Решение от 24 июля 2014 года №А24-2359/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Петропавловск-Камчатский                                                     Дело № А24-2359/2014
 
    24 июля 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 24 июля 2014 года.
 
 
 
    Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Ищук Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шальневой К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело
 
    по иску
 
    государственного унитарного предприятия  Камчатского края «Камчатфармация» (ИНН 4100000280, ОГРН 1024101026047)
 
    к ответчику
 
    обществу с ограниченной ответственностью  «Зодчие» (ИНН 4101091636, ОГРН 1034100651463)
 
    третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора
 
    Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края (ИНН 4101121312, ОГРН 1084101000147)
 
    об обязании освободить нежилые помещения
 
    по встречному иску                  
 
    общества с ограниченной ответственностью   «Зодчие»  (ИНН 4101091636, ОГРН 1034100651463)
 
 
    к ответчику   
 
    государственному унитарному предприятию  Камчатского края "Камчатфармация" (ИНН 4100000280, ОГРН 1024101026047)
 
    о понуждении к заключению договора аренды на новый срок,
 
 
    при участии:
 
    от истца по первоначальному иску:
 
    Бурлакова М.Б. – представитель по доверенности от  11.01.2013  (сроком до 31.12.2015),
 
    от ответчика по первоначальному иску:
 
    Шевель Т.Е. – представитель по доверенности от  12.05.2014 (сроком на три года).
 
    от третьего лица:
 
    не явились,
 
 
установил:
 
 
    государственное унитарное предприятие Камчатского края «Камчатфармация» (далее – ГУП «Камчатфармация», предприятие; место нахождения: 683023, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, пр. Победы, д. 63) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью  «Зодчие» (далее – ООО «Зодчие», общество; место нахождения: 683024, Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Лукашевского, д. 5, кв. 27) об обязании освободить нежилые помещения позиции №№ 1, 2, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 площадью 144,5 кв.м. первого этажа в здании аптеки № 3, расположенном по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Виталия Кручины, д. 13, передав их по акту приема-передачи.
 
    Требования заявлены со ссылкой на статьи 309, 610, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы прекращением договора аренды от 04.07.2006.
 
    В качестве третьего лица в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле привлечено Министерство имущественных и земельных отношений Камчатского края.
 
    Определением от 16.06.2014 к производству суда принято встречное исковое заявление ООО «Зодчие» о понуждении к заключению договора аренды на новый срок.
 
    Судебное заседание в порядке статьи 156 АПК РФ проводилось в отсутствие   извещенного третьего лица.
 
    В судебном заседании стороны поддержали правовые позиции, изложенные в исковых заявлениях и  отзывах на них.  В направленном в суд мнении третье лицо полагало иск предприятия подлежащим удовлетворению.
 
    Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении первоначального иска и об оставлении встречного иска без рассмотрения.
 
    Как следует из материалов дела, 04.07.2006 между ГУП «Камчатфармация» (арендодатель) и ООО «Зодчие» (арендатор) заключен договор аренды № 2126 недвижимого имущества Камчатской области, предметом которого являются нежилые помещения позиции №№ 1, 2, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 площадью 144,5 кв.м. первого этажа в здании аптеки № 3, расположенном по адресу:                         г. Петропавловск-Камчатский, ул. Виталия Кручины, д. 13.
 
    Решением Арбитражного суда Камчатского края от 03.04.2012 по делу         № А24-1135/2012, в силу части 2 статьи 69 АПК РФ имеющим преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлено, что названный договор с 03.07.2011 возобновился на тех же условиях на неопределенный срок. Данное обстоятельство не оспаривалось в судебном заседании.
 
    Заявлением от 20.01.2014 (получено ООО «Зодчие» 25.01.2014) ГУП «Камчатфармация» со ссылкой пункт 2 статьи 610 ГК РФ сообщило обществу об отказе от договора и необходимости возвратить нежилые помещения.
 
    Неисполнение данной обязанности послужило основанием для обращения предприятия с настоящим иском в суд.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 610 АПК РФ при заключении договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе  в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, что согласуется с диспозицией пункта 3 статьи 450 ГК РФ, допускающей односторонний отказ от договора в случаях, когда такой отказ предусмотрен  законом.
 
    Исходя из установленных судом фактических обстоятельств, договор аренды от 04.07.2006 № 2126 считается расторгнутым с 26.04.2014 (по истечении трех месяцев с даты получения обществом заявления о прекращении договора).
 
    В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
 
    На основании указанной нормы закона с 26.04.2014 у ООО «Зодчие» возникла обязанность возвратить предприятию нежилые помещения, составляющие предмет договора аренды.
 
    Основываясь изложенным выше, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности требований предприятия, удовлетворяя первоначальный иск. При этом суд в порядке части 1 статьи 174 АПК РФ полагает необходимым установить срок для исполнения обязанности ООО «Зодчие» по передаче имущества в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.
 
    Доводы общества о невозможности возврата нежилых помещений в том состоянии, в котором они были получены, по причине проведения капитального ремонта, судом отклоняются. Как отмечено выше, статья 622 ГК РФ при прекращении договора аренды предписывает арендатору вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Пункт 3.2.12 договора аренды от 04.07.2006 № 2126 содержит согласованное сторонами условие о том, что при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю помещения в состоянии не хуже, чем в котором он их получил. Данное условие договора определяет иное состояние имущества, отличное от диспозитивное определенного  статьей 622 ГК РФ, и не исключает его возврат с произведенными улучшениями.
 
    Как полагает общество в отзыве на иск, при наличии неурегулированных разногласий сторон по вопросу возмещения стоимости улучшений имущества предприятие не имело права отказываться от договора в порядке статьи 610 ГК РФ, а должно было избрать иной способ защиты, предусмотренный статьей 619 ГК РФ. Данный довод ООО «Зодчие» отклоняется судом, как основанный на неверном толковании норм материального права. Статья 610 ГК РФ не содержит ограничительных условий возможности отказаться от договора при невозмещении затрат арендатора по капитальному ремонту. В данном случае при решении вопроса о компенсации затрат стороны обязаны руководствоваться условиями действовавшего между ними договора в части возмещения таких затрат после его расторжения, а при отсутствии таких условий арендатор вправе избрать соответствующий способ защиты нарушенного права, предусмотренный законом.
 
    Оценка правомерности проведения капитального ремонта и его стоимости не является предметом рассмотрения по настоящему делу. Встречное требование о возмещении стоимости капитального ремонта обществом  не заявлялось.
 
    Доводы ООО «Зодчие» о злоупотреблении предприятием правом судом отклоняются. Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).  Пункт 5 данной статьи устанавливает, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
 
    Таким образом, исходя из изложенной презумпции на ООО «Зодчие» лежит бремя доказывания недобросовестного поведения предприятия.
 
    В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований либо возражений.
 
    Вместе с тем надлежащих и достаточных доказательств осуществления предприятием своих прав исключительно  с целью причинить вред обществу, суду в порядке статьи 65 АПК РФ не предоставлено. Действия ГУП «Камчатфармация» по применению части 2 статьи 610 ГК РФ не совершены в обход закона.  В действиях предприятия суд не усматривает заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав. Как отмечено выше, наличие неурегулированных разногласий по вопросу компенсации затрат на ремонт имущества не препятствует расторжению договора аренды. Данный вопрос подлежит разрешению в соответствии с условиями договора либо с использованием предусмотренных законом способов защиты.
 
    Оснований для применения части 10 статьи 17.1 Федерального закона 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) в истолковании пункта 4.2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о  договоре аренды» о праве арендатора продолжать пользоваться имуществом суд не усматривает, поскольку договор аренды от 04.07.2006 № 2126 заключался не на торгах, в то время как данное право возникает у лица по договору, заключенному в порядке, предусмотренном частями 1, 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (пункт 4.1 4.2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).
 
    Рассмотрев встречное требование общества о понуждении предприятия  заключить договор аренды на новый срок, суд приходит к следующим выводам.
 
    Встречный иск мотивирован тем, что ООО «Зодчие» произвело капитальный ремонт нежилых помещений, стоимость которого предприятием в счет арендной платы не зачтена. Данное обстоятельство, по мнению ООО «Зодчие», свидетельствует о надлежащем исполнении обществом денежных обязательств по договору аренды и является основанием для применения пункта 1 статьи 621, пункта 4 статьи 445 ГК РФ. 
 
    Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
 
    При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
 
    Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
 
    В соответствии  с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
 
    В силу статьи 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.
 
    Согласно положениям статей 607, 610, 654 ГК РФ в договоре аренды недвижимого имущества должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, срок договора и размер арендной платы.
 
    На вопрос суда о направлении ГУП «Камчатфармация» предложения о заключении договора аренды на новый срок обществом предоставлено письмо от 16.02.2012 № 27, согласно  которому ООО «Зодчие» просит заключить договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев для заключения договора энергоснабжения.
 
    Дав оценку данному письму, суд приходит к выводу, что оно не может  быть признано офертой (проектом договора), так как не содержит всех существенных условий договора.
 
    Таким образом, ООО «Зодчие» не соблюдено требование статьи 445 ГК РФ о досудебном урегулировании спора, что является основанием для оставления  встречного  искового заявления без рассмотрения в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 АПК РФ без оценки доводов общества по существу.
 
    Наличие ранее заключенного договора аренды не освобождает общество от необходимости выполнения положений статьи 445 ГК РФ и обязанности по подготовке проекта договора аренды с указанием его существенных условий, направления такого проекта арендодателю.
 
    Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.01.2014 № ФО3-5944/2013 по делу № А73-15779/2012.
 
    Расходы по уплаченной ГУП «Камчатфармация» государственной пошлине  по первоначальному иску в размере 4 000 руб. относятся на ООО «Зодчие» и взыскиваются в пользу предприятия.
 
    Государственная пошлина по встречному иску в размере 4 000 руб. подлежит возврату обществу из федерального бюджета.
 
    Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
решил:
 
 
    первоначальный иск удовлетворить.
 
    Обязать общество с ограниченной ответственностью «Зодчие» возвратить государственному унитарному предприятию  Камчатского края «Камчатфармация» нежилые помещения позиции №№ 1, 2, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31 площадью 144,5 кв.м. первого этажа в здании аптеки № 3, расположенном по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Виталия Кручины, д. 13 по акту приема-передачи в течение тридцати календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Зодчие» в пользу государственного унитарного предприятия  Камчатского края «Камчатфармация» 4 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.
 
    Встречное исковое заявление оставить без рассмотрения.
 
    Возвратить обществу с ограниченной ответственностью  «Зодчие» из федерального бюджета 4 000 руб. государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
 
 
    Судья                                                                                                                          Ю.В. Ищук