Решение от 05 февраля 2009 года №А24-5248/2008

 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    г. Петропавловск-Камчатский                                                         Дело № А24-5248/2008
 
    05 февраля 2009 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена  03 февраля 2009 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 05 февраля 2009 года.
 
 
    Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Громова С.П., при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело
 
 
    по иску
 
    открытого акционерного общества "Дирекция по эксплуатации зданий"
 
    к ответчику
 
    индивидуальному предпринимателю Сапожникову Станиславу Давидовичу
 
 
 
    о выселении и взыскании 74 663,68 руб.
 
    при участии:
 
    от истца
 
    Чинова А.В. – представитель по доверенности
от 01.12.2008 (сроком 1 год),
 
    от ответчика
 
    не явился
 
 
 
 
установил:
 
 
    муниципальное унитарное предприятие Петропавловск-Камчатского городского округа "Дирекция по эксплуатации зданий" (далее – МУП «ДЭЗ») обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Сапожникову Станиславу Давидовичу (далее – ИП Сапожников) о взыскании 88 103,14 руб. долга по арендной плате за период с 01.04.2008 по 30.11.2008 и выселении ответчика из нежилых помещений второго этажа позиции 12, 27, 28, 29, 30 в здании магазина общей площадью 128,2 кв.м., расположенных по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинская, 62 (далее – спорные помещения).    
 
    Исковые требования заявлены со ссылкой на ст. ст. 309, 610, 614, 622 ГК РФ и мотивированы ненадлежащим исполнением ИП Сапожниковым денежных обязательств по договору аренды от 14.07.2004 № 3632, отказом арендодателя от данного договора и невнесение ответчиком арендной платы за время просрочки возврата арендованного имущества.        
 
 
    Определением суда от 10.12.2008 в порядке ст. 48 АПК РФ произведено  процессуальное правопреемство МУП «ДЭЗ» на правопреемника открытое акционерное общество "Дирекция по эксплуатации зданий" (далее – ОАО «ДЭЗ») в связи с произошедшей реорганизацией МУП «ДЭЗ» в форме преобразования.
 
 
    Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, что подтверждается материалами дела. Подал письменное ходатайство об отложении судебного заседания, ссылаясь на временную нетрудоспособность.  
 
    Протокольным определением от 03.02.2008 указанное ходатайство ответчика отклонено, поскольку доказательств, обосновывающих уважительность причин неявки, суду не представлено. В отсутствие документов, подтверждающих изложенные в ходатайстве доводы, причина неявки ответчика не может быть признана судом уважительной. К тому же, предприниматель мог обеспечить явку в суд своего представителя по делу, поскольку обязанность ведения дела в арбитражном суде индивидуальным предпринимателем непосредственно лично законом не предусмотрена.
 
    Из содержания ч. 3 ст. 158 АПК РФ следует, что совершение такого процессуального действия как отложение судебного заседания является правом суда, а не обязанностью последнего.
 
 
    На основании изложенного и с учетом положений ст. 156 АПК РФ и  установленных законом процессуальных сроков рассмотрения дела, арбитражный суд счел возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие ответчика по имеющимся в материалах дела доказательствам.  
 
 
    В судебном заседании до вынесения судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец заявил об уменьшении размера исковых требований до 74 663,68 руб. долга, которое принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ. 
 
 
    Истец поддержал заявленные исковые требования по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснил, что долг по арендным платежам образовался за период с 01.04.2008 по 30.11.2008. Арендная плата рассчитана по базовой ставке 650 руб. за один квадратный метр нежилой площади согласно Постановлению главы Петропавловск-Камчатского городского округа от 14.12.2006 №2515 с применением коэффициентов, установленных в приложении к договору. Решением суда от 19.11.2007 по делу №А24-2521/07-18 установлено, что договор аренды от 14.07.2004 № 3632 действует на неопределенный срок. 27.05.2008 ответчиком получено предупреждение о расторжении договора с приложением соглашения о его расторжении. По истечении трех месяцев ИП Сапожников соглашение не подписал и занимаемые помещения не освободил.          
 
 
    Выслушав объяснения представителя истца, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
 
 
    Как следует из материалов дела, 14.07.2004 между Комитетом по управлению имуществом г. Петропавловска-Камчатского (арендодатель) и  ИП Сапожниковым (арендатор) заключен договор аренды  № 3632, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает нежилые помещения общей площадью 128,5 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинская, 62.
 
 
    Пунктом 2.3 договора срок аренды определен с 14.07.2004 по 30.06.2005.
 
 
    Согласно п.3.1 договора, размер арендной платы установлен в соответствии с расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора. Ставка арендной платы и сроки ее действия устанавливаются органом местного самоуправления города. 
 
    При этом размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставок арендной платы, утверждаемых органом  местного самоуправления (п.3.2).
 
    В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата за текущий месяц вносится арендатором самостоятельно в соответствии с расчетом не позднее 15 числа.
 
 
    Во исполнение своих обязательств арендодатель передал арендатору в аренду нежилые помещения, что подтверждается актом сдачи помещения от 14.07.2004.  
 
 
    Приказом Комитета по управлению имуществом г. Петропавловска-Камчатского от 04.08.2005 № 179, с учетом изменений внесенных приказом от 02.11.2006 № 524, здание магазина площадью 3 975,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинская, 62, включая спорные помещения, передано в хозяйственное ведение МУП «ДЭЗ».   
 
 
    Указанное имущество передано МУП «ДЭЗ» по акту № 19/х-05 от 05.08.2005 и с учетом изменений согласно приказу № 524 от 02.11.2006 по акту № 45/х-06 от 09.11.2006.
 
 
    Право хозяйственного ведения МУП «ДЭЗ» на магазин, в котором расположены спорные помещения, зарегистрировано в ЕГРП 12.01.2007, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 41 АБ 005363 от 12.01.2007.
 
 
    01.12.2008 в ЕГРЮЛ внесена запись о создании ОАО «ДЭЗ» путем преобразования МУП «ДЭЗ».
 
    Согласно п. 5 ст. 58 ГК РФ, п. 1.1 Устава ОАО «ДЭЗ» к последнему перешли права и обязанности МУП «ДЭЗ» в соответствии с передаточным актом.
 
    В соответствии с п.72 Передаточного акта от 26.11.2008 спорные помещения переданы в качестве основных средств ОАО «ДЭЗ».
 
    Право собственности ОАО «ДЭЗ» на указанные спорные помещения зарегистрировано в установленном порядке 28.01.2009, что подтверждается свидетельством серия 41 АВ № 036376.
 
    В связи с чем ОАО «ДЭЗ» является правопреемником МУП «ДЭЗ», что в силу ст. ст. 382, 617 ГК РФ свидетельствует о переходе к ОАО «ДЭЗ» прав и обязанностей арендодателя по договору от 14.07.2004 № 3632 и наличии у последнего права на обращение в суд согласно ст. 4 АПК РФ.
 
 
    Письмом от 21.05.2008 № 3003 истец предупредил ответчика о своем намерении расторгнуть договор аренды по истечении трех месяцев с момента получения настоящего уведомления и указал на необходимость освобождения занимаемых спорных помещений. Одновременно с этим письмом направил проект соглашения о расторжении договора аренды (л.д. 22-23).
 
    Данное письмо направлено по адресу местожительства ответчика и получено им лично 27.05.2008 (л.д. 27). 
 
 
    Неисполнение ИП Сапожниковым указанных требований, а также обязательств по оплате арендных платежей за период с 01.04.2008 по 30.11.2008 явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском. 
 
 
    Судом установлено, что по истечении срока действия договора от 14.07.2004 № 3632 ИП Сапожников продолжал использовать арендованные помещения, в связи с чем данный договор в силу п.2 ст.621 ГК РФ считается заключенным на неопределенный срок. Данное обстоятельство подтверждено решением Арбитражного суда Камчатской области от 17.07.2007 по делу №А24-5450/06-17 и от 19.11.2007 по делу №А24-2521/07-18. Поскольку субъектный состав по названным арбитражным делам и настоящему делу полностью совпадает, то факт заключения договора аренды на неопределенный срок является установленным в силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ.
 
 
    Пункт 2 ст. 407 ГК РФ устанавливает, что прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.
 
    Согласно п.3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
 
 
    По смыслу указанных норм закона в их системной взаимосвязи со ст.ст. 310, 452 ГК РФ расторжение договора заключается в том, что одна из сторон реализует свое право, предусмотренное законом или договором, на односторонний отказ от договора (от исполнения договора), что влечет расторжение или изменение договора.   
 
    При расторжении договора вследствие одностороннего отказа одной из сторон договора требование к порядку расторжения договора сводятся к уведомлению контрагента об отказе от договора. Такое уведомление может доводиться до другой стороны посредством почтовой и иной связи.      
 
 
    Применительно для арендных отношений ст. 610 ГК РФ предусмотрены исключения из общего правила статьи 301 данного Кодекса, которые предоставляют арендодателю право отказаться от исполнения договора аренды.  
 
 
    Согласно ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
 
 
    Истец как сторона по договору аренды от 14.07.2004 № 3632, заключенному на неопределенный срок, реализуя свое право отказаться от договора в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ, предупредил об этом ответчика, как установлено нормами данной статьи, за три месяца. О соблюдении арендодателем требований абзаца 2 п.2 ст. 610 ГК РФ свидетельствует письмо истца от 21.05.2008 №3003, направленное арендатору, с предупреждением о расторжении договора аренды и необходимости освободить занимаемые помещения.   
 
    Поскольку истец направлял ответчику предупреждение о прекращении договора, требования указанной нормы закона, а также ст. 452 ГК РФ считаются соблюденными. При этом не имеет значение, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.    
 
 
    Таким образом, в силу п. 3 ст. 450, ст. 610 ГК РФ договор аренды от 14.07.2004 № 3632 считается прекращенным по истечении трех месяцев с момента получения ответчиком уведомления, в данном случае - с 28.08.2008, что свидетельствует о прекращении между сторонами договорных отношений.
 
 
    Доводы ответчика о неполучении уведомления об отказе истца от договора, являются несостоятельными, поскольку опровергаются материалами дела (л.д. 22-24). 
 
 
    Принимая во внимание, что как к моменту обращения истца в суд, так и рассмотрения спора по существу три месяца, оговоренные в п.2 ст. 610 ГК РФ истекли, а ответчик в нарушение ст. 622 ГК РФ спорные помещения арендодателю не вернул, требования истца о выселении ИП Сапожникова из занимаемых помещений являются правомерными и подлежат удовлетворению. 
 
 
    Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
 
    В соответствии со ст. ст. 309, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона в течение предусмотренного законом или обязательством периода времени.
 
    Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
 
 
    Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатской области от 27.05.2008 по делу №А24-287/2008 по иску МУП «ДЭЗ» к ИП Сапожникову о взыскании долга с последнего по указанному договору аренды взыскана арендная плата за период с 01.07.2006 по 31.03.2008.       
 
 
    Согласно Постановлению главы Петропавловск-Камчатского городского округа от 14.12.2006 №2515 базовая ставка арендной платы за один квадратный метр нежилой площади составила 650 руб. с учетом НДС.    
 
    При расчете арендной платы за спорный период истец используя указанную базовую ставку правомерно применил не Методику расчета арендной платы, утвержденную названным Постановлением, а коэффициенты, установленные договором аренды, начисленные с учетом общей площади спорных помещений 128,2 кв.м.
 
    Обоснованность изменения площади помещений со 128,5 на 128,2 кв.м. подтверждается письмом ГУП «Камчатское краевое БТИ» от 26.08.2008 № 2105.
 
 
    При таких обстоятельствах исчисленный истцом размер ежемесячной арендной платы в сумме 9 332,96 руб. является правильным. 
 
 
    Доводы ответчика о том, что истцом были сданы в аренду нежилые помещения в ненадлежащем состоянии и не пригодны для использования, в связи с чем последний должен был освободить ответчика от уплаты арендной платы вплоть до завершения ремонта системы отопления, подлежат отклонению поскольку в силу п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
 
 
    Так, в акте от 14.07.2004 сдачи спорных помещений техническое состояние помещений определено как «удовлетворительно». В прилагаемом к этому акту акте от 14.07.2004 осмотра нежилых помещений указаны технические недостатки помещений по 9 пунктам, включая по системе отопления.    
 
 
    Следовательно, при сдаче спорных помещений в аренду имеющиеся в них недостатки были оговорены сторонами при заключении договора, о которых арендатор знал и которые были им обнаружены во время осмотра и проверки принимаемых помещений. В связи с чем арендодатель в силу п. 2 ст. 612 ГК РФ    не может нести ответственность за недостатки переданного в аренду имущества.
 
 
    Следует отметить, что данные доводы ИП Сапожникова аналогичны доводам, ранее приводимым им при рассмотрении дела № А24-287/2008 которым дана соответствующая правовая оценка в решение суда по этому делу, правильность которой подтверждена кассационным судом (постановление от 27.11.2008 № Ф03-4621/2008).
 
    Согласно ст. 622 ГК РФ, если арендатор после прекращения договора аренды не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
 
    Материалами дела подтверждается, что после прекращения договора аренды от 14.07.2004 № 3632 ответчик спорные помещения истцу не возвратил, в связи с чем требования последнего о взыскании арендной платы за все время просрочки подлежат удовлетворению в силу  указанной нормы закона.  
 
 
    Поскольку доказательств оплаты арендных платежей за спорный период ответчиком в порядке ст. 65 АПК РФ не представлено, требования истца о взыскании арендной платы в сумме 74 663,68 руб. подлежат удовлетворению.
 
 
    В силу ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине в сумме 4 739,91 руб. относятся на ответчика.
 
    Государственная пошлина в сумме 403,18 руб. подлежит возврату истцу из федерального бюджета на основании ст. 333.22 НК РФ.     
 
 
    Руководствуясь статьями 1-3, 17, 27-28, 49, 101-103, 110, 156, 167-171, 176Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
решил:
 
 
    принять уменьшение истцом размера исковых требований до 74 663,68 руб.
 
 
    Исковые требования удовлетворить.
 
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Сапожникова Станислава Давидовича (ОГРНИП 304410136600127) в пользу открытого акционерного общества "Дирекция по эксплуатации зданий" 74 663,68 руб. долга.
 
 
    Выселить индивидуального предпринимателя Сапожникова Станислава Давидовича (ОГРНИП 304410136600127) из занимаемых нежилых помещений второго этажа поз. № № 12, 27, 28, 29, 30 в здании магазина общей площадью 128,2 кв.м., расположенных по адресу: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ленинская, 62.
 
 
    Взыскать с индивидуального предпринимателя Сапожникова Станислава Давидовича (ОГРНИП 304410136600127) в пользу открытого акционерного общества "Дирекция по эксплуатации зданий" 4 739,91 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
 
 
    Возвратить открытому акционерному обществу "Дирекция по эксплуатации зданий" из федерального бюджета 403,18 руб. государственной пошлины.
 
 
    Решение арбитражного суда может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев  со дня его вступления в законную силу.
 
 
 
    Судья                                                                                                   С.П. Громов