Дата принятия: 21 декабря 2009г.
Номер документа: А21-9459/2009
Арбитражный суд Калининградской области
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
Резолютивная часть решения объявлена 14.12.09г.
Полный текст решения изготовлен 21.12.09г.
г. Калининград
Дело №
А21-9459/2009
“21”
декабря
2009г.
Арбитражный суд Калининградской области в составе:
судьи
Залужной Ю.Д.
При ведении протокола судебного заседания
судьей
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «Атла»
к
Правительству Калининградской области, Агентству по имуществу Калининградской области
о
признании незаконным отказа в реализации преимущественного права, обязании принять решение и произвести действия по реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений в пределах 500 кв.м.
при участии:
от истца:
Карташов В.А., доверенность от 19.09.09г.
от ответчика:
Правительство КО – Готовчик А.А., доверенность от 12.01.09г., Агентство по имуществу – Коркин И.А., доверенность от 31.12.08г.
от третьего лица:
установил: ООО «Атла» (далее Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением, уточненным в судебном заседании о признании незаконным отказа Агентства по имуществу Калининградской области в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений в пределах 500 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г.Калининград, Ленинский проспект, 42-Б и обязании ответчиков принять решение и произвести действия по реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых им встроенных нежилых помещений в пределах 500 квадратных метров. В обосновании заявления сослалось на нарушение ответчиком положений статей 3, 9 Федерального закона РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации» №159-ФЗ от 22.07.08г. (далее ФЗ №159).
Определением от 18.09.09г. производство по делу было приостановлено в связи с назначением экспертизы, порученной ГУ «Калининградская лаборатория судебных экспертиз» Министерства юстиции РФ.
Определением от 13.11.09г. производство по делу было возобновлено.
В судебном заседании представитель Общества заявление поддержал, согласно приведенным доводам. Считает, что поскольку законом не запрещено право на приобретение в собственность совокупности помещений в пределах максимального значения площади, установленной законом субъекта РФ, отказ ответчиков в реализации преимущественного права не основан на законе.
Определением от 08.12.09г. Правительство Калининградской области выведено из числа третьих лиц и привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика.
Представители ответчиков с заявлением не согласны, в отзыве на заявление указали, что реализация преимущественного права на приобретение приватизируемого имущества предоставляется при выполнении одновременно всех условий, перечисленных в ст.3 Федерального закона №159-ФЗ от 22.07.08г.Поскольку одно из условий - площадь арендуемых помещений не превышаетустановленногозаконамисубъектов РФ предельных значений площади арендуемого имущества, в данном случае не соблюдается, так как предельный размер площади помещений для реализации преимущественного права субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденный Законом Калининградской области от 28.10.08г. №287 составляет 500 квадратных метров, а арендуемое Обществом помещение в здании по адресу: г.Калининград, Ленинский проспект,42б превышает указанное значение, оснований для удовлетворения требований заявителя не имеется.
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
В соответствии с договором аренды от 01.07.1993 г. № 3 (42), дополнительным соглашением к указанному договору от 18.11.1997 г., изменениями к указанному договору аренды от 25.12.2000 г. и дополнительным соглашением от 10.12.2004 г. ООО «Атла» (ранее - ТОО «Атла») арендует нежилые помещения общей площадью 2729.3 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Калининград, Ленинский проспект, 42-Б. Срок действия договора аренды установлен с 01.07.1993 г. по 31.12.2015 г.
Законом Калининградской области № 197 от 03.12.2007г. «Об утверждении прогнозного плана государственного имущества Калининградской области на 2008 год» был утвержден прогнозный план (программа) приватизации государственного имущества Калининградской области на 2008 год, в соответствии с п. 2.1. которого в перечень объектов недвижимого имущества (помещений, зданий, имущественных комплексов), которые планируется приватизировать в 2008 году, включены встроенные нежилые помещения площадью 1763,6 кв. метра, расположенные по адресу: г.Калининград, Ленинский проспект, 42-Б (ресторан «Атлантика»), арендуемые заявителем.
22 июля 2008 года был принят Федеральный закон №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 159-ФЗ от 22.07.2008 г.), который вступил в силу 05 августа 2008 года.Данный закон предусматривает преимущественное право субъектов малого предпринимательства, на приобретение приватизируемого имущества в собственность путем купли-продажи по рыночной стоимости без участия в торгах при выполнении условий, перечисленных в статье 3:
-арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) пользовании непрерывно в течении трех и более лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г.;
-арендная плата перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1;
-площадь арендуемых помещений не превышаетустановленногозаконамисубъектов РФ предельных значений площади арендуемого имущества;
-арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствиисч.4ст.18Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малогоисреднегопредпринимательства в РФ» перечень государственного или муниципального имущества,предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектаммалогоисреднего предпринимательства.
Законом Калининградской области от 28.10.2008 г. № 287 (с изменениями и дополнениями, внесенными Законом Калининградской области от 22.12.2008 г. № 310) на территории Калининградской области предельный размер площади помещений, арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства, которые могут быть ими выкуплены на основании преимущественного права, установлен в размере пятисот квадратныхметров.
ООО «Атла, полагая, что имеет преимущественное право на приобретение в собственность части арендуемых помещений, так отвечает всем критериям, перечисленным в ст.3 Закона №159-ФЗ, обратилось с соответствующим заявлением от 08.07.09г. без номера в Агентство по имуществу Калининградской области.
Письмом от 17.07.09г. за №АБ-2341 Обществу было отказано в реализации преимущественного права по причине несоответствия площади арендуемого помещения предельному значению площади помещений, установленного Законом Калининградской области №287 от 28.10.08г.
27.08.09г. Общество повторно направило заявление в Агентство по имуществу Калининградской области и Правительство Калининградской области о реализации преимущественного права в отношении части арендуемых помещений, не превышающей 500 кв.м.
На данное заявление ООО «Атла» был дан отрицательный ответ (№АБ-4102 от 30.09.09г.) со ссылкой на отсутствие в действующем законодательстве нормы, предусматривающей возможность выкупа части арендуемого помещения.
Не согласившись с данным отказом, Общество обратилось в суд с указанными выше требованиями.
Суд считает, что требования Общества подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
В силу ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд принимает решение о признании действий (бездействия), решений государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лицнезаконными, если установит, что такие действия (бездействие), решения не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
В соответствии со ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъектов Российской Федерации пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости при условии, что:
1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) пользовании непрерывно в течении трех и более лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г.;
2) арендная плата перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1настоящей статьи;
3)площадь арендуемых помещений не превышает установленного законамисубъектов РФ предельных значений площади арендуемого имущества.
4)арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4ст.18Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднегопредпринимательства в РФ» перечень государственного или муниципальногоимущества,предназначенного для передачи во владение и (или) пользованиесубъектаммалогоисреднего предпринимательства.
Из представленных Обществом договоров аренды и дополнительных соглашений к ним следует, что испрашиваемое заявителем в собственность имущество находится у него в пользовании непрерывно на протяжении 15-ти лет. Ответчиком не оспаривается тот факт, что обязательств по уплате арендных платежей ООО «Атла» не нарушало.
Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в Единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), соответствующие следующим условиям:
1)для юридических лиц - суммарная доля участия РФ, субъектов РФ,
муниципальных образований, иностранных юридических лиц, иностранных граждан,
общественных и религиозных организаций (объединений), благотворительных и иныхфондов в уставном (складочном) капитале (паевом фонде) указанных юридическихлицнедолжна превышать двадцать пять процентов (за исключением активовакционерныхинвестиционных фондов и закрытых паевых инвестиционных фондов),доляучастия,принадлежащая одному или нескольким юридическим лицам, неявляющимсясубъектамималого и среднего предпринимательства, не должна превышать двадцать пять процентов;
2)средняя численность работников за предшествующий календарный год недолжнапревышать следующие предельные значения средней численности работниковдлякаждойкатегории субъектов малого и среднего предпринимательства:
а)от ста одного до двухсот пятидесяти человек включительно для средних
предприятий;
б)до ста человек включительно для малых предприятий; среди малых предприятийвыделяются микропредприятия - до пятнадцати человек;
3)выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета налога на добавленнуюстоимость или балансовая стоимость активов (остаточная стоимость основныхсредствинематериальных активов) за предшествующий календарный год не должнапревышатьпредельные значения, установленные Правительством РФ для каждойкатегориисубъектовмалого и среднего предпринимательства.
На данный момент Правительством РФ указанные предельные значения не установлены, поэтому положение, предусмотренное п.3 не применяется.
В материалах дела имеются документы (сведения о среднесписочной численности работников по состоянию на 31.12.08г., устав Общества, выписка из ЕГРЮЛ) свидетельствующие о том, что в уставном капитале заявителя отсутствуют доли юридических лиц, указанных в п.1приведенного выше закона, а средняя численность работников за предшествующий календарный год не превышает 100 человек. Кроме того, ООО «Атла» находится на упрощенной системе налогообложения, а доходы заявителя не превышают величину предельного размера доходов организации, ограничивающей право организации на применение упрощенной системы налогообложения в соответствии с п. 2 ст. 346.12 Налогового кодекса РФ.
Таким образом, ООО «Атла» документально подтвержден статус субъекта малого и среднего предпринимательства.
Суд считает, что заявитель имеет преимущественное право на приобретение части арендуемого им имущества, включенного в прогнозный план приватизации на 2008 год в собственность по его рыночной стоимости без проведения аукциона.При этом исходит из следующего.
Одним из оснований реализации преимущественного права на выкуп помещения без проведения аукционав ст. ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. является условие о том, что площадь арендуемых помещений не превышает установленных законами субъектов РФ предельных значений площади арендуемого имущества.
При этом закон не раскрывает понятие площади арендуемых помещений - являетсяли это совокупностью (набором) помещений в пределах значения, установленного законом субъекта РФ, либо одним целым помещением.
Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Информационном письме №134 от 05.11.09г. «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект(п.8).
Таким образом, определяя толкование ст.3 Федерального закона №159-ФЗ, Высший Арбитражный Суд РФ не исключил возможность реализации преимущественного права на часть арендуемого помещения, если имеется возможность его обособления.
В соответствии с договором аренды от 01.07.1993 г. № 3 (42), дополнительным соглашением к указанному договору от 18.11.1997 г., изменениями к указанному договору аренды от 25.12.2000 г. и дополнительным соглашением от 10.12.2004 г. ООО «Атла» арендует нежилые помещения общей площадью 2729,3 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Калининград, Ленинский проспект. 42-Б. Срок действия договора аренды установлен с 01.07.1993 г. по 31.12.2015 г.
Наличие учтенного строения площадью 2729,3 кв.м. в здании, расположенном по адресу: г. Калининград, Ленинский проспект. 42-Бподтверждается техническим паспортом МБТИ за №17913 (том 1 л.д.60-65).
Из указанного технического паспорта следует, что строение представляет совокупность помещений различного назначения: 58 помещений в подвальном этаже общей площадью 819 кв.м.; 60 помещений 1-го этажа общей площадью 1387,4 кв.м., 24 помещения 2-го этажа общей площадью 464,6 кв.м.
В материалах дела также имеется еще один технический паспорт на встроенное нежилое помещение литер «IV», общей площадью 1763,6 кв.м.(том 1 л.д.19-25), изготовленный БТИ, согласно пояснениям представителя ответчика (том 1 л.д. 95) по заявке Агентства по имуществу Калининградской области. При этом объект кадастрового учета такой площадью с набором определенных помещений сформирован по усмотрению собственника.
Из технического паспорта на встроенное нежилое помещение литер «IV», общей площадью 1763,6 кв.м., подлежащего приватизации в 2009г., видно, что помещения в указанном объекте недвижимого имущества имеют разное назначение-складское, производственное, служебное, для целей общественного питания.
Постановлением Правительства Российской Федерации №921 от 04.12.2000г. утверждено «Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства», которое определяет порядок организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.
Основными задачами государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства являютсяобеспечение полной объективной информацией органов государственной власти, на которые возложен контроль за осуществлением градостроительной деятельности.
В соответствии п.7 Положения технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации, за исключением случаев, установленных пунктом 8 настоящего Положения. При осуществлении первичного государственного технического учета объектам капитального строительства в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера.
Государственный технический учет в связи с изменением характеристик объекта капитального строительства осуществляется по результатам технической инвентаризации таких изменений.
По результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.
Техническая инвентаризация изменений характеристик объекта капитального строительства проводится в случае изменения технических или качественных характеристик объекта капитального строительства (перепланировка, реконструкция, переоборудование, возведение, разрушение, изменение уровня инженерного благоустройства, снос) на основании заявления заинтересованного лица о проведении такой инвентаризации(пункт 9).
По результатам технической инвентаризации изменений характеристик объекта капитального строительства организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации осуществляется государственный технический учет в связи с изменением данных характеристик и выдается кадастровый паспорт, содержащий уточненные сведения о таком объекте.
Таким образом, исходя их приведенных выше положений нормативного акта возможность выделения из целого части помещений и последующего кадастрового учета таких изменений, законодателем предусмотрена.
Проведенная Агентством по имуществу Калининградской области техническая инвентаризация помещений, расположенных в здании по адресу: г.Калининград, Ленинский проспект,42б, следствием которой явилось составление нового технического паспорта, в том числе на помещения общей площадью 1763,6 кв.м. и их кадастрового учета, опровергает довод ответчиков о невозможности обособления помещений в пределах 500 квадратных метров, испрашиваемых заявителем.
С целью технической возможности обособления помещений в пределах 500 кв.метров для использования их в целях пищевого производства, оказания услуг общественного питания и торговли из объема встроенного помещения литер IVиз литеры А общей площадью 1763 кв.м. в здании по адресу: г.Калининград, Ленинский проспект, д.42-б судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено Государственному учреждению «Калининградская лаборатория судебных экспертиз».
Заключением эксперта № 1609/16 от 02.11.2009г.(том 1 л.д. 103-112), подготовленным по результатам проведения судебной экспертизы, установлено, что из нежилого помещения литера "IV" из литеры «А», общей площадью 1 763,6 кв. м. в здании, расположенном по адресу: г. Калининград, Ленинский проспект, 42-Б, имеется возможность обособления части помещений, общей площадью, не превышающей 500 кв.м. (вывод № 1).
Более того, экспертом исследовался вопрос о возможности использования по предложенным вариантам (А, Б, В) обособленных помещений раздельно друг от друга в целях организации в них предприятия общественного питания, пищевого производства или торговли с организацией свободного и беспрепятственного доступа к ним через существующие входы.
Экспертом сделан вывод о возможности организации как основного, со стороны главного фасада, так и дополнительных выходов, со стороны дворового фасада, при обособлении части помещений.
Факт возможности использования части (в пределах 500 кв.м.) помещений как предприятия общественного питания, с учетом требований СНиПов, предъявляемых к ним, подтвердила опрошенная в судебном заседании эксперт Полякова Т.И. (протокол судебного заседания от 25.11.09г.)
Более того, заключением специалиста № 1620/16 от 04.12.2009г. ООО «Калининградский Центр Судебной Экспертизы и Оценки», составленному по результатам исследования по заявке ООО «Атла» подтверждается возможность обособления части помещений, общей площадью не превышающей 500 кв.м., из объема встроенного помещения литер "IV" из литеры «А», общей площадью 1 763,6 кв. м. в здании, расположенном по адресу: г. Калининград, Ленинский проспект, 42-Б (ресторан «Атлантика») по вариантам обособления, предложенным ООО «Атла». При этом по варианту обособления части помещений под условным обозначением «А», где общая площадь обособляемых помещений составит 458,7 кв.м., вообще не требуется проводить какие-либо дополнительные работы (реконструкцию или перепланировку).
Следовательно, довод ответчиков о невозможности выделения из арендуемых Обществом помещений части помещений, которая бы не превышала установленный законом субъекта предельный размер - 500 кв.м., опровергнут имеющимися в деле доказательствами.
Ссылка представителя Агентства на невозможность обособления помещений, так как вследствие этого требуется проведение строительных работ, что подпадает под понятие реконструкции объекта, определенного статьей 14 Градостроительного кодекса РФ, понудить к проведению которой Агентство нельзя, отклонен судом как необоснованный.
Согласно имеющимся в деле заключениям, не все варианты обособления требуют проведение строительных работ (возведение перегородок, обустройство дополнительных входов, выходов).
Порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества установлен в ст.4 Федерального закона №159-ФЗ.
Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.
В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге.
В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества, а также проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества и договоров о его залоге.
В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проектов договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге.
В соответствии с п. 3 ст. 35 Закона Калининградской области «О порядке управления и распоряжения государственной собственностью Калининградской области» № 31 от 12.07.2006г. именно Правительство Калининградской области принимает решение об условиях приватизации областного имущества. При этом на Правительство Калининградской области п. 3 ст. 5 Закона Калининградской области № 31 от 12.07.2006г. также возложено осуществление иных полномочий в сфере управления областной собственностью в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Таким образом, устранить нарушение преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого помещения, путем принятия решения в форме постановления по предоставлению преимущественного права на приобретение части арендуемых ООО «Атла» помещений, которая бы не превышала общей площадью 500 кв.м. обязано Правительство Калининградской области. Подготовка документов и реализация такого решения Правительства находиться в компетенции Агентства по имуществу Калининградской области.
Согласно ст.8 Федерального закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Требования ООО «Атла» удовлетворить.
Признать незаконным отказ Агентства по имуществу Калининградской области в реализации ООО Атла» преимущественного права на приобретение в собственность арендуемых помещений в пределах 500 квадратных метров в здании, расположенном по адресу: г. Калининград. Ленинский проспект, 42-Б».
Обязать Агентства по имуществу Калининградской области, Правительство Калининградской области принять решение и произвести действия по реализации преимущественного права ООО «Атла» на приобретение в собственность арендуемых им встроенных нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: г. Калининград, Ленинский проспект, 42Б, в пределах 500 квадратных метров.
Взыскать с Агентства по имуществу Калининградской области в пользу ООО «Атла» понесенные судебные расходы по госпошлине в размере 2000 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанциив месячный срок.
Судья
Залужная Ю.Д.
(подпись, фамилия)
