Решение от 28 октября 2009 года №А23-300/2009

 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
 
248600, г. Калуга, пл. Старый торг, 4; тел./факс: (4842) 50-59-04; http://kaluga.arbitr.ru; е-mail arbitr@kaluga.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
 
Дело №А23-300/09Г-2-21
 
 
    28 октября 2009 годаг. Калуга
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2009 года.
 
    В полном объеме решение изготовлено  28 октября 2009 года.
 
 
    Арбитражный суд  Калужской  области в составе судьи  Архипова Ю.В.
 
    при ведении протокола судебного заседания секретарем Булычевой М.Р.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по искуГородской Управы (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Калуга»,
г. Калуга,
 
    к открытому акционерному обществу агростроительная компания «Калугаагрострой», г. Калуга,
 
    о взыскании 5 960 283 руб. 51 коп., 
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца – ведущего специалиста правового комитета Чудакова Е.Е. по доверенности от 21.01.2009 № 01/6-09-д,
 
    от ответчика – представителя Дамаскина В.В. по доверенности от 0.02.2009 №02/09,
 
 
У С Т А Н О В И Л:
 
 
    Городская Управа (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Калуга» обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к открытому акционерному обществу агростроительная компания «Калугаагрострой» о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома № 17 от 30.04.2008 № 149/08 в сумме в сумме
5 379 377 руб. и неустойки (пени) за просрочку арендных платежей в сумме 580 906 руб. 51 коп., а всего 5 960 283 руб. 51 коп.
 
    Определением Арбитражного суда Калужской области от 27.04.2009 производство по настоящему делу приостанавливалось на время проведения комплексной землеустроительной и строительно-технической судебной экспертизы.
 
    Определением Арбитражного суда Калужской области от 17.09.2009 производство по делу возобновлено на основании ст. 146 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
 
    В целях представления дополнительных доказательств, обосновывающих доводы иска и возражений ответчика в судебном заседании 21.10.2009 в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлялся перерыв до 28.10.2009. После перерыва судебное разбирательство было продолжено.
 
    Представитель  истца в судебном заседании поддержал исковые требования в полном объеме, по основаниям, изложенным в иске и возражениях на отзыв от 22.04.2009 (л.д.79 т.1). Просил взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам по указанному выше договору в сумме 5 379 377 руб. и неустойку за период с 01.07.2008 по 13.01.2008 в сумме 580 906 руб. 51 коп. на основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. В обоснование заявленных доводов указал, что ответчик заблаговременно знал об особенностях и обременениях земельного участка, поскольку данные сведения были опубликованы в средствах массовой информации, в связи с чем, в силу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества. Указал, что, по его мнению, ответчик подменяет понятия и юридическую терминологию, искажая правовой смысл значения «целевое назначение»; до заключения оспариваемого договора знал об обременениях, находящихся на земельном участке. Просил иск удовлетворить в полном объеме.
 
    Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве на иск от 18.03.2009 (л.д. 35-36 т.1). В обоснование заявленных возражений  указал на невозможность использования земельного участка по своему назначению - строительство жилого дома, в связи с расположением высоковольтных линий электропередач; наличием публичных сервитутов, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность; не возможность самостоятельно переносить указанные  линии, в связи с отсутствием такого условия в договоре. Ссылаясь на ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации просил в иске отказать. 
 
    Исследовав  доказательства,  заслушав  пояснения представителей истца и ответчика, суд приходит к следующему.
 
    В соответствии с протоколом № 3.1 заседания комиссии по проведению торгов по продаже находящихся в муниципальной или государственной собственности земельных участков, а также права на заключение договоров аренды специализированной организации ООО «ТРИГЛАВ» от 25.04.2008 (л.д.10-12 т.1) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома № 17 от 30.04.2008 № 149/08, согласно которому арендодатель (истец) предоставляет, а арендатор (ответчик) принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000384:0032, общей площадью 5885 кв.м, находящийся по адресу: г. Калуга, проект планировки территории Правобережного района используемый для строительства многоквартирного жилого дома 17 по проекту планировки в границах, указанных в кадастровом плане земельного  участка.
 
    Условиями договора определено (раздел 1), что на участке отсутствуют объекты недвижимого имущества; в состав арендуемого земельного участка входят земельный участок общей площадью 2740 кв.м для обеспечения обслуживания и ремонта транзитных сетей; ограничения по использованию участка не имеются; обременения в отношения земельного участка – обеспечить сохранность находящихся на территории участка сетей.
 
    По акту приема-передачи, являющийся приложением № 2 к вышеуказанному договору, истец передал, а ответчик принял земельный участок, указанный в п. 1.2  договора (л.д.16 т.1).
 
    Срок аренды устанавливается в три года.
 
    Договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Размер и условия внесения ареной платы определены в разделе 3 договора.
 
    Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей за 2008 год в сумме 5 379 377 руб., истец обратился с настоящим иском в суд.
 
    В силу норм ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих доводов и возражений.
 
    Как следует из пояснения представителя истца, ответчик пользовался арендованным земельным участком в 2008 году.
 
    Разделом 3 договора № 149/08 от 30.04.2008 предусмотрены, что арендная плата является годовой платой, срок внесения арендной доли равен кварталу. 
 
    Таким образом, истцом начислена арендная плата за второй - четвертый  кварталы в сумме 7 120 160 руб.
 
    Ответчиком путем внесения задатка для участия в аукционе было оплачено 1 740 783 руб., что не оспаривается  ответчиком.
 
    21.08.2008 истец направил ответчику претензию № 6886-03 об оплате арендных платежей по указанному выше договору.
 
    22.12.2008 истец на письмо ответчика о выносе высоковольтных линий электропередач  и об отсрочке по внесению арендной платы, сообщил, что работы по выносу указанных высоковольтных линий будут закончены в апреле 2009 года, отказав в отсрочке по внесению арендной платы за земельный участок (л.д.55 т. 1).
 
    В обоснование возражений, представитель ответчика указал на то, что земельный участок был предоставлен в непригодном состоянии для его прямого назначения.
 
    В силу п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
 
    На основании п. 4.5. договора арендатор (ответчик) не вправе нарушать существующий водоток и менять поперечный профиль земельного участка без разрешения уполномоченных органов; нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через земельный участок, а также занимать коридоры прохождения инженерных сетей и коммуникаций  временными или капитальными зданиями, строениями и сооружениями без согласования в установленном порядке.
 
    Из пояснений представителя ответчика следует, что между сторонами велись переговоры в части выноса высоковольтных линий электропередач, на что в письме от 22.12.2008 № 10424 (л.д.55 т.1) истец указал, что работы по выносу высоковольтных линий  электропередач ВЛ 35кВт и 10 Квт будут закончены в апреле 2009 года.
 
    Вместе с тем, в срок указанный в данном письме, истец не выполнил свои обязательства.
 
    В силу п. 2 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    На основании вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что истец обязан был выносить высоковольтные линии  электропередач, находящихся на земельном участке, своими средствами и силами.
 
    Проведенная на основании определения Арбитражного суда Калужской области от 27.04.2009 комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза установила, что на 30.04.2008 (дата передачи участка арендодателем арендатору) на земельном участке кадастровый номер 40:26:000384:0032 имелись высоковольтные линии (две по 10 кВ и одна 35 кВ), на день проведения экспертизы имеются две высоковольтные линии электропередач ВЛ 10 кВ; указанные высоковольтные линии являются препятствием для строительства многоквартирного или 10-12 этажного жилого дома на арендуемом земельном участке  в соответствии с градостроительным планом указанного земельного участка; состояние земельного участка не соответствовало его целевому назначению – строительство жилого дома на  дату передачи участка арендатору (л.д. 6-33 т.2).
 
    Представитель истца считает, что заключение эксперта не обоснованно, что ответчик подменяет  понятия и юридическую терминологию, искажая правовой смысл значения «целевое назначение», ссылаясь на нормы земельного законодательства.
 
    Вместе с тем, суд считает данные доводы ошибочными, поскольку данные правоотношения регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии с  ч. 2 ст. 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве доказательства допускается, в том числе заключения экспертов.
 
    Оценив заключение экспертов в совокупности с другими доказательствами, суд считает их научно обоснованными и приходит к выводу, что как на дату передачи земельного участка арендатору (30.04.2008) так и на день вынесения решения по делу, земельный участок кадастровый номер 40:26:000384:0032, общей площадью 5885 кв.м не мог использоваться в соответствии с его прямым назначением – строительством многоквартирного жилого дома, то есть истец не исполнил обязанность, установленную п. 1  ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, и п. 1.2 договора № 149/08 от 30.04.2008 по передаче арендатору земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома №17 по проекту планировки в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка.
 
    В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.
 
    Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
 
    В соответствии с пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
 
    На основании  пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (т.е. если они являются скрытыми). В силу части 2 пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, или соразмерного уменьшения арендной платы, что, как следует из указанного выше письма истца от 22.12.2008, ответчиком безрезультатно предпринималось.
 
    На основании вышеизложенного, суд считает исковые требования о взыскании с открытого акционерного общества агростроительная компания «Калугаагрострой», г. Калуга, задолженности по арендным платежам по договору №149/08 от 30.04.2008 необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
 
    Требование истца о взыскании с ответчика неустойки (пени) в сумме 580 906 руб. 51 коп. начисленные по правилам п. 5.2. договора также не подлежат удовлетворению, в связи с отказом  в удовлетворении исковых требований в части взыскания основной задолженности.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующим в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
 
    В связи с тем, что истец освобожден от уплаты государственной пошлины на основании ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, а при подаче иска она была уплачена, то государственная пошлина в сумме 41 301 руб. 42 коп., уплаченная по платежному поручению № 395 от 21.01.2009, подлежит возращению из федерального бюджета.
 
    Согласно ч. 6 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоплаченные или не полностью оплаченные расходы на проведение экспертизы подлежат взысканию в пользу эксперта или государственного судебно-экспертного учреждения с лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
 
    В связи с тем, что в удовлетворении исковых требований судом полностью отказано, то расходы на проведение экспертизы относятся на истца, в сумме 65 800 руб.
 
    Государственному учреждению Министерства юстиции Российской Федерации «Калужская лаборатория судебной экспертизы» подлежат перечислению с депозитного счета Арбитражного суда Калужской области денежные средства в сумме 32 220 руб., производственному кооперативу «ГЕО» - 30 000 руб., перечисленные по платежному поручению № 187 от 13.04.2009.
 
    Руководствуясь ст. ст. 110, 112, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    В удовлетворении исковых требований отказать.
 
    Возвратить Городской Управе (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Калуга», г. Калуга, из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 41 301 руб. 42 коп., уплаченную по платежному поручению № 395 от 21.01.2009.
 
    Взыскать с Городской Управы (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Калуга», г. Калуга, в пользу открытого акционерного общества агростроительная компания «Калугаагрострой», г. Калуга, расходы на проведение экспертизы в сумме 62 220 руб.
 
    Взыскать с Городской Управы (исполнительно-распорядительный орган) городского округа «Город Калуга», г. Калуга, в пользу государственного учреждения Министерства юстиции Российской Федерации «Калужская лаборатория судебной экспертизы» 3 580 руб.
 
    Перечислить государственному учреждению Министерства юстиции Российской Федерации «Калужская лаборатория судебной экспертизы» с депозитного счета Арбитражного суда Калужской области денежные средства в сумме 32 220 руб., производственному кооперативу «ГЕО» - 30 000 руб., перечисленные по платежному поручению № 187 от 13.04.2009.
 
    Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия.
 
 
    Судья                                               подпись                                              Ю.В. Архипов