Решение от 19 ноября 2007 года №А23-2020/2007

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
 
248600, г. Калуга, пл. Старый торг, 4, тел/факс: (4842) 50-59-19; Е-mail: arbitr@kaluga.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
Дело № А23-2020/07Г-6-196
 
 
    19 ноября 2007 года г. Калуга
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2007 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 19 ноября 2007 года.
 
 
    Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Буракова А. В.,
 
    при ведении протокола судебного заседании помощником судьи Гейбером И.М.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
 
    Городской Управы городского округа «Город Калуга»
 
    к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Стайл», г. Калуга,
 
    о взыскании 634 284 руб. 77 коп.,
 
 
    при участии в заседании:
 
    от истца – Чудакова Е.Е.- специалиста по доверенности № 01/197-07-д от 31.07.2007;
 
    от ответчика – Зыкиной О.А.- адвоката по доверенности № 7 от 20.09.2007, ордер № 001237 от 20.09.2007,
 
    У С Т А Н О В И Л:
 
    Городская Управа городского округа «Город Калуга» (исполнительно-распорядительный орган) обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Фирма «Стайл» о взыскании задолженности в сумме 588 392 руб. 32 коп. по договору аренды земельного участка № 3005 от 15.12.2002, пени в сумме 164 285 руб. 42 коп., всего 752 677 руб. 74 коп.
 
    В процессе рассмотрения спора истец в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил свои требования, просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды № 3005 от 15.12.2002 в сумме 433 035 руб. 94 коп. за период с 01.01.2006 по 01.01.2007, пени в сумме                 201 248 руб. 83 коп., всего 634 284 руб. 83 коп.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме. Пояснил, что поскольку дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка не предусматривает внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то данное соглашение, учитывая практику Управления Федеральной регистрационной службы по Калужской области, не подлежит государственной регистрации. Условия начисления пени определены сторонами в договоре аренды, размеры пени установлены в дополнительном соглашении к договору и в постановлении Городской Думы г. Калуги от 13.01.1998 «Об утверждении положения об аренде земель». Поскольку проектирование объекта и его строительство начаты ответчиком одновременно, с момента заключения договора аренды, повышающий коэффициент должен применяться по истечении трех лет с момента заключения договора аренды. 
 
    В судебном заседании представитель ответчика не признал требования истца. Пояснил, что дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в нарушение п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса  Российской Федерации не прошло государственную регистрацию, поэтому, не может служить основанием для начисления пени.Договор аренды был заключен с целью проектирования и строительства здания, поэтому, срок строительства должен исчисляться с момента фактического начала строительных работ, а время, затраченное на проектирование здания, в этот срок входить не должно. Вследствие чего считает, что на сегодняшний день ответчиком не превышен трехлетний срок строительства.
 
    Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, суд установил следующее.
 
    15.12.2002 между Городской Управой города Калуги (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор № 3005 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка (л.д. 12-13), согласно которому арендодатель (истец) обязался предоставить, а  арендатор (ответчик) принять в аренду земельный участок с кадастровым номером  40:26:00 00 96:0001, общей площадью 5 906 кв.м., находящийся по адресу: г. Калуга, Новослободский проезд.
 
    В соответствии с п. 1.2 договора целевое назначение земельного участка и причина сдачи его в аренду -   для проектирования и строительства легковозводимого производственного здания.
 
    Согласно п. 1.3 договора он заключен сроком на три года и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
 
    19.12.2002 договор аренды земельного участка был зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Калужской области, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись № 40-01/26-56/2002-185.
 
    Принимая во внимание, что арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в соответствии со ст. 621 ГК РФ договор аренды № 3005 от 15.12.2002 является возобновленным на неопределенный срок.
 
    В разделе 3 договора стороны согласовали размер и условия внесения арендной платы за пользование участком.
 
    10.06.2003 между сторонами подписано дополнительное соглашение                       № 224/03 к договору аренды, в соответствии с п. 8.1 которого в случае нарушения ответчиком срока внесения арендной платы установлен размер пени из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
 
    Ссылаясь на нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы и на основании постановления Городского Головы г. Калуги № 358-п от 07.12.2005, в соответствии с которым при превышении сроков строительства более трех лет применяется повышающий коэффициент 5 к арендной плате, истец обратился в суд с настоящим иском.
 
    Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
 
    Как установлено судом и подтверждается представителем истца, арендная плата по установленным базовым ставкам ответчиком уплачена полностью.
 
    Согласно п. 6.1 договора аренды № 3005 от 15.12.2002 при продлении договора аренды в случае превышения нормативных сроков строительства арендная плата взимается в размере двухкратной ставки базового размера арендной платы за землю.
 
    Однако, истец в своем исковом заявлении не ссылается на данный пункт договора, как на основание своих требований.
 
    В соответствии с п. 9 постановления Городского Головы г. Калуги № 358-п от 07.12.2005 при превышении сроков строительства более трех лет применяется повышающий коэффициент 5 к арендной платезданий.
 
    Между тем, как следует из представленных в материалах дела распоряжения Городского Головы № 2557-р от 04.07.2005 (л.д. 46), уведомления ответчика в адрес инспекции Госархстройнадзора Калужской области о начале работ по строительству от 12.04.2006 (л.д. 85), фактически строительные работы начаты ответчиком не ранее 04 июля 2005.
 
    Таким образом, на момент рассмотрения настоящего спора ответчиком сроки строительства не превышены.
 
    Ссылка истца на постановление Городского Головы г. Калуги № 78-п от 27.03.2006, в соответствии с которым сроки строительства исчисляются с начала срока аренды земельного участка, признается судом несостоятельной, поскольку в соответствии с п. 2 указанного постановления его нормы стали применяться к арендным правоотношениям с 01.04.2006 и обратной силы не имеют.
 
    Кроме того, суд отмечает, что каких либо изменений в договор аренды в связи с выходом вышеназванных постановлений стороны не вносили, условия договора истцом не оспаривались.
 
    В связи с изложенным требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 433 035 руб. 94 коп., начисленной по повышающему коэффициенту 5, являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
 
    Требования истца о взыскании с ответчика пени в сумме 201 248 руб. 83 коп. также необоснованны и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса российской Федерации  неустойкой (штрафом, пеней) признается  определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
 
    Из содержания п. 8.1 договора № 3005 от 15.12.2002 следует, что при заключении договора стороны не пришли к соглашению о размере пени. 
 
    10.06.2003 между сторонами подписано дополнительное соглашение                       № 224/03 к договору аренды, в соответствии с п. 8.1 которого размер пени установлен из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
 
    Статьей  422 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено императивное требование, согласно которому  договор должен соответствовать обязательным  для сторон правилам,  установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. 
 
    Согласно п.  1 ст.  161 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения.
 
    В соответствии со статьей  164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном статьей  131 настоящего кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 
 
    Договор, подлежащий  государственной регистрации, считается  заключенным с момента его  регистрации, если  иное  не установлено законом  (пункт 3 ст.  433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Требование   государственной регистрации в отношении договоров аренды земельного участка, заключенных на срок  более одного года, установлено пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Согласно п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса  Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.
 
    Согласно разъяснениям, содержащимся в п.  9 Информационного письма президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных в применением  Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», договор аренды  регистрируется как  порождаемое данным договором  обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении зарегистрированного договора аренды  обязательства сторон сохраняются  в измененном виде, что означает изменение  зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение  об изменении  договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является  его неотъемлемой частью, на него распространяется требование  об обязательной  регистрации.   
 
    В связи с тем, что соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор изменений, касающихся размера пеней и сроков внесения арендной платы, не было зарегистрировано в установленном законом порядке, то в  соответствии с п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации оно считается незаключенным. 
 
    Незаключенная сделка не порождает  каких-либо  прав и обязанностей сторон и не свидетельствует  о возникновении между  ними  обязательственных правоотношений. 
 
    Довод истца о том, что поскольку дополнительное соглашение от 10.11.2003 к договору аренды земельного участка не предусматривает внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то данное соглашение, учитывая практику Управления Федеральной регистрационной службы по Калужской области, не подлежит государственной регистрации, судом не принимается, как не основанный на законе.
 
    Законом также не установлена обязанность арендатора уплачивать законную неустойку в случае просрочки оплаты арендной платы.
 
    Согласно п. 8.1 договора в случае неуплаты арендной платы в установленные договором сроки, арендатор уплачивает пени в размере, установленном  законодательством РФ. 
 
    Довод истца о том, что постановлением  Городской Думы муниципального образования «Город Калуга» № 102 от 13.05.2003 «О внесении изменений  в положение об аренде  земель г. Калуги, утвержденного постановлением Городской Думы  от 13.01.1998 №4», установлено, что  в случае  нарушения  установленного договором  срока внесения  арендной платы  арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета 0,1% от размера  невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, не может быть принят судом во внимание, поскольку  указанное  постановление  относится к категории подзаконных нормативных актов и федеральным законом не является. 
 
    Поскольку истец в процессе рассмотрения спора уточнил (уменьшил) размер исковых требований, излишне уплаченная государственная пошлина полежит возврату их федерального бюджета.
 
    Руководствуясь статьями 110, 112, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
    Р Е Ш И Л:
 
 
    В удовлетворении исковых требований Городской Управы городского округа «Город Калуга» отказать.
 
    Возвратить управлению делами Городского Головы города Калуги из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 183 руб. 93 коп., излишне уплаченную по платежному поручению № 70600 от 19.07.2007.
 
    Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.
 
 
 
    Судья                                                                                                            А.В. Бураков