Дата принятия: 25 октября 2010г.
Номер документа: А21-9310/2009
Арбитражный суд Калининградской области
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Калининград
Дело №
А21-5059/2010
«25»
октября
2010 года
Резолютивная часть решения объявлена
«20»
октября
2010 года
Решение изготовлено в полном объеме
«25»
октября
2010 года
Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Шкутко О.Н.
при ведении протокола судебного заседания Шкутко О.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО «ИСК «Балтик-Строй» к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом Калининградской области, ООО «ВИП Групп» о признании недействительными торгов по продаже неоконченного строительством здания аэровокзала, о признании недействительной сделки, о применении последствий недействительности сделки
при участии в судебном заседании:
от ООО «ИСК «Балтик-Строй»: Шор О.С. по доверенности
от Тер. упр.: Булаткина И.А. по доверенности
от ООО «ВИП групп»: Одинцов А.В. по доверенности
от Управления ФССП по КО: Салманович Т.А. по доверенности
установил.
Общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционная Строительная Компания «Балтик-Строй» обратилось в суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области, обществу с ограниченной ответственностью «ВИП групп» о признании недействительными торгов по продаже недвижимого имущества – неоконченного строительством здания аэровокзала общей площадью 4 598,3 кв.м., с кадастровым номером 39:03:040006:278:11, расположенного по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, пос. Храброво, Аэропорт; о признании сделки по продаже арестованного имущества недействительной; о применении последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение.
Определением суда от 9.08.2010 года к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены участники торгов ООО «Европа», ООО «Центр правового и делового консалтинга», ООО «Центр реализации имущества должников. Центр Р.И.Д.» и судебный пристав-исполнитель Отдела по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Калининградской области Надоева А.В.
Определением суда от 14.09.2010 года судом приняты к рассмотрению дополнительные основания требований, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица Управление Федеральной службы судебных приставов по Калининградской области, произведена замена судебного пристава-исполнителя Надоевой А.В (в связи с увольнением) на судебного пристава-исполнителя Отдела по особым исполнительным производствам Суродину В.А.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 АПК РФ.
Судом установлено.
ОАО «КД авиа» являлось собственником неоконченного строительством здания аэровокзала площадью 4 598,3 кв.м, степенью готовности 46%, находящегося по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, пос. Храброво, Аэропорт.
В период с 4.09.2009 года по 17.09.2009 года на исполнение судебному приставу-исполнителю поступили судебные приказы, исполнительные листы о взыскании с ОАО «КД авиа» задолженности по заработной плате.
Постановлением пристава-исполнителя Отдела по особым исполнительным производствам от 17.09.2009 года исполнительные производства были объединены в сводное исполнительное производство № 27/23/1585/213/4/09-СД (т. 2 л.д.17-60).
Постановлениями пристава-исполнителя Отдела по особым исполнительным производствам от 16.09.2009 года, от 17.09.2009 года были приостановлены исполнительные производства, возбужденные в отношении должника ОАО «КД авиа» и не касающиеся принудительного взыскания задолженностей по заработной плате, морального вреда (т. 3 л.д. 83-150, т. 4 л.д. 1-28).
В рамках сводного исполнительного производства был наложен арест на имущество ОАО «КД авиа» - неоконченное строительством здание аэровокзала (т. 2 л.д. 61-62).
9.02.2010 года приставом-исполнителем было вынесено постановление об оценке арестованного имущества (т. 2 л.д. 63-64).
Постановлением пристава-исполнителя от 16.02.2010 года принят отчет об оценке рыночной стоимости арестованного имущества (т. 2 л.д. 64-65).
Постановлением от 16.02.2010 года арестованное имущество было передано на торги в Территориальное управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области (т. 1 л.д. 101-103).
В региональном приложении к газете «Комсомольская правда» от 20.02.2010 года было опубликовано извещение о проведении торгов 23.03.2010 года (т. 1 л.д. 104-105). В частности, в извещении было указано о том, что торги являются открытыми по составу участников и закрытыми по форме подачи предложения, продаваемый объект недвижимости расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 39:03:04 00 06:321, площадью 126 745,0 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, Гурьевский район, пос. Храброво, аэропорт; на указанном земельном участке имеются иные объекты недвижимости, не являющиеся предметом торгов.
Согласно протоколу выемки от 22.03.2010 года старшим следователем при СУ при ГУ МВД России по СЗФО были изъяты заявки претендентов на участие в торгах, принятые от претендентов документы; журнал регистрации и приема заявок на участие в торгах, договоров задатка; документы службы судебных приставов исполнителей, касающиеся передачи арестованного имущества на реализацию (т. 1 л.д.144-150).
Согласно протоколу от 23.03.2010 года № 1-1 в установленном порядке было зарегистрировано пять заявок, к участию в аукционе были допущены: ООО «ВИП групп», ООО «Центр правового и делового консалтинга», ООО «Европа», ООО «Центр реализации имущества должников. Центр Р.И.Д.» (т.1 л.д.135-136).
Согласно протоколу от 23.03.2010 года № 1-2 победителем торгов было признано ООО «ВИП групп» (т . 1 л.д. 137-138).
Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области и ООО «ВИП групп» был подписан протокол от 23.03.2010 года № 1-3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества (по содержанию договор купли-продажи) (т. 2 л.д. 139-141).
Постановлением Гурьевского районного суда Калининградской области от 24.03.2010 года по ходатайству следователя СУ при ГУ МВД России по СЗФО наложен арест на неоконченное строительством здание аэровокзала с кадастровым номером 39:03:0400066278:11 (т. 1 л.д. 58-60).
Согласно справке Отдела по исполнительным производствам денежные средства в сумме 14 745 762,71 рублей поступили на депозитный счет отдела от организатора торгов по платежному поручению от 31.03.2010 года № 17111 (т. 3 л.д. 17).
2.09.2009 года в Арбитражный суд Калининградской области поступило заявление ОАО «КД авиа» о признании общества несостоятельным (банкротом).
Определением от 2.10.2009 года по делу №А21-9310/2009 в отношении ОАО «КД авиа» введена процедура банкротства наблюдение.
В отношении земельного участка судом установлено.
19.08.2009 года была произведена государственная регистрация права собственности Российской Федерации на земельный участок площадью 126 745 кв.м. с кадастровым номером 39:03:040006:321.(т. 4 л.д. 78).
Земельный участок с кадастровым номером 39:03:040006:321 был предоставлен в аренду ОАО «КД авиа».
Распоряжением Территориального управления Федерального агентства по управлению Федеральным имуществом по Калининградской области от 31.08.2009 года № 889-р земельный участок с кадастровым номером 39:03:040006:321 был перераспределен и были образованы земельные участки площадью 50 628 кв.м., 32 155 кв.м., под реконструкцию и развитие аэропортового комплекса (т. 1 л.д. 41-45).
19.10.2009 года земельный участок с кадастровым номером 39:03:040006:321 снят с кадастрового учета; 27.11.2009 года земельные участки с кадастровыми номерами 39:03:040006:338, 39:03:040006:337 поставлены на кадастровый учет (т.4 л.д. 32).
22.03.2010 года была произведена государственная регистрация права собственности Российской Федерации на земельные участки с кадастровыми номерами 39:03:0400006:337, 39:03:0400006:338 (т. 4 л.д. 33-34).
ООО «ИСК «Балтик-Строй» оспорило торги по продаже неоконченного строительством здания аэровокзала, проведенные 23.03.2010 года, по следующим основаниям: в нарушении положений пункта 2 статьи 448 ГК РФ в извещении о проведении торгов не указана форма проведения торгов (аукцион или конкурс); в нарушении статьи 448 ГК РФ в извещении о проведении торгов была указана недостоверная информация о земельном участке, на котором располагалось имущество, поскольку на момент организации торгов земельный участок с кадастровым номером 30:03:040006:321 прекратил свое существование; в информационном сообщении не указано право, на котором земельный участок, в границах которого расположен продаваемый объект, принадлежит должнику; в нарушение пункта 6.1 Порядка проведения и организации торгов в извещении о проведении торгов не указаны основания продажи имущества, время и порядок ознакомления с предметом торгов; срок приема заявок ограничен не днями, а часами; в результате ограниченного периода времени на прием заявок были нарушены права истца ООО «ИСК «Балтик-Строй» на участие в торгах, поскольку 17.03.2010 года и 18.03.2010 года представитель истца не смогла подать заявку на участие в торгах в связи с тем, что было ограниченно время на подачу заявок на торги; торги проведены при отсутствии оригиналов поданных заявок изъятых правоохранительными органами 22.03.2010 года.
Представитель Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области просила в удовлетворении требований отказать, поддержала доводы отзыва (т. 1 л.д. 94-99), дополнительно пояснила, что после изъятия документов были проведены консультации с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом (т. 2 л.д. 2-4); поскольку исполнительное производство не было приостановлено, отложено, прекращено, заявка на реализацию имущества не была отозвана, то не было усмотрено оснований для отмены торгов; у ответчика были копии заявок; службой приставов-исполнителей был предоставлен второй комплект документов; при проведении торгов участники, допущенные к участию в торгах, непосредственно представили предложения по цене в запечатанных конвертах, которые были вскрыты комиссией; срок и время приема заявок был установлен в извещении о проведении торгов; такой порядок был установлен для неограниченного круга лиц; во избежание спорных ситуаций каких-либо исключений из установленного порядка приема документов не делалось, поскольку это являлось бы нарушением заявленного порядка приема заявок.
Представитель ООО «ВИП групп» просил в удовлетворении требований отказать, поддержал доводы отзыва (т. 1 л.д. 30-32), дополнительно пояснил, что непосредственно принимал участие в торгах; при регистрации претендентов представил паспорт, доверенность, подлинную заявку на участие в торгах, подлинный договор о задатке; в ходе торгов по предложению председательствующего все допущенные к участию в торгах претенденты сдали предложения по цене в запечатанных конвертах; на торгах присутствовали работники ОАО «КД авиа», заинтересованные в выплате заработной платы; каких-либо проблем при подаче заявки у него не возникло.
Представитель Федеральной службы судебных приставов по Калининградской области просила в удовлетворении требований отказать, пояснив, что нарушений в ходе исполнительного производства установлено не было; в настоящее время на все объекты недвижимого имущества должника наложен арест по ходатайству органов предварительного следствия; фактически отсутствует имущество за счет которого возможно исполнить решения судов о взыскании заработной платы.
В судебном заседании были заслушаны свидетели.
Свидетель Марк Руслан Юрьевич пояснил, что он работает по гражданско-правовому договору с ответчиком (Управлением); в его обязанности входит прием заявок на участие в торгах, подготовка проектов договоров о задатке; подготовка отчетов для службы судебных приставов и другое; в обычной практике сначала заключаются договоры о задатке, а после внесения задатка предлагается подать заявку на участие в торгах с приложением конкретного перечня документов; заявка оформляется в двух экземплярах; один экземпляр остается в распоряжении лица, подавшего заявку; прием посетителей ведет один сотрудник в рабочие дни с 10 до 12 часов: в другое время сотрудник ведет другую работу по арестованному имуществу; 17 и 18 марта 2010 года прием посетителей вел Брискин П.Ю.; 17.03.2010 года на прием в кабинет № 342 обратилась представитель истца; он отвел ее в кабинет № 341, где велся прием, до 12 часов на прием она не попала, поскольку была очередь; после 12 часов Брискин П.Ю. уехал подписывать у руководства договоры о задатке в другое здание, а он подписал акт; 18.03.2010 года он работал в кабинете, приема не вел и не знает, приходили ли на прием представители истца; присутствовал на торгах 23.03.2010 года; регистрация участников торгов велась по предоставлению паспорта, доверенности, подлинной заявки; после некоторого хаоса, который создали сотрудники правоохранительных органов, председатель комиссии объявил торги открытыми; участники, допущенные к торгам, сдали в конвертах предложения по цене; был определен победитель торгов.
Свидетель Брискин Павел Юльевич пояснил, что он работал по гражданско-правовому договору с ответчиком (Управлением); в его обязанности входила работа с арестованным имуществом, кроме подготовки отчетов для службы судебных приставов; 17.03 2010 года он вел прием посетителей, очереди не видел, но принял в тот день около 9 посетителей; в журнале регистрируются факты заключения договоров и подачи заявок, но многие посетители приходят и по другим вопросам; поскольку планировались торги по продаже имущества ОАО «КД авиа» он запомнил представителя истца; она зашла в кабинет после 12 часов и он ей объяснил, что принять ее сможет только по письменному указанию руководства, поскольку в ином случае его смогут обвинить в нарушении установленного порядка и заинтересованности; 18.03.2010 года он также осуществлял прием с 10 до 12 часов, в тот день на прием не попали представитель истца и еще два посетителя, ожидавших своей очереди; работа с посетителями ведется после 12 часов в случае, если они заходят до 12 часов; новые посетители после 12 часов не принимаются, поскольку это будет являться нарушением указанного в извещении порядка приема заявок.
Заслушав стороны, свидетелей, исследовав материалы дела, суд считает, что в удовлетворении требований следует отказать по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 63 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения приостанавливается исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям, за исключением исполнительных документов, выданных на основании вступивших в законную силу до даты введения наблюдения судебных актов о взыскании задолженности по заработной плате, о возмещении морального вреда.
Поскольку исполнительные производства были возбуждены на основании судебных приказов мировых судей и исполнительных листов суда общей юрисдикции о взыскании задолженности по заработной плате, то отсутствовали основания для приостановления сводного исполнительного производства после даты вынесения определения суда от 2.10.2009 года о введении наблюдения в отношении ОАО «КД авиа».
В соответствии со статьей 93 Федерального закона «Об исполнительном производстве» торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 449 ГК РФ предусмотрена возможность признания торгов недействительными только в случае нарушения порядка их проведения.
В соответствии со статьей 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.
В соответствии с пунктом 4 статьи 447 ГК РФ торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое предложило лучшие условия. В соответствии с частью 3 статьи 87 Федерального закона «об исполнительном производстве» реализация недвижимого имущества должника осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона.
В информационном сообщении о проведении торгов было указано: что торги являются открытыми по составу участников и закрытыми по форме подачи предложения цены; победителем торгов признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за выставленное на торги имущество; в случае предложения равной цены победителем является лицо, подавшее заявку ранее.
Указание в информационном сообщении о том, что торги являются открытыми по составу участников и победителем признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, в совокупности означает указание на проведение торгов в форме открытого аукциона, При таких обстоятельствах отсутствие в информационном сообщении слова «аукцион» не рассматривается судом как отсутствие информации о форме торгов.
Информационное сообщение содержит сведения о месте и времени ознакомления с документами, сопровождающими проведение торгов и характеризующими выставленное на торги имущество. Положения статьи 448 ГК РФ не содержат обязательных условий о том, информационное сообщения должно содержать информацию о времени и месте ознакомления с предметом торгов.
Из положений статьи 552 ГК РФ следует, что допускается продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащей продавцу на праве собственности, если это не противоречит условиям пользования земельным участком.
Информационное сообщение о торгах содержит сведения о предмете торгов – неоконченном строительством здании аэровокзала. Информация о земельном участке, на котором расположен предмет торгов, в информационном сообщении имеется, носит справочный, но не обязательный характер. На день размещения информационного сообщения в газете (20.02.2010 года) была произведена государственная регистрация прав на земельный участок с кадастровым номером 39:03:040006:321, а государственная регистрация прав на земельные участки с кадастровыми номерами 39:03:040006:337, 39:03:040006:338 была произведена после размещения сообщения о торгах в газете (22.03.2010 года).
В соответствии со статьей 448 ГК РФ извещение должно содержать сведения об оформлении участия в торгах. В соответствии с пунктом 3.1 Порядка организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного, обращенного в собственность Российской Федерации, утвержденного распоряжением Российского фонда Федерального имущества (не прошло регистрации в Министерстве юстиции Российской Федерации) в процессе организации и проведении торгов организатор назначает место (места) организации пункта приема заявок на участие в торгах, дату, а также время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов; производит прием заявок и их регистрацию в журнале приема и регистрации заявок, а также обеспечивает хранение зарегистрированных заявок; заключает с претендентами договоры о задатке. В соответствии с пунктом 6.1 вышеуказанного порядка организатор торгов осуществляет прием заявок на участие в торгах в установленный извещением срок.
Информационное сообщение о торгах содержало сведения о месте и периоде времени, в течение которого принимаются заявки.
По делу установлено, что представитель истца не заключила договор о задатке и не сдала заявку на участие в торгах в приемные часы двух последних приемных дней, предшествующих сдаче документов; причина – несоответствие между количеством времени и количеством посетителей, обратившихся на прием в указанные дни.
Учитывая, что ответчик производил прием заявок в заявленные в информационном сообщении дни и часы, а истец не проявил должной осмотрительности для реализации своего права на заключение договора о задатке, заблаговременно не обратившись, суд считает, что заявленное основание не является основанием для признания торгов недействительными. При этом суд учитывает, что остальные претенденты не ссылались на сложности при сдаче документов.
Оценивая довод истца о том, что торги проводились в условиях изъятия подлинных документов, подтверждающих право претендентов на участие в торгах и документов, представленных судебным приставом-исполнителем, суд отмечает. Объективно установлено, что предметом торгов, проводимых 23.03.2010 года, было арестованное имущество должника, а не иное имущество; в торгах приняли участие лица подавшие заявки, внесшие задаток и допущенные к участию в торгах. В ходе проведения торгов лица, допущенные к участию в торгах, непосредственно представили предложения по цене в конвертах, которые были вскрыты и рассмотрены комиссией; торги проводились публично; исполнительное производство по состоянию на 23.03.2010 года не было приостановлено, прекращено, окончено; от пристава-исполнителя не поступило заявлений об отзыве предмета торгов. При таких обстоятельствах суд считает, что указанный истцом довод не может являться основанием для удовлетворения требований.
Истец не является надлежащим субъектом реституции.
В судебном заседании представителем ответчика заявлено ходатайство об отмене мер по обеспечению иска. Суд считает возможным удовлетворить ходатайство исходя из результатов оценки обстоятельств дела и того факта, что имущество, являвшееся предметом торгов, в настоящее время находится под арестом.
Руководствуясь статьями 167-170 АПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении требований отказать.
Отменить меры по обеспечению иска, принятые определением суда от 15 сентября 2010 года.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный апелляционный суд.
Судья О.Н. Шкутко
