в данном случае имело место продление существующих правоотношений; сообщил, что в Обзорах практики Верховного Суда Российской Федерации по данному вопросу официального толкования не давалось, а приведенные ответчиком письма органа государственной власти и судебные акты по конкретным делам не являлись нормативными правовыми актами и официальными источниками толкования норм права.
Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
АО "Специализированный застройщик "КСМ" (ранее - закрытое акционерное общество "Карелстроймеханизация") зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц за основным государственным регистрационным номером 1021000508825 (л.д.31); наименование изменено 29 декабря 2018 года (л.д.32).
20 декабря 2018 года Администрацией Петрозаводского городского округа обществу выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 10-RU10301000-173-2017 (л.д.28-30).
Из указанного разрешения следовало, что линейный объект - "Районная автомагистраль N 11" микрорайона "Древлянка-7" жилого района "Древлянка II" в г. Петрозаводске. Этап N 1" построен на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0120124:503.
11 января 2019 года указанное сооружение поставлено на государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 10:01:0120124:5695, в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о том, что сооружение находится в пределах земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120124:503 (л.д.83).
24 июня 2016 года между правопредшественником Министерства - Государственным комитетом Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор N 34 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0120124:503 площадью 30 389 кв. м для размещения автомобильных дорог и их конструктивных элементов по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, в районе жилого района "Древлянка II" (пункт 1.1.), срок действия которого определен сторонами в 363 дня (пункт 2.1) (л.д.16-26).
АО "Специализированный застройщик "КСМ" обратилось в Управление с заявлением от 21.01.2019 (номер в книге учета входящих документов - КУВД-001/2019-549219) о государственной регистрации права собственности на сооружение с кадастровым номером 10:01:0120124:5695 (л.д.79-80).
Уведомлением от 01.02.2019 N КУВД-001/2019-549219 Управление приостановило государственную регистрацию права собственности в отношении сооружения на срок до 1 мая 2019 года на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации в связи с непредставлением заявителем документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав; в обоснование приостановления регистрационных действий Управление сослалось на часть 4 статьи 18 и часть 2 статьи 40 Закона о регистрации, указав на истечение на момент ввода объекта в эксплуатацию - 20 декабря 2018 года срока действия договора аренды земельного участка от 24.06.2016 N 34, и предложило заявителю представить в Управление правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен представленный к регистрации объект недвижимого имущества (л.д.15).
Посчитав приостановление государственной регистрации права собственности на линейный объект незаконным, АО "Специализированный застройщик "КСМ" в установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ срок - 13 марта 2019 года (л.д.7) - обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. При этом решения и действия (бездействие) должностных лиц могут быть признаны незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, несоответствия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
В соответствии с частью 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).
Согласно части 12 статьи 29 Закона о регистрации приостановление государственной регистрации прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в суд.
Суд установил, что заявитель - лицо, заинтересованное в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, обоснованно обратился в суд за защитой нарушенного права, а Управление являлось в настоящем споре надлежащим ответчиком.
Оценив доводы сторон по существу спора, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Исходя из части 1 статьи 14 Закона о регистрации, государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.
На основании пункта 1 части 4 статьи 14 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с возникновением права на созданный объект недвижимости в случае, указанном в пункте 1 части 5 настоящей статьи, а именно в связи с созданием объекта недвижимости на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Из части 4 статьи 18 Закона о регистрации следовало, что к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы: документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель); документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.
Статья 21 Закона о регистрации устанавливает требования к форме и содержанию документов, представляемых на государственную регистрацию.
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 Закона о регистрации и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона о регистрации).
Как следовало из материалов дела, основанием для приостановления государственной регистрации права собственности на сооружение с кадастровым номером 10:01:0120124:5695 "Районная автомагистраль N 11" микрорайона "Древлянка-7" жилого района "Древлянка II" в г. Петрозаводске послужило непредставление обществом с заявлением правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен подлежащий регистрации объект недвижимого имущества. Иные основания для приостановления регистрационных действий указаны не были.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости (часть 10 статьи 40 Закона о регистрации).
Согласно части 2 статьи 40 Закона о регистрации государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.
Пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае заключения договора на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Исходя из части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Суд установил, что заявителем на государственную регистрацию права собственности на сооружение были представлены: доверенность на представителя общества, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении объекта недвижимого имущества от 11.01.2019, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 10-RU10301000-173-2017 от 20.12.2018, договор аренды земельного участка от 24.06.2016 N 34, письмо Министерства от 05.03.2019 N 31219/12-4-21, Устав общества, лист записи Единого государственного реестра юридических лиц от 29.12.2018 и платежное поручение от 15.01.2019 N 350 на сумму 22 000 руб. (л.д.59-60, 81-92).
Из представленных документов следовало, что на момент ввода объекта в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 10-RU10301000-173-2017 от 20.12.2018 (л.д.28-30) - 20 февраля 2018 года - договор аренды земельного участка от 24.06.2016 N 34 (л.д.16-26), заключенный на 363 дня, был возобновлен на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель не возражал относительно продолжения договора с арендатором. В последующем ни одна из сторон не отказывались от договора, предупредив другую сторону за три месяца или иной срок. Указанные обстоятельства подтверждены и обществом-арендатором, и Министерством-арендодателем в представленном заявителем на государственную регистрацию в Управление письме от 05.03.2019 N 31219/12-4-21 (л.д.27), а также в отзыве на заявление (л.д.68-69) и в судебном заседании.
Суд не принял доводы ответчика, приведенные в отзыве на заявление в обоснование приостановления государственной регистрации права собственности на сооружение, в связи со следующим.
На основании пункта 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В пункте 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года) и в статье 621 ГК РФ предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды.
Согласно пунктам 14 и 21 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 1 марта 2015 года утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ и введена дополнительная глава V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
Действительно, с 1 марта 2015 года в силу пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Вместе с тем, указанная норма не исключает возможность продления договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до максимальных (предельных) сроков, установленных пунктом 8 этой же статьи. Вывод Управления о прекращении таких договоров аренды по истечении их срока без возможности продления сделан без учета обстоятельств заключения конкретного договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности. В данном случае договор заключен на основании подпункта 4 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а именно без проведения торгов в связи с предоставлением земельного участка обществу для размещения объектов, предназначенных для обеспечения электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, связи, нефтепроводов, объектов федерального, регионального или местного значения. По состоянию на 21 июня 2017 года общество также было вправе заключить договор без проведения торгов для этих же целей. Соответственно, на него не распространялись требования земельного законодательства о заключении договора аренды на новый срок на торгах.
В силу пункта 12 статьи 39.8 ЗК РФ при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов (за исключением случаев заключения договора аренды с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником) срок этого договора устанавливается по выбору арендатора с учетом ограничений, предусмотренных пунктом 8 настоящей статьи.
Ограничением для договора аренды, заключенного между обществом и Министерством, являлся предельный срок, предусмотренный подпунктом 2 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ - до сорока девяти лет для размещения линейных объектов.
Поскольку стороны определили в договоре аренды меньший срок, то он мог быть продлен по основаниям пункта 2 статьи 621 ГК РФ, но не более, чем до истечения вышеуказанного предельного срока. При этом продление срока (возобновление договора), в отличие от заключения нового договора в целях реализации преимущественного права арендатора на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов, представляло собой не новое волеизъявление сторон, а продление существующих правоотношений, основанных на положениях вышеприведенного гражданского и земельного законодательства.
В противном случае, собственник объекта недвижимости, завершенного строительством, являющийся арендатором земельного участка и обладающий правом на заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, необоснованно преждевременно утратит это право, и будет ограничен в возможности государственной регистрации права собственности на возведенное сооружение.
В данном случае заключения нового договора аренды земельного участка в принципе не требовалось ни на момент ввода объекта в эксплуатацию, ни на момент обращения заявителя в Управление за совершением регистрационных действий, поскольку предельный срок договора, предусмотренный подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, не истек, а стороны в установленном порядке от договора не отказались.
Следовательно, надлежащим правоустанавливающим документом на земельный участок, на котором расположен представленный к регистрации объект недвижимого имущества, являлся договор аренды земельного участка от 24.06.2016 N 34.
Суд отклонил ссылку ответчика на письма Министерства экономического развития Российской Федерации, поскольку они в силу статьи 13 АПК РФ они не относились к числу нормативных правовых актов, применяемых арбитражными судами при рассмотрении и разрешении соответствующих дел, следовательно, содержащиеся в них разъяснения не являлись обязательными для судов.
Кроме того, суд отметил следующее.
Создание обществом спорного сооружения на основании необходимых разрешений и без нарушения градостроительных и строительных норм и правил подтверждено представленным в материалы дела разрешением на ввод построенного линейного объекта в эксплуатацию, которое не было оспорено или отменено в установленном законом порядке.
С учетом положений статей 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) суд пришел к выводу о том, что при рассмотрении вопроса о выдаче данного разрешения уполномоченным органом проверялся факт наличия у заявителя правоустанавливающего документа на земельный участок, поскольку в силу пункта 1 части 3 статьи 55 ГрК РФ такой документ является обязательным условием для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а его отсутствие - основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1 части 6 статьи 55 ГрК РФ).
Из материалов дела суд установил, что на часть объектов недвижимости - сооружений коммунального хозяйства и иных сооружений, возведенных заявителем для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства микрорайона N 7 жилого района "Древлянка II" в г. Петрозаводске, расположенных, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0120124:503, 7 августа 2017 года, 6 и 10 декабря 2018 года (то есть на момент действия договора аренды от 24.06.2016 N 24 после возобновления) было зарегистрировано право собственности заявителя (л.д.99-109). Следовательно, у ответчика отсутствовал единый подход к государственной регистрации объектов по одному и тому же правоустанавливающему документу - договору аренды от 24.06.2016 N 24, и это создавало правовую неопределенность для участников гражданского оборота.
Соответственно, приостановив регистрационные действия на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, ответчик истребовал у заявителя дополнительные документы, что недопустимо в силу 5 статьи 18 Закона о регистрации.
При изложенных обстоятельствах, суд пришел к выводу, что действия Управления по приостановлению государственной регистрации права собственности на сооружение, не соответствовали положениям ГК РФ и Закона о регистрации, нарушили права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ограничением возможности распоряжения объектом недвижимого имущества, штрафными санкциями за неисполнение обязанностей по передаче объекта в муниципальную собственность), в связи с чем суд удовлетворил заявление АО "Специализированный застройщик "КСМ" в полном объеме.
С учетом мнения заявителя о способе восстановления его прав, суд обязал Управление устранить допущенное нарушение прав и законных интересов АО "Специализированный застройщик "КСМ" путем проведения государственной регистрации права собственности на сооружение с кадастровым номером 10:01:0120124:5695 "Районная автомагистраль N 11" микрорайона "Древлянка-7" жилого района "Древлянка II" в г. Петрозаводске.
Судебные расходы заявителя по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ суд отнес на ответчика.
Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. Заявление акционерного общества "Специализированный застройщик "Карелстроймеханизация" (ОГРН 1021000508825, ИНН 1001000982) удовлетворить полностью.
2. Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (ОГРН 1041000051784, ИНН 1001048543) по приостановлению государственной регистрации права собственности на сооружение с кадастровым номером 10:01:0120124:5695 по заявлению N КУВД-001/2019-549219, как не соответствующие Гражданскому кодексу Российской Федерации.
3. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия устранить допущенное нарушение прав и законных интересов акционерного общества "Специализированный застройщик "Карелстроймеханизация" путем проведения государственной регистрации права собственности на сооружение с кадастровым номером 10:01:0120124:5695 "Районная автомагистраль N 11" микрорайона "Древлянка-7" жилого района "Древлянка II" в г. Петрозаводске.
4. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия (ОГРН 1041000051784, ИНН 1001048543) в пользу акционерного общества "Специализированный застройщик "Карелстроймеханизация" (ОГРН 1021000508825, ИНН 1001000982) судебные расходы в размере 3 000 руб.
5. Пункт 2 резолютивной части решения подлежит немедленному исполнению.
6. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г. Санкт-Петербург, Суворовский проспект, 65); в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы, в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г. Санкт-Петербург, ул. Якубовича, 4).
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.
Судья
А.С. Свидская
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка