Решение от 17 апреля 2008 года №А24-180/2008

 
АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОЙ  ОБЛАСТИ
 
 
РЕШЕНИЕ
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
    г. Петропавловск-Камчатский                                                         Дело № А24-180/2008
 
    17 апреля 2008 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 15 апреля 2008 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 17 апреля 2008 года.
 
 
    Арбитражный суд Камчатской области в составе председательствующего судьи Лосевой Е.В., арбитражных заседателей Куркиной Л. В., Пищик В. Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Колпаченко А. С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело
 
    по
 
    иску
 
    Закрытого акционерного общества «Сакмар»
 
    к ответчику
 
    Индивидуальному предпринимателю Гвоздеву Сергею Ивановичу
 
 
    о
 
    выселении
 
 
    при участии:
 
    от истца
 
    Стефанов . – представитель по доверенности от 14.12.2007г.,
 
    от ответчика
 
    Гвоздев С. И.,
 
    Родионова Н. А.  – представитель по доверенности от 03.10.2006г.,
 
 
 
 
установил:
 
 
    Закрытое акционерное общество  «Сакмар» (далее – ЗАО «Сакмар») обратилось в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гвоздеву Сергею Ивановичу (далее – ИП Гвоздев С. И.), указывая на то, что ответчик допустил задержку в оплате арендных платежей за сентябрь-ноябрь месяцы 2007г., поэтому  на основании ст. 614, 619 ГК РФ, п. 3 ст. 450 ГК РФ  уведомлением от 20.11.2007г. истец в одностороннем порядке расторг договор аренды от 30.12.2002г.,  в связи с чем, ответчик подлежит выселению из нежилого помещения, позиции № 32, 33 на первом этаже здания станции технического обслуживания, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ак. Королева, 65.
 
    Представитель истца в судебном заседании требования по иску поддержал.
 
 
    Представитель ответчика в судебном заседании требования истца не признал, указав на то, что договор не предусматривает возможности одностороннего отказа от исполнения обязательств, также истец не направил ответчику предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, более того, само обязательство по оплате арендных платежей было выполнено ответчиком в разумный срок самостоятельно.
 
    Индивидуальный предприниматель Гвоздев С. И. в судебном заседании  пояснил, что задолженности по оплате арендных платежей не имеется, задержка оплаты была вызвана тем, что собственник здания не оплачивал энергоснабжающей организации электроэнергию, в результате чего здание было отключено от энергоснабжения, ответчик сам, по просьбе собственника здания, оплатил электроэнергию и коммунальные платежи, после чего энергоснабжение в здании было восстановлено, он смог работать и сразу произвел оплату за арендуемые помещения. В подтверждение чего представил письма и платежные поручения об оплате аренды, электроэнергии, коммунальных платежей.
 
 
    Выслушав пояснения представителей истца и ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил.
 
 
    Из материалов дела следует, что между ЗАО «Лада-Моторс» (арендодатель) и ИП Гвоздевым С. И. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 30.12.2002г., согласно которого арендодатель  предоставляет арендатору в аренду нежилые помещения позиции № 32, 33 на первом этаже здания станции технического обслуживания, расположенного по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Ак. Королева, 65.
 
    Согласно п. 3.2. договора арендная плата оплачивается не позднее пятого числа текущего месяца против арендодателя с приложением счета-фактуры.
 
    Согласно п.1.6 договор заключен сроком на десять лет. 
 
    Пункт 4.2.3. договора определяет, что договор может быть расторгнут досрочно если арендатор не внес арендную плату более двух месяцев подряд после намеченного срока оплаты по договору.
 
    Договор аренды от 30.12.2002г. прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись от 14.04.2003г. за № 41-01/01-9/2003-65.
 
    Таким образом, договор аренды от 30.12.2002г. был заключен сторонами в установленном законом порядке, в соответствии со ст.ст.433,651 ГК РФ.
 
 
    30.11.2005 года нежилые помещения, составляющие объект аренды, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 30.11.2005 года перешли в собственность ЗАО «Сакмар». Переход права собственности был зарегистрирован в ЕГРП  22.02.2006 года под № 41-41/01/058/2005-342.
 
    Пунктом 5 договора от 30.11.2005 года стороны установили, что передача имущества продавцом и принятие его покупателем осуществляется при подписании настоящего договора. Дополнительного подписания сторонами передаточного акта не требуется.
 
 
    Согласно ст.617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве. Следовательно, при изменении сторон условия договора аренды остаются прежними.
 
    При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (п.23 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66).
 
    Таким образом, в силу закона права и обязанности Арендодателя по договору аренды от 30.12.2002 года перешли к новому собственнику – ЗАО «Сакмар». Как следует из п.1.5 самого договора аренды переход права собственности от арендодателя к другому лицу не влечет изменение или расторжение договора аренды.
 
 
    Истец, указывая на несвоевременное внесение ответчиком арендных платежей за сентябрь, октябрь, ноябрь 2007года, направил ответчику уведомление от 20.11.2007г. о расторжении договора аренды в одностороннем порядке и обратился в суд с требованием о выселении ответчика из арендуемого им помещения.
 
 
    Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    В соответствии с п. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
 
    Исходя из смысла п. 3 ст. 450 ГК РФ договор должен содержать условие о возможности его расторжения или изменения  в одностороннем порядке.
 
    Глава 4 договора аренды «условия расторжения и продления договора», содержит следующие условия.
 
    Согласно п. 4.1. договора изменение и дополнение условий договора допускаются по взаимному согласию сторон. Взаимные изменения и дополнения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
 
    Пункт 4.2. - договор может быть расторгнут: по взаимному согласию сторон; если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения, не проводит текущего ремонта; если арендатор не внес арендную плату более двух месяцев подряд.
 
    Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
 
    Из буквального содержания главы 4 договора, определяющей порядок расторжения или продления договора, не усматривается право арендодателя расторгнуть договор в добровольном одностороннем порядке без судебной процедуры, с даты, указанной в уведомлении.
 
    Таким образом, поскольку данным уведомлением от 20.11.2007г. договор аренды не может являться расторгнутым в одностороннем порядке, заявленное истцом требование о выселении ответчика удовлетворено быть не может.
 
 
    Более того, п.п. 2, 3 ст. 450 ГК РФ, ст. 619 ГК РФ, предусмотрена возможность одностороннего досрочного расторжения договора.
 
    Между тем, в силу  части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
 
    Доказательства направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок в материалах дела отсутствуют.
 
 
    Имеющееся в материалах дела письмо от 20.11.2007 N 2, не предупреждает арендатора о необходимости погасить задолженность в разумный срок, а лишь содержит уведомление  о расторжении  договора.
 
 
    На основании изложенного, направление арендодателем уведомления от 20.11.2007г. об одностороннем досрочном расторжении договора аренды также нельзя признать правомерным, а договор расторгнутым.
 
 
    Также, исходя из п.п. 2, 3 ст. 450 ГК РФ, ст. 619 ГК РФ, пункта 4.2. договора аренды от 30.12.2002г.,  договор аренды может быть расторгнут в случае нарушения арендатором существенных условий договора аренды.
 
    В качестве существенных нарушений условий договора аренды истцом названо несвоевременное внесение арендных платежей за сентябрь, октябрь и ноябрь месяцы 2007г.
 
    Согласно имеющимся в деле платежным поручениям № 320 от 22.11.2007г., № 335 от 04.12.2007г., №  7 от 09.01.2008г. арендатором произведены платежи за арендуемые им помещения соответственно за сентябрь, октябрь и ноябрь месяцы 2007 года.
 
    Истцом иск подан в суд 21.01.2008г., то есть на момент обращения в суд с иском задолженность за указанные месяца полностью отсутствовала и, следовательно, права арендодателя уже  не нарушались.
 
    Более того, стороны предусмотрели в договоре аренды, что в случае несвоевременного внесения арендатором платежей, он уплачивает пеню в порядке и размере, определенных п. 5.1. договора аренды.
 
    Таким образом, истец вправе предъявить в суд иск о применении к ответчику ответственности, предусмотренной п. 5.1. договора.
 
 
    На основании вышеизложенного, суд, руководствуясь ст. 71 АПК РФ, приходит к выводу, что оснований для удовлетворения заявленного иска не имеется.
 
    Таким образом, учитывая, что по имеющимся в материалах дела доказательствам договор нельзя считать расторгнутым, требование истца о выселении ответчика из арендуемого им помещения удовлетворено быть не может.
 
 
    Государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска в суд, на основании ст. 110 АПК РФ относится на истца.
 
 
 
    Руководствуясь статьями 1-3, 17, 27-28,101-103, 110, 167-171, 176Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
решил:
 
 
    В удовлетворении исковых требований отказать.
 
 
    Решение арбитражного суда может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, или в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев  со дня его вступления в законную силу.
 
 
 
    Судья                                                                                                                         Е.В. Лосева
 
 
    Арбитражные заседатели:                                                                                    Л. В. Куркина
 
 
    В. Г. Пищик