Решение от 18 января 2008 года №А24-4013/2007

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОЙ  ОБЛАСТИ
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
    г.Петропавловск-Камчатский                                        Дело  № А24-4013/2007
 
    18 января 2008года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 11 января 2008года
 
    Полный текст решения изготовлен 18 января 2008года
 
 
    Арбитражный суд Камчатской области в составе судьи  Ведерниковой В.А.,
 
    при ведении протокола судебного заседания  судьей, рассмотрев в открытом судебном заседании дело
 
 
    по иску          Индивидуального предпринимателя Полежаева Анатолия                                               Александровича    
 
 
 
    к ответчику   Администрации Петропавловск-Камчатского городского округа
 
 
    третье лицо, не заявляющее
 
    самостоятельные требования
 
    относительно предмета спора   Комитет по управлению имуществом                                                                               Петропавловск-Камчатского городского округа
 
 
    об обязании заключить договор аренды земельного участка
 
 
    при участии:
 
    от истца   Горбачева Т.И. -представитель по доверенности от 29.08.07г.(сроком на 3 года)
 
    от ответчика Платонова Е.В. -   представитель по доверенности от 13.12.07г.(по 31.12.08г.)
 
    от третьего лица  не явился
 
 
 
    установил:
 
 
    Индивидуальный предприниматель Полежаев А.А. обратился в арбитражный суд с иском о понуждении Администрации Петропавловск-Камчатского округа заключить договор аренды земельного  участка общей площадью 0,028 га, расположенного в г.Петропавловске-Камчатском в районе ул.Ак.Королева,41, ссылаясь на ч.3 ст.22 Земельного кодекса РФ.
 
 
    В судебном заседании 09 января 2008года по ходатайству сторон с целью урегулирования спора в  добровольном порядке в соответствии со ст.163 АПК РФ был объявлен перерыв до 11 января 2008года 14-00.
 
    После перерыва судебное заседание было продолжено с участием представителя истца. К мирному урегулированию спора стороны не пришли.       Истец поддержал исковые требования, заявив ходатайство об уточнении предмета иска: просит суд обязать Администрацию ПКГО заключить договор аренды земельного участка сроком на 2 года для завершения строительства стационарного и складского помещений.
 
    Суд на основании ст.49 АПК РФ принимает уточнение предмета иска.
 
    По существу требований представитель истца пояснил, что отказ ответчика в продлении с ним договора аренды неправомерен, так как земельный участок использовался ИП Полежаевым А.А. по назначению. В настоящее время, на земельном участке находится объект незавершенного строительства капитального значения, который подключен к водоснабжению, канализации, электричеству, о чем представлены дополнительные доказательства.
 
    Истец считает, что пропуск срока, установленного п.3.4 договора аренды имеет место, но по уважительной причине. Согласно представленной суду справке, Полежаев А.А. в период с 02.12.05г. по 13.03.06г. находился в рейсе, в связи с чем, не мог  сам за месяц до истечения срока договора(15.02.06г.) обратится с заявлением  к арендодателю о продлении с ним договора. Однако оставил соответствующее заявление своей жене, которая и отнесла его в Комитет в установленный срок.  В Комитете его не зарегистрировали, а попросили представить кадастровый план земельного участка. После получения кадастрового плана, который изготавливается около месяца, заявление 14.03.06г. было зарегистрировано Комитетом.
 
    Как пояснил представитель истца строительство потребовало значительных средств, которые значительно превысили первоначальные расчеты предпринимателя. В связи с чем, строительство осуществлялось не непрерывно, а этапами по мере накопления денежных средств по возращению из рейсов.
 
 
    Ответчик после перерыва представил отзыв на исковое заявление, в котором просил в удовлетворении исковых требований отказать, так как договор аренды ранее продлевался, но строительство так и не было завершено арендатором. С заявлением истец обратился с нарушением 30-ти дневного срока в соответствии с п.3.4 договора аренды. Кроме того, предоставление земельного участка в аренду предполагало строительство временного сооружения, который не относится к объектам недвижимости.
 
 
    Дело  рассматривается в порядке ст.156 АПК РФ в отсутствие представителя ответчика и третьего лица, извещенных о времени и месте судебного заседания после перерыва соответственно под протокол и телефонограммой.
 
 
    Выслушав представителя истца, рассмотрев имеющиеся в деле материалы и оценив в совокупности представленные доказательства, Арбитражный суд считает, что исковые требования  удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.
 
 
    Из материалов дела следует, что 30 марта 2004года на основании Постановления градоначальника г.Петропавловска-Камчатского № 344 от 15.03.04г. между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений(арендодатель) и Полежаевым А.А.(арендатор) был подписан договор № 1681 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды на срок до 15.03.06г.
 
    В соответствии с его предметом арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок по адресу г.Петропавловск-Камчатский, в районе ул.Ак.Королева,д.41, площадью 0,0287га. На участке имеется незавершенное строительство. Участок предоставляется для завершения строительства стационарного торгового и складского помещения.
 
    В соответствии с п.3.4 договора арендатор имеет право на продление настоящего договора на согласованных сторонами условиях по заявлению арендатора не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока договора.
 
    Согласно п.2.1 договора аренды при неосвоении земельного участка в течение двух лет с момента подписания постановления, договор считается прекращенным, а земельный участок подлежит изъятию.
 
    В соответствии с требованиями п.2.3 договора, ст.ст.130,131,433,609 ГК РФ договор аренды земельного участка № 1681 от 30.03.04г. был зарегистрирован в установленном законом порядке 10.11.04г.за № 41-01/01-1/2004-1669.
 
    Ранее вышеуказанный земельный участок предоставлялся Полежаеву А.А. для строительства на основании договора аренды № 1107 от 05.01.01г.
 
 
    14 марта 2006года  Полежаев А.А. обратился к Главе Петропаловск-Камчатского городского округа с заявление о продлении договора аренды № 1681 от 30.03.04г. на три года для завершения строительства.
 
    Своим письмом  от 16 марта 2006года Комитет по управлению имуществом ПКГО отказал арендатору в продлении договора аренды земельного участка, указав, что право аренды земельного участка для строительства торгового павильона  уже продлевалось, однако до настоящего времени он так и не построен.
 
    Посчитав, что данный отказ нарушает его преимущественное право на заключение нового договора согласно ч.3 ст.22 Земельного кодекса, ИП Полежаев А.А. обратился в суд с настоящим иском.
 
 
    В силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ  граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    Согласно ч.3 ст.22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
 
 
    В части 1 статьи 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
 
    В пункте 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
 
    Из материалов дела следует, что после истечения договора аренды земельного участка № 1681, т.е. после 15.03.06г. арендатор Полежаев А.А. продолжал пользоваться земельным участком, а Администрация ПКГО не возражала против этого.
 
    Так, истец осуществлял арендные платежи в течение всего 2006 и 2007 годов, а арендодатель принимал эти арендные платежи, что подтверждается представленными в материалы дела квитанциями.
 
    Воля арендатора на продление договорных отношений была выражена в его заявлении от 14.03.06г. При этом нарушение 30-ти дневного срока в соответствии с п. 3.4 договора имело место по уважительной причине, в связи с нахождением Полежаева А.А. в море согласно справки КПКФ «Камлайн» от 11.01.08г.
 
    В материалах дела отсутствует, а сторонами не представлены доказательства передачи земельного участка от арендатора арендодателю по окончании срока действия договора в соответствии с п.3.4 договора и требований ст.622 ГК РФ.
 
    Судом установлено, что ответчик также не воспользовался своим правом в соответствии с условиями договора  изъятия земельного участка  при условии его неосвоения в течение двух лет с момента подписания постановления градоначальника, в том числе и после своего отказа в продлении договора письмом от 16.03.06г.
 
    Согласно имеющейся в материалах делах выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 11 января 2008года обременения права собственности Петропавловск-Камчатского городского округа в виде аренды на земельный участок площадью 287 кв.м, расположенный в г.Петропавловск-Камчатский, ул. Академика Королева,41, не отменены.
 
    При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор от 30.03.04г. N 1681 аренды земельного участка возобновил свое действие на неопределенный срок на основании ч.2 ст.621 ГК РФ.
 
 
    Письмо от 16.03.06г. об отказе в продлении договора аренды в совокупности с другими доказательствами, судом не расценивается как возражения арендодателя в смысле ч.2 ст.621 ГК РФ. Суд считает, что отказ в продлении договора со ссылкой  на не освоение земельного участка, является неправомерным, поскольку  материалами дела подтверждено, что земельный участок использовался по назначению, так как строительство на нем производилось. В настоящее время на земельном участке имеется незавершенный строительством объект, что подтверждается  представленным истцом отчетом № 21 ООО «Юридическое партнерство «Вотум» об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, незавершенного строительством от 20.09.06г. и не оспаривалось самим ответчиком в ходе судебного разбирательства.
 
    Бездействия ответчика по изъятию земельного участка уже после отказа в продлении договора, принятие платежей от арендатора, свидетельствуют о продолжении арендных отношений по договору земельного участка.
 
 
    Таким образом, у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований об обязании Администрацию ПКГО заключить договор аренды спорного земельного участка на основании ч.3 ст.22 ЗК РФ, поскольку данный земельный участок из пользования арендатора Полежаева А.А. не выбывал в связи с возобновлением договора аренды №  1861 от 30.03.04г. после окончания его действия  на неопределенный срок.
 
 
    При этом суд  не может согласиться с доводом ответчика о том, что  объект незавершенного строительства является временным сооружением.
 
    В соответствии с п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - это здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек;
 
    Как следует из отчета об оценке рыночной стоимости № 21 объект недвижимости, незавершенный строительством, не относится к временному сооружению согласно его проектной документации. Он имеет ленточный, бетонный фундамент с проектной отметкой низа фундамента 2,15 м. В связи с чем, он прочно связан с  землей, не является временным сооружением, то есть его перемещение невозможно. Таким образом, расположенный на арендуемом  земельном участке незавершенный строительством объект является объектом недвижимости в соответствии с требованиями ст.130 ГК РФ, п.10 ст.1 Градостроительного кодекса РФ.
 
    Кроме того, согласно представленных договоров № 589 от 12.07.2006года,  № 2216к от 26.03.07г.  объект недвижимости, незавершенный строительством подключен к электроснабжении., водоснабжению и канализации.
 
 
    Госпошлина по иску относится на истца в размере 2.000руб. Ее взыскание судом не производится, так как госпошлина была уплачена в полном размере при обращении с иском в суд. Излишне уплаченная госпошлина подлежат возврату из федерального бюджета в сумме 2.000руб.
 
 
 
    Руководствуясь ст.ст.1-3,17,101-103,110,156,163,167-171,176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
    решил:
 
 
 
    Принять уточнение предмета иска.
 
 
    В удовлетворении исковых требований отказать.
 
 
    Возвратить истцу из федерального бюджета излишне уплаченную госпошлину в размере 2.000руб.
 
 
    Решение арбитражного суда может быть обжаловано в арбитражный суд  апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца  со дня его принятия, или в  арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня  его вступления в законную силу.
 
 
 
    Судья                                                                                               В.А.Ведерникова