Решение от 07 декабря 2010 года №А21-7922/2010

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Калининград
 
Дело №
 
А21-7922/2010
 
“07”
 
Декабря
 
    2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2010 года. В полном объеме решение изготовлено 07 декабря 2010 года.
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    Судьи
 
    Шанько О.А.
 
    При ведении протокола судебного заседания
 
    секретарем  Наумовой А.В.
 
    Рассмотрев в судебном заседании дело по иску: ОАО «Виакар»
 
 
    к
 
    SwedbankAB(публичная компания)
 
    3-лицо: Администрация городского округа «город Калининград»
 
 
 
    О признании договора ипотеки недействительным
 
    При участии:
 
    От истца:
 
    Гак В.В. по дов.,  паспорт
 
 
    От ответчика:
 
    Сиваева Е.А. по дов.,  паспорт
 
    От третьего лица:
 
    Копчиков А.Н. по дов., паспорт.
 
    установил: открытое акционерное общество «Виакар» (далее – ОАО «Виакар») обратилось в арбитражный суд с иском к SwedbankAB(публичная компания) (далее – Банк ) о признании договора об ипотеке (залоге недвижимости), заключенного 02.09.2008 между ОАО «Виакар» и Банком недействительным.
 
    К участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация).
 
    В судебном заседании представитель ОАО «Виакар» доводы иска поддержал в полном объеме.
 
    Представитель  Банка с требованиями истца не согласился по мотивам, изложенным в отзыве на иск, просит суд в удовлетворении иска отказать, в том числе и в связи с пропуском срока исковой давности.
 
    Представитель Администрации подержал доводы Банка.
 
    Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд установил.
 
    Из материалов дела усматривается, что в соответствии с  соглашением № 005700-2-УА об уступке прав и обязанностей по договору № 005700 от 15.03.2004 на передачу в аренду городских земель ОАО «Виакар» приняло на себя права и обязанности Арендатора – ООО «Газ-Ойл моторз плюс» и стало стороной по договору № 005700 от 15.03.2004 на передачу в аренду сроком до 05.11.2052 года земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:13 30 10:0005 площадью 0,3644 га по Московскому проспекту, 262 в Ленинградском районе г. Калининграда под существующий дилерский центр «Тойота».
 
    В пункте 3.5 договора № 005700 оговорено условие, что Арендатор вправе передать арендные права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, передать арендные права земельного участка в залог и внести их в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора. Указанные действия по передаче прав и обязанностей по договору оформляются путем подписания дополнительного соглашения к настоящему договору (если переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован в Учреждении юстиции).
 
    Как следует из пояснений истца и подтверждается материалами дела, 02.09.2008 между ОАО «Виакар» (Залогодатель) и открытым акционерным обществом «Сведбанк» -  правопредшественником ответчика  (Залогодержатель) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости).
 
    В соответствии со статьей 1 договора ипотеки истец в целях обеспечения исполнения обеспеченного обязательства передал ответчику в залог следующее имущество:
 
    а)      нежилое здание - дилерский центр «Тойота» (литера Б, Б1),
площадью 1497,4 кв.м, инвентарный номер 21736, кадастровый
(условный) номер 39-15-13 30 10:0005:21736\Б,Б1, расположенное по
адресу: г. Калининград, Московский пр., д. 262, принадлежащее на праве
собственности истцу на основании свидетельства о государственной
регистрации права 39-АА № 444086, выданного УФРС по
Калининградской области 08 декабря 2006 года;
 
    б)     право аренды земельного участкапод существующий
дилерский центр «Тойота» общей площадью 3644 кв.м, сроком до
05  ноября  2052   года,   кадастровый  номер  —  39:15:13   30   10:0005, расположенного по адресу: г. Калининград, Московский проспект, 262.
 
    Исковые требования истца основаны на положениях статьи 166,  части 3 статьи 340, части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что право аренды по договору ипотеки от 02.09.2008 было заложено ОАО «Виакар» и принято в залог Банком без согласия арендодателя – Администрации городского округа «Город Калининград». Никакого дополнительного соглашения между истцом и Администрацией на предмет передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, а именно, передачи земельного участка в залог Банку подписано не было, согласия Администрации на передачу в залог принадлежащего городу земельного участка также получено не было. О том, что договор ипотеки от 02.09.2008 был заключен с нарушением указанных выше норм ОАО «Виакар» стало известно в сентябре 2010 года (при смене штата юристов предприятия). 
 
    Банк требования истца считает необоснованными, так как при заключении и удостоверении оспариваемого договора стороны руководствовались положениями статьи 334 ГК РФ и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Суд не находит оснований для удовлетворения иска исходя из нижеследующего.
 
    Ссылаясь на пункт 2 статьи 615 ГК РФ, предусматривающий, в частности, право арендатора отдавать арендные права в залог с согласия арендодателя, ОАО «Виакар» не учло, что приведенная норма относится к общим положениям об аренде и подлежит применению, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
 
    Особенности аренды земельных участков определены Земельным кодексом Российской Федерации.
 
    Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
 
    В силу пункта 3 статьи 335 ГК РФ залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
 
    В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.
 
    Особенности ипотеки земельных участков установлены главой XI названного Закона. В частности, согласно пункту 1.1 статьи 62 арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
 
    Однако указанное правило распространяется на случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
 
    В рассматриваемом судом споре ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой неоконченного строительством нежилого здания, расположенного на названном участке, следовательно, применению подлежат нормы главы XII Закона об ипотеке, устанавливающие особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.
 
    Согласно абзацу второму статьи 69 Закона об ипотеке и пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
 
    Системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.
 
    Данная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".
 
    Из материалов дела усматривается, что 02.09.2008 нотариус Яблонская И.С. уведомила Администрацию об удостоверении ею оспариваемого договора ипотеки (залоге недвижимости).
 
    Поскольку договор № 005700 на передачу в аренду городских земель не содержит условия об обязательном получении арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку прав аренды, о подписании сторонами договора ипотеки Администрация была уведомлена, оснований для удовлетворения иска у суда не имеется.
 
    Руководствуясь ст.ст.110, 169-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации , арбитражный суд
 
    Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении иска отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
    Судья:                               О.А. Шанько