Дата принятия: 13 марта 2009г.
Номер документа: А24-5820/2008
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАМЧАТСКОГО КРАЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Петропавловск-Камчатский Дело № А24-5820/2008
Резолютивная часть решения объявлена 06 марта 2009 года.
Решение в полном объеме изготовлено 13 марта 2009 года.
Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Алексеевой Ж.П. при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело
по иску:
Общества с ограниченной ответственностью «Эколит»
к ответчику:
Общество с ограниченной ответственностью «КамчатАВИА»
об освобождении нежилых помещений
при участии:
от истца:
Клочко М.Е. - представитель по доверенности от 30.01.2009 ода на 1 год
Вечкаев Н.Г. - представитель по доверенности от 24.04.2007 на 3 года
от ответчика:
Аматунян В.Р. - генеральный директор
Аматунян М.С. - представитель по доверенности № 2 от 06.03.2009 года
установил:
Истец, ООО «Эколит», обратился в Арбитражный суд Камчатского края с иском, в котором на основании ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) просит суд обязать ответчика, ООО «КамчатАВИА», освободить занимаемые площади по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Лукашевского, д. 5 этаж 3 кабинеты №№ 13, 14, этаж 2 кабинет № 36, взыскать расходы по государственной пошлине в сумме 2 000 рублей.
В судебном заседании 25 февраля 2009 года истец уточнил предмет иска в части наименования помещений, которые просит обязать ответчика освободить, а именно: помещения на третьем этаже поз. 43 и 42 по техническому паспорту БТИ от 29.07.2003 года (они же - поз. 48 по техническому паспорту БТИ от 12.08.2008 года), помещение на втором этаже поз.36 по техническому паспорту общей площадью 26,74 кв.м.
Суд в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) принял вышеназванные изменения истцом в предмете иска.
В судебном заседании представитель истца поддержала уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что истец намерен использовать спорные помещения для своих личных целей, то есть для нужд ООО «Эколит». Истец никакому другому третьему лицу не обещал спорные помещения в субаренду и не намерен в дальнейшем сдавать спорные помещения в субаренду. Истец неоднократно уведомлял ответчика о том, что договор субаренды не будет продлен. По окончании срока субаренды ответчик должен был возвратить помещения истцу, однако этой обязанности не выполнил. Иск просила удовлетворить на основании ст. 622 ГК РФ.
Представитель ответчика (генеральный директор) иск не признал полностью по основаниям, изложенным в отзыве. Пояснил, что истец устно обещал ответчику, что спорные помещения будут сдаваться в субаренду ООО «КамчатАвиа» все время, пока помещения будут в аренде у ООО «Эколит». Поверив истцу, ответчик затратил значительные средства на капитальный ремонт помещений, установку встроенной мебели, разместил рекламу с указанием адреса офиса и авиакасс, которые находятся в спорных помещениях. Считает, что договор субаренды продолжает действовать, как заключенный на неопределенное время, поскольку по его окончании истец не возражал, что ответчик занимает арендованные помещения. Кроме того, ответчику из устных сообщений других предпринимателей известно, что истец обещал спорные помещения другому лицу. В удовлетворении иска просил отказать.
Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению на основании следующего.
Как следует из материалов дела, между ООО «Эколит» (арендатор по договору, истец по делу) и Комитетом по управлению государственным имуществом Камчатской области (арендодатель по договору) заключен договор № 1435 аренды государственного имущества от 13 февраля 2001 года, в соответствии с условиями которого ООО «Эколит» переданы в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу г.Петропавловск-Камчатский, ул.Лукашевского, 5, этажи 2, 3, 4 и переход второго этажа общей площадью 1102,9 кв.м.
В п.1.3. договора аренды (с учетом изменений, согласованных в дополнительном соглашении от 22.09.2004 года) согласован срок аренды - с 02.01.2001 года по 31.12.2010 года.
Договор аренды № 1435 от 13.02.2001 года зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), что подтверждается штампами о государственной регистрации договора на договоре и дополнительных соглашениях к нему.
При заключении договора аренды в 1.2. договора была согласована цель аренды - для сдачи в субаренду. При этом, из п.6.2.2. договора следует, что субаренда возможна с согласия арендодателя.
Дополнительным соглашением от 01.10.2004 года п.1.2. из текста договора был исключен.
Как следует из материалов дела, истец письмом № 471 от 16.12.2005 года запросил у арендодателя согласие на сдачу в субаренду освободившихся помещений в здании РИК по ул. Лукашевского,5.
Письмом от 22.12.2005 года № 08 12298-01-18 в адрес ООО «Эколит» Комитет по управлению государственным имуществом Камчатской области дал согласие на заключение договоров субаренды.
На основании изложенного, ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), суд приходит к выводу, что ООО «Эколит» вправе было сдавать нежилые помещения в здании по ул.Лукашевского, 5, в субаренду.
01 января 2008 года между ООО «Эколит» (арендодатель по договору) и ООО «КамчатАВИА» (субарендатор по договору) был подписан договор субаренды нежилых помещений в здании по ул.Лукашевского, дом 5, согласно договору № 1435 аренды недвижимого имущества Камчатской области от 13 февраля 2001 года (далее по тексту решения - «договор субаренды», «договор субаренды от 01.01.2008 года»).
Согласно п.1.1. договора субаренды арендодатель передает, а субарендатор принимает по приемо-сдаточному акту в субаренду нежилые помещения, расположенные по адресу г.Петропавловск-Камчатский, ул.Лукашевского, дом 5, 3 этаж, общей площадью 26,74 кв.м., полезной площадью 19,1 кв.м. Месторасположение субарендуемых площадей указано в выкопировке (приложение № 1), являющейся неотъемлемой частью договора.
В п.1.3. договора субаренды согласован срок субаренды - с 01 января 2008 года по 30 ноября 2008 года.
В п.3.2. договора субаренды среди обязанностей субарендатора указано: передать помещения по приемо-сдаточному акту в том состоянии, в котором он их получил; внести субарендную плату за все время просрочки и уплатить неустойку 0,5% в день, если не возвратил помещения в сроки или возвратил несвоевременно.
Согласно п.5.1. договора субаренды субарендуемые помещения должны быть переданы Субарендатором представителю Арендодателя по приемо-сдаточному акту в течение 5 дней с момента прекращения договора. Одновременно передаются все произведенные в субарендуемых помещениях перестройки и переделки …. Стоимость улучшений не возмещается.
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В материалы дела представлено приложение №1 (выкопировка БТИ, схема помещений) с указанием на 3 этаж, на котором отмечены помещения поз. 43 площадью 7,1 кв.м. и поз.42 площадью 8,7 кв.м., всего 15, 8 кв.м.
В материалы дела представлено еще одно приложение №1 (выкопировка БТИ, схема помещений) с указанием на 2 этаж, на котором отмечено помещение поз. 36 площадью 3,3 кв.м.
Представитель ответчика в судебном заседании 25 февраля 2009 года осмотрел оба приложения №1 и подтвердил, что занимает все отмеченные на указанных приложениях помещения. Считает, что эти помещения были согласованы в договоре субаренды.
По акту № 1 сдачи помещения субарендатору, подписанному сторонами, со ссылкой на договор субаренды от 01.01.2008 года указано, что ООО «Эколит» сдало, а ООО «КамчатАвиа тур» приняло помещения общей площадью 26,71 кв.м. по адресу ул.Лукашевского, 5, 3 этаж общей площадью 26,71 кв.м., полезная площадь 19,1 кв.м. В акте не указаны номера позиций помещений согласно выкопировке.
Пункт 3 ст. 607 ГК РФ подчеркивает необходимость четкого определения объекта аренды. Для этого в договоре аренды недвижимости необходимо указывать место нахождения и другие признаки, позволяющие точно установить соответствующий объект и его состояние. Данные, содержащие необходимые сведения об объекте аренды, отнесены к существенным условиям договора.
Изучив условия договора субаренды, акт № 1 сдачи помещения субарендатору, оба приложения № 1, суд приходит к выводу, что договор субаренды от 01.01.2008 года является заключенным в отношении помещений, расположенных на 3 этаже и обозначенных в выкопировке (на схеме БТИ 3 этажа) поз. 42 и 43 общей площадью 15,8 кв.м.
В отношении помещения поз.36 на 2-м этаже между сторонами сложились иные гражданско-правовые отношения, но не из заключенного договора субаренды от 01.01.2008 года. К данному выводу суд пришел на основании того, что ни в тексте договора, ни в акте №1 сдачи помещений субарендатору не указано на помещения, расположенные на 2-м этаже.
Из текста выкопировки (приложение №1) 3 этажа следует, что данная схема помещений на 3 этаже составлена ГУП «Камчатское областное БТИ» 29.07.2003 года.
В материалы дела представлен составленный 12.08.2008 года ГУП «Камчатское краевое БТИ» технический паспорт на объект недвижимости «нежилые помещения поз.1-7, 7а, 11-26, 33-34 второго этажа, поз. 1-3, 8, 12-15, 17-24, 38, 44-49 третьего этажа, четвертого этажа, поз.8-10, 35, 36 перехода второго этажа в здании редакционно-издательского корпуса (г.Петропавловск-Камчатский, ул.Лукашевского,5)».
Из технического паспорта от 12.08.2008 года следует, что помещения на 3 этаже, которые ранее имели обозначения поз. 42 и 43, в настоящее время обозначены поз.48 и имеют площадь 16,0 кв.м.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что ответчик на день судебного заседания на основании договора субаренды занимает на 3 этаже здания по ул.Лукашевского,5, помещения, которые обозначены в техническом паспорте, изготовленном 12.08.2008 года ГУП «Камчатское краевое БТИ», поз.48 площадь. 16,0 кв.м., ранее на день заключения договора субаренды эти помещения в техническом паспорте ГУ «Камчатское областное БТИ» на схеме 3 этажа были обозначены поз. 42 площадью 7,1 кв.м. и поз.43 площадью 8,7 кв.м., всего - 15, 8 кв.м.
В соответствии со ст. ст. 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов в период времени, в течение которого они должны быть исполнены.
Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Из материалов дела следует, что истец неоднократно заблаговременно предупреждал ответчика о том, что договор субаренды пролонгироваться не будет и просил ответчика освободить помещения 01.12.2008 года. Указанное обстоятельство подтверждается письмами истца, полученными ответчиком: № 526 от 23.09.2008 года, № 553 от 06.10.2008 года, № 594 от 30.10.2008 года.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что истец (арендодатель по договору субаренды) возражал против пользования имуществом ответчиком по окончании срока субаренды.
В этом случае договор субаренды не может считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с п.2. ст. 621 ГК РФ.
То обстоятельство, что ответчик после окончания срока субаренды продолжает вносить истцу арендную плату, не означает согласия арендодателя на возобновление договора субаренды на неопределенный срок, поскольку обязанность арендатора (субарендатора) вносить арендную плату за период просрочки возврата арендованного имущества установлена ст. 622 ГК РФ и п.3.2. договора субаренды.
Как пояснили представители истца в судебном заседании, ООО «Эколит» был вынужден потребовать ответчика освободить по окончании договора субаренды спорные помещения, поскольку истец сам нуждается в помещениях, так как по распоряжению собственника имущества Агентства по управлению государственным имуществом Камчатского края (ранее - Комитет) передал помещения 4-го этажа КГУ «Камчатское телевидение и радиовещание».
Указанные обстоятельства подтверждаются перепиской истца с Агентством и актами передачи помещений 4-го этажа по ул.Лукашевского, 5, КГУ «Камчатское телевидение и радиовещание».
Довод ответчика о том, что истец намерен вновь сдать спорные помещения в субаренду третьему лицу, не подтверждается материалами дела и поэтому не принимается судом.
В судебном заседании представители истца пояснили, что ООО «Эколит» не намерено сдавать в дальнейшем спорные помещения в субаренду.
Из представленной ответчиком выписки из ЕГРЮЛ в отношении ООО «Камчатский край - Единая Камчатка» не следует, что названное юридическое лицо располагается или намерено занять в будущем спорные помещения.
Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что ответчик не доказал в порядке ст. 65 АПК РФ, что истец намерен сдать спорные помещения в субаренду третьему лицу.
Таким образом, правовых оснований для вывода о том, что ответчик имеет преимущественное право на спорные помещения перед другими лицами на основании п.1. ст. 621 ГК РФ, у суда не имеется.
Довод ответчика о том, что он затратил значительные средства на ремонт спорных помещений, не является основанием для в продления договора субаренды, не имеет правового значения для рассмотрения настоящего дела и поэтому не принимается судом.
На основании изложенного, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что требования истца в отношении помещений, расположенных на 3-м этаже в здании по ул.Лукашевского,5, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению на основании ст.ст. 309, 314, 622 ГК РФ.
Таким образом, требования истца подлежат частичному удовлетворению.
При этом суд, указывает наименование помещений так, как они указаны в действующем техническом паспорте ГУП «Камчатское краевое БТИ» от 12.08.2008 года, поскольку названный технический паспорт отражает состояние и наименование помещений на день судебного разбирательства, а именно: нежилые помещения площадью 16 кв.м., расположенные по адресу г.Петропавловск-Камчатский, ул.Лукашевского,5, на третьем этаже и обозначенные позицией 48 на плане третьего этажа в Техническом паспорте на нежилые помещения поз.1-7, 7а, 11-26, 33-34 второго этажа, поз. 1-3, 8, 12-15, 17-24, 38, 44-49 третьего этажа, четвертого этажа, поз.8-10, 35, 36 перехода второго этажа в здании редакционно-издательского корпуса (г.Петропавловск-Камчатский, ул.Лукашевского,5), изготовленном ГУП «Камчатское краевое БТИ»12.08.2008 года.
В соответствии с ч.1. ст. 174 АПК РФ суд в резолютивной части решения должен указать срок совершения ответчиком действий по освобождению помещений. Суд полагает, что разумным сроком для освобождения помещений является 20 дней с момента вступления решения в законную силу, поэтому указывает этот срок.
В отношении помещения поз.36 на 2-м этаже площадью 3,3 кв.м. суд пришел к выводу, что это помещение ответчик занимает не в рамках договора субаренды от 01.01.2008 года. Поэтому оснований для обязания ответчика освободить названное помещение в порядке исполнения обязанности по договору субаренды в соответствии со ст. 622 ГК РФ не имеется, что не лишает истца права требовать освобождения помещений по иным правовым основаниям.
При обращении с иском в арбитражный суд истец уплатил в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 2000 рублей, что соответствует требованиям ст.333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ).
Государственная пошлина, согласно ст. 110 АПК РФ, относится на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в данном случае: на истца – 1000 руб., на ответчика – 1000 руб.
На основании изложенного, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать расходы по государственной пошлине в размере 1000,00 рублей.
Руководствуясь статьями 1-3, 5-12, 17, 27, 28, 65, 71, 101-103, 110, 167-170, 176Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
Иск удовлетворить частично.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью «КамчатАВИА» в течение двадцати дней с момента вступления настоящего решения в законную силу освободить нежилые помещения площадью 16 кв.м., расположенные по адресу г.Петропавловск-Камчатский, ул.Лукашевского,5, на третьем этаже и обозначенные позицией 48 на плане третьего этажа в Техническом паспорте на нежилые помещения поз.1-7, 7а, 11-26, 33-34 второго этажа, поз. 1-3, 8, 12-15, 17-24, 38, 44-49 третьего этажа, четвертого этажа, поз.8-10, 35, 36 перехода второго этажа в здании редакционно-издательского корпуса (г.Петропавловск-Камчатский, ул.Лукашевского,5), изготовленном ГУП «Камчатское краевое БТИ»12.08.2008 года.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «КамчатАВИА» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Эколит» 1000 рублей - расходы по государственной пошлине.
Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца после его принятия или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.
Судья Алексеева Ж.П.
