Решение от 20 ноября 2009 года №А23-4845/2009

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
 
248600, г. Калуга, пл. Старый Торг, 4; тел./факс: (4842) 50-59-04; http://kaluga.arbitr.ru; e-mail: arbitr@kaluga.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
Дело № А23-4845/09Г-16-251
 
 
    20 ноября 2009 года                                                                                           г. Калуга
 
 
    Резолютивная  часть  решения  объявлена  19  ноября  2009  года.
 
    Полный  текст  решения  изготовлен  20  ноября  2009  года.
 
 
    Арбитражный суд Калужской области в составе судьи  Осипенко С.А.,
 
    при ведении протокола секретарем судебного заседания Беловой Е.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Компания «ЕВРОШИНА» г. Калуга
 
    к  открытому  акционерному  обществу «НИИМЭТ» г. Калуга,
 
    обществу с ограниченной ответственностью «Мультипак - Сервис» г. Калуга
 
    о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности,
 
 
    при участии в заседании  представителя истца Цветкова В.В. по доверенности от 15.10.2009,
 
    представителя первого ответчика Беликовой Е.Ю. по доверенности от 12.11.2009,
 
    представителя второго ответчика Ребенко А.А. по доверенности от 12.10.2009,
 
 
    У С Т А Н О В И Л:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Компания «ЕВРОШИНА»  обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к открытому акционерному обществу «НИИМЭТ», обществу с ограниченной ответственностью «Мультипак-Сервис»  о  признании недействительным договора купли-продажи от 07.07.2009 объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Гагарина, 1  и  применении  последствий  недействительности.
 
    В  судебном  заседании  представитель  истца  и  истец  письмом  от  06.11.2009  заявил  ходатайство  об  изменении  предмета  и  основания  иска, ссылаясь  на  наличие  в  договоре  аренды  от  01.01.2001  между  истцом  и  первым ответчиком условия о преимущественном праве истца на покупку арендуемого помещения, истец просил признать за ним указанное право.
 
    Представители ответчиков возражали по заявленному ходатайству, ссылаясь на невозможность одновременного изменения предмета и основания иска, невозможность рассмотрения данного требования в порядке искового производства, отсутствие возражений ответчиков против наличия у истца такого права по договору аренды, недостижение сторонами в договоре аренды существенных условий по выкупу арендуемого истцом имущества, сохранение договора аренды в связи со сменой собственника.
 
    Ввиду невозможности одновременного изменения предмета и основания иска в силу норм ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находя обоснованными возражения ответчиков, исходя из предмета и основания первоначально заявленного иска о признании недействительным договора купли-продажи ввиду нарушения преимущественного права истца как арендатора на покупку арендуемого помещения,  фактическое предъявление требования об установлении юридического факта, рассмотрение которого осуществляется в порядке особого производства при невозможности установления данного факта в ином порядке, ходатайство истца судом отклонено.
 
    Дело рассмотрено судом в пределах первоначально заявленных исковых требований.
 
    Представитель истца исковые требования поддержал согласно иску и письменным пояснениям. Пояснил, что сделка оспоримая; договор аренды носит смешанный характер – аренда с выкупом. При этом указал, что сторонами договора аренды не была указана выкупная цена имущества и порядок  расчетов; почтовое уведомление  не свидетельствует  о получении 13.04.2009  уведомления от 06.04.2009 о предстоящей продаже имущества. Заявил ходатайство о вызове свидетелем секретаря Федоровой Ирины по вопросу имевшей место переписки со вторым  ответчиком и какие документы были получены 13.04.2009 по почтовому уведомлению, отложении судебного заседания ввиду нахождения данного свидетеля на больничном. Также не отрицал то  обстоятельство, что между истцом и ответчиком велись переговоры о продаже имущества, договора в этой части не заключено.
 
    Представитель первого ответчика иск не признал согласно отзыву, представил на дополнительные документы. Пояснил, что между ним и первым ответчиком имел место договора аренды, дополнительного соглашения по вопросу выкупа имущества как это предусмотрено п.4.2 договора аренды между сторонами не заключалось, существенные условия выкупа имущества в договоре аренды не определены. Возражал по ходатайству истца о вызове свидетеля и отложении для этого разбирательства, неуважительность причин невозможности представления заявленного доказательства ранее, непредставление по заявленному вопросу письменных доказательств. Пояснил, что между первым ответчиком и истцом велись переговоры по вопросу продажи имущества, но договора или соглашения подписано не было.
 
    Представитель второго ответчика иск не признал согласно отзыву и дополнению к нему. Представил дополнительные документы.  Возражал по ходатайству истца о вызове свидетеля и отложении для этого разбирательства, неуважительность причин невозможности представления заявленного доказательства ранее, непредставление по заявленному вопросу письменных доказательств, злоупотребление истцом правами, неотносимость данных доказательств к делу как не входящих в круг обстоятельств, подлежащих доказыванию. Пояснил, что переговоры между истцом и первым ответчиком о продаже имущества свидетельствуют о том, что истец был уведомлен о намерении первого ответчика продать имущество.
 
    Находя обоснованными возражения ответчиков, в т.ч. о злоупотреблении правами, с учетом правил относимости и допустимости доказательств, исходя из предмета и основания иска, заявленное истцом ходатайство в силу норм ст.56,88 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отклонено, в т.ч. ввиду непредставления письменных доказательств по заявленному вопросу, нераскрытия заявленного доказательства в установленном порядке заблаговременно, наличие у истца достаточного времени для представления доказательств.
 
    В связи с чем, отклонено ходатайство об отложении.
 
    Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, суд установил следующее.
 
    Между  истцом  (арендатором)  и  первым ответчиком  (арендодателем)  заключен договор аренды № 01/1 от 01.01.2009 от 01.01.2001 (т.1л.д.9-12) помещений первого этажа согласно поэтажному плану БОТИ (являющегося неотъемлемой частью договора) общей площадью 649,2 кв.м по адресу г .Калуга, ул.Гагарина, д.1 на срок с 01.01.2001 по 31.12.2010. Размер арендной платы и порядок её внесения определены разделом 3 договора.
 
    Арендуемые помещения переданы первым ответчиком истцу по акту 01.01.2001 (л.д.13)
 
    Указанный договор зарегистрирован в УФРС по Калужской области 22.02.2001.
 
    Второй ответчик согласно свидетельству  40 КЕ 0037044 (л.д.94)  являлся собственником данных помещений на первом этаже в осях  1-11 №№ 1-45,  в  осях  4-21 №№ 29-33, 35-48, в осях 21-42  №№ 1-7, 10, а также указанных в свидетельстве помещений второго этажа в осях  1-5  №№ 1-23,  в  осях  4-21  №№ 22-24, 26-29, 35-39, 48, 49, 51-59,  в  осях  20-42  №№ 1-10, третьего  этажа  в  осях  4-25  №№ 1-58, четвертого этажа в осях  4-20 №№ 1а, 2-44,  в  осях  20-42  №№ 1-6,  46-51, пятого этажа в осях  1-5  №№ 1-18,  шестого  этажа  в  осях  1-5  №№ 1-22.
 
    07.07.2009 между первым ответчиком (продавцом) и вторым ответчиком (покупателем) заключен договор (л.д.52-55) купли-продажи принадлежащих  первому ответчику с дополнительным соглашением от 07.07.2007(л.д.57) согласно указанному выше свидетельству нежилых помещений, далее объекта. Сторонами определена цена и порядок расчетов разделом 3 договора. П.1.3 договора в редакции дополнительного соглашения содержит сведения об обременении в виде аренды, в т.ч. о наличии долгосрочной аренды с истцом.
 
    Объект (нежилые помещения) переданы первым ответчиком второму по акту приема-передачи 07.07.2009 (л.д. 56).
 
    Переход права собственности на указанное имущество зарегистрирован в УФРС по Калужской области 13.07.2009, о чем второму ответчику выдано свидетельство 40КЯ 478723 (л.д.51).
 
    Ссылаясь на нарушение данной сделкой ответчиками преимущественного права истца на покупку арендуемого имущества, истец обратился в суд с настоящим иском.
 
    В силу норм ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.
 
    Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Пунктом 2.4 договора аренды предусмотрено преимущественное право покупки арендуемого объекта в случае принятия арендодателем решения о продаже (или ином виде отчуждения) объекта аренды, а согласно п. 2.1 арендодатель в случае продажи объекта аренды третьим лицам извещает об этом письменно арендатора.
 
    Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерациипо договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Действующим гражданским законодательством  не предусмотрено преимущественного права арендатора на покупку арендуемого имущества, а лишь установлено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (п.1ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    В силу норм ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, а также смешанный договор. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
 
    В силу норм  п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
 
    В соответствии со ст.624 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
 
    Согласно п.3 ст.609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
 
    В соответствии со ст.550, п.1 ст.555 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 настоящего Кодекса, не применяются.
 
    В то же время, указанным выше договором аренды № 01/1 от 01.01.2009 от 01.01.2001 (т.1л.д.9-12), в т.ч. п.2.4  его стороны не согласовали выкупную цену и порядок её внесения.
 
    Данное обстоятельство представителем истца не оспаривается.
 
    В связи с чем, данное условие договора (п.2.4) о преимущественном праве покупки арендуемого помещения при отсутствии согласованной выкупной цены не может служить непосредственным основанием возникновения у арендатора права требования передачи имущества в собственность.
 
    Также не имеется оснований считать условия п.2.4 договора аренды предварительным договором в силу норм ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации как не содержащего существенных условий основного договора по продаже (выкупу) арендуемого имущества.
 
    В силу норм п.2ст.624 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
 
    Из объяснений представителя истца и первого ответчика следует, что между сторонами велись переговоры и переписка по вопросу продажи арендуемого имущества, но в установленном законом и договором (п.4.2) порядке соответствующее соглашение достигнуто не было.
 
    В связи с чем, судом также отклоняются доводы истца со ссылкой на условия п.2.1 договора аренды  о неисполнении обязанности арендодателя в случае продажи объекта аренды третьим лицам известить об этом письменно арендатора.
 
    Кроме того, данное обстоятельство не имеет правового значения при рассмотрении настоящего спора.
 
    Так же истец ссылается на условия п.2.1 об обязанности арендодателя в случае продажи объекта аренды третьим лицам включить в договор купли-продажи обязательство покупателя заключить с арендатором договор аренды на условиях настоящего договора аренды.
 
    В то же время, стороны свободны в заключении договора, а в силу ст.617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.То есть, при смене собственника договор аренды не расторгается, а продолжает действовать на тех же условиях для нового собственника.
 
    Следовательно, и в настоящее время сохраняется действие пункта 2.4 договора аренды и возможность выкупа арендатором арендованного имущества при условии согласования выкупной цены.
 
    С учетом изложенного, возникшие у истца из договора аренды права не нарушены.
 
    Кроме того, истцом заявлено требование о признании недействительным договора купли-продажи от 07.07.2009 в целом, тогда как в составе объекта продажи значатся не только арендуемые истцом помещения на 1 этаже, но и иные.
 
    Таким образом, правовых оснований в силу норм ст.4,65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения заявленного иска не имеется.
 
    На основании ст.ст. 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.40 Налогового кодекса Российской Федерации расходы  по государственной пошлине относятся  на  истца ввиду отказа в удовлетворении исковых требований.
 
    Руководствуясь статьями 110, 112, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    В удовлетворении исковых требований отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
    Судья                                                    подпись                                              С.А.Осипенко