Решение от 29 марта 2010 года №А21-9052/2008

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
    г. Калининград                                               Дело № А21- 9052/2008
 
    «22» марта 2010 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена 15 марта 2010 года. Решение изготовлено в полном объеме 22 марта 2010 года.  
 
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    судьи  С. Н. Сычевской
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Сычевской С. Н.,
 
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению
 
    ЗАО «Балттуринвест»
 
    к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области
 
 
    о признании незаконным отказа в приватизации земельных участков и обязании заключить договор купли-продажи земельных участков
 
 
    при участии:
 
    от заявителя – Николаенко О. А. по паспорту
 
    от ТУ ФА – Чиколаев С. М. по доверенности
 
 
 
 
    установил:
 
 
 
    Закрытое акционерное общество «Балттуринвест» (далее – ЗАО «Балттуринвест», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области (далее – Управление, Теруправление) с заявлением:
 
    - признать незаконными действия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом  по Калининградской области в части отказа в приватизации земельных участков с кадастровыми номерами 39:17:01-00-02:0060 и 39:17:01-00-02:0059, категория земель - земли населенных пунктов,разрешенное использование - для обслуживания зданий, принадлежащих ЗАО «Балттуринвест» на праве собственности и расположенных по адресу: город Светлогорск Калининградской области, улица Ленина, 31, корпуса 1 и 2;
 
    - обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом  по Калининградской области в месячный срок заключить с Закрытым акционерным обществом «Балттуринвест» договор купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 39:17:01-00-02:0060  и 39:17:01-00-02:0059 площадью 530 кв. м и 6004 кв. м соответственно, категория земель - земли населенных пунктов,разрешенное использование - для обслуживания зданий.
 
    Определением суда от 04 декабря 2008 года производство по настоящему делу №А21-9052/2008 было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №А21-8161/2008.
 
    Определением суда от 05 февраля 2010 года производство по делу №А21-9052/2008 возобновлено.
 
    В судебном заседании представитель заявителя поддерживает заявленные требования полностью по доводам, изложенным в заявлении, считает оспариваемый отказ Управления, не соответствующим нормам действующего законодательства Российской Федерации и нарушающим права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Представитель Управления в судебном заседании поддержал возражения, изложенные в отзыве на заявление, считает заявленные требования, не подлежащими удовлетворению, просит суд отказать в удовлетворении заявленных требований.
 
    Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), судом установлено следующее.
 
    Из материалов дела следует, что ЗАО «Балттуринвест»  приобрело в собственность два нежилых здания в городе Светлогорск Калининградской области: по ул. Ленина, 31 и по пер. Летний, 1. Здания расположены на смежных земельных участках с кадастровыми номерами 39:17:01-00-02:0029  и 39:17:01-00-02:0027 соответственно, также принадлежащих Истцу на праве собственности.
 
    Оба здания приобретены в порядке приватизации государственного имущества, что подтверждается:
 
    1)  договором купли-продажи № 10/2002 от 15.04.2002 г., заключенным с Продавцом – Калининградским региональным отделением Российского фонда федерального имущества (в отношении двухэтажного здания по ул. Ленина, 31),
 
    2) инвестиционным контрактом по реконструкции и обновлению фондов Светлогорского центрального военного санатория от 15.12.2003 г., заключенным с Заказчиком – Калининградской квартирно-эксплутационной частью района (в отношении трехэтажного здания по пер. Летний, 1).
 
    Право собственности Общества на оба указанные здания подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 16.03.2005 г. и от 08.06.2005 г. соответственно.
 
    После приобретения нежилых зданий Общество приобрело в собственность также и земельные участки, сформированные для эксплуатации этих зданий, а именно:
 
    1) земельный участок с  кадастровым номером 39:17:01-00-02:0029 площадью 2128 кв. м, отведенный для эксплуатации двухэтажного здания по ул. Ленина, 31, свидетельство о государственной регистрации права 39-АА № 275847 от 16.03.2005 г.;
 
    2) земельный участок с  кадастровым номером 39:17:01-00-02:0027 площадью 4960 кв. м, отведенный для эксплуатации трехэтажного здания по пер. Летний, 1, свидетельство о государственной регистрации права 39-АА № 375260 от 12.05.2006 года.
 
    Как указывает заявитель, и подтверждается материалами дела, между этими двумя земельными участками имеется полоска земли площадью 530 кв. м, по которой осуществлялся (и осуществляется до сих пор) подъезд к обоим зданиям. Этот проезд не относится к местам общего пользования, не ограничен красными линиями (то есть линиями, отделяющими земельные участки общего пользования от земель, отведенных под объекты недвижимости Общества). Указанный проезд всегда использовался как территория для обслуживания только указанных зданий, принадлежащих заявителю, что подтверждается письмом начальника Управления архитектуры и градостроительства администрации Светлогорского городского округа от 15.10.2007 г. № 2769, а также постановлением Главы Светлогорского городского округа от 30.01.2007 г. № 84 «О внесении изменений в почтовые адреса нежилых строений в городе Светлогорск». При формировании земельных участков под эксплуатацию зданий этот проезд должен был  быть включен в границы земельных участков, занятых этими зданиями. При приватизации зданий этого не произошло, так как приватизация зданий происходила не одновременно. Однако после того, как Обществом были приватизированы оба здания, земельный участок площадью 530 кв. метров с кадастровым номером 39:17:01-00-02:0060, расположенный между этими зданиями и предназначенный для обслуживания только этих зданий, может быть приватизирован заявителем в силу статей 35 и 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно указанным нормам, Общество как собственник зданий имеет исключительное право на приватизацию земельного участка, занятого этими зданиями и необходимого для их использования.
 
    Для реализации этого права и для того, чтобы устранить возникшую чересполосицу, вклинивание, изломанность и неудобство в использовании,как того требует статья 16 Федерального закона № 78-ФЗ «О землеустройстве»,  Общество в судебном порядке добилось, чтобы Управление сформировало на этой территории земельный участок с тем, чтобы впоследствии воспользоваться своим исключительным правом на приватизацию этого земельного участка, необходимого для использования и обслуживания двух зданий, как это предусмотрено нормами пункта 3 статьи 35 и пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Такой участок силами заявителя был сформирован, поставлен на кадастровый учет, и ему присвоен кадастровый номер 39:17:01-00-02:0060, что подтверждено кадастровым паспортом земельного участка от 26.08.2008 г. № 17/08-2-2012.
 
    Своим заявлением от 01.09.2008 года на приватизацию этого земельного участка, поданным в Управление (вход. № 7781 от 01.09.2008 года), Общество просило предоставить участок в собственность. Письмом от 10.09.2008 года № ЛФ-151 Управлением было отказано Обществу в приватизации земельного участка.
 
    Также, как указано выше, Общество является собственником трехэтажного здания, расположенного на земельном участке с  кадастровым номером 39:17:01-00-02:0027 площадью 4960 кв. м, отведенном для эксплуатации этого здания. Участок был сформирован таким образом, что граница земельного участка со стороны склона почти совпадала с краем здания. То есть здание было расположено очень близко к той границе земельного участка, за которой начинался обрыв берега в сторону моря. В результате во время сильных дождей происходит разрушение берега, и край здания с каждым разом оказывается все ближе и ближе к обрыву. Происходит так называемый процесс «сползания» здания в сторону моря. Это грозит обрушением здания и его полной утерей без возможности восстановления. Эта ситуация была  отражена в техническом заключении о состоянии строительных конструкций здания, составленном в январе 2003 года 26-м Центральным НИИ Министерства Обороны РФ. В этом техническом заключении указано, что в ближайшие 15-20 лет (или ранее) из-за процесса «сползания» здания могут произойти обрушения конструкций башен. Для предотвращения негативных последствий этого процесса необходимо выполнить комплекс мероприятий по отсыпке откосов и берегоукреплению. Причем в техническом заключении, составленном в 2003 году, указывалось, что расстояние от края здания до обрыва составляет 6-10 метров. В настоящее время, указывает заявитель, это расстояние сократилось до 1,40 м (фотофиксация расположения здания на краю обрыва прилагается).
 
    Для выполнения этих мероприятий, для создания системы ливневой канализации и отвода дождевых вод, потоки которых в настоящее время разрушают склон и ведут к заовраживанию территории, земельный участок для эксплуатации здания следовало сформировать таким образом, чтобы у собственника здания  была возможность создать эффективную дренажную систему, предотвращающую разрушение склона и здания. Специализированной организацией по поручению заявителя был составлен проект такой дренажной системы. В соответствии с этим проектом для размещения системы ливневого водосбора и водоотведения и для эффективной работы этой системы, которая предохранит берег и здание от разрушения, необходима территория площадью 6004 кв.м дополнительно к той территории, которая была отведена для эксплуатации здания. Без этого безаварийное использование здания невозможно.
 
    Такой участок силами Общества был сформирован, поставлен на кадастровый учет, и ему присвоен кадастровый номер 39:17:01-00-02:0059, что подтверждено кадастровым паспортом земельного участка от 26.08.2008 года № 17/08-2-2013.
 
    На основании предпроектного предложения главным архитектором Светлогорского городского округа был утвержден генеральный план использования территории города Светлогорск площадью 13622 кв. м, включающую два земельных участка, принадлежащих Обществу на праве собственности (кадастровые номера 39:17:01-00-02:0027 и 39:17:01-00-02:0029) и два дополнительно сформированных земельных участка (кадастровые номера 39:17:01-00-02:0059 и 39:17:01-00-02:0060). Согласно этому генеральному плану, вся территория общей площадью 13622 кв. м (4960 + 2128 + 6004 + 530 кв. м) предназначена для обслуживания двух зданий по ул. Ленина, 31, корпус 1 и 2, принадлежащих заявителю на праве собственности (ранее до внесения изменений в почтовые адреса это были здания с адресами ул. Ленина, 31 и пер. Летний, 1).
 
    Учитывая, что земельный участок с кадастровым номером 39:17:01-00-02:0059 площадью 6004 кв. м отведен под эксплуатацию здания, принадлежащего Обществу на праве собственности, заявитель своим заявлением в Управление (вход. № 7780 от 01.09.2008 года), попросил предоставить этот участок в собственность. Письмом от 10.09.2008 года № ЛФ-150 Управление отказало Обществу в приватизации земельного участка.
 
    Отказ Управления мотивирован тем, что право собственности Российской Федерации на испрашиваемые земельные участки не зарегистрировано; данные земельные участки являются ограниченными в обороте и не представляются в частную собственность, так как расположены в границах первой зоны округа санитарной охраны курорта федерального значения  Светлогорск - Отрадное и относятся к категории земель «земли особо охраняемых территорий и объектов»; постановлением Правительства РФ от 03.04.2008 №234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности» для федеральных органов исполнительной власти установлен запрет на совершение сделок с земельными участками федеральной собственности, не предоставленным гражданам или юридическим лицам.
 
    ЗАО «Балттуринвест», не согласившись с отказом Управления в приватизации спорных земельных участков, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
 
    Суд, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, считает заявленные требования Общества,  подлежащими удовлетворению в части, исходя из следующего.
 
    В силу статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об оспаривании ненормативных правовых актов, решений, действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение, действие (бездействие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на них какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Глава VЗемельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) «Возникновение прав на землю» предусматривает, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам:
 
    1)    для целей, связанных со строительством (статьи 30-32 указанной главы ЗК РФ),
 
    2)    для целей, не связанных со строительством (статья 34 указанной главы ЗК РФ).
 
    Поскольку использование земельных участков для эксплуатации зданий является его использованием, не связанным со строительством, то Общество обратилось в Управление с заявлением сформировать земельные участки для целей, не связанных со строительством.
 
    Законность формирования этих земельных участков установлена в судебном порядке.
 
    Решением Арбитражного суда Калининградской области от 14.11.2007 года по делу А21-5530/2007, оставленном без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2008 года и Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.07.2008 года, суд признал незаконным отказ Теруправления в утверждении проекта границ вновь формируемого земельного участка площадью 6004 кв.м, расположенного по адресу: г. Светлогорск Калининградской области, пер. Береговой, и отказ в выдаче задания на формирование границ земельного участка площадью 530 кв.м, расположенного по адресу: г. Светлогорск Калининградской области, ул. Ленина, 31; Теруправление обязано утвердить проект границ земельного участка площадью 6 004 кв.м и выдать задание на формирование границ земельного участка площадью 530 кв.м, расположенных по указанным адресам.
 
    Оба участка были сформированы для целей, не связанных со строительством. Судами по делу А21-5530/2007 установлено, что обращение Общества с заявлением о формировании земельного участка площадью 6004 кв. м. обусловлено угрозой обрушения расположенного на краю склона здания, собственником которого является Общество. Цели использования земельного участка не связаны со строительством. В соответствии со статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации заявитель по своему выбору определяет испрашиваемое право на землю и цель использования.
 
    В заявлении от 24.10.2006 года Общество указало на необходимость проведения комплекса берегоукрепляющих мероприятий и благоустройство территории. Требования Общества в отношении земельного участка, площадью 530 кв. м основано на статье 16 Федерального закона от 18.06.2001  №78-ФЗ «О землеустройстве», предусматривающей образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства в случае изменения границ землеустройства, в том числе в целях устранения недостатков в их расположении (чересполосицы, вклинивания, вкрапливания, дальноземья, изломанности и неудобств в использовании). Наличие чересполосицы, подтвержденное материалами дела, препятствует комплексному использованию двух зданий, проведению единого благоустройства территории.
 
    Таким образом, судами делу А21-5530/2007 установлено, что земельные участки испрашивались к формированию для эксплуатации нежилых зданий Общества.
 
    Законность постановки участка площадью 6004 кв. м на кадастровый учет была предметом судебного спора по делу А21-9180/2008. В споре по этому делу Теруправление просило признать незаконными действия Управления Роснедвижимости и ФГУ «Земельная кадастровая палата» по постановке на государственный кадастровый учет земельного участка площадью 6004 кв. м с кадастровым номером 39:17:01 00 02:59. Решением Арбитражного суда Калининградской области  от 16.02.2009 года по делу А21-9180/2008, оставленном без изменения  Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 года, в удовлетворении требований было отказано.
 
    Законность постановки земельного участка площадью 530 кв. м на кадастровый учет Теруправлением не оспаривалась.
 
    Законность отнесения спорных земельных участков к категории земель особо охраняемых территорий и наличие у этих участков ограничений в использовании и обороте также были предметом судебных разбирательств. Решением Арбитражного суда Калининградской области от 10.09.2009 года по делу А21-8161/2008 (в связи с которым приостанавливалось производство по настоящему делу), оставленном без изменения Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2010, суд признал недействительными: пункт 5 задания на проектирование границ земельного участка площадью 6004 кв. м в г. Светлогорск, пер. Береговой, согласованного и утвержденного Теруправлением по Калининградской области и Администрацией Светлогорского городского округа 04.04.2008 года; пункт 5 задания на проектирование границ земельного участка площадью 530 кв. м в г.Светлогорск, ул. Ленина, 31, согласованного и утвержденного Теруправлением по Калининградской области и Администрацией Светлогорского городского округа 29.05.2008 года, в части указания наличия ограничений в использовании земельных участков - «земли особо охраняемых территорий и объектов, ограниченные в обороте».
 
    Также были признаны недействительными:  пункт  2  постановления  №  662  от 01.05.2008 года и пункт 2 постановления № 848 от 07.06.2008 года главы Светлогорского городского округа и  в части установления категории спорных земельных участков - земли особо охраняемых территорий, указания на то, что участки расположены в первой зоне округа санитарной охраны курорта федерального значения Светлогорск-Отрадное и ограничены в обороте.
 
    Следовательно, с учетом указанных судебных актов, в государственный кадастр недвижимости должны быть внесены изменения, касающиеся категории спорных земельных участков, с исключением категории – земли особо охраняемых территорий и объектов, с указанием категории – земли населенных пунктов.
 
    Таким образом, спорные участки в законном порядке сформированы для  целей, не связанных со строительством - для эксплуатации зданий, принадлежащих Обществу на праве собственности, поставлены на кадастровый учет, относятся к землям населенных пунктов и не имеют ограничений в обороте и использовании.
 
    Земельный участок с кадастровым номером 39:17:01-00-02:040, которому в результате землеустройства присвоен кадастровый номер  39:17:01-00-02:056, из которого выделены и сформированы спорные участки, зарегистрирован на праве собственности за Российской Федерацией. Следовательно, Общество обоснованно обратилось к Теруправлению с заявлением о предоставлении этих участков в собственность.
 
    Согласно нормам статьи 36 Земельного кодекса РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
 
    Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
 
Федеральным законом № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» установлено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
    По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.
 
    Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.
 
    Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) возлагается на орган, принявший оспариваемый акт, совершивший действия (бездействие).
 
    Теруправление в нарушение части 1 статьи 65, части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих необходимость, законность оспариваемого отказа.
 
    Таким образом, Теруправление не выполнило возложенную на него процессуальную обязанность доказать наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого отказа.
 
    Суд считает, что оспариваемый Обществом отказ Управления в приватизации спорных земельных участков не соответствует выше названным нормам действующего законодательства Российской Федерации, а также нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
 
    При таких обстоятельствах, учитывая изложенное и руководствуясь статьями 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд   
 
 
Р   Е   Ш   И   Л:
 
 
    Признать незаконными действия Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области в части отказа Закрытому акционерному обществу «Балттуринвест» в приватизации земельных участков с кадастровыми номерами 39:17:91-00-02:0060 и 39:17:01-00-02:0059, разрешенное использование - для обслуживания зданий, принадлежащих Закрытому акционерному обществу «Балттуринвест» на праве собственности, расположенных по адресу: г. Светлогорск Калининградской области, ул. Ленина, 31, корпуса 1 и 2.
 
    Обязать Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Калининградской области в месячный срок направить Закрытому акционерному обществу «Балттуринвест» проект договора купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами 39:17:91-00-02:0060 и 39:17:01-00-02:0059, разрешенное использование - для обслуживания зданий, принадлежащих Закрытому акционерному обществу «Балттуринвест» на праве собственности, расположенных по адресу: г. Светлогорск Калининградской области, ул. Ленина, 31, корпуса 1 и 2.
 
    В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд или в течение двух месяцев с момента вступления в законную силу в Федеральный арбитражный суд Северо - Западного округа.
 
 
 
 
    Судья                                                               С. Н. Сычевская