Решение от 19 декабря 2008 года №А24-4959/2008

 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
 
    г. Петропавловск-Камчатский                                                         Дело № А24-4959/2008
 
    19 декабря 2008 г.
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена  17 декабря 2008 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 19 декабря 2008 года.
 
 
    Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Ж.А. Стриж, при ведении протокола судебного заседания судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело
 
 
    по иску
 
    Общества с ограниченной ответственностью  "Хит Компани"
 
    к ответчику
 
    Открытому акционерному обществу "Единая городская недвижимость"
 
    третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора
 
    Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа.
 
 
    о признании договора аренды недействительной сделкой и взыскании 4 646 740 руб.
 
 
    при участии:
 
    от истца
 
    Полежаев В.А., представитель по доверенности от 07.09.2008 г. (сроком на 3 года)
 
    от ответчика
 
    Гебень Г.М., представитель по доверенности
№ 24С-08 от 19.11.2008 г. (сроком на 1 год)
 
    от третьего лица
 
    не явилось
 
 
установил:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью  "Хит Компани" обратилось в арбитражный суд с требованием о признании договора № 14 аренды нежилого помещения от 25.12.2005 г. недействительной сделкой и взыскании с муниципального унитарного предприятия «Богородское озеро» (далее – МУП «Богородское озеро») неосновательного обогащения в сумме 4 646 740 руб.
 
 
    Определением суда от 25.11.2008 года произведена замена ответчика Муниципального унитарного предприятия "Богородское озеро" в порядке процессуального правопреемства на Открытое акционерное общество «Единая городская недвижимость».
 
 
    Этим же определением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа.
 
 
    В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в иске и дополнении к нему. Дополнительно пояснив, что оспариваемый договор аренды является незаключенным, поскольку не согласован объект, подлежащий сдаче в аренду. Также представитель указал, что в его адрес направлено несколько договоров аренды за тем же номером и от той же даты, что и оспариваемый №14 от 25.12.2005 г., и с аналогичными условиями, поэтому ему непонятно какой именно договор одобрил Комитет. Данный факт, по мнению истца, свидетельствует об отсутствии согласия Комитета на сдачу имущества в аренду.
 
    Одновременно представителем истца заявлены ходатайства о назначении экспертизы для определения стоимости произведенных ремонтных работ и истребовании инвентаризационного дела по оспариваемому объекту в Городском БТИ.
 
 
    Представитель ответчика требования не признала, пояснив, что Комитетом было дано согласие на сдачу имущества в аренду, также указала, что не обоснованы и требования о взыскании неосновательного обогащения.
 
 
    Третье лицо- Комитет по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа - в судебное заседание не явилось. Представителем направлен отзыв на иск, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя, и указывает, что 16.12.2005 года за номером 0601006/3913 Комитет направил в адрес МУП «Богородское озеро» письменное согласие на заключение договора аренды №14 от 25.12.2005 г.
 
 
    При таких обстоятельствах, данный спор рассматривается в отсутствие представителя третьего лица.
 
 
    Рассмотрев ходатайства, заявленные представителем истца, суд считает их не подлежащими удовлетворению.
 
 
    В судебном заседании 16.12.2008 г., в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлен перерыв до 17.12.2008 г.
 
 
    Об объявлении перерыва в заседании третье лицо извещено телефонограммой, полученной представителем, и размещена информация на официальном сайте суда.
 
 
    Рассмотрение дела продолжено в отсутствие третьего лица.
 
 
    Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к следующему.
 
 
    Как следует из материалов дела, между МУП «Богородское озеро» (правопредшественник ответчика - арендодатель) и ООО «Хит Компании» (аредатор – истец) заключен договор аренды нежилого помещения №14 от 25.12.2005 г., в соответствии с условиями которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения (далее – объект аренды), расположенные по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, Петропавловское шоссе, 35 для использования в целях, указанных в приложении №1 к настоящему договору, являющего неотъемлемой его частью.
 
    Местонахождение объекта аренды в здании обозначается на поэтажном техническом плане, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение №2).
 
    При отсутствии приложений, оговоренных в данном пункте, договор считается недействительным.
 
    Общая площадь сдаваемого в аренду объекта 141,3 кв.м.
 
    Пунктом 2.3. установлен срок договора с 25.12.2005 г. по 20.12.2006 г.
 
 
    Во исполнение своих обязанностей по договору истец передал ответчику нежилые помещения, указанные в приложении №2 к договору.
 
 
    Акт приема передачи помещений сторонами не составлялся, поскольку пунктом 4.2.1. договора установлено, что передача объекта аренды считается исполненной по подписанию настоящего договора. Дополнительных документов, подтверждающих факт передачи объекта аренды, не требуется.
 
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 617 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
 
    В тексте договора аренды №14 от 25.12.2005 г. отражены признаки (размер и местонахождение) части помещений, их назначение (приложение №1 к договору),  в приложении №2 указано местонахождение этих помещений.
 
 
    Таким образом, можно однозначно определить имущество, которое предоставлено в аренду.
 
 
    При этом, истец не представил доказательств, свидетельствующих о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении  предмета договора, а также о смешении объекта аренды с другими помещениями в здании.
 
 
    Довод истца о том, что при заключении договора оспариваемые помещения вообще отсутствовали, не подтвержден доказательствами в порядке статьи 65 АПК РФ.
 
    Более того, эти же помещения истец занимал и ранее по иным договорам аренды в 2003,2004 годах, и вторым его требованием заявлено взыскание неосновательного обогащения, связанного с проведением улучшений в этих же помещениях.
 
 
    В связи с чем, довод истца о незаключенности договора аренды несостоятелен. 
 
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 18 ФЗ РФ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества государственного или муниципального предприятия.
 
 
    В силу пункта 2 статьи 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
 
 
    Согласно пункту 3.1. Положения о Комитете по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа, целью деятельности Комитета является управление муниципальной собственностью Петропавловск-Камчатского городского округа, что включает в себя, в том числе, осуществление в соответствии с действующим законодательством от имени собственника полномочий владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом (п.3.1.1.).
 
 
    В материалах дела имеется письмо Комитета от 16.12.2005 г. №06010006/3913, в котором Комитет дает согласие МУП «Богородское озеро» на заключение договора аренды №14 нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Петропавловск-Камчатский, Петропавловское шоссе,35, общей площадью 141,3 кв.м с ООО «Хит-Компани».
 
 
    При этом, представитель Комитета в отзыве на иск подтвердил, что согласие на сдачу оспариваемого помещения в аренду давалось.
 
 
    Довод истца о том, что непонятно какой конкретно договор аренды согласован с Комитетом на сдачу имущества, несостоятелен, поскольку Комитет согласовывает передачу имущества в аренду, а не условия договора аренды.
 
    К тому же законодателем не определено, в какой конкретно форме собственник дает свое согласие.
 
 
    При таких обстоятельствах, основываясь изложенным, требования истца о признании договора аренды №14 от 25.12.2005 г. ничтожным не обоснованны и удовлетворению не подлежат.
 
 
    Рассмотрев требования истца о взыскании неосновательного обогащения в размере 4 646 740 руб., составляющих стоимость произведенных истцом ремонтных работ по неотделимым улучшениям имущества, суд пришел к следующему.
 
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
 
 
    При взыскании неосновательного обогащения в виде возврата приобретателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества подлежит применению по аналогии закона статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пунктов 2 и 3 данной статьи затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если они проведены с согласия законного владельца имущества.
 
 
    Согласно пунктам 1,2 и 3 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
 
    В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
 
    Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
 
 
    Как установлено судом, договор аренды №14 от 25.12.2005 г. прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который был заключен 20.12.2006 г.
 
 
    21.12.2006 г. между сторонами был заключен аналогичный договор аренды нежилого помещения №39, по которому истцу были переданы те же помещения, в которых, как указывает последний, им проведены ремонтные работы.
 
 
    Данный договор также прекратил свое действие.
 
 
    Как указывает истец, ремонтные работы проводились ООО «Скала» на основании договора подряда №12/2 от 16.09.2005 г., заключенного с ООО «Хит Компании».
 
 
    В материалах дела имеется письмо ООО «Хит Компании» без номера и без даты, адресованное заместителю градоначальника и председателю Комитета по управлению имуществом, в котором истец просит дать согласие на обустройство навеса в здании рынка «Богородское озеро» по перечисленным работам.
 
 
    На данном письме имеется виза «не возражаю» 15.07.02 г. При этом, расшифровка подписи отсутствует. Согласно пояснениям истца подпись принадлежит председателю Комитета.
 
 
    В материалах дела также имеется письмо МУП «Богородское озеро» от октября 1998 г. №22, согласно которого МУП «Богородское озеро» не возражает против капитального ремонта арендуемых помещений (договор №55 от 30.09.98 г.) с целью организации производства по переработке рыбы при наличии проекта, согласованного в установленными правилами и требованиями.
 
    ООО «Хит Компании» после завершения проектных работ обязано получить письменное разрешение от нашего представителя на производство капитального ремонта.
 
 
    Таким образом, из письма МУП «Богородское озеро» однозначно следует, что ООО «Хит Компании» могло приступать к ремонтным работам только после письменного разрешения представителя ответчика на такие работы.
 
 
    Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства согласования разрешения МУП «Богородское озеро» на производство ремонтных работ.
 
 
    Рабочий проект на капитальный ремонт арендуемых помещений «Городской рынок», пристройка служебных помещений, представленный истцом, ответчиком не согласован.
 
 
    В материалах дела отсутствуют, и истцом в порядке статьи 65 АПК РФ, не представлены доказательства предварительного письменного согласования необходимости проведения такого ремонта, объемов, перечня предстоящих работ и стоимости расходов, отсутствует утвержденная арендодателем или собственником недвижимого имущества проектно-сметная документация на ремонтные работы помещений.
 
 
    При этом, акт приемки работ, подписанный между ООО «Хит Компании» и ООО «Скала» составлен без участия арендодателя МУП «Богородское озеро».
 
 
    Таким образом, суд приходит к выводу, что работы осуществлялись истцом без согласования их с ответчиком, без согласования перечня работ, стоимости расходов, проектно-сметной документации.
 
 
    По этим основаниям, а также учитывая, что письмо без номера и даты не содержит согласования стоимости работ, оно не может служить безусловным доказательством согласия арендодателя на проведения ремонтных работ.
 
 
    Кроме того, из писем МУП «Богородское озеро» №45 от 14.02.2007 г. и №118 от 22.11.2006 г. видно, что предприятие с целью рассмотрения вопроса о проведении зачета проведенных работ предлагало истцу устранить недостатки и недоработки по ресурсной смете и локально ресурсному расчету.
 
 
    Поскольку указанные недостатки устранены не были, зачет произведен не был.
 
 
    Данные обстоятельства также подтверждают тот факт, что сторонами не были согласованы перечень работ и их стоимость.
 
 
    Более того, пунктом 4.4.8. оспариваемого договора аренды №14 от 25.12.2005 г. стороны согласовали, что по истечении срока настоящего договора, а также при досрочном его прекращении, арендатор обязан передать арендодателю безвозмездно все произведенные на объекте аренды неотделимые улучшения объекта аренды.
 
 
    Из чего следует, что договором  аренды №14 сторонами согласовано, что истец не может требовать стоимости произведенных улучшений.
 
 
    При этом, и в соответствии с условиями договора аренды №39 от 29.12.2006 г., арендатор может производить неотделимые улучшения объекта аренды только с письменного согласия арендодателя и Комитета. Стоимость таких улучшений не возмещается (п.4.4.6.).
 
 
    При таких обстоятельствах, принимая во внимание условия пункта 4.4.8 договора аренды №14 от 25.12.2005 г., пункта 4.4.6. договора аренды №39 от 29.12.2006 г., отсутствие согласования стоимости неотделимых улучшений имущества, произведенных без согласования с арендодателем, заявленные требования о стоимости неосновательного обогащения, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
 
 
    Расходы по уплате госпошлины с требований о признании сделки ничтожной составляют 2000 руб., с требований имущественного характера -34 733,70 руб., относятся на истца и подлежат взысканию в доход федерального бюджета, поскольку при подаче иска истцу предоставлялась отсрочка по их уплате.
 
 
    Руководствуясь статьями 1-3, 17, 27-28, 101-103, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
решил:
 
 
    В удовлетворении исковых требований отказать.
 
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью  "Хит Компани" в доход федерального бюджета 36 733 руб. 70 коп. госпошлины.
 
 
    Решение арбитражного суда может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев  со дня его вступления в законную силу.
 
 
 
    Судья                                                                                       Ж.А. Стриж