Решение от 01 августа 2007 года №А23-1070/2007

 
 
АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАЛУЖСКОЙ ОБЛАСТИ
 
248600, г. Калуга, пл. Старый торг, 4; тел./факс: (4842) 72-46-70;  www.kaluga.arbitr.ru; E-mail: kaluga@arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е
 
 
Дело № А23-1070/07Г-3-49
 
    01 августа 2007 года                                                                                                г. Калуга
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 26 июля 2007 года.
 
    Полный текст решения изготовлен 01 августа 2007 года.
 
 
    Арбитражный суд Калужской области в составе судьи Носовой М.А.,
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шпак М.Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению закрытого акционерного общества «Территориальное строительное объединение «Экострой», г. Калуга,
 
    к Управлению Федеральной регистрационной службы по Калужской области,
 
    г. Калуга,
 
    при участии третьего лица - Городской Управы (исполнительно-распрядительного органа) городского округа «Город Калуга»,
 
    о признании отказа в государственной регистрации договора аренды земельного участка незаконным,
 
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от заявителя – Мурадяна А.А. представителя по доверенности  от 20.04.2007 , Бартенева С.П. представителя по доверенности от 20.04.2007, Федотова А.Е. представителя по доверенности от 20.04.2007;
 
    от ответчика – главного специалиста – эксперта Филатовой О.М. по доверенности от 07.06.2007, начальника отдела Калининой Н.Н. по доверенности от 07.06.2007;
 
    от третьего лица - Журавлевой Е.Ю. представителя по доверенности от 19.01.2007 №01/28-07-д.
 
 
У С Т А Н О В И Л:
 
 
    Закрытое акционерное общество «Территориальное строительное объединение «Экострой» обратилось в Арбитражный суд Калужской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Калужской области в регистрации договора аренды №10/07 от 30.01.2007 земельного участка находящегося в государственной собственности с кадастровым номером 40 :26:00 01 89:0051, общей площадью 1886,0 кв.м, заключенного с Городской Управой городского округа «Город Калуга».
 
    К участию в дело привлечена в качестве третьего лица, незаявляющего самостоятельных требований, на стороне заявителя - Городская Управа (исполнительно-распорядительный органа) городского округа «Город Калуга» (л.д. 66 - 67).
 
    В судебном заседании 23.07.2007 до 26.07.2007 объявлялся перерыв.
 
    Представители заявителя в судебном заседании поддержали заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в заявлении, указав при этом, что регистратором прав дана неверная оценка документам, представленным на государственную регистрацию, что привело к принятию ошибочного решения, противоречащего статье 9, пункту 1 статьи 16, абзацу 2 статьи 17, абзацу 5 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подпункту 3 пункта 7 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Представитель ответчика требования не признал, указав, что отказ принят в связи с тем, что в силу пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. Поскольку абзацем 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства без торгов на основании заявления до 01.03.2007, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое было принято до 01.10.2005, но не ранее, чем за три года до предоставления данного участка.
 
    Представитель третьего лица поддержала требования заявителя, пояснив, что предварительное согласование фактически проведено распоряжением от 14.05.2005 №1750-р.
 
    Исследовав представленные сторонами доказательства, заслушав пояснения их представителей, судом установлено следующее.
 
    ЗАО «ТСО «Экосрой» в соответствии с распоряжением городского Головы городского округа «Город Калуга» от 30.11.2007 №765-р получило в аренду земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома (по генплану №2) с пристроенным двухэтажным зданием офисов (по генплану №4) по адресу: г.Калуга, ул. Кооперативная. В связи с чем, был заключен договор аренды №10/07 от 30.01.2007 сроком с 30.01.2007 по 30.01.2010, требующий государственной регистрации. Государственный регистратор прав отказал ЗАО «ТСО «Экосрой» в государственной регистрации названного договора аренды на основании того, что представленные на государственную регистрацию документы по форме и содержанию не соответствуют действующему законодательству. Не согласившись с данным отказом ЗАО «ТСО «Экосрой» обратилось с настоящим заявлением в суд.
 
    Согласно статье 17 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в частности, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, и договоры в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.
 
    Правоустанавливающие документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для  государственной регистрации прав в едином государственном реестре прав (статья 18 Закона).
 
    Как следует из материалов дела ЗАО «ТСО «Экострой» на государственную регистрацию представило следующие документы: заявление ЗАО «ТСО «Экострой» №71 от 16.02.2007; договор аренды земельного участка №10/07 от 30.01.2007; кадастровый план земельного участка от 04.12.2006 №26/06-4-0960; приложение №2 к договору №10/07 от 30.01.2007; расчет арендной платы за 2007 год; приложение №3 к договору №10/07 от 30.01.2007; план земельного участка; распоряжениегородского Головы городского округа «Город Калуга» №765-р от 30.01.2007, что подтверждается распиской в получении документов (л.д. 97).
 
    Получив названные документы государственный регистратор в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ решением от 15.03.2007 приостановил государственную регистрацию права собственности на один месяц, в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации права, не указав при этом в связи с чем у регистратора возникли сомнения в законности предоставления спорного земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта, о чем уведомил заявителя (л.д. 132, 133).
 
    Письмом от 12.04.2007 №168 ЗАО «ТСО «Экострой» сообщило государственному регистратору прав о фактических обстоятельствах дела, приложив документальное обоснование своих доводов: распоряжение городского Головы городской Управы города Калуги №4234-р от 07.08.2003; распоряжениегородского Головы муниципального образования «Город Калуга» №1750-р от 14.05.2005; распоряжениегородского Головы городского округа «Город Калуга» №5402-р от 30.06.2006 (л.д. 23, 24, 25), а также представлен инвестиционный контракт и договора на долевое участие (л.д. 27-34).
 
    В силу пункта 3 статьи 19 названного Закона, если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать сторонам договора в государственной регистрации прав.
 
    Посчитав, что представленные заявителем документы не устраняют возникших сомнений, государственный регистратор принял решение от 16.04.2007 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 30.01.2007 №10/07 (л.д. 96).
 
    При проведении государственной регистрации прав регистрирующим органом согласно требованиям, установленным статьями 9, 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ, осуществляется правовая экспертиза документов, предоставленных на государственную регистрацию, то есть проверка юридической силы правоустанавливающих и других представленных на государственную регистрацию документов, а именно, проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, установление отсутствия противоречий между заявленными и зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации.
 
    Распоряжением городского Головы городской Управы города Калуги от 07.08.2003 №4234-р заявителю предварительно согласовано место размещения многоэтажных жилых домов на выбранном участке площадью 0,38 га по ул. Кооперативной за счет предполагаемого сноса домовладений №№ 1/2, 5, 7, 7-А, принадлежащих гражданам на праве собственности и изъятия из землепользования у МОУДД №1 «Солнышко» земельного участка площадью 0,07 га (л.д. 23).
 
    Распоряжением городского Головы муниципального образования «Город Калуга» от 14.05.2005 №1750-р пунктом 6 внесены изменения: вместо слов «земельном участке площадью 0,38 га по ул. Кооперативной» читать «земельном участке площадью 0,20 га по ул. Кооперативной» (л.д. 24).
 
    Распоряжениемгородского Головы городского округа «Город Калуга» от 30.06.2006 №5402-р в вышеназванное распоряжение от 07.08.2003 №4234-р (в редакции распоряжения от 14.05.2005 №1750-р) внесены изменения и дополнения, в том числе и относительно площади земельного участка – 1 886, 0 кв.м (л.д. 25).
 
    Распоряжением городского Головы городского округа «Город Калуга» от 30.01.2007 №765-р заявителю предоставлен в аренду земельный участок для строительства многоэтажного жилого дом (по генплану №2) с пристроенным двухэтажным зданием офисов (по генплану №4) по адресу: г. Калуга, ул. Кооперативная (л.д. 26).
 
    В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 настоящего Кодекса.
 
    Статья 30.1 Земельного кодекса вступила в законную силу с 01.10.2005 (статья 18 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации").
 
    Правоотношение по предоставлению земельного участка под жилищное строительство из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, возникает на основании сложного юридического состава: соответствующего распоряжения собственника и договора. Только названный комплекс юридических фактов (как юридический состав в целом) может вызвать данное юридическое последствие.
 
    Подпунктом 3 пункта 4 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставлении земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта возможно путем проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка.
 
    Из материалов дела следует, что Городской Управой города Калуги в газете «Калужская неделя» №30 (187) от 28.07.2005 имеется публикация о возможном предоставлении земельных участков для строительства в городе Калуге и пригороде, в том числе и ЗАО «ТСО «Экострой» - блок секций многоэтажного жилого дома по адресу: г. Калуга, ул. Кооперативная, д. 1 (по генплану) (л.д. 134).
 
    После указанной публикации в Городскую Управу города Калуги кроме заявки ЗАО «ТСО «Экострой» других заявок не поступало.
 
    При таких обстоятельствах предоставление спорного земельного участка ЗАО «ТСО «Экострой» без проведения торгов произведено с соблюдением требований Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Согласно статье 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.
 
    В силу подпункта 3 пункта 7 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.
 
    Принятое городским Головой городского округа «Город Калуга» распоряжение от 30.01.2007 №765-р о предоставлении земельного участка в аренду в установленном законом порядке не оспорено и не признано недействительным.
 
    Кроме того, в деле отсутствуют документы, свидетельствующие о нарушении прав и законных интересов конкретных лиц, в том числе и иных субъектов предпринимательской деятельности.
 
    Более того, отказ в государственной регистрации договора аренды, принятый регистратором прав, ведет к нарушению прав заявителя, который понес значительные затраты в связи с освоением земельного участка, а также с расселением граждан из ветхого жилого фонда.
 
    С учетом изложенного, оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также несоответствия представленных документов на государственную регистрацию прав требованиям действующего законодательства не установлено. В связи с чем, отказ в государственной регистрации не соответствует Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ, а соответственно является незаконным.
 
    На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
 
    В связи с изложенным, государственная пошлина, уплаченная ЗАО «ТСО «Экострой» по квитанции №01652 от 07.05.2007 в размере 100 (сто) рублей и по квитанции №0035 от 10.05.2007 в размере 1 900 (одна тысяча девятьсот) рублей, а всего в сумме 2 000 (две тысячи) рублей подлежит взысканию с Управления Федеральной регистрационной службы по Калужской области в пользу заявителя.
 
    Руководствуясь статьями 110, 167, 169, 170, 181, 182, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Признать решение государственного регистратора Управления Федеральной регистрационной службы по Калужской области от 16.04.2007 об отказе в государственной регистрации договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 30.01.2007 №10/07, как противоречащее Федеральному закону от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», незаконным.
 
    Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Калужской области произвести государственную регистрацию договора аренды от 30.01.2007 №10/07, заключенного между городской Управой (исполнительно-распорядительным органом) городского округа «Город Калуга» и закрытым акционерным обществом «Территориальное строительное объединение «Экострой», на земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:00 01 89:0051, общей площадью 1 886,0 кв.м, находящийся по адресу: г.Калуга, ул.Кооперативная, используемый для строительства многоэтажного жилого дома (по генплану №2) с пристроенным двухэтажным зданием офисов (по генплану №4).
 
    Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по Калужской области в пользу закрытого акционерного общества «Территориальное строительное объединение «Экострой» государственную пошлину в сумме 2 000 (две тысячи) рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
 
    Судья                                                           подпись                                          М.А. Носова