Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17 июля 2019 года №А26-2253/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

РЕШЕНИЕ

от 17 июля 2019 года Дело N А26-2253/2019
Резолютивная часть решения объявлена 10 июля 2019 года.
Полный текст решения изготовлен 17 июля 2019 года.
Арбитражный суд Республики Карелия в составе судьи Лайтинен В.Э., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Киндт Н.Л., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску общества с ограниченной ответственностью "Лагода", общества с ограниченной ответственностью "Елена" к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия об урегулировании разногласий при заключении договора,
третье лицо - Администрация Пряжинского национального муниципального района,
при участии представителей:
истцов, общества с ограниченной ответственностью "Лагода", общества с ограниченной ответственностью "Елена", - Богданова С.В. (доверенности от 01.04.2019), директора ООО "Лагода" Калинина П.П. (полномочия подтверждены выпиской из ЕГРЮЛ),
ответчика, Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, - Шума Е.В. (доверенность от 07.03.2019),
установил: общество с ограниченной ответственностью "Лагода" (ОГРН: 1021000524720, ИНН: 1001129520, место нахождения: 186137, Республика Карелия, Пряжинский р-н, п. Эссойла, ул. Центральная, д. 24А, далее - истец, ООО "Лагода") и общество с ограниченной ответственностью "Елена" (ОГРН: 1021001151632, ИНН: 1021030368, место нахождения: 186137, Республика Карелия, Пряжинский р-н, п. Эссойла, ул. Мелиоративная, д. 8, оф. 2; далее - истец, ООО "Елена") обратились в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия (ОГРН: 1031000016850, ИНН: 1001040110, место нахождения: 185035, Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Герцена, д. 13, далее - ответчик, Министерство) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 10:21:0080108:31, и изложении спорных условий договора (пункты 1.3, 1.3.1, 1.4, 1.5, 3.1, 4.1.2, приложение N 1) в редакции протокола разногласий.
Требования обоснованы ссылками на статьи 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Ответчик представил отзыв на иск, в котором не возражает против исключения их договора пункта 4.1.2, в остальной части просит принять спорные пункты в редакции Министерства ввиду следующего. Представленная в пункте 1 протокола разногласий позиция истцов не соответствует требованиям пункта 1.1 статьи 39.20, статьям 39.33, 39.36 ЗК РФ, а также постановлению Правительства РФ от 03.12.2014 N 1300, согласно требованиям которых, не предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам железнодорожных путей, водопроводных канализационных сетей, так как они могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута. Относительно исключения из договора объекта недвижимости с кадастровым номером 10:21:0080105:73 ответчик возражает, поскольку данный объект до настоящего времени зарегистрирован в ЕГРН, ООО "Елена" является его собственником. Кадастровая стоимость земельного участка согласно постановлению Правительства РК от 15.05.2013 N 158-П составляла 21451200,00 руб., после внесения в ЕГРН изменений 06.11.2018 площади спорного земельного участка изменилась его кадастровая стоимость - 18902439 руб. 92 коп., следовательно, рассчитать выкупную стоимость земельного участка исходя из его кадастровой стоимости на декабрь 2011 года не представляется возможным, в связи с чем Министерством рассчитана выкупная стоимость земельного участка исходя из данных, содержащихся в ЕГРН на ноябрь 2018 года.
Истец представил возражения на отзыв, где указал следующее. Все поставленные на кадастровый учет и принадлежащие истцам на праве собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на спорном земельном участке, в обязательном порядке должны быть включены в договор купли-продажи. Включение в договор спорных объектов не затрагивает прав и не изменяет обязанностей, как собственников выкупаемого земельного участка, так и Министерства. По мнению истцов, уточнение границ земельного участка для целей выкупа не является определяющим фактором для расчета выкупной стоимости, которая должна устанавливаться на дату подачи заявления о выкупе. Более того, даже наличие формально нового земельного участка (с иным кадастровым номером и/или площадью), не влечет за собой изменение цены по сравнению с той, которая могла быть установлена ответчиком на дату подачи первоначального заявления истцов. Министерство указывает, что размер долей в праве общей долевой собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении предоставляемого земельного участка должны быть соразмерны долям в праве на здание, сооружение или помещения в них. Отступление от этого возможно с согласия всех правообладателей здания, сооружения или помещений в них либо по решению суда. Между тем, вступившими в законную силу судебными актами Министерство обязано предоставить обществам земельный участок в общую долевую собственность без определения долей. В настоящее время волеизъявление обществ на приобретение земельного участка в общую долевую собственность без определения долей выражается в обращении в арбитражный суд с настоящим иском, что и представляет собой их согласие, одновременно образуя отступление от цитируемого Министерством правила. При этом, в каком размере каждое из обществ обязано будет оплатить выкупную стоимость земельного участка для интересов бюджета соответствующего уровня правового значения не имеет.
Определением суда от 22.05.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Пряжинского национального муниципального района (далее - Администрация).
В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали свои правовые позиции.
Администрация отзыв на иск не представила, явку представителя в судебное заседание не обеспечила, вследствие чего суд рассматривает дело в отсутствие третьего лица в порядке части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.
Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 14.08.2014 по делу NА26-1621/2014 признано недействительным как не соответствующее Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 24.07.2007 N221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" бездействие Администрации Пряжинского национального муниципального района, выражающееся в ненаправлении в адрес ООО "Елена" и ООО "Лагода" проекта договора купли-продажи земельного участка.
Суд обязал Администрацию Пряжинского национального муниципального района устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Елена" и ООО "Лагода" путем последовательного совершения следующих действий:
1) подать в филиал Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Республике Карелия заявление об учете изменений земельного участка с кадастровым номером 10:21:0080108:44, вытекающих из решения Арбитражного суда Республики Карелия от 05.09.2013 по делу N А26-3715/2013 и утвержденной постановлением Администрации Пряжинского национального муниципального района от 18.11.2013 N 1320 схемы границ земельного участка, подлежащего предоставлению ООО "Елена" и ООО "Лагода";
2) подготовить и направить в адрес ООО "Елена" и ООО "Лагода" проект договора купли-продажи земельного участка с характерными точками границ.
03.02.2015 выдан исполнительный лист серии ФС N 000256024, 05.02.2015 возбуждено исполнительное производство N 14922/15/10014-ИП.
Определением суда от 19.08.2016 в исполнительном производстве N14922/15/10014-ИП, возбужденном на основании выданного Арбитражным судом Республики Карелия 03.02.2015 исполнительного листа серии ФС N000256024, произведена замена должника - Администрации Пряжинского национального муниципального района (ИНН: 1021180042) на Государственный комитет Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок.
Постановлением Правительства Республики Карелия от 26.09.2017 N 326-П "Вопросы органов исполнительной власти Республики Карелия" наименование Государственного комитета Республики Карелия по управлению государственным имуществом и организации закупок изменено на Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, в связи с чем 08.11.2017 в ЕГРЮЛ внесена запись о новом наименовании.
Определением суда от 18.10.2018 изменен способ и порядок исполнения решения Арбитражного суда Республики Карелия от 14.08.2014 по делу NА26-1621/2014.
Пункт 2 резолютивной части решения изложен следующим образом: "Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия в течение 5 дней после поступления от ООО "Лагода" и ООО "Елена" в адрес Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия межевого плана земельного участка с кадастровым номером 10:21:0080108:31, расположенного по адресу: Республика Карелия, Пряжинский район, поселок Эссойла, в электронном виде (подготовленного ООО "Август", кадастровым инженером Поповым М.А.), обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия с заявлением о государственном учете изменений объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 10:21:0080108:31 согласно характерным точкам границы уточняемого земельного участка. После осуществления Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия государственного учета изменений объекта недвижимости земельного участка с кадастровым номером 10:21:0080108:31, обязать Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия в течение 15 (пятнадцати) календарных дней подготовить и направить в адрес ООО "Елена" и ООО "Лагода" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 10:21:0080108:31.
Письмом от 19.11.2018 Министерством в адрес ООО "Елена" и ООО "Лагода" направлен проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 10:21:0080108:31.
Рассмотрев проект договора купли-продажи земельного участка, Общества в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации направили в адрес Министерства протокол разногласий к проекту договора.
Министерство отказалось подписать протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка, предложенный Обществами, что и послужило основанием для предъявления настоящего иска в арбитражный суд.
В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательством порождают гражданские права и обязанности.
Защита субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов осуществляется путем применения надлежащих способов защиты (статья 12 ГК РФ), в том числе, иными способами, предусмотренными законом.
В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В пунктах 1.3 и 1.3.1 проекта договора купли-продажи Министерством указаны объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами: 10:21:0000000:3665, 10:21:0000000:3667, принадлежащие на праве собственности ООО "Лагода" и с кадастровыми номерами: 10:21:0000000:3664, 10:21:0000000:3669, 10:21:0080105:108, 10:21:0080105:109, 10:21:0080105:110, 10:21:0080105:112, 10:21:0080105:72, 10:21:0080105:73, 10:21:0080108:45, принадлежащие на праве собственности ООО "Елена".
При этом, Министерство, отказывая во включении в указанные пункты договора иных объектов, принадлежащих истцам, и находящихся на спорном земельном участке, ссылается на пункт 1.1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), согласно которому земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, не предоставляются в собственность или в аренду собственникам и иным правообладателям сооружений, которые могут размещаться на таких земельных участках на основании сервитута, публичного сервитута или в соответствии со статьей 39.36 Земельного кодекса.
Пункт 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ введен Федеральным законом от 03.08.2018 N341-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части упрощения размещения линейных объектов".
Согласно статье 12 Федерального закона от 03.08.2018 N 341-ФЗ данный Федеральный закон вступил в силу с 1 сентября 2018 года, следовательно, пункт 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ также вступил в силу с 1 сентября 2018 года. С заявлением о предоставлении в собственность спорного земельного участка истцы обратились в 2011 году.
Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством.
Пунктом 1 статьи 4 ГК РФ установлено, что акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Поскольку отношения между сторонами по приобретению в собственность спорного земельного участка, в том числе обязательство Министерства подписать договор купли-продажи, возникли до введения в действие пункта 1.1 статьи 39.20 ЗК РФ, положения данной нормы для рассмотрения настоящего спора неприменимы.
При таких обстоятельствах, суд считает, что в пунктах 1.3 и 1.3.1 договора купли-продажи земельного участка должны быть поименованы все находящиеся на спорном земельном участке, находящиеся в собственности ООО "Лагода" и ООО "Елена" объекты недвижимого имущества, в том числе объект недвижимости с кадастровым номером 10:21:0080105:73 (склад цемента (емкость)), как не исключенный из Единого государственного реестра недвижимости.
В силу положений статей 432, 554 и 555 ГК РФ к существенным условиям договора относится условие цены объекта недвижимого имущества.
Как предусмотрено в пункте 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 2 статьи 39.4 ЗК РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.
Цена названного земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом (пункт 3 статьи 39.4 ЗК РФ).
Статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что по общему правилу сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Следовательно, цена находящегося в государственной собственности земельного участка, выкупаемого собственником расположенных на таком участке строений, определяется исходя из кадастровой стоимости этого участка на момент обращения собственника расположенных на нем строений в уполномоченный орган с соответствующим заявлением.
В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ от 25.10.2001 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 01.07.2012 в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек, и двух с половиной процента кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
Из содержания указанной нормы следует, что определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.
Существенным обстоятельством для определения выкупной цены земельного участка является момент обращения собственника недвижимого имущества с заявлением о выкупе земельного участка в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 05.09.2013 по делу NА26-3715/2013, имеющим преюдициальное значение в рамках рассмотрения настоящего дела в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлены следующие обстоятельства.
ЗАО "Эссойльский завод железобетонных изделий" являлось собственником имущественного комплекса, расположенного в Пряжинском районе, п. Эссойла, ул. Центральная,24 (территория ЖБИ) и использовалось им в производственных целях.
Постановлением Мэрии Пряжинского района от 25.04.1994 N 81 была установлена площадь земельного участка, предоставленного заводу в постоянное пользование под производственную базу в размере 6,0 га, на основании которого заводу железобетонных изделий был выдан государственный акт на право пользования названным земельным участком N16.
ООО "Лагода" приобрело у ЗАО "Эссойльский завод железобетонных изделий" следующее имущество: на основании договора купли-продажи от 03.07.2001 с дополнительным соглашением от 05.07.2002 - железнодорожную ветку протяженностью 520м., на основании договора N 4 купли-продажи от 15.11.2001 - линию электропередач 0,4 кВ, протяженностью 111м., на основании договора купли-продажи от 22.03.2002 - здание ремонтного бокса общей площадью 163,4 кв.м., а также на основании договора купли-продажи от 22.03.2002 - здание гаража общей площадью 390,4 кв.м.
В рамках дела о признании ЗАО "Эссойльский завод железобетонных изделий" банкротом (дело N А26-6043/02-18) на основании решения кредиторов по реализации имущества должника единым лотом по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, ООО "Елена" приобрело у ЗАО "Эссойльский завод железобетонных изделий" на основании договора купли-продажи от 13.07.2004 недвижимое и движимое имущество, в том числе железнодорожный путь протяженностью 335,9 м., встроенные помещения главного корпуса (бетонно-смесительное отделение) общей площадью 433,9 кв.м, здание склада цемента общей площадью 58,1 кв.м., сооружение (грузовая площадка) общей площадью 690 кв.м., встроенные помещения главного корпуса (арматурное отделение) общей площадью 1084,3 кв.м, здание проходной общей площадью 8,3 кв.м, здание материального склада, общей площадью 218,7 кв.м., железнодорожный путь протяженностью 104,4 м., встроенные помещения главного корпуса (компрессорная) общей площадью 102,6 кв.м., встроенные помещения главного корпуса (административно-бытовые помещения) общей площадью 293,5 кв.м., водопроводные сети протяженностью 288,85 п.м., канализационные сети протяженностью 559,19 п.м.
Право собственности ООО "Елена" и ООО "Лагода" на указанное выше недвижимое имущество, расположенное в Пряжинском районе, п. Эссойла, ул. Центральная, 24 (территория ЖБИ), подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права.
В пункте 1.2 договоров N 4 от 15.11.2001, от 22.03.2002, заключенных между ООО "Лагода" (покупатель) и ЗАО "Эссойльский завод железобетонных изделий" (продавец) установлено, что земельный участок, на котором расположены объекты недвижимого имущества (Пряжинский район, п. Эссойла, ул. Центральная, 24) находится в государственной собственности, выделен продавцу на праве пользования, которое переходит к покупателю в том же объеме.
В пункте 1.3 договора купли-продажи от 13.07.2004, заключенного между ООО "Елена" (покупатель) и ЗАО "Эссойльский завод железобетонных изделий" (продавец) установлено, что земельный участок, на котором расположены объекты имущества (Пряжинский район, п. Эссойла, ул. Центральная, 24) находится в государственной собственности.
В порядке реализации прав, предусмотренных статьями 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцы обратились к Администрации Пряжинского национального муниципального района с заявлениями от 12.12.2011 и 16.12.2011 о предоставлении в собственность земельного участка, расположенного в Пряжинском районе, п. Эссойла, ул. Центральная, 24.
Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения граждан или юридических лиц, до 01.03.2015 регулировался статьей 36 ЗК РФ.
В соответствии с пунктом 5 статьи 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на момент обращения обществ с заявлениями о предоставлении в собственность земельного участка) для приобретения прав на земельный участок граждане и юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.
Пункт 6 статьи 36 ЗК РФ предусматривает, что исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статье 29 данного Кодекса, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в пункте 5 названной статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с пунктом 2 статьи 28 названного Кодекса, а в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 данного Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования либо готовит проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
При разрешении вопроса о том, на какой момент определяется выкупная цена земельного участка при его приватизации собственником расположенного на нем строения, здания, сооружения, должна приниматься во внимание необходимость обеспечения гарантии определенности прав лиц, имеющих право на выкуп земельных участков, и исключения для них негативных последствий возрастания выкупной цены земельного участка до принятия правомочным органом решения о продаже земельного участка и направлению проекта договора купли-продажи (пункт 6 статьи 36 ЗК РФ).
Заявление о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи.
Обязанность подготовить и направить проект договора купли-продажи земельного участка, содержащего все существенные условия, возникает у уполномоченного органа с момента подачи лицом в этот орган заявления о приобретении прав на землю, соответствующего требованиям закона, ограничена сроками для принятия решения соответствующим органом, и не связана с моментом заключения договора купли-продажи, в связи с этим, выкупную цену земельного участка следует определять по состоянию на дату подачи такого заявления.
Учитывая, что именно с момента подачи заявления между сторонами возникают правоотношения по выкупу земельного участка, и с этого момента у уполномоченного органа возникают соответствующие предусмотренные законом обязанности, выкупную цену земельного участка необходимо определять по состоянию на дату подачи такого заявления.
Из материалов дела видно, что истцы неоднократно инициировали судебные споры с целью приватизации спорного земельного участка, совершали действия по формированию участка, признании бездействия уполномоченного органа незаконным и обязания направления проекта договора купли-продажи земельного участка, что не позволило ООО "Лагода" и ООО "Елена" по независящим от них обстоятельствам приобрести земельный участок в собственность до 01.07.2012, что, однако, не лишает их права на приобретение участка по кадастровой стоимости, установленной на дату обращения с заявлениями о выкупе спорного земельного участка.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 23) кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 10:21:0080108:31 по состоянию на 31.12.2011 составляла 2118000 руб. 00 коп.
Таким образом, выкупная стоимость земельного участка составляет 52950 руб. 00 коп. (2118000 х 2,5%), следовательно, в указанной части иск ООО "Лагода" и ООО "Елена" подлежит удовлетворению, а пункт 3.1 договора и Приложение N1 к нему принимаются судом в редакции истцов.
Удовлетворяя исковые требования и отклоняя довод ответчика о том, что невозможно принимать к расчету кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 31.12.2011, поскольку 06.11.2018 внесены в ЕГРН изменения в отношении площади спорного земельного участка, суд исходит из того, что, поскольку выкуп земельного участка обоснован обществами нахождением на нем принадлежащих им на праве собственности объектов недвижимости, то в собственность испрашивался один и тот же земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов. Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств существенного расхождения площади земельного участка с кадастровым номером 10:21:0080108:31, поставленного на кадастровый учет 25.04.1994 (6 га) и по состоянию на 06.11.2018 (5,2871 га), что не влечет изменения выкупной цены по сравнению с той, которая могла быть установлена ответчиком на дату подачи заявления истцов о выкупе земельного участка.
Рассматривая требование истцов об исключении из договора пунктов 1.4 и 1.5, в которых установлены доли истцов в праве собственности на земельный участок: ООО "Лагода - 1561/10000, ООО "Елена" - 8439/10000, суд пришел к следующему выводу.
По общему правилу, закрепленному статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из сособственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
В силу пункта 1 статьи 35 ЗК РФ в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
В судебном заседании установлено, что по сведениям из ЕГРН площадь отдельных объектов недвижимости, поименованных в пунктах 1.3 и 1.3.1 договора купли-продажи не определена, вследствие чего невозможно определить размер доли каждого покупателя в праве общей собственности на приобретаемый земельный участок.
В судебном заседании указанное обстоятельство представителем ответчика не опровергнуто, при этом представитель ответчика пояснил, что доли Обществ в праве общей собственности на земельный участок определены Министерством только исходя из тех объектов недвижимости, находящихся на спорном земельном участке, площади которых определены и указаны в ЕГРН.
В силу статьи 421 ГК РФ вышеуказанные условия могут быть предусмотрены в договоре при наличии согласия сторон, то есть их включение в договор является правом, а не обязанностью стороны.
Поскольку стороны не достигли согласия по пунктам 1.4 и 1.5 договора, которые не содержит обязательных условий, не относятся к существенным условиям договора купли-продажи земельного участка, принимая во внимание, что в настоящий момент невозможно определить доли истцов в общей собственности на спорный земельный участок, а определение порядка пользования земельным участком не является предметом рассмотрения настоящего спора, суд считает возможным исключить указанные пункты из договора, указав также в приложении N 1 к договору на исполнение обязательства по оплате выкупной стоимости земельного участка Обществами солидарно, что не противоречит действующему законодательству.
В судебном заседании стороны пришли к соглашению об исключении из договора купли-продажи земельного участка пункта 4.1.2, предусматривающего, что покупатели обязаны в течение 5 рабочих дней с момента исполнения обязанности по внесению выкупной стоимости в полном объеме обратиться в уполномоченный орган государственной регистрацией договора.
При таких обстоятельствах иск подлежит удовлетворению частично, судебные расходы по госпошлине суд в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика.
Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
1. Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 10:21:0080108:31, изложив спорные пункты в следующей редакции:
- пункт 1.3 договора изложить в следующей редакции: обществу с ограниченной ответственностью "Лагода" принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимого имущества:
- с кадастровым номером 10:21:0000000:3665,
- с кадастровым номером 10:21:0000000:3667,
- с кадастровым номером 10:21:0000000:2962,
- с кадастровым номером 10:21:0000000:2961;
- пункт 1.3.1 изложить в следующей редакции: обществу с ограниченной ответственностью "Елена" принадлежат на праве собственности следующие объекты недвижимого имущества:
- с кадастровым номером 10:21:0000000:3670,
- с кадастровым номером 10:21:0000000:3668,
- с кадастровым номером 10:21:0000000:3000,
- с кадастровым номером 10:21:0000000:2976,
- с кадастровым номером 10:21:0080105:108,
- с кадастровым номером 10:21:0080105:72,
- с кадастровым номером 10:21:0000000:3664,
- с кадастровым номером 10:21:0000000:3669,
- с кадастровым номером 10:21:0080105:109,
- с кадастровым номером 10:21:0080105:110,
- с кадастровым номером 10:21:0080105:112,
- с кадастровым номером 10:21:0080108:45,
- с кадастровым номером 10:21:0080105:73;
- пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: цена земельного участка рассчитывается согласно приложению N 1, которое является неотъемлемой частью договора, и составляет 52950 руб. 00 коп.;
- Приложение N1 к договору купли-продажи изложить по тексту:
Кс = 2118000 руб. - кадастровая стоимость земельного участка.
С учетом приведенных выше показателей выкупная стоимость земельного участка составляет: 52950 руб. 00 коп.
Выкупная стоимость земельного участка для общества с ограниченной ответственностью "Лагода" и общества с ограниченной ответственностью "Елена" составляет 52950 руб. 00 коп.
Обязательство по оплате выкупной стоимости земельного участка общество с ограниченной ответственностью "Лагода" и общество с ограниченной ответственностью "Елена" исполняют солидарно.
- пункты 1.4, 1.5, 4.1.2 исключить.
2. Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (ОГРН: 1031000016850, ИНН: 1001040110) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Елена" (ОГРН: 1021001151632, ИНН: 1021030368) 3000 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины.
3. Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (ОГРН: 1031000016850, ИНН: 1001040110) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Лагода" (ОГРН: 1021000524720, ИНН: 1001129520) 3000 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины.
4. Решение может быть обжаловано:
- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, г.Санкт-Петербург, Суворовский проспект 65);
- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу - в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, г.Санкт-Петербург, ул. Якубовича,4) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья
Лайтинен В.Э.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка