Решение от 01 сентября 2014 года №А21-6529/2010

 
 
 
Арбитражный суд Калининградской области
 
236040, г. Калининград, ул. Рокоссовского, 2
 
    E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http: www.kaliningrad.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
    г. Калининград
 
Дело №
 
А21-6529/2010
 
“25”
 
августа
 
    2014г.
 
 
    Резолютивная часть объявлена 25 августа 2014 года. Полный текст решения изготовлен 01 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    судьи
 
    Ефименко С.Г.
 
    При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Юрченко А.В.
 
 
    рассмотрев в судебном заседании первоначальные исковые требования Администрации  муниципального образования «Балтийский муниципальный район»
 
    к
 
    Обществу с ограниченной ответственностью «Балтийский курорт»
 
    о
 
 
 
    и
 
    применении последствий недействительности ничтожной сделки,
 
    взыскании денежных средств, признании недействительным договоров залога
 
    встречные исковые требования о  взыскании денежных средств и приеме-передаче объектов недвижимости
 
    третьи лица:
 
    1)Управление Росреестра по Калининградской области,
 
    2) ОАО Банк «Возрождение»
 
 
    при участии:
 
    от администрации: Дмитриева Ю.Б., доверенность
 
    от общества:           Шуманов В.Ю., доверенность
 
    от третьих лиц:      1) извещен, не явился
 
    2) Андраханова М.Г., доверенность
 
 
    установил:
 
 
    Администрация  муниципального образования «Балтийский муниципальный район» (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с  исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Балтийский курорт» (далее – Общество, ответчик):
 
    о признании договора купли-продажи  земельного участка с  кадастровым номером 39:14:000000:0014, площадью 440000 квадратных метров, с разрешенным использованием под проектирование и строительство рекреационного района, заключенного 25 августа 2009г. между Администрацией и Обществом недействительным (ничтожным) с момента его заключения;
 
    о применении последствий недействительности ничтожной сделки и восстановлении за Обществом ранее имевшегося права аренды земельного участка с кадастровым номером 39:14:000000:0014 сроком до 01 апреля 2050г.;
 
    об обязании Балтийского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области аннулировать  запись о государственной регистрации  собственности Общества на земельный участок с  кадастровым номером 39:14:000000:0014 и восстановить запись о государственной регистрации права аренды указанного участка.
 
    К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Калининградской области.
 
    Определением Арбитражного суда Калининградской области от 07 октября 2010г. в порядке ст. 48 АПК РФ произведена  замена третьего лица с Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее – Управление Росреестра по Калининградской области, третье лицо).
 
    Решением Арбитражного суда Калининградской области от 13 ноября 2010г., оставленным  без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного суда от 21 апреля 2011г., в иске Администрации отказано.
 
    Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 сентября 2011г. решение Арбитражного суда Калининградской области от 13 ноября 2010г. и постановление Тринадцатого арбитражного суда от 21 апреля 2011г. отменены. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
 
    При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Калининградской области от 15 декабря 2011г., оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного суда от 15 марта 2012г., в удовлетворении исковых требований отказано. Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 01 июня 2012г. решение Арбитражного суда Калининградской области от 15 декабря 2011г. и постановление Тринадцатого арбитражного суда от 15 марта 2012г. оставил без изменения.
 
    Постановлением Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 марта 2013г. № 12668/12 решение Арбитражного суда Калининградской области от 15 декабря 2011г. по делу № А21-6529/2010, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2012г. и постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01 июня 2012г. по тому же делу отмены. Исковые требования Администрации удовлетворены в части. Договор купли-продажи от 25 августа 2009г. земельного участка площадью 440 000 кв. метров с кадастровым номером 39:14:000000:0014 признан недействительным с момента заключения. Дело в части требований о применении последствий недействительности сделки отправлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
 
    При новом рассмотрении дела по ходатайству представителя ответчика  определением Арбитражного суда Калининградской области от 29 июля 2013г. привлечено ОАО Банк «Возрождение».
 
    Определением Арбитражного суда Калининградской области от 19 августа 2013г. по ходатайству второго третьего лица назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного земельного участка и объектов на нем расположенных, производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.
 
    Определением Арбитражного суда Калининградской области от 30 октября 2013г. производство по делу возобновлено для рассмотрения вопроса о предоставлении дополнительных документов, необходимых для проведения экспертизы.
 
    Определением Арбитражного суда Калининградской области от 2 декабря 2013г. ответчик обязан  представить дополнительные документы, необходимые для проведения экспертизы, срок экспертизы продлен до 20 февраля 2014г., производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.
 
    Определением Арбитражного суда Калининградской области от 21 февраля 2014г. производство по делу возобновлено.
 
    В предварительном судебном заседании, состоявшемся  31 марта 2014г., в порядке ст. 49 АПК РФ судом приняты к рассмотрению уточненные исковые требования истца, предварительное судебное заседание отложено для подготовки отзыва ответчиком.
 
    В предварительном судебном заседании,  состоявшемся 28 апреля 2014г., в порядке ст. 49 АПК РФ судом приняты к рассмотрению уточненные исковые требования истца, а именно:   применить последствия недействительности ничтожной сделки договор купли - продажи   земельного  участка   от 25 августа 2009г., восстановив положение, существовавшее до нарушения права; прекратить право собственности ответчика на спорный земельный участок и восстановить регистрационную запись права аренды; взыскать с ответчика плату за фактическое пользование земельным участком за период с 25 августа 2009г. по 27 ноября 2013 г. с учетом оплаты по ничтожному  договору купли - продажи от 25 августа 2009г. в размере 53 391 081 руб. 90 коп. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 3 446 011 105 руб. 03 копейки; признать недействительными договоры залога земельного участка и его последующего залога, заключенные между Обществом и ОАО Банк «Возрождение». Предварительное судебное заседание отложено для подготовки отзыва ответчиком и представления истцом актуальных выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в отношении зарегистрированных прав на спорный участок.
 
    В предварительном судебном заседании,  состоявшемся 19 мая 2013г., судом к делу приобщены дополнительные материалы, предоставленные сторонами. Предварительное судебное заседание отложено для согласования сторонами размера арендной платы.
 
    В предварительном судебном заседании,  состоявшемся 7 июля 2014г., в порядке ст. 132 АПК РФ, судом приняты к рассмотрению встречные исковые требования: о взыскании с Администрации  в  пользу Общества цены недействительной сделки  в   размере  5 232 389 руб. 10 коп. и   процентов за пользование чужими денежными средствами; о взысканиис Администрации  в  пользу Общества рыночной стоимости комплекса из 17 объектов недвижимости в размере 118`177`000 руб., о прекращении права собственности Общества  и регистрации права муниципальной собственности  муниципального образования  «Балтийский муниципальный район» на объекты недвижимости, расположенные на спорном участке; об обязании Общества  передать, а Администрацию принять по акту приему – передачи спорный земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости. По ходатайству ответчика, с учетом отсутствия денежных средств на его расчетном счете, судом в порядке, предусмотренном ст. 102 АПК РФ и ст.ст. 333.16, 333.18, 333.22, 333.41 НК РФ,  Обществу с ограниченной ответственностью «Балтийский курорт» предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины до дня вступления в законную силу решения суда.
 
    В предварительном судебном заседании,  состоявшемся 21 июля 2014г., истец, оспаривая процессуальные действия судьи, заявил об отводе судьи Ефименко С.Г.. Председателем судебного состава  Арбитражного суда Калининградской области Гурьевой И.Г. рассмотрение заявления об отводе судьи назначено на 18 августа 2014 г.
 
    Определением Арбитражного суда Калининградской области от 18 августа 2014 г. в удовлетворении заявления Администрации  муниципального образования «Балтийский муниципальный район» об отводе судьи Ефименко С.Г. отказано.
 
    В предварительном судебном заседании,  состоявшемся 18 августа 2014г., ответчик уточнил встречные исковые требования в отношении размера процентов за пользование чужими денежными средствами и, с учетом мнения сторон, суд перешел к рассмотрению дела по существу и объявил перерыв до 25 августа 2014г.
 
    25 августа 2014г. первое третье лицо (Управление Росреестра по Калининградской области) в судебное заседание не явилось, надлежаще извещено. Суд, руководствуясь ст. 156 АПК РФ, рассматривает дело в отсутствие названного третьего лица.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные исковые требования в полном объеме, обосновав их ссылками на статьи 166,167  ГК РФ.
 
    Представитель ответчика первоначальный иск признал в части прекращения права собственности Общества на спорный земельный участок, поддержал встречные исковые требования в полном объеме, обосновав их ссылками на ст.ст. 167, 135, 310, 353, 395, 623, 1103, 1107 ГК РФ, ст.ст. 29, 36, 65 ЗК РФ,  и на невозможность дальнейшего целевого использования земельного участка «под проектирование и строительство рекреационного района»,  в связи с установлением на всей площади этого земельного участка границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия регионального значения.
 
    Представитель второго третьего лица поддерживает доводы ответчика.
 
    Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, с учетом полного установления всех обстоятельств дела,  суд считает, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению частично, а встречные исковые требования подлежат удовлетворению полностью, исходя из следующего.
 
    Согласно материалам дела, на основании Постановления Главы Балтийского городского округа № 192  от  2 апреля 2001 г. и в соответствии с условиями заключенного сторонами Договора о предоставлении участка  в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от  2 апреля 2001 г. арендодателем (правопредшественник истца) был передан в арендатору (ответчик)  земельный участок  площадью 44 га сроком на 49 лет, расположенный по адресу:  город Балтийск, в районе Северного мола до центрального пляжа для  обустройства курортно-рекреационной зоны с организацией  пляжной зоны, строительства кафе, жилых домов, домов отдыха, пансионатов, променада, стоянок для автотранспорта, детских спортивных площадок, комплексов аттракционов и всего, что связано с отдыхом граждан. Договор аренды зарегистрирован Учреждением юстиции государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Калининградской области, о чем имеется запись № 39-01/01-67/2001-611.
 
    В соответствии с п.1.2  договора аренды земли границы участка закреплены в натуре и обозначены на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками.
 
    Согласно плану земельного участка со всех сторон его границ смежным землепользователем является муниципалитет.
 
    На основании п. 3.11 договора аренды земли арендатор в частности имеет право при досрочном расторжении  договора или по истечению его срока все произведенные на земельном участке улучшения продать арендодателю по оговоренной специальным соглашением сторон цене.
 
    Постановлением  Главы Балтийского городского округа от 10 января 2003 г. № 8 утвержден «Проект детальной планировки и эскиза застройки прибрежной зоны отдыха». Названный проект разработан был с целью уменьшения вредного воздействия на окружающую среду и сохранения природного комплекса, предусматривает размещение на участке только гостевых домов коттеджного типа с учетом предварительных мероприятий по сохранению и укреплению дюн, строительства каналов и водоемов для осушения рекреационной зоны, сетей канализации, водопровода и  электроснабжения.
 
    10 ноября 2003 г. спорный участок площадью 440 000 кв. м. прошел государственный кадастровый учет и включен в государственный кадастр недвижимости с кадастровым номером № 39:14:000000:0014, кадастровой стоимостью 34 882 594 руб., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под проектирование и строительство рекреационного района. Выписками из государственного кадастра недвижимости подтверждается, что спорный участок сформирован кадастровым органом как единое землепользование, состоящее из трех частей площадью 93 964 кв.м., 315 882 кв.м. и 30 154 кв.м., между которыми и рядом с которыми находятся земельные участки общего пользования (проезды, дороги, мемориальное кладбище, городской парк, городской пляж).
 
    Постановлением  Главы   Балтийского   городского округа от  29 октября 2004 г. №1243 внесены изменения в пункт 1 договор аренды  земли слова «площадью 44 га, расположенный в г. Балтийске в районе Северного мола до центрального пляжа под  обустройство курортно-рекреационной зоны с организацией  пляжной зоны, летних кафе, пунктов проката пляжного инвентаря и стоянок для автотранспорта» заменены словами: «с кадастровым № 39:14:000000:0014 площадью 440000 квадратных метров, расположенный  на землях поселений  в городе Балтийске в 600 м. на запад (268 град) от дома № 26 по улице Чехова  под проектирование и строительство рекреационного района».
 
    На основании выданного Администрацией разрешения на строительство № RU 39313000-4 от 24 января 2007 г., в период с 2007 по 2013 год Общество на земельном участке построило (в соответствии с проектной документацией) и зарегистрировало права собственности на 17 объектов недвижимости:
 
    1) Канализационно-насосная станция – здание, Литер: А. Этажность: 1. Подземная этажность: 1. Площадь: общая 16,5 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г. Балтийск, Приморское шоссе, дом № 7. Кадастровый номер: 39:14:00 00 00:0014:27:405:002:000173380:0001;
 
    2) Каналы, водоемы для осушения парковой зоны – сооружениеобъемом 1499,05 куб.м., Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, в районе Приморского шоссе. Кадастровый номер: 39:14:00 00 00:0014:27:405:002:000173840:0001;
 
    3) Напорная сеть хозяйственно-бытовой канализации – сооружение протяженностью 707,9 п/м. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г. Балтийск, Приморское шоссе. Кадастровый номер: 39:14:00 00 00:0014:27:405:002:000173690:0001;
 
    4)  Наружные электрические сети от ТП-22, ТП-23 до КНС – сооружение протяженностью 922,43 п/м. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, Приморское шоссе. Кадастровый номер: 39:14:00 00 00:0014:27:405:002:000173650:0001;
 
    5) Трансформаторная подстанция № 22 – здание,  Литер: Г. Этажность: 1. Подземная этажность: 0. Площадь: общая 53,6 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, Приморское шоссе, дом № 10. Кадастровый номер: 39:14:00 00 00:0014:27:405:002:000172740:0001;
 
    6) Трансформаторная подстанция № 23 – здание, Литер: Г. Этажность: 1. Подземная этажность: 0. Площадь: общая 53,6 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, Приморское шоссе, дом № 3. Кадастровый номер: 39:14:00 00 00:0014:27:405:002:000172750:0001;
 
    7) Хозяйственно-бытовая канализация – сооружение протяженностью 805,52 п/.м. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, Приморское шоссе. Кадастровый номер: 39:14:00 00 00:0014:27:405:002:000173720:0001 (Свидетельство о государственной регистрации права 39-АА № 642795 от 01.11.2008 г.);
 
    8)  Хозяйственно-противопожарный водопровод – сооружение протяженностью 1257,57 п/.м. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, Приморское шоссе. Кадастровый номер: 39:14:00 00 00:0014:27:405:002:000173760:0001 (Свидетельство о государственной регистрации права 39-АА № 642800 от 01.11.2008 г.);
 
    9) Хозяйственный водопровод– сооружение протяженностью 515,84 п/.м. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, ул.Взморье-Чехова. Кадастровый номер: 39:14:00 00 00:0014:27:405:002:000173750:0001;
 
    10)  Водопровод – сооружение протяженностью 571,96.м., Литер: А, Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, ул.В.Дубинина. Кадастровый номер: 39:14:000000:14:163;
 
    11) Водопроводные сети - сооружение протяженностью 403,73.м. Литер: А,  Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, Приморское шоссе. Кадастровый номер: 39:14:000000:14:263;
 
    12) Хозяйственно-бытовая канализация - сооружение протяженностью 909,70.м., Литер: А, Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, Приморское шоссе. Кадастровый номер: 39:14:000000:14:264;
 
    13)  Сети водопровода - сооружение протяженностью 1122 м., Инвентарный номер: 3-1862-6, Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, ул.Чехова, 600 м к западу (268 град.) от дома № 26. Кадастровый номер: 39:14:000000:14:728;
 
    14)  Объект незавершенного строительства – канализационная насосная станция. Площадь: общая площадь застройки 9,6 кв.м, степень готовности объекта 95%. Инвентарный номер: 3-1897-6. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, в 600 м к западу (268 град.) от дома № 26 по улице Чехова. Кадастровый номер: 39:14:010602:0:2;
 
    15)  Объект незавершенного строительства – сети канализации. Общая степень готовности объекта 95%, протяженность 1085,54 кв.м. Инвентарный номер: 3-1863-6. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г. Балтийск, в 600 м к западу (268 град.) от дома № 26 по улице Чехова. Кадастровый номер: 39:14:000000:0:641;
 
    16) Трансформаторная подстанция здание общей площадью 12,5 кв.м., Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г. Балтийск, Северный мол., дом 1 а. Кадастровый номер: 39:14:000000:295;
 
    17) Кабельная линия 15 кВ. - сооружение протяженностью 1744 м. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г. Балтийск, ул. Артиллерийская, в 460 м на северо- запад. Кадастровый номер: 39:14:000000:296.
 
    Права собственности Общества на названные объекты, законность их строительства, соответствие их проекту и градостроительной документации Администрация не оспаривает. 
 
    На основании Постановления Администрации № 980 от 24 августа 2009 г.  между Истцом и Ответчиком 25 августа 2009 г. заключен Договор купли-продажи спорного земельного участка, который сторонами исполнен, что подтверждается актом приема-передачи земельного участка  от  31 августа 2009 г. и платежным поручением № 201 от 25 августа 2009 г. на сумму 5 232 389 руб.10 копеек. Договор купли-продажи земельного участка от 25 августа 2009 г. и право собственности Общества прошли государственную регистрацию, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10 сентября 2009 года серии 39-АА № 726813 и выписками из ЕГРП.
 
    Договор аренды земельного участка от 2 апреля 2001 г. расторгнут по соглашению сторон с 31 августа 2009 г.
 
    Постановлением Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 марта 2013г. № 12668/12 договор купли-продажи от 25.08.2009 земельного участка площадью 440 000 кв. метров с кадастровым номером 39:14:000000:0014 признан недействительным с момента заключения. Дело в части требований о применении последствий недействительности сделки отправлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
 
    К отношениям сторон, связанным с применением последствий недействительности сделки, применимы следующие нормативные положения.
 
    Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 167 ГК РФ, согласно которому возвращение полученного носит двусторонний характер. Это означает, что  стороны  должны быть приведены в первоначальное положение, то есть каждая из сторон обязана вернуть все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре обеспечить возмещение его стоимости.
 
    На основании п. 1 ст. 1103 ГК РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ). При этом проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ), указанные в п. 2 ст. 1107 ГК РФ, подлежат уплате с момента, когда продавец узнал или должен была узнать о неосновательности получения денежных средств.
 
    Поскольку Истцом по данному делу выступает Администрация, на которую в соответствии со ст.ст. 29, 36 ЗК РФ и ст. 445 ГК РФ возложена обязанность соблюдения условий и процедуры приватизации, то именно правопредшественник Администрации принял незаконное решение о предоставлении Обществу земельного участка на праве собственности, составил проект договора купли-продажи и определила его цену (5`232`389 руб. 10 коп.), тогда как Общество оказалось вынужденным соблюдать определенные для него условия.
 
    То есть, с 26 августа 2009г. (дата  получения денежных средств от Общества) правопредшественник Администрации должен был знать о незаконности оспариваемой сделки.  Суд соглашается с расчетом ответчика, что размер процентов за пользование чужими денежными средствами, заявленных за период с 26 августа 2009 г. по 18 августа 2014г., по ставке рефинансирования 8,25% годовых (Указание Банка России от 13 сентября 2012г. №2873-У) составляет 2 142 772 руб. 35 коп. (5 232 389 руб. 10 коп. х 8.25% : 360 х 1787 дня).
 
    Таким образом, двухсторонняя реституция по данной сделке предполагает взыскание с Администрации  в  пользу Общества цены  сделки  в   размере  5 232 389 руб. 10 коп. и  процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2 110 396 руб. 94 коп., а всего 7 342 786 руб. 04 коп., а так же прекращение права собственности Общества на спорный земельный участок с одновременным рассмотрением вопроса о возможности восстановления целевого права аренды Общества на спорный земельный участок.
 
    В материалы настоящего дела представлена кадастровая выписка в отношении спорного земельного участка от 07 мая 2014 г. из которой следует, что 17 апреля 2014г. в государственный кадастр недвижимости (ГКН) внесены изменения в части сведений о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, а именно весь земельный участок входит в зоны:
 
    1)     Зона охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия «Комплекс крепости»;
 
    2)     Охранная зона объекта культурного наследия «Комплекс крепости – форт «Восточный»;
 
    3)     Зона охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия «Комплекс крепости– форт «Восточный»;
 
    4)     «Территория памятника объекта культурного наследия «Комплекс крепости «Пиллау» – бонет-каземат»;
 
    5)     Охранная зона объекта культурного наследия «Комплекс крепости «Пиллау» – бонет-каземат».
 
    Внесение в ГКН вышеуказанных ограничений при пользовании этим земельным  участком произведено на основании письменного обращения Службы государственной охраны объектов культурного наследия и Постановления Правительства Калининградской области от 6 июня 2013г. № 386 (в ред. от 21 января 2014г.) «Об утверждении границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия регионального значения, находящихся на территории Калининградской области, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон».
 
    По смыслу п. 3, 4 ст. 99 ЗК РФ, ст.ст. 5, 34, 36 Федерального закона от 25.06.2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», ст. 23 Закона Калининградской области от 17.12.2003 № 344 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) в Калининградской области» и Приложения № 2 к Постановления Правительства Калининградской области от 6 июня 2013г. № 386 следует, что правовыми последствиями введения охранных зон объектов культурного наследия регионального значения являются: изменение назначения и правового режима использования земельного участка; приостановление действия ранее утвержденных положений землеустроительной, градостроительной и проектной документации, градостроительных регламентов на данной территории до внесения соответствующих изменений; запрет строительства новых зданий, строений, сооружений, объектов инженерно-транспортных коммуникаций.
 
    Учитывая невозможность дальнейшего целевого использования спорного земельного участка «под проектирование и строительство рекреационного района» и отказ Общества от права аренды земельного участка при изменившихся условиях землепользования, суд приходит к выводу о наличии оснований для отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований истца в части восстановления за ответчиком регистрационной записи о праве аренды спорного земельного участка.
 
    В отношении первоначальных исковых требований истца о взыскания с ответчика платы за фактическое пользование земельным участком за период с 25 августа 2009г. по 27 ноября 2013 г. суд полагает, что в соответствии с п.1 ст. 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (для собственников) и арендная плата (для арендаторов).
 
    Как разъяснено в п. 1 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009г. № 54  обязанность уплачивать земельный налог возникает у собственника с момента внесения записи в ЕГРП и прекращается со дня внесения в ЕГРП записи о праве иного лица на этот земельный участок. В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 марта 2013г. № 12992/12 так же указано, что признание арбитражным судом сделки (договора купли-продажи спорного земельного участка) недействительной само по себе не может изменять налоговых правоотношений. Основанием для прекращения обязанности по уплате земельного налога является не признание арбитражным судом сделки недействительной, а внесение соответствующей записи в ЕГРП.
 
    Таким образом, у ответчика, как у зарегистрированного в ЕГРП собственника земельного участка, имеется обязанность оплачивать земельный налог и не установлена обязанность оплачивать арендную плату за фактическое пользование этим участком до дня прекращения записи в ЕГРП о праве собственности этого лица на земельный участок.
 
    В силу статьи 410 ГК РФ  обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.
 
    При отсутствии обязанности ответчика оплачивать арендную плату за фактическое пользование земельным участком отсутствуют встречные однородные обязательства для зачета требований.
 
    На основании вышеизложенного первоначальные исковые требований истца в части взыскания с ответчика платы за фактическое пользование земельным участком за период с 25 августа 2009г. по 27 ноября 2013 г. с учетом оплаты по ничтожному  договору купли – продажи и взыскания пени за несвоевременное внесение арендных платежей не подлежат удовлетворению.
 
    Первоначальные исковые требований истца в части признания недействительным договора залога спорного земельного участка от 16 ноября 2009г. и его последующего залога от 23 июня 2011г., 13 июля 2012г., 25 декабря 2012г., заключенные между Обществом и ОАО Банк «Возрождение»,  не подлежат удовлетворению в силу того, что оспариваемые сделки являются самостоятельными, не связаны с недействительной (ничтожной) сделкой купли-продажи от 25 августа 2009г. ни по датам, ни по основаниям возникновения, ни по представленным в дело доказательствам. Кроме этого, ОАО Банк «Возрождение», участвующий в деле в качестве третьего лица, осуществлял кредитование ответчика с целью улучшения качества спорного земельного участка, организации на нем водоотведения, линий электро- и водоснабжения, создания благоприятных условий для массового отдыха жителей населенного пункта. В данном случае, ОАО Банк «Возрождение» является  добросовестным залогодержателем,  и, на основании ст. 353 ГК РФ,  в случае перехода права собственности на заложенное имущество к другому лицу по любым основаниям (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) право залога сохраняет силу.
 
    При рассмотрении встречных исковых требований суд исходит из того, что объекты недвижимости, принадлежащие Обществу, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 марта 2013г. № 12668/12 квалифицированы как вспомогательные объекты, которые не имеют самостоятельного функционального назначения, созданы исключительно в целях улучшения качества земель, благоустройства и обслуживания спорного земельного участка, на котором они расположены.
 
    Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
 
    В  п. 3.11 Договора аренды земельного участка предусмотрено право арендатора при досрочном расторжении договора или по истечении его срока все произведенные на участке улучшения продать арендодателю. Поскольку арендатор имеет упомянутое право, на арендодателе лежит корреспондирующая обязанность.
 
    Статьей 16 Федерального закона от 06 октября 2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» установлено, что создание условий для массового отдыха жителей населенного пункта и организация обустройства мест массового отдыха населения, организация электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения, водоотведения, организация сбора, вывоза, утилизации и переработки бытовых и промышленных отходов, а так же организация благоустройства и озеленения территории населенного пункта относится к вопросам местного значения.
 
    В соответствии с положениями ст. 86 БК РФ и ч. 2 ст. 18 Федерального закона от 06 октября 2003г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» финансовые обязательства, возникающие в связи с решением вопросов местного значения, исполняются за счет средств местных бюджетов.
 
    Применительно к настоящему делу, Общество за счет собственных и заемных средств, без каких-либо условий по достижению окончательных целей использования земельного участка, обустроило место массового отдыха населения, в том числе организовало его осушение, электро- и водоснабжение, водоотведение, надлежащее санитарное состояние, то есть осуществило собственные частные затраты для решения вопросов местного значения, которые должны были исполняться за счет средств местных бюджетов.
 
    Таким образом, при невозможности продолжения арендных отношений с ответчиком, у Администрации имеются законодательные и договорные финансовые обязательства по выкупу всех расположенных на участке вспомогательных объектов, принадлежащих Обществу и имеющих социальный характер.         
 
    Согласно заключения эксперта № КД-02-14/ЭЗ-1 от 19 февраля 2014г. рыночная стоимость комплекса из 17 объектов (зданий и сооружений, которые созданы Обществом  в целях благоустройства земель и обслуживают земельный участок, на котором они расположены) составляет 100 150 000 руб., без учета НДС.
 
    В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
 
    В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
 
    Согласно ст. 146 НК РФ передача права собственности на имущество является объектом налогообложения НДС.
 
    Поскольку рыночная стоимость объектов была определена экспертом без учета НДС, то в силу п. 3 ст. 164 НК РФ НДС подлежит исчислению по ставке 18 % на сумму 100 150 000 руб., что составляет 18 027 000 рублей.
 
    Согласно п.п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, муниципальные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.
 
    В пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации от 11 июля 2014г. № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» разъяснено, что при применении подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21 НК РФ следует иметь в виду, что использованное в нем для целей исчисления государственной пошлины понятие спора о признании сделки недействительной охватывает как совместное предъявление истцом требований о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, так и предъявление истцом любого из данных требований в отдельности. С учетом этого размер государственной пошлины при обращении в арбитражный суд с исковым заявлением о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности составляет 4000 рублей.
 
    Учитывая, что Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 марта 2013г. № 12668/12 исковые требования Администрации удовлетворены в части признания недействительным договора купли-продажи от 25 августа 2009г. земельного участка площадью 440 000 кв. метров с кадастровым номером 39:14:000000:0014, а в настоящем судебном заседании первоначальные исковые требования истца о применении последствий недействительности удовлетворены частично, то в силу п.п. 2 п. 2 ст. 333.17 НК РФ ответчик признается судом плательщиком государственной пошлины в вышеуказанном размере.
 
    Руководствуясь статьями 156, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Калининградской области
 
Р Е Ш И Л:
 
    Первоначальные исковые требования Администрации муниципального образования «Балтийский муниципальный район» к Обществу с ограниченной ответственностью «Балтийский курорт» удовлетворить частично.
 
    Применить последствия недействительности договора купли-продажи  земельного участка с  кадастровым номером 39:14:000000:0014, площадью 440000 квадратных метров, с разрешенным использованием под проектирование и строительство рекреационного района, заключенного 25 августа 2009г.
 
    Прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Балтийский курорт» на земельный участок с  кадастровым номером 39:14:000000:0014, площадью 440 000 квадратных метров, с разрешенным использованием под проектирование и строительство рекреационного района.
 
    В удовлетворении иных первоначальных исковых требований отказать.
 
    Встречные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Балтийский курорт» к Администрации муниципального образования «Балтийский муниципальный район» удовлетворить.
 
    Взыскать с Администрации муниципального образования «Балтийский муниципальный район» в  пользу Общества с ограниченной ответственностью «Балтийский курорт» цену недействительной сделки  в   размере  5 232 389 (Пять миллионов двести тридцать две тысячи триста восемьдесят девять) рублей 10 копеек и  проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2 142 772 (Два миллиона сто сорок две тысячи семьсот семьдесят два) рубля  35 копеек, а всего 7 375 161 (Семь миллионов триста семьдесят пять тысяч сто шестьдесят один) рубль 45 копеек.
 
    Прекратить право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Балтийский курорт» и зарегистрировать право муниципальной собственности  муниципального образования  «Балтийский муниципальный район» на следующие объекты недвижимости:
 
    1) Канализационно-насосная станция – здание, Литер: А. Этажность: 1. Подземная этажность: 1. Площадь: общая 16,5 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г. Балтийск, Приморское шоссе, дом № 7. Кадастровый номер: 39:14:00 00 00:0014:27:405:002:000173380:0001;
 
    2) Каналы, водоемы для осушения парковой зоны – сооружениеобъемом 1499,05 куб.м., Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, в районе Приморского шоссе. Кадастровый номер: 39:14:00 00 00:0014:27:405:002:000173840:0001;
 
    3) Напорная сеть хозяйственно-бытовой канализации – сооружение протяженностью 707,9 п/м. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г. Балтийск, Приморское шоссе. Кадастровый номер: 39:14:00 00 00:0014:27:405:002:000173690:0001;
 
    4)  Наружные электрические сети от ТП-22, ТП-23 до КНС – сооружение протяженностью 922,43 п/м. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, Приморское шоссе. Кадастровый номер: 39:14:00 00 00:0014:27:405:002:000173650:0001;
 
    5) Трансформаторная подстанция № 22 – здание,  Литер: Г. Этажность: 1. Подземная этажность: 0. Площадь: общая 53,6 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, Приморское шоссе, дом № 10. Кадастровый номер: 39:14:00 00 00:0014:27:405:002:000172740:0001
 
    6) Трансформаторная подстанция № 23 – здание, Литер: Г. Этажность: 1. Подземная этажность: 0. Площадь: общая 53,6 кв.м. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, Приморское шоссе, дом № 3. Кадастровый номер: 39:14:00 00 00:0014:27:405:002:000172750:0001
 
    7) Хозяйственно-бытовая канализация – сооружение протяженностью 805,52 п/.м. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, Приморское шоссе. Кадастровый номер: 39:14:00 00 00:0014:27:405:002:000173720:0001 (Свидетельство о государственной регистрации права 39-АА № 642795 от 01.11.2008 г.);
 
    8)  Хозяйственно-противопожарный водопровод – сооружение протяженностью 1257,57 п/.м. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, Приморское шоссе. Кадастровый номер: 39:14:00 00 00:0014:27:405:002:000173760:0001 (Свидетельство о государственной регистрации права 39-АА № 642800 от 01.11.2008 г.);
 
    9) Хозяйственный водопровод– сооружение протяженностью 515,84 п/.м. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, ул.Взморье-Чехова. Кадастровый номер: 39:14:00 00 00:0014:27:405:002:000173750:0001;
 
    10)  Водопровод – сооружение протяженностью 571,96.м., Литер: А, Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, ул.В.Дубинина. Кадастровый номер: 39:14:000000:14:163;
 
    11) Водопроводные сети - сооружение протяженностью 403,73.м. Литер: А,  Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, Приморское шоссе. Кадастровый номер: 39:14:000000:14:263;
 
    12) Хозяйственно-бытовая канализация - сооружение протяженностью 909,70.м., Литер: А, Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, Приморское шоссе. Кадастровый номер: 39:14:000000:14:264;
 
    13)  Сети водопровода - сооружение протяженностью 1122 м., Инвентарный номер: 3-1862-6, Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, ул.Чехова, 600 м к западу (268 град.) от дома № 26. Кадастровый номер: 39:14:000000:14:728;
 
    14)  Объект незавершенного строительства – канализационная насосная станция. Площадь: общая площадь застройки 9,6 кв.м, степень готовности объекта 95%. Инвентарный номер: 3-1897-6. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г.Балтийск, в 600 м к западу (268 град.) от дома № 26 по улице Чехова. Кадастровый номер: 39:14:010602:0:2;
 
    15)  Объект незавершенного строительства – сети канализации. Общая степень готовности объекта 95%, протяженность 1085,54 кв.м. Инвентарный номер: 3-1863-6. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г. Балтийск, в 600 м к западу (268 град.) от дома № 26 по улице Чехова. Кадастровый номер: 39:14:000000:0:641;
 
    16) Трансформаторная подстанция - здание общей площадью 12,5 кв.м., Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г. Балтийск, Северный мол., дом 1 а. Кадастровый номер: 39:14:000000:295;
 
    17) Кабельная линия 15 кВ. - сооружение протяженностью 1744 м. Адрес (местоположение): Россия, Калининградская область, г. Балтийск, ул. Артиллерийская, в 460 м на северо- запад. Кадастровый номер: 39:14:000000:296.
 
    Взыскать с Администрации муниципального образования «Балтийский муниципальный район» в  пользу Общества с ограниченной ответственностью «Балтийский курорт» рыночную стоимость 17 вышеперечисленных объектов недвижимости в размере 118 177 000 (Сто восемнадцать миллионов сто семьдесят семь тысяч) рублей, с учетом НДС.
 
    Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Балтийский курорт» передать, а Администрацию муниципального образования «Балтийский муниципальный район» принять по акту приему – передачи земельный участок с  кадастровым номером 39:14:000000:0014, площадью 440000 квадратных метров, с разрешенным использованием под проектирование и строительство рекреационного района,  и расположенные на нем объекты недвижимости, указанные в настоящем решении.
 
    Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Балтийский курорт» государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 4 000 (Четыре тысячи) рублей.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции в месячный срок.
 
    Судья
 
                                                                             Ефименко С.Г.