Решение от 07 декабря 2010 года №А21-7823/2010

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Калининград
 
Дело №
 
А21-7823/2010
 
“07”
 
Декабря
 
    2010 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 02 декабря 2010 года. В полном объеме решение изготовлено 07 декабря 2010 года.
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    Судьи
 
    Шанько О.А.
 
    При ведении протокола судебного заседания
 
    секретарем  Наумовой А.В.
 
    Рассмотрев в судебном заседании дело по иску: ООО «Строительство и инвестиции»
 
 
    к
 
    SwedbankAB(публичная компания)
 
 
    3-лица: Администрация городского округа «город Калининград»
 
    нотариус Макунина К.Р.
 
 
 
    О признании договора ипотеки недействительным
 
    При участии:
 
    От истца:
 
    Гак В.В. по дов.,  паспорт
 
 
    От ответчика:
 
    Сиваева Е.А. по дов.,  паспорт
 
    От третьего лица:
 
    Копчиков А.Н. по дов., паспорт.
 
 
    установил: общество с ограниченной ответственностью «Строительство и инвестиции» (далее – ООО «Строительство и инвестиции») обратилось в арбитражный суд с иском к SwedbankAB(публичная компания) (далее – Банк ) о признании договора об ипотеке (залоге недвижимого имущества и права аренды земельного участка), заключенного 25.12.2008 между ООО «Строительство и инвестиции» и Банком  недействительным.
 
    К участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация городского округа «город Калининград» (далее – Администрация).
 
    Определением от 09.11.2010 к участию в деле в качестве третьего лица суд привлек  нотариуса Макунину  Карину  Рахимгалиевну.
 
    Нотариус Макунина К.Р. о месте и времени судебного заседания извещена, ходатайствует рассмотреть дело в ее отсутствие.
 
    Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
 
    В судебном заседании представитель ООО «Строительство и инвестиции» доводы иска поддержал в полном объеме.
 
    Представитель  Банка с требованиями истца не согласился по мотивам, изложенным в отзыве на иск, просит суд в удовлетворении иска отказать, в том числе и в связи с пропуском срока исковой давности.
 
    Представитель Администрации подержал доводы Банка.
 
    Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд установил.
 
    27.11.2008 между Администрацией (Арендодатель) и ООО «Строительство и инвестиции» (Арендатор) заключен договор № 009726 на передачу в аренду городских земель.
 
    Согласно пункту 1.1 вышеуказанного договора Арендодатель предоставляет а Арендатор принимает в аренду сроком на 3 года (на период строительства) земельный участок, являющийся муниципальной собственностью, из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:120322:15 площадью 2,8469 га по проспекту Советский - ул. Габайдулина в Центральном районе г. Калининграда под строительство торгово-технического центра продажи и обслуживания автомобилей марки «Тойота».
 
    В соответствии с пунктом 3.6 и 3.7 договора № 009726 Арендатор не вправе передавать права и обязанности по настоящему договору третьему лицу без согласия Арендодателя. Указанные действия по передаче прав и обязанностей по договору оформляются путем подписания дополнительного соглашения.
 
    Право передачи арендованного земельного участка (части) в субаренду предусматривается договором аренды. Договор субаренды подлежит обязательному согласованию с Арендодателем. При передаче арендованного земельного участка (части) в субаренду ответственным по договору аренды земельного участка перед Арендодателем является Арендатор.
 
    Из материалов дела усматривается, что 25.12.2008 между ООО «Строительство и инвестиции» (Залогодатель) и открытым акционерным обществом «Сведбанк»-  правопредшественником ответчика  (Залогодержатель) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества и права аренды земельного участка).  
 
    В соответствии со статьей 1 договора ипотеки истец в целях обеспечения исполнения обеспеченного обязательства передал ответчику в залог следующее имущество:
 
    а) неоконченное строительством нежилое здание, площадь застройки 4847,3 кв.м, степень готовности — 60%, инвентарный номер 45524, кадастровый (условный) номер 39-39-01/283/2008-856, расположенное   по   адресу:   г.   Калининград,   Советский   пр.,   д.   288, принадлежащее на праве собственности истцу на основании свидетельства о государственной регистрации права 39-АА № 663965, выданного УФРС по Калининградской области 19 декабря 2008 года;
 
    б) право аренды земельного участкапод строительство торгово-технического центра продажи и обслуживания автомобилей марки «Тойота», общей площадью 28 469 кв.м, сроком на три года до 27 октября 2011 года, кадастровый номер — 39:15:120322:15, расположенного по адресу: г. Калининград, Советский проспект — улица Габайдулина.
 
    Исковые требования истца основаны на положениях статьи 166,  части 3 статьи 340, части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что право аренды по договору ипотеки от 25.12.2008 было заложено ООО «Строительство и инвестиции» и принято в залог Банком без согласия арендодателя – Администрации городского округа «Город Калининград». Никакого дополнительного соглашения между истцом и Администрацией на предмет передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, а именно, передачи земельного участка в залог Банку подписано не было, согласия Администрации на передачу в залог принадлежащего городу земельного участка также получено не было. О том, что договор ипотеки от 25.12.2008 был заключен с нарушением указанных выше норм ООО «Строительство и инвестиции» стало известно в сентябре 2010 года (при смене штата юристов предприятия). 
 
    Банк и нотариус требования истца считают необоснованными, так как при заключении и удостоверении оспариваемого договора стороны руководствовались положениями статьи 334 ГК РФ и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    Суд не находит оснований для удовлетворения иска исходя из нижеследующего.
 
    Ссылаясь на пункт 2 статьи 615 ГК РФ, предусматривающий, в частности, право арендатора отдавать арендные права в залог с согласия арендодателя, ООО «Строительство и инвестиции» не учло, что приведенная норма относится к общим положениям об аренде и подлежит применению, если иное не установлено Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
 
    Особенности аренды земельных участков определены Земельным кодексом Российской Федерации.
 
    Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
 
    В силу пункта 3 статьи 335 ГК РФ залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
 
    В соответствии с пунктом 4 статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ « Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) право аренды может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя, если федеральным законом или договором аренды не предусмотрено иное.
 
    Особенности ипотеки земельных участков установлены главой XI названного Закона. В частности, согласно пункту 1.1 статьи 62 арендатор земельного участка (гражданин или юридическое лицо) вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
 
    Однако указанное правило распространяется на случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки, либо на случаи ипотеки права аренды земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения.
 
    В рассматриваемом судом споре ипотека права аренды земельного участка была осуществлена в связи с ипотекой неоконченного строительством нежилого здания, расположенного на названном участке, следовательно, применению подлежат нормы главы XII Закона об ипотеке, устанавливающие особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений.
 
    Согласно абзацу второму статьи 69 Закона об ипотеке и пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
 
    Системное толкование приведенных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды.
 
    Данная правовая позиция нашла свое отражение в пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".
 
    Из материалов дела усматривается, что 25.12.2008 ООО «Строительство и инвестиции» уведомило Администрацию о заключении оспариваемого договора  ипотеки.
 
    Поскольку договор № 009726 на передачу в аренду городских земель от 27.11.2008 не содержит условия об обязательном получении арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку прав аренды, о подписании сторонами договора ипотеки Администрация была уведомлена, оснований для удовлетворения иска у суда не имеется.
 
    Руководствуясь ст.ст.110, 156, 169-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации , арбитражный суд
 
    Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении иска отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
    Судья:                               О.А. Шанько