Решение от 03 сентября 2014 года №А23-3200/2014

 
 
Арбитражный суд Калужской области
 
248600, г. Калуга, ул. Ленина, д. 90; тел: (4842) 505-902, 8-800-100-23-53; факс: (4842) 505-957, 599-457;
 
http://kaluga.arbitr.ru; е-mail: arbitr@kaluga.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
Дело №А23-3200/2014
 
 
    03 сентября 2014 года                                                                                       г. Калуга
 
 
Резолютивная часть решения объявлена 27 августа 2014 года.
    Полный текст решения изготовлен 03 сентября 2014 года.
 
 
    Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Сахаровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сметаниной О.М.,   рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Городской Управы  города Калуги (248000, г.Калуга ул.Кутузова, д.2/1, ОГРН 1024001179113, ИНН 4027017947)
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление №3» (248021, г.Калуга, ул. К.Либкнехта, д.18, ОГРН 1024001428736, ИНН 4029018255)
 
    о взыскании 12 536 921 руб. 88 коп.,
 
 
    при участии в предварительном судебном заседании:
 
    представителя истца Журавлевой Е.Ю. по доверенности от 15.01.2013 №01/7-13-д,
 
 
У С Т А Н О В И Л:
 
 
    Городская Управа  города Калуги обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление №3» о взыскании 12 536 921 руб. 88 коп. задолженности  по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 31.01.2008 №25/08, в том числе 10 837 661 руб. 70 коп. основного долга за период с 01.01.2012 до 01.01.2014 и 1 699 260 руб. 18 коп. неустойки за период с 01.10.2012 по 26.12.2013.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме, по доводам, изложенным в иске.
 
    Ответчик, извещенный  надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела,  в судебное разбирательство не явился; представил отзыв, в котором против удовлетворения исковых требований возражал, указав, что истец неправомерно при расчете исковых требований применил коэффициент 5, так как ответчик в 2010 году получил разрешение на строительство.
 
    На основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  дело рассматривается в отсутствие ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.
 
    Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, суд установил следующее.
 
    На основании распоряжения Городского Головы городского округа «Город Калуга» от 29.01.2008 №724-р, между истцом (арендодатель) и ответчиком  (арендатор) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства производственно-складских помещений от 31.01.2008 №25/08.
 
    В соответствии с пунктом 1.1 указанного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым №40:26:000103:0037, общей площадью 81810 кв.м., находящийся по адресу: г.Калуга, ул. Новосельская, используемый для строительства производственно-складских помещений, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка.
 
    Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на три года.
 
    В соответствии с пунктом 3.1 договора размер и порядок расчет арендной платы указан в приложении №2 к договору и определяется по формуле А=(С*К*П*И1*…*Иn), где А – размер арендной платы, С – ставка арендной платы, К – кадастровая стоимость земельного участка, П – поправочный коэффициент, И1*…*Иn – индексы потребительских цен.
 
    Указанная формула расчета арендной платы предусмотрена постановлением Городской Управы города Калуги от 27.12.2012 №448-п.
 
    Согласно пункту 3.2 договора расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним.
 
    Пунктом 3.3 договора установлено, что арендная плата за земельный участок вносится арендатором следующим образом: за 1 квартал – до 01 апреля, за 2 квартал – до 01 июля, за 3 квартал – до 01 октября, за 4 квартал – до 25 декабря текущего года.
 
    Согласно пункту 3.5 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу, указанных изменений.
 
    Управлением Федеральной регистрационной службы по Калужской области 14.04.2008 произведена  государственная регистрация данного договора, номер регистрации 40-40-01/0/9/2008-869, что подтверждается соответствующей отметкой на договоре.
 
    По акту приема-передачи от 31.01.2008, являющегося приложением №3 к договору,  земельный участок передан арендатору.
 
    Дополнительным соглашением от 23.12.2010 №14 к договору аренды земельного участка от 31.01.2008 №25/08 истец и ответчик внесли изменения в пункт 2.1 договора и согласовали срок действия договора до 14.04.2014.
 
    Указанное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 11.02.2011 №40-4001/004/2011-297.
 
    При подаче иска в арбитражный суд, в обоснование заявленных требований истец ссылался на ненадлежащее исполнением ответчиком обязательств по арендной плате за период с 01.01.2012 до 01.01.2014, в связи с чем, у последнего образовалась задолженность в размере 10 837 661 руб. 70 коп.
 
    Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
 
    Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
 
    Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
 
    В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды» разъяснено, что в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
 
    Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Вводного закона к Земельному кодексу отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
 
    Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
 
    К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
 
    Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
 
    В данном случае договор аренды от 31.01.2008 №25/08  заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, арендная плата по нему является регулируемой.
 
    Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации Правительством Российской Федерации принято постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Правила), действующее с 04.08.2009.
 
    С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации нашедшие свое отражение в указанном постановлении  принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
 
    Пунктом 3 (подпункты «а» - «д») Правил для ряда конкретных случаев использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, установлены предельные размеры арендной платы, определяемые в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, являющегося предметом аренды. Размер регулируемой арендной платы в этих случаях за земельные участки, относящиеся к публичной собственности, не может быть выше ставок, установленных для земельных участков из земель, находящихся в федеральной собственности.
 
    Указанное правило распространяется на случаи любого строительства, когда договор аренды земельного участка заключен с предварительным согласованием места размещения объекта.
 
    Земельный участок по договору аренды от 31.01.2008 №25/08  предоставлялся ответчику для строительства производственно-складских помещений.
 
    Подпунктом «д» пункта 3 Правил в отношении земельных участков, предоставленных в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации, установлен предельный размер арендной платы – 2 % от кадастровой стоимости.
 
    Согласно представленному истцом расчету исковых требований, при расчете арендной платы за 2013 год истцом применялась ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования участка в размере 2,3%, поправочный коэффициент 1 и 5 (с 14.04.2013), индексы потребительских цен за 2009-2012 годы.
 
    Из представленного истцом пояснения от 10.07.2014 №2857/02-14 следует, что коэффициент 5 применен на основании пункта 7 раздела 2 приложения к постановлению Городской Управы города Калуги от 27.12.2012 №448-п  «О ставках арендной платы и коэффициентах к ним для исчисления в 2013 году арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории муниципального образования «Город Калуга» в связи с превышением действия договора 5 лет.
 
    Между тем, согласно указанному постановлению Городской Управы города Калуги, если в течение трех лет с момента заключения договора получено разрешение на строительство объектов, отличных от индивидуальных жилых домов, действие повышающего коэффициента исчисляется по истечении пяти лет с момента выдачи разрешения на строительство данного объекта.
 
    Ответчиком в материалы дела представлено выданное 16.11.2012 разрешение на строительство №RU40301000-538 на земельном участке, расположенным по адресу: г. Калуга, ул. Новосельская.
 
    Кроме того, нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо, устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и пр.) таких методик и формул, с учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012 № 10034/11, не должны противоречить основным принципам определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.
 
    Применительно к статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе давать оценку нормативным актам публичных образований, регламентирующим размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, с точки зрения их соответствия этим принципам и ориентирам и при рассмотрении гражданско-правовых споров, вытекающих из договоров аренды таких земельных участков (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11).
 
    Согласно части 2 статьей 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данной статьи арбитражный суд, установив при рассмотрении дела несоответствие нормативного правового акта иному имеющему большую юридическую силу нормативному правовому акту, в том числе издание его с превышением полномочий, принимает судебный акт в соответствии с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу.
 
    Коэффициент 5, установленный постановлением Городской Управы города Калуги от 27.12.2012 №448-п  «О ставках арендной платы и коэффициентах к ним для исчисления в 2013 году арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории муниципального образования «Город Калуга», по сути, представляет собой санкцию за затягивание сроков строительства объектов нежилого назначения.
 
    Между тем федеральное законодательство (статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 15 статьи 3 Федерального закона №137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ) допускает применение такой санкции только лишь в отношении жилищного строительства, относящегося к социально значимым видам деятельности.
 
    Таким образом, применение истцом при расчете арендной платы повышающего коэффициента в размере 5, а так же ставки арендной платы в размере 2,3 % не соответствует требованиям вышеуказанного законодательства и постановлению Правительства Российской Федерации  от 16.07.2009 № 582.
 
    В связи с чем, предельный размер арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.01.2012 до 01.01.2014 составляет 2 799 276 руб. 40 коп.              (69 981 910 руб. 20 коп. (кадастровая стоимость земельного участка) х 2% х 2 года).
 
    Учитывая изложенное, требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 до 01.01.2014 подлежат удовлетворению частично в размере 2 799 276 руб. 40 коп.              
 
    В силу части 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.
 
    В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    Истцом ответчику за несвоевременное исполнение обязательств по оплате арендных платежей за период с 01.10.2012 до 26.12.2013 на основании пункта 5.2 договора начислена неустойка в размере 1 699 260 руб. 18 коп. из расчёта 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
 
    Между тем, поскольку указанная неустойка начислялась истцом на сумму задолженности, рассчитанную с нарушением положений действующего законодательства, представленный истцом расчет неустойки не принимается судом.
 
    Так как факт просрочки исполнения ответчиком обязательств по арендной плате подтверждается материалами дела, условиями договора аренды от 31.01.2008 №25/08 предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендных платежей, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка в сумме 1 276 233 руб. 70 коп. за период с 01.10.2012 до 26.12.2013.
 
    В  остальной части иск удовлетворению не подлежит.
 
    На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворённых требований.
 
    Поскольку истец при обращении с иском в суд согласно пункту 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета
 
    Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление №3» в пользу Городской Управы  города Калуги задолженность в размере 2799276 руб. 40 коп., неустойку в размере 1276233 руб. 70 коп., всего – 4075510 руб. 10 коп.
 
    В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительно-монтажное управление №3» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 43377 руб. 55 коп.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Калужской области.
 
 
    Судья                                   подпись                                           Л.В. Сахарова