Дата принятия: 31 октября 2014г.
Номер документа: А21-6639/2014
Арбитражный суд Калининградской области
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
г. Калининград Дело №А21-6639/2014
« 31 » октября 2014 года
Резолютивная часть решения объявлена « 29 » октября 2014 года
Полный текст решения изготовлен « 31 » октября 2014 года
Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Ковалева Е.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Еремкина А.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску:
ООО «Руссо-Балт Сервис»(ОГРН 1023900985558 ИНН 3906095960)
к Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН 1023900770222, ИНН 390301790)
третье лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (ОГРН 1103936011177, ИНН 3906224703)
о признании договора аренды земельного участка недействительным в части
при участии:
от истца - Раковец А.С. по доверенности, паспорту
от ответчика - Копчиков А.Н. по доверенности, паспорту
от третьего лица - Оленина Н.А. по доверенности, паспорту
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Руссо-Балт Сервис»(далее - ООО «Руссо-Балт Сервис», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее - Администрация, ответчик) о признании недействительными условий Договора № 012061 на передачу в аренду городских земель от 29 мая 2014 года, заключенного между Администрацией городского круга «Город Калининград» и ООО «Руссо-Балт Сервис» в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:121015:502, предусматривающие обязанность арендатора внести арендную плату за период с 18.04.2002 по 10.12.2013 за пользование земельным участком с кадастровым номером 39:15:121015:37, а также устанавливающие обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование частью земельного участка с учетным номером 1 площадью 543 кв.м., образованного в целяхобеспечения земельного участка с кадастровым номером 39:15:121015:504 доступом к землям общего пользования.
В судебном заседании представитель Общества заявленные требования поддержал в полном объеме, ссылаясь на доказательства, представленные в материалы дела, в связи с чем, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика заявленные требования не признал, полагал, что иск подлежит оставлению без удовлетворения, поскольку при подписании договора аренды, истец был согласен с его условиями, разногласий по условиям не было.
Представитель третьего лица в судебном заседании заявленные требования поддержала, пояснила, что земельный участок, переданный в аренду Обществу, входил в состав земель Министерства Обороны РФ, в силу чего, Администрация не имела полномочий по передаче его аренду.
Как дополнительно пояснили стороны, в порядке статьи 65 АПК РФ ими раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, у них не имеется.
Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела в порядке статьи 71 АПК РФ, суд установил следующее.
Как явствует из материалов дела, 29.05.2014 между Администрацией городского округа «Город Калининград» (арендодателем) и ООО «Руссо-Балт Сервис» (Арендатором) заключен Договор № 012061 на передачу в аренду городских земель, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 39:15:121015:502 площадью 0,4893 гапо ул. Красной - пр-ту Советскому в Центральном районе города Калининграда (далее – Договора аренды).
15.07.2014 Договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии но Калининградской области.
В п.п. «в» п. 1.4. Договора аренды указано, что часть земельного участка с учетным номером 1, площадью 543 кв.м. образована в целях обеспечения земельного участка с кадастровым номером 39:15:121015:504 доступом к землям общего пользования.
Пунктом 4.2. Договора аренды установлено следующее: «Арендная плата исчисляется с 18.04.2002 (при этом: начиная с 18.04.2002 по 2.08.2005 за площадь 1181,9 кв.м. из земельного участка с кадастровым номером 39:15:121015:37 площадью 10 592 кв.м, начиная с 02.08.2005 до 10.12.2013 за площадь 4893 кв.м. из земельного участка с кадастровым номером 39:15:121015:37 площадью 10 592 кв.м., начиная с 10.12.2013 за земельный участок с кадастровым номером 39:15:121015:502 площадью 4893 кв.м. (Основание: основание: п. 3.4 Положения «О порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков се внесения в городе Калининграде», ; утвержденного решением окружного Совета депутатов в городе Калининграда от 28 ноября 2007 г. №376, свидетельства о государственной регистрации права от 18.04.2002 39-АА № 092278. от 02.08.2005 39- АА №№278740, 278741, кадастровая выписка о земельном участке от 27.02.2014 № 39/14-ВС-57808)».
Истец указывает, что Общество является собственником здания склада (корпус № 3) общей площадью 448,7 кв.м., здания склада (корпус № 9) общей площадью 913кв.м. и здания склада (корпус № 1) общей площадью 495,9 кв.м., расположенных по адресу: г. Калининград, Советский проспект, дом 186.
Смомента приобретения вышеуказанных зданий в собственность, Общество неоднократно обращалось в различные инстанции с целью оформления земельных отношений. Согласно письмам ТУ Росимущества № ЕМ-52 от 25.07.2005 и № ЛФ-5494 от 21.08.2006, земельный участок, занимаемый Обществом, входил в состав земель Министерства Обороны Российской Федерации и отнесен в соответствии с Земельным кодексом РФ и п. 10 ст. 1 Федерального закона «Об обороне» к федеральной собственности.
Мероприятия по разграничению государственных земель на территории Калининградской области, землеустроительные работы, а также межевание территории бывшего военного городка №2 на тот момент осуществлены не были. В связи с чем, заявление Общества о предоставлении соответствующего земельного участка в пользование удовлетворено не было.
В последующем под принадлежащие ООО «Руссо-Балт Сервис» здания из существовавшего на тот момент земельного участка с кадастровым номером 39:15:121015:37 общей площадью 10 592 кв.м., был сформирован земельный участок общей площадью 4893 кв.м. с кадастровым номером 39:15:121015:502.
10.12.2013 сведения об образовании земельного участка с кадастровым номером 39:15:121015:502 внесены в государственный кадастр недвижимости.
На основании Распоряжения Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации городского округа «Город Калининград» №1983/р-КМИ от 19.05.2014 земельный участок был предоставлен ООО «Руссо-Балт Сервис» в аренду. При заключении оспариваемого договора ООО «Руссо-Балт Сервис» исходило из того, что с момента образования нового земельного участка (10.12.2013) он был передан в муниципальную собственность в ходе мероприятий по разграничению государственных земель, в связи с чем, полномочия по его распоряжению перешли к Администрации городского округа «Город Калининград».
Полагая, что Администрация не имела права распоряжаться земельным участком до момента его образования и внесения о нем сведений в государственный кадастр недвижимости, истец считает, что и условия о необходимости уплаты арендных платежей за период с 18.04.2002 по 10.12.2013 за земельный участок с кадастровым номером 39:15:121015:37 являются недействительными. Также истец ссылается на то, что предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 39:15:121015:502, ввиду чего внесение в Договор аренды условий об оплате арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 39:15:121015:37 является неправомерным.
Кроме того истец полагает, что не отвечают требованиям законности условия договора о начислении арендной платы за период с 10.12.2013 исходя из всей площади земельного участка с кадастровым номером 39:15:121015:502, поскольку часть этого земельного участка с учетным номером 1 площадью 543 кв.м. образована в целях обеспечения земельного участка с кадастровым номером 39:15:121015:504.
Указанные выше обстоятельства явились для ООО «Руссо-Балт Сервис»основанием для обращения с настоящими требованиями в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В судебном заседании установлено и не оспорено ответчиком, что земельный участок с кадастровым номером 39:15:121015:37 до момента его межевания входил в состав земель Министерства Обороны Российской Федерации и соответственно отнесен в силу норм земельного законодательства Российской Федерации и п. 10. Ст. 1 Федерального закона «Об обороне» к федеральной собственности.
Также судом отмечается, что согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из Договора аренды, предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 39:15:121015:502, площадью 0,4893 га.
Согласно ст. 11.1. Земельного Кодекса РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Статья 16 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» устанавливает, что кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 10-21, 25 - 29 части 2 статьи 7 данного Федерального закона сведений об объекте недвижимости.
К уникальным характеристикам земельного участка закон, в частности, относит: кадастровый номер и дата его внесения в ГКН; описание местоположения границ земельного участка; площадь земельного участка (ч. 1 ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).
В силу ч. 7 ст. 38 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, оборотоснособность которых закреплена статьей 129 ГК РФ. Согласно п. 1 статьи 130 ГК РФ земельные участки относятся к недвижимым вещам.
Таким образом, земельный участок как объект прав может выступать только с момента внесения соответствующих сведений о нём в государственный кадастр недвижимости.
Поскольку до 10.12.2013 земельного участка, являющегося предметом спорного Договора аренды, не существовало, он не мог выступать в качестве объекта гражданских прав, в том числе передаваться в аренду.
Земельный участок с кадастровым номером 39:15:121015:37 площадью 10592 кв.м. (либо его часть) предметом Договора аренды не является и в пользование ООО «Руссо-Балт Сервис» никогда не передавался.
При таких обстоятельствах, условия Договора аренды, возлагающие на Общество обязанность уплатить арендные платежи за период с 18.04.2002 по 10.12.2013 за земельный участок с кадастровым номером 39:15:121015:37, являются недействительными.
Вместе с тем, суд не находит законных оснований для признания условий заключенного договора в части начисления арендной платы за весь земельный участок с кадастровым номером 39:15:121015:504 недействительными.
Так, в силу пункта 1 статьи 421ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425ГК РФ).
В пункте 1 статьи 614ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 1 статьи 424ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
В пункте 4 статьи 22ЗК РФ указано, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Как установлено в судебном заседании, договор со стороны арендатора подписан без протокола разногласий. При этом изменения в договор в порядке, установленном пунктом 1 статьи 450и пунктом 1 статьи 452ГК РФ, сторонами не вносились.
В судебном заседании представитель истца не отрицал то обстоятельство, что он не лишен возможности пользоваться земельным участком с учетным номером 1 площадью 543 кв.м. при осуществлении им предпринимательской деятельности. При таких обстоятельствах, в силу вышеуказанных норм права, Общество обязано уплачивать арендные платежи за весь земельный участок, являющийся предметом заключенного между сторонами Договора аренды.
К тому же, сделка, как правомерное действие должна соответствовать требованиям федеральных законов и иных нормативных правовых актов.
Согласно статье 3ГК РФ к иным правовым актам относятся указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации.
Следовательно, в рассматриваемом случае, поскольку подписанный сторонами Договор аренды в оспариваемой части не вступил в противоречие с законом или иным нормативным актом, суд не усматривает оснований для признание его недействительным в части начисления арендной платы за весь земельный участок с кадастровым номером 39:15:121015:504.
В этой связи заявленные требования в указанной части удовлетворению не подлежат.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь ст.ст. 110, 169-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
Признать недействительными условия Договора № 012061 на передачу в аренду городских земель от 29 мая 2014 года, заключенного между Администрацией городского круга «Город Калининград» и ООО «Руссо-Балт Сервис» в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:15:121015:502, предусматривающие обязанность арендатора внести арендную плату за период с 18.04.2002 по 10.12.2013 за пользование земельным участком с кадастровым номером 39:15:121015:37.
В удовлетворении остальной части иска – отказать.
Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград в пользуООО «Руссо-Балт Сервис» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
Судья Е.В. Ковалев
