Решение от 02 ноября 2010 года №А21-6704/2010

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Калининград
 
Дело №
 
А21-6704/2010
 
“02”
 
ноября
 
    2010 года
 
 
    «26» октября 2010 года оглашена резолютивная часть решения
 
    «02» ноября 2010 года изготовлено мотивированное решение
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    судьи
 
    Гурьевой И. Л.
 
    при ведении протокола судебного заседания
 
    судьёй
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по иску: ООО «Амбер плюс» к Администрации Балтийского муниципального района о признании недействительным соглашения от 28.10.2009г. о внесении изменений в договор №167 аренды земельного участка от 27.07.2009г.,
 
    по иску ООО «Альянс» к Администрации Балтийского муниципального района о признании недействительным договора №135 аренды земельного участка от 04.08.2010г.
 
    при участии:
 
    ООО «Амбер плюс» - Первухин В. А. по доверенности от 15.09.2010г.,
 
    от ООО «Альянс» - Стороженко О. А. по доверенности от 01.07.2010г., Бурганшин Р. И. директор, Камасин Е. С. по доверенности от 01.07.2010г.,
 
    от Администрации – Шипилова Ю. Ю. по доверенности от 08.06.2010г.
 
    от третьих лиц:
 
    Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области – не явился, извещен,
 
    ООО «Рынок города Балтийска» - не явился, извещен,
 
 
установил:
 
 
    общество с ограниченной ответственностью «Амбер плюс» (далее – ООО «Амбер плюс») обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации Балтийского муниципального района (далее – Администрации), обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» (далее – ООО «Альянс») о признании недействительным соглашения от 28 октября 2009 года о внесении изменений в договор №167 аренды земельного участка от 27 июля 2009 года, заключенного между Администрацией и ООО «Альянс», в соответствии с которым срок аренды земельного участка с кадастровым номером 39:14:010421:1 продлен до 30 июля 2058 года. Делу присвоен номер А21-6704/2010.
 
    ООО «Альянс» обратилось  в арбитражный суд с иском к Администрации, ООО «Амбер плюс» о признании недействительным договора №135 аренды земельного участка с кадастровым номером 39:14:010421:28, заключенного 04.08.2010г. между Администрацией и ООО «Амбер плюс». Делу присвоен номер А21-6706/2010.
 
    Определением суда от 27 сентября 2010 года вышеуказанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения на основании пункта 2.1 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), поскольку данные дела связаны между собой по основаниям возникновения заявленных требований и представленным доказательствам.
 
    Определением суда от 27 сентября 2010 года отказано в удовлетворении ходатайств Администрации и ООО «Амбер плюс» о приостановлении производства по делу №А21-6706/2010 до вступления в законную силу решения по делу №А21-6705/2010 по заявлению ООО «Альянс» к Администрации, ООО «Амбер плюс» о признании незаконным постановления Администрации от 04.08.2010г. №671.
 
    Определением суда от 26 октября 2010 года отказано в удовлетворении ходатайства ООО «Альянс» о приостановлении производства по делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А21-6531/2010 по иску ООО «Альянс» к Администрации, ООО «Амбер плюс», МУП «Фонд инвестиций» о признании конкурса недействительным.
 
    В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв с 20 до 26 октября 2010 года.
 
    Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области и  общество с ограниченной ответственностью «Рынок города Балтийска» (далее - ООО «Рынок города Балтийска»), заявленные к участию в деле в качестве третьих лиц, в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте заседания извещены надлежащим образом, дело рассмотрено в их отсутствие в порядке статьи 156 АПК РФ.
 
    Выслушав пояснения явившихся лиц, исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующим выводам.
 
    Судом установлено, что решением окружного Совета депутатов муниципального образования «Балтийский городской округ» от 30 января 2009 года №7, вступившим в силу, администрация Балтийского городского округа переименована в администрацию Балтийского муниципального района.
 
    Как следует из материалов дела, постановлением администрации Балтийского городского округа от 27 июля 2009 года №880 ООО «Альянс» предоставлен в аренду сроком с 01.08.2009г. по 30.07.2010г. для организации рынка земельный участок площадью 4340 кв.м. с кадастровым номером 39:14:010421:1.
 
    На основании данного постановления 27 июля 2009 года между администрацией Балтийского муниципального района в лице главы Балтийского городского округа (арендодатель) и ООО «Альянс» (арендатор)  заключен договор №167 аренды  указанного земельного участка сроком с 01.08.2009г. по 30.07.2010г.
 
    Соглашением от 28 октября 2009 года в договор №167 внесены изменения, срок договора установлен до 30 июля 2058 года.
 
    Договор и последующее соглашение зарегистрированы в установленном порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области.
 
    01 августа 2009 года муниципальное унитарное предприятие «Фонд инвестиций» (арендодатель) и ООО «Альянс» (арендатор) заключили договор, по условиям которого арендодатель предоставил в аренду на период до проведения конкурса на право заключения договора в соответствии с действующим законодательством, а арендатор принял в аренду для обеспечения бесперебойной работы рынка нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Балтийск, ул. Гоголя, 1а, общей площадью 356,9 кв.м.
 
    Соглашением от 17 августа 2009 года изменена редакция трех пунктов договора, в частности, площадь переданного в аренду нежилого помещения установлена в 424,6 кв.м.
 
    Постановлением Администрации от 12 ноября 2009 года №1341 земельный участок с кадастровым номером       39:14:010421:1 площадью 4340 кв.м. разделен на три земельных участка: №39:14:010421:1:ЗУ1  площадью 825 кв.м., №39:14:010421:1:ЗУ2  площадью 229 кв.м., №39:14:010421:1:ЗУ3  площадью 3286 кв.м.; утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории. Согласно выписок из государственного кадастра недвижимости  от 05 октября 2010 года образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет 06 апреля 2010 года под номерами  39:14:010421:26, 39:14:010421:27, 39:14:010421:28.
 
    15 марта 2010 года между МУП «Фонд инвестиций» (арендодатель) и ООО «Амбер плюс» (арендатор) заключен договор аренды, по условиям  которого в аренду обществу сроком на 49 лет передано нежилое здание общей площадью 424,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Балтийск, ул. Гоголя, 1а, под размещение городского рынка.
 
    На основании постановления Администрации от 22 апреля 2010 года №361 МУП «Фонд инвестиций» передало в муниципальную казну муниципального образования «Балтийский муниципальный район» нежилые здания, в том числе, здание по ул. Гоголя, 1а в г. Балтийске.
 
    В связи со сменой арендодателя (МУП «Фонд инвестиций» на администрацию Балтийского муниципального района) в договор аренды нежилых помещений от 15 марта 2009 года внесены изменения соглашением от 24 июня 2010 года.
 
    Постановлением Администрации от 08 июня 2010 года №527 ООО «Амбер плюс» предоставлен в аренду сроком до 14.03.2059 года земельный участок с кадастровым номером 39:14:010421:28 площадью 3268 кв.м. под объекты торговли, под размещение городского рынка. Постановлением Администрации от 04 августа 2010 года №671 этот же земельный участок предоставлен в аренду ООО «Амбер плюс» сроком до 01.08.2011 года, действие постановления №527 приостановлено до 01.08.2011 года.
 
    ООО «Амбер плюс»  обратилось с иском о признании недействительным (ничтожным) соглашения от 28 октября 2009 года о внесении изменений в договор №167 аренды земельного участка от 27 июля 2009 года, указывая, что данное соглашение противоречит части 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), подпункту 5 пункта 1 части 1 статьи  1, статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
 
    ООО «Альянс» оспаривает договор аренды от 04.08.2010 года №135, полагая, что, поскольку договор аренды с ООО «Альянс» не расторгнут, последующее предоставление этого же земельного участка в аренду не соответствует закону.
 
    Администрация в судебном заседании признает требования ООО «Амбер плюс» и просит отказать в удовлетворении требований ООО «Альянс».
 
    В соответствии со статьей 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
 
    Согласно статье 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
 
    В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Суд полагает, чторассматриваемое соглашение является ничтожной сделкой в силу статьи 168 ГК РФ, поскольку не соответствует требованиям статьи 652 ГК РФ, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).
 
    Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 и ст. 46 настоящего Кодекса.
 
    Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрена возможность продления срока договора аренды земельного участка путем внесения в него соответствующих изменений оспариваемым соглашением, в связи с чем соглашение противоречит пункту 3 статьи 22 ЗК РФ.
 
    Согласно частям 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.
 
    В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.
 
    Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.
 
    Как установлено в судебном заседании, нежилые помещения, расположенные на спорном земельном участке переданы в аренду ООО «Альянс» по договору от 01.08.2009г. до проведения конкурса.
 
    Статья 17 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закона о защите конкуренции), регулирующая особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества и предусматривающая проведение конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ и подлежит применению к правоотношениям, возникшим после введения данной нормы в действие (02.07.2008).
 
    В части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 08.11.2008 N 195-ФЗ) указано, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, кроме случаев, указанных в данной статье.
 
    Таким образом, рассматриваемые правоотношения (передача ООО «Альянс» муниципального имущества в аренду) подлежали регулированию нормами статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, переход прав владения и (или) пользования в отношении муниципального имущества без проведения процедуры торгов является нарушением требований, установленных названной нормой. В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривается, что на рассматриваемом земельном участке отсутствуют строения и сооружения, принадлежащие ООО «Альянс».
 
    Предусмотренный указанными нормами конкурс был проведен и по его результатам 15 марта 2010 года между МУП «Фонд инвестиций» (арендодатель) и ООО «Амбер плюс» (арендатор) заключен договор аренды, по условиям  которого в аренду обществу сроком на 49 лет передано нежилое здание общей площадью 424,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Балтийск, ул. Гоголя, 1а, под размещение городского рынка.
 
    Поскольку ООО «Амбер плюс» является законным арендатором объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, в соответствии с положениями статьи 652 ГК РФ именно данному обществу подлежал передаче в аренду земельный участок.
 
    Более того, арендаторможет пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, и без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости (постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Нахождение земельного участка в аренде у ООО «Альянс» противоречит  приведенной норме.
 
    Кроме того, как указано выше, земельного участка с кадастровым номером 39:14:010421:1 не существует, он разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 39:14:010421:26, 39:14:010421:27, 39:14:010421:28 и земельный участок с кадастровым номером 39:14:010421:28 площадью 3268 кв.м. предоставлен в аренду ООО «Амбер плюс» сроком до 01.08.2011 года
 
    Доводы представителей ООО «Альянс» о невозможности оспаривания соглашения, без оспаривания основного договора, не могут быть приняты судом.
 
    Соглашением от 28 октября 2009 года  изменен срок аренды с 1-го года до 49 лет, то есть фактически заключен новый договор, а оспаривание дополнительного соглашения отдельно от основного договора возможно в том случае, если такое соглашение обладает признаками сделки (т. е. представляет собой соглашение о действиях сторон, направленных на возникновение (изменение или прекращение) прав и обязанностей из основного договора).
 
    Также подлежат отклонению доводы ООО «Альянс» о том, что оспариваемое соглашение не нарушает права ООО «Амбер плюс», поскольку материалами дела и вышеприведенными нормами права установлено нарушение права ООО «Амбер плюс» на аренду земельного участка.
 
    При таких обстоятельствах подлежат удовлетворению требования ООО «Амбер плюс» о признании недействительным, противоречащим закону соглашения от 28 октября 2009 года о внесении изменений в договор №167 аренды земельного участка от 27 июля 2009 года. В удовлетворении требований ООО «Альянс» о признании недействительным договора №135 от 04.08.2010 года аренды земельного участка следует отказать, поскольку единственным доводом, обосновывающим недействительность данного договора, явилось наличие соглашения от 28 октября 2009 года.
 
    В соответствии со статьей 110 АПК РФ суд возлагает расходы по оплате государственной пошлины на Администрацию Балтийского муниципального района и ООО «Альянс» в равном размере – по 2000 рублей.
 
 
    Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:                  
 
 
    Требования ООО «Амбер плюс» удовлетворить.
 
    Признать недействительным соглашение от 28.10.2009г. о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 27.07.2009 №167.
 
    В удовлетворении искового заявления ООО «Альянс» отказать.
 
    Взыскать с Администрации Балтийского муниципального района и ООО «Альянс» в пользу ООО «Амбер плюс» уплаченную государственную пошлину в размере 2000 рублей.
 
    Взыскать с ООО «Альянс» в пользу ООО «Амбер плюс» уплаченную государственную пошлину в размере 2000 рублей.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
 
    Судья                                                         И. Л. Гурьева