Решение от 23 июля 2014 года №А24-2250/2014

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
    г. Петропавловск-Камчатский                                                     Дело № А24-2250/2014
 
    23 июля 2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 17 июля 2014 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 23 июля 2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Иванушкиной К.Ю., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Реснянской М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело
 
    по заявлению индивидуального предпринимателя Ефремовой Елены Анатольевны (ИНН 410100376491, ОГРН 304410126500048)
 
    к Комитету по управлению имуществом администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН 4101027609, ОГРН 1024101028291)
 
    о признании незаконным отказа, оформленного письмом от 19.02.2014                     № 01-06-01/384/14, в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемых помещений по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой Славы, 3, поз. 2, 3, 12, 14, 20, 21, 22, 23, 24 первого этажа;
 
    об обязании заключить договор купли-продажи,
 
 
    при участии:
 
    от заявителя: Ефремов С.Н. – по доверенности от 03.06.2013 в реестре нотариуса Руденченко Л.В. за № 3-1707, сроком на три года;
 
    от Комитета: Серебренникова Е.О. – по доверенности от 18.06.2014                          № 01-06-01/1321/14,
 
установил:
 
 
    индивидуальный предприниматель Ефремова Елена Анатольевна (далее – заявитель, предприниматель, ИП Ефремова Е.А.) обратилась в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) с заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (далее – Комитет, ответчик) о признании незаконным отказа, оформленного письмом от 19.02.2014                      № 01-06-01/384/14, в преимущественном праве на выкуп арендуемых площадей позиции 2, 3, 12, 14, 21, 22, 23, 24 общей площадью 281 кв. м первого этажа. Также заявитель просит обязать Комитет заключить договор купли-продажи.
 
    Как указал заявитель, исполняя решение Арбитражного суда Камчатского края от 26.12.2013 по делу №А24-4452/2013, которым суд обязал ответчика дать ответ на обращение предпринимателя от 01.08.2013, Комитет письмом от 19.02.2014 отказал в предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемых ИП Ефремовой Е.А. более пяти лет помещений. При этом ответчик приравнивает сдаваемые помещения к «торговому месту» и ссылается на то, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность органов местного самоуправления по разделу помещений.
 
    Из заявления следует, что спорным обстоятельством при рассмотрении названного дела являлась возможность выделения нежилых помещений, на которые претендует арендатор, в обособленный объект.
 
    Ссылаясь на пункт 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», заявитель указывает, что реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
 
    Поскольку спорные помещения являются предметом зарегистрированных договоров аренды, и дополнительным соглашением к ним может быть предусмотрено условие о выкупе арендованного имущества, то, следовательно, они могут являться предметом договора купли-продажи. Более того, спорные помещения ранее были зарегистрированы как самостоятельный объект и стояли на кадастровом учете, на что указано в письме прокуратуры от 14.08.2009        № 07/31-2173ж-09 в рамках подготовки объекта к аукциону в 2010 году. Кроме того, спорные помещения с 1998 года соседствуют с разнопрофильными организациями, которые реализуют населению продукты питания, животных и птиц, что свидетельствует, по мнению предпринимателя, о наличии выделенных помещений на объекте. Индивидуализация недвижимого имущества как объекта для целей государственной регистрации осуществляется в процессе кадастрового и технического учета, в результате чего объект получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимости.
 
    С 2009 года и по настоящее время встроено-пристроенные нежилые помещения по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой Славы 3 внесены в перечень объектов, подлежащих приватизации.
 
    ИП Ефремова Е.А. указывает, что на основании статей 3, 5 Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» 01.08.2013 она обратилась в Комитет с заявлением о признании за ней преимущественного права на выкуп арендуемых ею в течение пяти лет площадей.
 
    Заявитель не оспаривает тот факт, что выделение и формирование в качестве объектов недвижимости помещений, которые ранее таковыми не были, является правом собственника. В то же время предприниматель полагает, что Комитетом нарушены его права, предусмотренные Федеральным законом № 144-ФЗ, поскольку ранее сформированные и поставленные на кадастровый учет объекты недвижимости были переведены в другое правовое положение, что свидетельствует о злоупотреблении правом.
 
    В судебном заседании представитель ИП Ефремовой Е.А. заявленные требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении. Также пояснил, что возможность осуществления выкупа встроено-пристроенных нежилых помещений подтверждается ранее представленным техническим заключением (л. д. 86), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «ГЕРЛЕО-ТЕХ».
 
    Комитет направил отзыв на заявление, в котором требования ИП Ефремовой Е.А. не признал (л. д. 79–81).
 
    Представитель Комитета в судебном заседании требования предпринимателя не признал по основаниям, изложенным в отзыве.
 
    Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ доказательства по делу, арбитражный суд считает, что заявление предпринимателя не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
 
    Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Камчатского края по делу № А24-4452/2013 установлено, что 17.03.2008 между ИП Ефремовой Е.А. и МУП ПКГО «Богородское озеро» заключены договоры аренды нежилого помещения № 348, 350 общей площадью 102 кв. м и 511,6 кв. м, по условиям которых предприниматель принимает во временное пользование и оплачивает нежилые помещения поз. 2, 24, 21–23, 14, 12, 9, 3, 1 первого этажа, поз. 86–90, 92, 94 подвала, расположенных по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Бульвар Рыбацкой славы, 3, сроком по 31.10.2008.
 
    01.07.2012 между предпринимателем и Комитетом заключен договор аренды № 5/12-НФ нежилых муниципальных помещений поз. 2, 24 первого этажа жилого дома общей площадью 102 кв. м. в жилом доме, расположенном в г. Петропавловске-Камчатском, ул. Бульвар Рыбацкой славы, 3, сроком действия с 01.07.2012 по 30.06.2013.
 
    23.07.2012 между теми же сторонами заключен аналогичный договор № 6/12-НФ, по условиям которого предприниматель принимает в аренду встроено-пристроенные нежилые помещения поз. 3, 12, 14, 21–23 первого этажа, поз. 86–88, 90 подвала, общей площадью 246,7 кв. м в жилом доме, расположенном в г. Петропавловске-Камчатском, ул. Бульвар Рыбацкой славы, 3, сроком действия с 23.07.2012 по 22.07.2013.
 
    Также 23.07.2012 между предпринимателем и Комитетом заключен аналогичный договор № 7/12-НФ, по условиям которого предприниматель принимает в аренду встроено-пристроенные нежилые помещения поз. 20, 27 первого этажа, поз. 98–99 подвала, общей площадью 59,4 кв. м в жилом доме, расположенном в г. Петропавловске-Камчатском, ул. Бульвар Рыбацкой славы, 3, сроком действия с 23.07.2012 на неопределенный срок.
 
    В связи принятием Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» 01.08.2013 ИП Ефремова Е.А. обратилась в Комитет с заявлением о выкупе арендуемых помещений позиций 2, 3, 12, 14, 21, 22, 23, 24 общей площадью 281 кв. м. первого этажа во встроено-пристроенном нежилом здании, расположенном по адресу бульвар Рыбацкой славы, 3.
 
    Рассмотрев заявление предпринимателя, Комитет принял решение, оформленное письмом от 19.08.2013 № 01-02021/5836/13, которым отказал заявителю в преимущественном праве на выкуп арендуемых площадей, указывая на то, что приказом Комитета от 19.12.2012 № 1080 объект недвижимого имущества «Встроено-пристроенные нежилые помещения поз. 85–88; 90–92;           97–1–1 подвала, поз. 2–27 первого этажа жилого дома» обшей площадью 861,8 кв. м, расположенный в г. Петропавловске-Камчатском, бульвар Рыбацкой Славы, 3, закреплен на праве оперативного управления за муниципальным бюджетным учреждением культуры «Центральная городская библиотека». Государственная регистрация права оперативного управления на названные выше помещения проведена 12.02.2013. Объект недвижимого имущества требует капитального ремонта для целей размещения Информационно–досугового центра названной библиотеки и отсутствием у учреждения необходимых денежных средств для проведения ремонта; объект недвижимого имущества передан в муниципалитет для организации проведения капитального ремонта. Кроме того, Комитет в своем письме также указал на то, что предпринимателем не представлены доказательства использования заявленных позиций в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества непрерывно в течение двух и более лет по состоянию на 01.07.2013.
 
    Вышеуказанным решением арбитражного суда от 26.12.2013 по делу  № А24-4452/2013 отказ Комитета, оформленный письмом от 19.08.2013                 № 01-020201/5836/13, в преимущественном праве на выкуп арендуемых площадей признан незаконным, как несоответствующий Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 159-ФЗ). При этом арбитражный суд обязал Комитет в тридцатидневный срок со дня принятия решения суда повторно рассмотреть заявление индивидуального предпринимателя Ефремовой Елены Анатольевны от 01.08.2013.
 
    Во исполнение решения арбитражного суда Комитет рассмотрел заявление предпринимателя от 01.08.2013 и письмом от 19.02.2014 № 01-06-01/384/14 отказал в его удовлетворении, указав, что в казне Петропавловск-Камчатского городского округа находится объект недвижимого имущества «Встроено-пристроенные нежилые помещения поз. 85–88, 90–92, 97–1–1 подвала, поз. 2–27 первого этажа жилого дома» общей площадью 861,8 кв. м, адрес объекта: Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, бульвар Рыбацкой Славы, 3. По договору аренды, заключенному с Комитетом, заявитель является арендатором не всего объекта, а только его части общей площадью 281 кв. м.
 
    Ссылаясь на пункт 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, Комитет считает, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
 
    Также в письме от 19.02.2014 Комитет указал, что исходя из судебной практики, «обособленный объект» определяется как самостоятельный объект прав, недвижимая вещь, представляющая собой функционально обособленную часть здания, не предназначенную для проживания людей, изолированную от иных частей здания конструктивными элементами и имеющую отдельный вход.
 
    На основании изложенного, учитывая, что на сегодняшний день объект является целым, на отдельные помещения не разделен, предоставить ИП Ефремовой Е.А. преимущественное право выкупа части общего объекта Комитет не может ввиду отсутствия зарегистрированного права собственности на данные помещения как на самостоятельный объект прав (обособленный объект).
 
    Помимо этого Комитет обратил внимание заявителя на тот факт, что действующим законодательством не предусмотрена обязанность органов местного самоуправления по разделу находящегося в муниципальной собственности помещения.
 
    ИП Ефремова Е.А., считая названный отказ Комитета незаконным и нарушающим ее права и законные интересы, обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
 
    В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, предусмотрены Федеральным законом № 159-ФЗ.
 
    Так, согласно статье 3 названного закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
 
    1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
 
    Согласно пункту 1 части 2.1 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, введенной в действие Федеральным законом № 144-ФЗ, заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 01.09.2012 находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
 
    Из материалов дела следует, что ИП Ефремова Е.А. обратилась 01.08.2013 в Комитет с заявлением о выкупе арендуемых помещений позиций 2, 3, 12, 14, 21, 22, 23, 24 общей площадью 281 кв. м первого этажа во встроено-пристроенном нежилом здании, расположенном по адресу бульвар Рыбацкой славы, 3, на основании принятых поправок к Федеральному закону № 159-ФЗ.
 
    Основанием для отказа предпринимателю в реализации преимущественного права на выкуп помещений в письме от 19.02.2014 стало указание Комитета на то, что предприниматель арендует лишь часть объекта недвижимости площадью 281 кв. м, а не весь объект, зарегистрированный в настоящее время как встроено-пристроенные нежилые помещения поз. 85–88, 90–92, 97–101 подвала, поз. 2–27 первого этажа жилого дома, общей площадью 861,8 кв. м (свидетельство о государственной регистрации от 08.11.2011 № 41 АВ 120695).
 
    Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества, регулирует Федеральный закон № 159-ФЗ.
 
    В пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 № 134 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу Федерального закона № 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.
 
    Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства (договоры аренды нежилых помещений, технический паспорт на встроено-пристроенные к жилому многоквартирному дому нежилые помещения поз. 85–88, 90–92, 97–101 подвала, поз. 2–27 первого этажа жилого дома, инвентарный номер 5570, свидетельство о государственной регистрации права на указанные нежилые помещения), суд приходит к выводу о том, что спорные разрозненные нежилые помещения, о передаче которых в собственность в порядке Федерального закона № 159-ФЗ просит предприниматель, не образуют в совокупности индивидуально определенной вещи; помещения, арендуемые предпринимателем, не сформированы как обособленный объект; находятся на разных этажах (первый этаж и подвал); не являются изолированными; не имеют самостоятельного выхода на улицу.
 
    Помимо этого арендуемые предпринимателем нежилые помещения не находятся на кадастровом учете объектов капитального строительства.
 
    При этом суд считает, что представленное предпринимателем техническое заключение ООО «ГЕРЛЕО-ТЕХ», в соответствии с которым техническая возможность использования спорных помещений на правах собственности имеется при соблюдении норм безопасности и правил эксплуатации помещений объекта капитального строительства, не свидетельствует о неправомерности оспариваемого отказа Комитета, поскольку в данном случае воля собственника арендуемых предпринимателем помещений на обособление части помещений в самостоятельный объект недвижимости с целью его выкупа материалами дела не подтверждается.
 
    Права и законные интересы ИП Ефремовой Е.А. в рассматриваемом случае суд признает ненарушенными, так как она не обладала, с учетом вышеизложенного, преимущественным правом на приобретение арендованного имущества по Федеральному закону № 159-ФЗ, поскольку спорные помещения не сформированы как обособленный объект.
 
    В соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.
 
    При таких обстоятельствах заявленные предпринимателем требования удовлетворению не подлежат.
 
    Согласно пункту 3 части 5 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться в том числе указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
 
    Так как в ходе судебного разбирательства доводы заявителя о незаконности решения Комитета не нашли своего подтверждения, у суда отсутствуют основания для указания в резолютивной части решения на конкретные действия, которые необходимо совершить ответчику.
 
    В связи с отказом в удовлетворении требований расходы по государственной пошлине относятся на заявителя.
 
    Руководствуясь статьями 1–3, 17, 27–28, 101–103, 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
решил:
 
 
    в удовлетворении заявления отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
 
 
    Судья                                                                                                             К.Ю. Иванушкина