Решение от 12 октября 2009 года №А23-1896/2009

 
 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
 
248600, г. Калуга, пл. Старый Торг, 4; тел./факс: (4842) 50-59-04; http://kaluga.arbitr.ru; e-mail: arbitr@kaluga.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
Дело № А23-1896/09Г-16-138
 
 
    12  октября  2009  года                                                                                      г. Калуга
 
 
    Резолютивная  часть  решения  объявлена  06 октября 2009 года.
 
    Полный  текст  решения  изготовлен  12  октября  2009  года.
 
 
    Арбитражный суд Калужской области в составе судьи  Осипенко С.А.,
 
    при ведении протокола секретарем судебного заседания Беловой Е.В.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества  с  ограниченной  ответственностью  «Импульс»   г. Балабаново  Боровского  района  Калужской области  к  Городскому  потребительскому  обществу  г. Балабаново  Боровского  района  Калужской области  
 
    о  регистрации  перехода  права  собственности
 
    встречному иску Городского  потребительского  общества г. Балабаново  Боровского  района  Калужской области
 
    к обществу  с  ограниченной  ответственностью  «Импульс» г. Балабаново  Боровского  района  Калужской области
 
    о признании недействительными договоров
 
 
    при участии в заседании представителя  истца Унковского И.В. по доверенности от 18.08.2009,
 
    представителей ответчика Беличенко А.Г. по доверенности от 11.06.2009,
 
 
У С Т А Н О В И Л:
 
 
    Общество  с  ограниченной  ответственностью  «Импульс»  обратилось  в Арбитражный суд Калужской области с иском к  Городскому  потребительскому  обществу г. Балабаново  Боровского  района  Калужской области  о  регистрации перехода права собственности от Городского  потребительского  общества  к  обществу  с  ограниченной  ответственностью  «Импульс»  на  основании  договора  купли-продажи  от 05.07.2007 производственно-складского здания незавершенного строительством, площадью застройки 1454,3 кв.м. по адресу: Калужская область, Боровский район, г. Балабаново, ул. Боровская, д. 56, стр. 5 кадастровый номер 40:03:110105:0021:535-11/5:1000.
 
    Определением суда от 30.09.2009 принято к производству встречное исковое заявление Городского  потребительского  общества  г. Балабаново  Боровского  района  Калужской области к обществу  с  ограниченной  ответственностью  «Импульс»   г. Балабаново  Боровского  района  Калужской области о признании недействительными договора купли-продажи  от 05.07.20007 и предварительного договора к нему от 20.06.2007 производственно-складского здания незавершенного строительством, площадью застройки 1454,3 кв.м. по адресу: Калужская область, Боровский район, г.Балабаново, ул. Боровская, д. 56, стр. 5 кадастровый номер 40:03:110105:0021:535-11/5:1000.
 
    В судебном заседании представитель  истца  иск поддержал согласно иску, встречный иск не признал согласно отзыву, в т.ч. со ссылкой на пропуск срока исковой давности. Представил письменное признание фактических обстоятельств дела о том, что выписка из протокола от 05.07.2007 № 37/а (л.д. 36) содержит подпись, не соответствующую подписи Остренко С.М. Поддержал ходатайство  о назначении почерковедческой экспертизы в отношении принадлежности подписи на соглашении о расторжении договора купли-продажи от 23.12.2008 и акте приема-передачи от 23.12.2008 по представленным ответчиком копиям документов. Также пояснил, что судьба земельного участка  определяется судьбой объекта недвижимости на нем.
 
    Представитель ответчика поддержал встречный иск, первоначальный иск не признал по основаниям, изложенным во встречном иске и ввиду ничтожности указанного договора ввиду отсутствия в спорных договорах волеизъявления на одновременную продажу с производственно-складским зданием незавершенным строительством земельного участка под ним  согласно разъяснениям п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 и п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации.  Пояснил, что ввиду ничтожности самого договора купли-продажи правового значения для рассмотрения дела наличие соглашения о его расторжении не имеет, необходимости в проведении почерковедческой экспертизы не имеется; подлинник соглашения о расторжении и акта приема-передачи не представил. Представил дополнительные документы. Не возражал против признания истцом фактических обстоятельств дела.
 
    Стороны пояснили, что правильным является экземпляр предварительного договора купли-продажи от 20.06.2007, представленный ответчиком (т.1л.д.42-44).
 
    Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителей сторон, заслушав показания свидетелей, суд установил следующее.
 
    Между ответчиком (продавцом) и истцом (покупателем) был заключен предварительный договор купли-продажи от 20.06.2007 (т.1л.д.42-44) принадлежащего ответчику на праве собственности согласно свидетельству о государственной регистрации права  № 40 КЯ 074488 от 14.06.2007 (т.3л.д.12) производственно-складского здания незавершенного строительством, площадью застройки 1454,3 кв.м. по адресу: Калужская область, Боровский район, г.Балабаново, ул. Боровская, д. 56, стр. 5 кадастровый номер 40:03:110105:0021:535-11/5:1000 по цене 7 400 000руб. (п.4.4) с обязательством подписать основной договор в течение двух месяцев после поступления оплаты указанной суммы (п.5.2) с передачей имущества по акту приема-передачи(п.3.4).
 
    Между сторонами составлен акт приема-передачи указанного объекта  от 25.06.2007(т.1л.д.45) с указанием на оплату в течение 10 дней с подписания данного акта.
 
    Платежным  поручением № 142 от 04.07.2007(т.1л.д.13), № 140 от 29.06.2007 (т.1л.д.14) истцом ответчику со ссылкой на оплату по предварительному договору купли-продажи от 20.06.2007 перечислено в общей сумме 7 400 000руб.
 
    Во исполнение указанного договора между сторонами был заключен договор купли-продажи от 05.07.2007 (т.1л.д.8-10) производственно-складского здания незавершенного строительством, площадью застройки 1454,3 кв.м. по адресу: Калужская область, Боровский район, г. Балабаново, ул. Боровская, д. 56, стр. 5 кадастровый номер 40:03:110105:0021:535-11/5:1000 по цене 7 400 000руб. (п.4.4) с передачей имущества по акту приема-передачи (п.3.3).
 
    Между сторонами  к данному договору составлен акт приема-передачи указанного объекта  от 05.07.2007 (т.1 л.д.1) с указанием об оплате по нему до подписания акта.
 
    Письмом от 18.06.2008 № 55 (т.1л.д.12) истец обратился к ответчику о необходимости решения вопроса о регистрации сделки по указанному выше договору купли-продажи от 05.07.2007, а при невозможности регистрации сделки  о необходимости её аннулирования и возврате денежных средств в сумме 7 400 000руб.
 
    В  то же время, из материалов дела следует, что впоследствии ответчиком истцу был осуществлен возврат денежных средств в общей сумме 7 400 000руб. пл.поручениями от 19.12.2008 № 274, 22.12.2008 № 277(т.1л.д.47-48) со ссылкой на возврат предоплаты по предварительному договору от 20.06.2007 на основании письма истца от 01.12.2008(т.1л.д.46) с просьбой о возврате денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи от 20.06.2007 и принятии здания по акту.
 
    Факт получения указанных денежных средств истцом не оспаривается.
 
    Ссылаясь на уклонение ответчика от государственной регистрации за истцом перехода права собственности на указанный выше объект, истец обратился в суд с настоящим иском.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    П.1 ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора.
 
    В силу п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
 
    В то же время, ответчиком предъявлен встречный иск о признании как предварительного договора, так и основного договора недействительными в силу ничтожности на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как совершенные с нарушением Закона «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» ввиду отсутствия решения собрания пайщиков при наличии исключительной компетенции в силу закона по вопросу совершения данной сделки.
 
    В материалы дела истцом представлена выписка из протокола № 37/а от 05.07.2007 (т.1л.д.36, т.2л.д. 131) о принятии общим собранием пайщиков ответчика решения  о продаже истцу за 7 400 000руб.  производственно-складского здания незавершенного строительством, площадью застройки 1454,3 кв.м. по адресу: Калужская область, Боровский район, г. Балабаново, ул. Боровская, д. 56, стр. 5 и земельного участка по адресу Калужская область, Боровский район,           г. Балабаново, ул. Боровская с кадастровым номером  40:03:11 01 05:0021, площадью 6373 кв.м. с размещенным на ним в границах кадастрового плана,  прилагаемого к договору, объектом недвижимости:  производственно-складским зданием незавершенным строительством.
 
    Данная выписка значится заверенной председателем Совета ГорПО Остренко С.М.
 
    Из показаний свидетеля Остренко С.М. следует, что данная выписка им не заверялась, подпись ему не принадлежит, собрания пайщиков по такому вопросу не проводилось.
 
    Согласно показаниям свидетелей Оглоблиной Н.Ю., Паниной В.А., Гурьева С.А., Жердева А.М., являвшихся в спорный период пайщиками ответчика, общего собрания пайщиков по вопросу продажи производственно-складского здания незавершенного строительством, площадью застройки 1454,3 кв.м. по адресу: Калужская область, Боровский район, г.Балабаново, ул. Боровская, д. 56, стр. 5 не проводилось когда-либо, подпись на выписке из протокола № 37/а от 05.07.2007 (т.1л.д.36, т.2л.д. 131) не принадлежит Остренко С.М., о наличии договора купли-продажи данного объекта узнали в конце 2008 года, когда решался вопрос о возврате ответчиком истцу по требованию последнего денежных средств   в сумме 7 400 000руб.
 
    С учетом изложенного, судом в порядке ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимается заявленное представителем истца по доверенности от 30.09.2009(т.2л.д.6) письменное признание от 30.09.2009 (т.1л.д.5) фактических обстоятельств дела о том, что выписка из протокола от 05.07.2007 № 37/а (т.1л.д.36, т.2л.д. 131) содержит подпись, не соответствующую подписи Остренко С.М.
 
    Кроме того, отсутствие проведения собрания пайщиков ответчика и принятия ими решения о совершении указанных выше предварительного договора купли-продажи от 20.06.2007 и договора купли-продажи от 05.07.2007 производственно-складского здания незавершенного строительством, площадью застройки 1454,3 кв.м. по адресу: Калужская область, Боровский район, г.Балабаново, ул. Боровская, д. 56, стр. 5 также подтверждается актом приема и передачи документов от 11.06.2009(т.2л.д.114) в связи с избранием нового председателя Совета  ГорПо в п.24 которого в качестве переданных документов указана папка с протоколами  за 2007 год  с № 32 по № 40, в числе которых протокола с 37/а не имеется.
 
    Представленная на обозрение подлинная книга протоколов за 2007 год, копии которых представлены ответчиком в дело (т.2л.д.115-130) также не содержат протокола за № 37/а от 05.07.2007.
 
    Таким образом, истцом не представлены доказательства проведения общего собрания пайщиков по вопросу совершения спорных сделок.
 
    Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    В соответствии со ст. ст. 15, 16 Закона Российской Федерации «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» управление потребительским обществом осуществляют общее собрание Потребительского общества (высший орган), совет (представительный орган) и правление Потребительского общества (исполнительный орган).
 
    В соответствии с п. 2 ст. 16 Закона Российской Федерации «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» к исключительной компетенции общего собрания пайщиков потребительского общества относится отчуждение недвижимого имущества потребительского общества, стоимость которого превышает стоимость, определенную уставом потребительского общества.
 
    Указанный Закон не предусматривает возможности последующего одобрения такой сделки.
 
    В силу п. 4 ст. 16 указанного Закона вопросы, отнесенные настоящим Законом и уставом потребительского общества к исключительной компетенции общего собрания пайщиков потребительского общества, не могут быть переданы им на решение совета и правления потребительского общества.
 
    Разделом 7 устава Городского  потребительского  общества  г. Балабаново  Боровского  района  Калужской области от 24.02.1999(т.3л.д.15-32), действовавшего на момент заключения оспариваемых договоров,   предусмотрены полномочия общего собрания пайщиков (уполномоченных), к исключительной компетенции которого согласно п.7.2.14 относится и решение вопросов об отчуждении имущества, стоимость которого превышает 5 000руб.
 
    Кроме того, согласно п.7.3 устава вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания пайщиков, не могут быть переданы им на решение совета общества или правления общества.
 
    Также согласно п.8.2.11,8.2.16 устава отчуждение остального имущества общества относится к исключительной компетенции совета общества, последний выдает доверенности на заключение договоров. Председатель совета  общества заключает договоры без доверенности (п.8.10.5 устава).
 
    В силу п. 12 ст. 19 указанного Закона, разделу 9 устава Потребительского общества, положения о правлении Балабановского ГорПо (т.2л.д.3-10) председатель правления такими полномочиями не обладает.
 
    Спорные договор купли-продажи  от 05.07.20007 и предварительный договор к нему  от 20.06.2007 заключены председателем правления Городского  потребительского  общества  г. Балабаново  Боровского  района  Калужской области.
 
    Из содержания ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе, и при ее совершении указанный орган вышел за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
 
    В связи с этим следует иметь в виду, что ст. 174 Кодекса не применяется в случае, когда органы юридического лица действовали с превышением полномочий, установленных законом. В указанных случаях с учетом разъяснений п. 1 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 14.05.98 № 9 «О некоторых вопросах применения ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок» надлежит руководствоваться ст. 168 Кодекса.     
 
    Таким образом, председатель правления действовал с превышением установленных законом полномочий.
 
    Поскольку председатель правления ответчика при заключении спорного договора действовал с превышением полномочий, установленных законом, учитывая, что доказательств принятия общим собранием пайщиков ответчика решения о заключении спорных договоров не представлено, оспариваемые сделки в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются недействительным (ничтожным).
 
    Кроме того, из материалов дела следует, что ответчику на праве собственности принадлежит земельный участок по адресу Калужская область, Боровский район, г.Балабаново, ул.Боровская, д.56 с кадастровым номером  40:03:11 01 05:0021, площадью 6373кв.м согласно свидетельству  40 КЯ 068381 от 22.03.2007 (т.3л.д.11), на котором находится в т.ч. спорный объект - производственно-складское здание незавершенное строительством, площадью застройки 1454,3 кв.м. по адресу: Калужская область, Боровский район, г.Балабаново, ул. Боровская, д. 56, стр. 5
 
    При этом с учетом доводов ответчика об отсутствии в спорных договорах волеизъявления на одновременную продажу с производственно-складским зданием незавершенным строительством земельного участка под ним, суд считает, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, является ничтожной (п. 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
 
    С учетом заявленных оснований и предмета первоначального и встречного исков, возражений ответчика по первоначальному иску путем предъявления встречного иска о ничтожности предварительного договора и договора купли-продажи, компетенции суда по определению подлежащих доказыванию обстоятельств, судом отклонено ходатайство истца о проведении почерковедческой  экспертизы  подписи от имени Теслевич В.Н. на соглашении о расторжении договора купли-продажи от 23.12.2008 и акте приема-передачи от 23.12.2008
 
    Кроме того, ничтожная сделка недействительна в силу закона независимо от ее признания таковой судом.
 
    Поскольку договор заключен председателем правления ответчика с превышением полномочий, установленных законом, в силу чего оспариваемая сделка является ничтожной согласно нормам ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, судом отклоняются доводы истца о применении к спорным отношениям годичного срока исковой давности(с момента совершения сделки), так как в соответствии с п. 1 ст. 181, ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности  и срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года и указанный срок ко дню предъявления истцом встречного иска не истек.
 
    С учетом изложенного, встречное исковое о признании недействительными договора купли-продажи  от 05.07.20007 и предварительного договора к нему  от 20.06.2007 производственно-складского здания незавершенного строительством, площадью застройки 1454,3 кв.м. по адресу: Калужская область, Боровский район, г.Балабаново, ул. Боровская, д. 56, стр. 5 кадастровый номер 40:03:110105:0021:535-11/5:1000 подлежит удовлетворению.
 
    В силу норм п. 2 ч. 3 ст. 132Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска.    
 
    В связи с чем, в удовлетворении первоначального иска о регистрации перехода права собственности от Городского  потребительского  общества  к  обществу  с  ограниченной  ответственностью  «Импульс»  на  основании  договора  купли-продажи  от 05.07.2007 производственно-складского здания незавершенного строительством, площадью застройки 1454,3 кв.м. по адресу: Калужская область, Боровский район, г.Балабаново, ул. Боровская, д. 56, стр. 5 кадастровый номер 40:03:110105:0021:535-11/5:1000 следует отказать.
 
    На основании ст.ст. 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.40 Налогового кодекса Российской Федерации расходы  по государственной пошлине по первоначальному и встречному иску относятся  на истца ввиду удовлетворения встречного иска и отказа в удовлетворении первоначального иска.
 
    На основании ст.106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  ввиду отклонения судом ходатайства об экспертизе истцу с депозитного счета Арбитражного суда Калужской области денежные средства в сумме 10 740 руб., перечисленные по квитанции СБ РФ от 31.08.2009 директором организации истца Караваевым Владимиром Николаевичем.
 
    Руководствуясь статьями 110, 112, 132, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Признать предварительный договор купли-продажи от 20.06.2007 производственно-складского здания незавершенного строительством, площадью застройки 1454,3 кв.м. по адресу: Калужская область, Боровский район,                   г. Балабаново, ул. Боровская, д. 56, стр. 5 кадастровый номер 40:03:110105:0021:535-11/5:1000  между Городским  потребительским  обществом г. Балабаново  Боровского  района  Калужской области  и  обществом  с  ограниченной  ответственностью  «Импульс» г. Балабаново  Боровского  района  Калужской  области  недействительным (ничтожным).
 
    Признать договор купли-продажи от 05.07.2007 производственно-складского здания незавершенного строительством, площадью застройки 1454,3 кв.м. по адресу: Калужская область, Боровский район, г. Балабаново, ул. Боровская, д. 56, стр. 5 кадастровый номер 40:03:110105:0021:535-11/5:1000  между Городским  потребительским  обществом г. Балабаново  Боровского  района  Калужской области  и  обществом с ограниченной ответственностью  «Импульс» г. Балабаново  Боровского  района  Калужской области недействительным (ничтожным).
 
    В удовлетворении первоначального иска общества  с  ограниченной  ответственностью  «Импульс» г. Балабаново  Боровского  района  Калужской области к  Городскому  потребительскому  обществу г. Балабаново  Боровского  района  Калужской области  о регистрации перехода права собственности от Городского  потребительского  общества  к  обществу  с  ограниченной  ответственностью  «Импульс»  на  основании  договора  купли-продажи  от 05.07.2007 производственно-складского здания незавершенного строительством, площадью застройки 1454,3 кв.м. по адресу: Калужская область, Боровский район, г.Балабаново, ул. Боровская, д. 56, стр. 5 кадастровый номер 40:03:110105:0021:535-11/5:1000 отказать.
 
    Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Импульс»                г. Балабаново  Боровского  района  Калужской области в пользу  Городского  потребительского  общества  г. Балабаново  Боровского  района  Калужской области  государственную  пошлину  в  сумме  4 000 руб.
 
    Возвратить обществу  с  ограниченной  ответственностью  «Импульс»           г. Балабаново  Боровского  района  Калужской области с депозитного счета Арбитражного суда Калужской области денежные средства в сумме 10 740 руб., перечисленные по квитанции СБ РФ от 31.08.2009 директором общества  с  ограниченной  ответственностью «Импульс» Караваевым Владимиром Николаевичем.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Двадцатый  арбитражный  апелляционный  суд.
 
 
    Судья                                                    подпись                                              С.А.Осипенко