Решение от 01 августа 2008 года №А24-638/2008

 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОЙ ОБЛАСТИ
 
 
    Именем Российской Федерации
 
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г.Петропавловск-Камчатский                                        дело  № А24-638/2008
 
    01 августа 2008года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 25 июля  2008года
 
    Полный текст решения изготовлен 01 августа 2008года
 
 
    Арбитражный суд Камчатской области в составе судьи  Ведерниковой В.А.,
 
    при ведении протокола судебного заседания  судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело
 
 
    по иску          Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского    
 
    городского округа
 
 
    к ответчику   обществу с ограниченной ответственностью «Ноктюрн»
 
 
    о взыскании 4.636.880,08руб. 
 
 
    при участии:
 
    от истца   Янченкова  О.В. -представитель по доверенности от  09.01.08г.(сроком до 31.12.08г.)
 
    от ответчика Кузнецова О.А.- директор общества, решение учредителя № 7 от 10.03.06г.
 
 
    установил:
 
 
    Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (далее Комитет по управлению имуществом ПКГО) обратился  в арбитражный суд с иском о взыскании с ООО «Ноктюрн» 174.619,69руб., из них  116.413,14руб. долга по арендным платежам и 58.206,55руб. пени, ссылаясь на ст.ст.309,330,614 ГК РФ и ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды земельного участка № 2716 от 31.05.08г.
 
 
    Определением суда от 11 апреля 2008года в порядке ст.49 АПК РФ было принято увеличение исковых требований  в общей сумме до 4.743.752,11руб., из них 2.427.132,05руб. долга и 2.316.620,06руб. пени.
 
    Определением суда от 16 мая 2008года  принято уменьшение исковых требований до  4.636.880,08руб., из них 2.318.440,04руб. задолженности по арендным платежам и 2.318.440,04руб. пени.
 
    В судебном заседании представитель истца  поддержала исковые требования в сумме 4.636.880,08руб. в полном объеме согласно ранее представленного расчета по доводам и основаниям, изложенным в иске. Задолженность в размере 2.318.440,04руб. образовалась за период с 01.01.06г. по 31.12.07г., то есть за 2006-2007года.
 
 
    Ответчик с исковыми требованиями не согласился. Как следует из представленного отзыва и пояснений ответчика в судебном заседании  ООО «Ноктюрн» не отрицает факта наличия задолженности, но считает что расчет долга  произведен истцом неверно и не основан на условиях договора аренды № 2716 от 31.05.05г., согласно которого размер арендной платы за земельный участок составлял  36.230,67руб. в квартал(приложение № 1 к договору). Уведомления об увеличении арендной платы  на 2006,2007 годы ответчик не получал, в связи с чем, полагает, что должен производить оплату арендных платежей в спорный период  по 36.230,67руб. ежеквартально.
 
    Представитель ООО «Ноктюрн» также пояснила, что земельный участок не используется с целью эксплуатации находящихся на нем банно-прачечного комбината и здания бойлерной, как указано в договоре аренды № 2716, поскольку данные здания находятся в стадии капитального ремонта и к эксплуатации не пригодны. При этом ответчик ссылается на Разрешение на строительство № 41 301 000-19 от 02.05.07г., срок действия которого установлен до 01.05.2010г.
 
    В связи с чем, ответчик полагает, что в расчете арендной платы за арендуемой обществом земельный участок арендодателем не должен применяться  коэффициент, связанный с эксплуатацией зданий.
 
 
    В судебном заседании представитель ответчика поддержала, изложенное в отзыве ходатайство об отложении судебного разбирательства с целью выяснения с истцом всех указанных выше обстоятельств.
 
    Суд, рассмотрев ходатайство об отложении, отказывает в его удовлетворении за необоснованностью, поскольку ранее судебное заседание было отложено по ходатайству ответчика с целью обращения за квалифицированной юридической помощью и подготовки обоснованных возражений по иску.
 
 
    Содействуя сторонам в урегулировании спора мирным путем, суд посчитал  необходимым объявить в судебном заседании перерыв в порядке ст.163 АПК РФ  до 25 июля 2008года  13-30.
 
    После перерыва судебное заседание было продолжено с участием тех же представителей сторон. К мирному урегулированию спора стороны не пришли.
 
 
    Выслушав доводы представителей сторон, рассмотрев имеющиеся в деле материалы и оценив в совокупности представленные доказательства,  суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
 
 
    Из материалов дела следует, что на основании Постановления Градоначальника г.Петропавловска-Камчатского № 141 от 21 февраля 2005года  сторонами 31 мая 2005года был заключен договор  о предоставлении земельного участка в пользовании на условиях аренды(договор аренды земельного участка)  № 2716 сроком до 21.02.2017года.
 
    В соответствии с ч.2 ст.609, ч.3 ст.433 ГК РФ, ч.2 ст.25 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка № 2617 от 31.05.05г. сроком более одного года прошел государственную регистрации, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним  внесена запись за № 41-41-01/038/2005-998 от 19 декабря 2005года, что подтверждается представленной в материалы дела Выпиской из ЕГРП от 05.12.07г. за № 01/019/2007-749.
 
 
    Согласно предмета договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок  площадью 0,3668 га, расположенный в г.Петропавловске-Камчатском, ул.Партизнаская, д.58; кадастровый номер 41:01:01: 01 22:0265.
 
    Согласно п.1.3 договора  земельный участок предоставляется арендатору для эксплуатации банно-прачечного комбината и здания бойлерной, находящихся на участке.
 
    Принадлежность на праве собственности ответчику указанной недвижимости подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности за ООО «Ноктюрн» от 23 ноября 2004года, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи: № 41-01/01-2/2004-2777(здание бойлерной),  № 41-01/01-2/2004-2778(здание банно-прачечного комбината).
 
 
    Согласно раздела четвертого договора № 2716 арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату в размере, устанавливаемом органами местного самоуправления. Размер ежегодной арендной платы определяется Протоколом. Ее минимальный размер не должен быть меньше установленных органами местного самоуправления г.Петропавловска-Камчатского базовых(исходных ставок). Арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября.
 
 
    Акт приема-передачи земельного участка  сторонами суду не представлен, при этом факт передачи земельного участка от арендодателя к арендатору и использование его последним в спорный период ответчиком не оспаривается.
 
 
    Невыполнение ООО «Ноктюрн» надлежащим образом своих договорных обязательств по оплате арендных платежей за арендуемый земельный участок послужило основанием для обращения в суд Комитета по управлению имущество ПКГО с настоящим иском о взыскании образовавшейся задолженности за период с 01.01.2006года по 31.12.2007года и договорной пени.
 
 
    В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
 
    По смыслу ч.4 ст. 421 и ч. 1 ст. 424 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
 
    Из содержания ч.4 ст.22 и ст. 65 Земельного кодекса РФ следует, что условие о размере арендной платы договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно соответствовать нормам действующего законодательства, в том числе нормативно-правовым актам органов местного самоуправления.
 
    На основании изложенного суд приходит к выводу, что при аренде государственных и муниципальных земель применяются регулируемые цены.
 
 
    Как следует из содержания раздела четвертого договора аренды  № 2716 «земельные платежи» размер арендной платы установлен в договоре не в твердой сумме, а является определяемым, то есть изменяется в связи с принятием соответствующего нормативного акта органом местного самоуправления об изменении базовой ставки арендной платы.
 
 
    Согласно представленного истцом расчета суммы иска, размер задолженности по арендной плате за 2006года произведен исходя из суммы арендной платы в размере 116.413,14руб. ежеквартально. Базовая ставка арендной платы в размере 126,95руб. за один кв.м. в год определена Постановлением Администрации г.Петропавловска-Камчатского № 1 от 12 января 2005.
 
    Расчет арендных платежей за 2007год произведен истцом  исходя из суммы арендной платы в размере 499.427,54руб. ежеквартально. Базовой ставка арендной платы в размере 165,04руб. за один кв.м в год установлена Постановлением  Главы Петропавловск-Камчатского городского округа № 2516 от 14 декабря 2006года.
 
    С учетом частичных платежей в сумме 108.692,01руб. задолженность за 20076-2007года составила 2.318.440,04руб.
 
 
    Суд не принимает доводы ответчика, что в течение 2006-2007годов арендная плата  в квартал составляла 36.230,67руб. согласно первоначального двухстороннего протокола расчета арендной платы (приложение № 1 к договору).
 
    Как было установлено судом, в соответствии ч.4 ст. 421 и ч. 1 ст. 424 ГК РФ, ч.4 ст.22 и ст. 65 Земельного кодекса РФ размер арендной платы  договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, носит регулируемый характер и  должен соответствовать действующему законодательству, в том числе нормативно-правовым актам органов местного самоуправления.
 
    Расчет арендной платы за 2006 и 2007 года  произведен в соответствии с Постановлениями ПКГО № 1 от 12 января 2005года и № 2516 от 14 декабря 2006года, что соответствует и порядку расчета арендной платы по договору.  Увеличение арендной платы имело место один раз в год, что соответствует условиям договора  и ч.3 ст.614 ГК РФ, в соответствии с которой арендная плата может изменяться,  но не чаще одного раза в год.
 
 
    Ссылка ответчика, что он не должен платить по новым ставкам арендной платы, так как не извещался об их увеличении и не подписывал протоколы расчета арендной  платы за 2006 и за 2007 год суд считает необоснованными как не соответствующими действующему законодательству и условиям договора.
 
    Так из условий договора следует, что ответчик обязан вносить арендную плату в размере, устанавливаемом органами местного самоуправления. Постановления градоначальника носят нормативный характер, публикуются в местных средствах массовой информации и адресованы неопределенному кругу лиц. Кроме того, арендодатель не принимал на себя обязательство уведомлять арендатора об изменении ставок арендной платы.
 
 
    Довод ответчика, что в расчете арендных платежей должен применяться другой коэффицициент, связанный с капитальным строительством находящихся на земельном участке зданий, не нашел подтверждение материалами дела.
 
    Из Постановления Градоначальника № 141 от 21.02.05г., из договора аренды земельного участка следует, что он предоставлен для эксплуатации  находящихся на нем банно-прачечного комбината и здания бойлерной. Доказательств предоставления земельного участка под строительство в виде капитального ремонта этих зданий ответчик суду не представил; из представленных Свидетельств о государственной регистрации права собственности ООО «Ноктюрн» на объекты недвижимости не следует, что они не закончены строительством. В связи с чем, представленное ООО «Ноктюрн» разрешение на строительство от 02 мая 2007года не может быть положено судом в основу изменения применяемых Комитетом коэффициентов.
 
    Кроме того, ответчик не представил суду доказательств об обращении в Комитет по управлению имуществом ПКГО с заявлением о перерасчете арендной платы в связи с неправильно применяемым коэффициентом. В материалах дела отсутствуют доказательства об изменении сторонами в установленном порядке п.1.3 договора  № 2716 в части цели использования земельного участка.
 
 
    На основании изложенного, исковые требования в части взыскания задолженности в размере 2.318.440,04руб. за период с 01.01.06г. по 31.12.07г.  являются обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании ст.ст.309,614 ГК РФ.
 
    При этом суд не применяет в качестве доказательства частичной оплаты долга в размере 254.244,69руб. представленную ответчиком копию платежного поручения № 84 от 17.07.08г. В нарушение ч.8 ст.75 АПК РФ суду не представлен подлинник платежного поручения или надлежащим образом заверенная копия. Кроме того, в поручении отсутствует отметка банка «о списании со счета», в назначении платежа указывается на оплату арендной платы, в том числе за 1,2.3кварталы 2008года, что не является предметом рассмотрения данного спора.
 
 
    В соответствии с п.4.3 договора  в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ от  суммы платежей за истекший расчетный период.
 
    Согласно представленного расчета  размер пени за спорный период по ставке рефинансирования 10% составил 3.096.588,46руб., при этом истец, уменьшив исковые требования в этой части, просит взыскать пеню в размере равной сумме долга – 2.318.440,04руб.
 
 
    Признавая правомерность и обоснованность заявленной ко взысканию пени в размере 2.318.440,04руб. на основании ст.ст.330,331ГК РФ и п.4.3 договора, судом установлено, что вследствие установления в договоре высокого процента  пеня явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства в соответствии с правилами ст.333 ГК РФ.
 
    В связи с чем, суд считает возможным уменьшить взыскиваемую неустойку до 100.000руб. Таким образом, исковые требования в части пени подлежат частичному удовлетворению.
 
    Исковые требования подлежат удовлетворению в сумме 2.418.440,04руб., из них долг – 2.318.440,04руб., пеня – 100.000руб.
 
 
    На основании п.9 Постановления Пленума ВАС РФ № 6 «О некоторых вопросах применения Арбитражными судами законодательства Российской Федерации» от 20.03.1997г. при уменьшении арбитражным судом размера неустойки (пени) на основании ст. 333 ГК РФ расходы истца по государственной пошлине подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее уменьшения.
 
    Госпошлина со всей заявленной суммы иска  в размере  34.684,40руб. относится на ответчика. Расходы по госпошлине в сумме 4.992,39руб. компенсируются ответчиком и взыскиваются с него в пользу истца, поскольку  истцом при обращении с иском в суд госпошлина была уплачена в этом размере. Госпошлина в сумме  29.692,01руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.
 
 
    Руководствуясь статьями 1-3, 17, 27-28, 101-103, 110, 167-171, 176Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
решил:
 
 
    Исковые требования удовлетворить частично.
 
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ноктюрн»:
 
    - в пользу Комитета по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа 2.423.432,43руб., из них 2.318.440,04руб. долга и 100.000руб. пени, 4.992,39руб. расходов по госпошлине;
 
    - в доход федерального бюджета  29.692,01руб. госпошлины.
 
 
    В остальной части иска отказать.
 
 
    Решение арбитражного суда может быть обжаловано в арбитражный суд  апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца  со дня его принятия, или в  арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня  его вступления в законную силу.
 
 
    Судья                                                                                               В.А.Ведерникова