Дата принятия: 23 ноября 2010г.
Номер документа: А21-6423/2010
Арбитражный суд Калининградской области
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
Резолютивная часть решения объявлена 18.11.10г.
Полный текст решения изготовлен 23.11.10г.
г. Калининград
Дело №
А21-6423/2010
“23”
ноября
2010г.
Арбитражный суд Калининградской области в составе:
судьи
Залужной Ю.Д.
При ведении протокола судебного заседания
судьей
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «Радар Плюс»
к
Администрации ГО «Город Калининград», третьи лица Комитет образования Администрации ГО «ГородКалининград», МОУ СОШ №13
о
признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка, обязании принять соответствующее решение и встречному иску о признании договора от 05.07.2005г. незаключенным
при участии:
от истца:
Чудова Л.С., доверенность от 19.08.10г., Быкова Н.П., доверенность от 19.08.10г.
от ответчика:
Миненок К.А., доверенность от 22.04.10г.
от третьего лица:
МОУ СОШ №13 – Румянцева Е.Ю., директор, Комитет – Лебедев С.В., доверенность от 08.12.08г.
установил: ООО «Радар Плюс» (далее Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным отказа Администрации ГО «Город Калининград» в изменении вида разрешенного использования «под школьный сад» земельного участка с кадастровым номером (далее КН) 39:15:13 32 01:0026, площадью 0,3191 га по ул.Свердлова в г.Калининграде, категории земель населенных пунктов, обязании принять решение об изменении существующего вида разрешенного использования на вид разрешенного использования «под строительство многоквартирного жилого дома». В обосновании требований сослалось на нарушение ответчиком ст.7, 85 Земельного кодекса РФ (далее ЗК РФ).
Администрация ГО «Город Калининград»предъявила в суд иск к ООО «Радар плюс», Муниципальному образовательному учреждению средняя общеобразовательная школа №13 (далее МОУ СОШ №13, Образовательное учреждение) о признании договора от 05.07.05г. об участии в ремонте объекта муниципальной собственности (инвестиционный) между МОУ СОШ №13 и ООО «Радар плюс» незаключенным (дело А21-6861/2010).
Определением от 29.09.2010г. дело А21-6423/2010 объединено с делом А21-6861/2010.
В судебном заседании представители истца требования поддержали в полном объеме.
Представитель ответчика, требования Общества не признала, представила отзыв, в котором указала, что поскольку порядок предоставления земельного участка под строительство не соблюден, изменение вида разрешенного использования находящегося у заявителя в аренде участка невозможно.
Представители третьих лиц возражали против заявленных требований, считают, что поскольку участок относится к объектам социальной инфраструктуры для детей, он не подлежит изъятию.
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
05.07.2005г. между ООО «Радар Плюс» (инвестор) и МОУ СОШ №13 был подписан инвестиционный договор об участии в ремонте объекта муниципальной собственности и реализации экономических интересов инвестора в виде предоставления ему на праве аренды под строительство многоквартирного жилого дома земельного участка (школьного сада) в границах землеотвода существующего образовательного учреждения. Договор был согласован вице-мэром г.Калининграда, председателем комитета муниципального имущества и начальником правового управления мэрии г.Калининграда.
В соответствии с указанным договором ООО «Радар Плюс» выполнило ремонтных работ по договору на сумму 305 014 рублей.
Ранее земельный участок площадью 0,4531 га под школьным садом был предоставлен Администрацией г.Калининграда в долгосрочную аренду сроком на 49 лет Комитету по образованию администрации Городского округа на основании договора №000305 от 16.01.1995г.
31.10.2007г. мэрия г.Калининграда (правопредшественник Администрации ГО «Город Калининград»), Управление образования города Калининграда, МОУ СОШ 13 и ООО «Радар Плюс» подписали соглашение за №000305-2-УА об уступке прав и обязанностей по договору с формулировкой «во исполнение инвестиционного договора об участии в ремонте объекта муниципальной собственности».
В соответствии с п.1. данного соглашения ООО «Радар Плюс» был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 39:15:13 32 01:0026 площадью 0,3191 га. Как указано в п.5 соглашения, с момента государственной регистрации соглашения права и обязанности МОУ СОШ №13 по договору прекращаются.
Данное соглашение было зарегистрировано в УФРС по Калининградской области 19.11.07г. (запись №39-59-01/337/2007-182).
В 2008 году ООО «Радар Плюс» обратилось в Администрацию с просьбой изменить разрешенное использование«под школьный сад» земельного участка на вид разрешенного использования «под строительство многоквартирного жилого дома».
Письмом от 21.04.2008г. за подписью председателя Комитета архитектуры и градостроительства в данной просьбе было отказано со ссылкой на статью 13 Федерального закона №124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка», Закона Калининградской области №117 от 23.03.1999г., в редакции от 21.12.01г. «Об образовании», не допускающих изменение назначения объектов социальной инфраструктуры для детей и изъятие земельных участков.
Не согласившись с ответом, Общество обратилось в арбитражный суд с указанными выше требованиями.
Суд находит требования заявителя не подлежащими удовлетворению, а иск Администрации законным и обоснованным по следующим основаниям.
В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Согласно статье 85 Кодекса в состав земель поселений могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам, в том числе и жилым. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов использования правообладателем предоставленного ему земельного участка.
Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков предусматриваются градостроительным регламентом.
С учетом положений статей 40, 41 ЗК РФ и статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации право землепользователя, в частности право возводить жилые здания, может быть осуществлено в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Согласно частям 2 и 6 статьи 30, статье 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки, утверждаемые представительным органом местного самоуправления, включают в себя градостроительные регламенты, в которых указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В силу части 3 статьи 37 того же Кодекса изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федеральных законов от 31.12.2005 № 206-ФЗ, от 18.12.2006 №232-ФЗ) вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.
Правила землепользования и застройки г.Калининграда утверждены Решением окружного Совета депутатов № 146 от 29.06.2009г. Следовательно, решение об изменении одного разрешенного вида использования земельного участка на другойбез проведения публичных слушаний на момент обращения ООО «Радар Плюс» (2008г.) с соответствующим заявлением главой администрации принято быть не могло.
В соответствии со ст. 13 ФЗ №124 «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ» имущество, которое является государственной собственностью (земельные участки, здания, строения и сооружения, оборудование и иное имущество), которое относится к объектам социальной инфраструктуры для детей и возникновение, обособление или приобретение которого предназначено для целей образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания медицинской, лечебно-профилактической помощи детям, социальной защиты и социального обслуживания детей, может использоваться только в данных целях.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами земельный участок с кадастровым номером 39:15:13 32 01:0026 площадью 0,3191 га, находящийся у заявителя в аренде прилегает к территории, расположенной под зданием школы и школьного стадиона и ранее выполнял функции школьного сада.
Таким образом, в силу положений вышеназванного Федерального закона РФ он не мог выступать предметом сделки аренды.
Кроме того, в силу статьи 168 ГК РФ соглашение № 000305-1 от 04.05.2007г. об изменении и дополнении договора № 000305 от 16 января 1995г. является ничтожной сделкой, так как в соответствии со ст. 20 ЗК РФ земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям в постоянное (бессрочное) пользование. Однако земельный участок по ул. Свердлова, 27 был передан МОУ СОШ №13 по договору аренды, что также противоречит нормам гражданского законодательства.
Согласно требований ст. 13 ФЗ №124 «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ» если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения указанных условий.
Изменение целевого назначения имущества в установленном порядке не осуществлялось, как и изъятие собственником этого имущества. Следовательно, переданный Обществу в аренду участок школьного сада является объектом социальной инфраструктуры, в связи с чем, соблюдение требований Федерального закона «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации» является обязательным.
Поэтому соглашение № 000305-2-УА от 31 октября 2007г. об уступке прав и обязанностей по договору на передачу в аренду городских земель от 16.01.1995г №000305 ничтожно по основаниям, установленным гражданским законодательством (пункт 4 статьи 13 Закона№ 124-ФЗ, ст. 168 ГКРФ).
Порядок предоставления земельных участков для строительства объектов из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также регулирование застройки территории городских и сельских поселений регламентируются Земельным кодексом Российской Федерации и Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 30 ЗК РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию, либо с предварительным согласованием, либо без предварительного согласования места размещения объекта.
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации дополнен статьей 30.1 «Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности».
Пунктами 1 и 2 данной статьи в редакции Закона №191-ФЗ установлено, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду без предварительного согласования места размещения объекта; продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случая, установленного пунктом 27 статьи 38.1 ЗК РФ.
Материалами дела подтверждается, что целью получения Обществом земельного участка в аренду было последующее строительство на нем многоквартирного жилого дома. Следовательно, к рассматриваемым правоотношениям следует применять специальную норму о предоставлении земельных участков для жилищного строительства, установленную статьей 30.1 ЗК РФ, которая вступила в законную силу с 01.10.2005 года (статья 18 Закона №191-ФЗ).
Федеральным законом от 18.12.2006 №232-ФЗ в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации внесен ряд изменений, в том числе изложен в новой редакции пункт 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».
В соответствии с названной нормой права до 30.12.2007г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено соглашением, заключенным таким лицом с исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления при одновременном соблюдении следующих условий: соглашение заключено с таким лицом до 30.12.2004г.; соглашением предусмотрены осуществление таким лицом передачи жилых помещений, снос объектов капитального строительства либо строительство объектов коммунальной или социальной инфраструктуры и на момент заключения договора аренды земельного участка в соответствии с настоящим пунктом указанные обязательства выполнены полностью (абзацы 1 - 3 пункта 15 статьи 3).
До 01.03.2007г. земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005г., но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. В случае, если в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частично или полностью выполнены процедуры по выбору земельного участка для строительства, но до 01.10.2005г. не принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта, такой земельный участок не может быть предоставлен для жилищного строительства в аренду или собственность без проведения аукциона (абзацы 4 и 5 пункта 15 статьи 3 Закона № 137-ФЗ).
Таким образом, предоставление земельного участка для жилищного строительства без проведения торгов после 01.10.2005г. (даты вступления в силу статьи 30.1 ЗК РФ) возможно до 01.03.2007г., если решение о предварительном согласовании места размещения объекта принято до 01.10.2005г. либо до 30.12.2007г. при наличии соглашения, заключенного до 30.12.2004г.
Доказательств наличия соглашения, предусмотренного абзацами 1 - 3 пункта 15 статьи 3 Закона №137-ФЗ, в материалы дела не представлено. Следовательно, при названных обстоятельствах предоставление земельного участка с КН 39:15:13 32 01:0026, площадью 0,3191 га по ул.Свердлова в г.Калининграде для жилищного строительства требовало проведения аукциона.
Суд считает, что требования Общества не подлежат удовлетворению также ввиду пропуска срока на обжалование.
Общество ссылается на письмо от 05.10.2009г., которым было отказано в изменении назначения участка. Однако доказательств получения его в срок предшествующий 3 месяцам с момента обращения в суд им не представлено.
Согласно п.4 ст.198 АПК РФ заявление о признании ненормативных актов недействительными может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Последствия пропуска процессуальных сроков предусмотрены также ст.ст.115, 117 АПК РФ. При этом, согласно требований АПК РФ, рассмотрение ходатайств о восстановлении пропущенного срока предусмотрено только в судебном заседании. Суд обязан проверить обоснованность пропуска заявителем срока обращения в суд, дать ему оценку и принять соответствующий акт.
Как следует из имеющейся в материалах дела переписки Общества с Администрацией ГО «Город Калининград», приложенной к иску самим заявителем, о наличии оспариваемого отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка ему стало известно еще в апреле 2008г.
Следовательно, срок на его обжалование закончился в августе 2008г.
Заявление в суд об оспаривании отказа подано ООО «Радар Плюс» только 10.08.10г., т.е. спустя два года после его получения.
Доказательств того, что с момента, когда заявителю стало известно о наличии оспариваемого отказа, имелись какие-либо препятствия для его обжалования в арбитражном суде, не представлено.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что уважительных причин для восстановления ООО «Радар Плюс» пропущенного срока на обжалование отказа в изменении вида разрешенного использования земельного участка не имеется.
Пропуск срока на обжалование без уважительных причин является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.
Что касается встречных исковых требований Администрации) о признании договора от 05.07.05г. об участии в ремонте объекта муниципальной собственности (инвестиционного) между МОУ СОШ №13 и ООО «Радар плюс» незаключенным, то суд находит их подлежащими удовлетворению.
В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
При исследовании материалов дела, доводов участвующих в деле лиц, суд пришел к выводу о том, что спорный договор можно квалифицировать как договор строительного подряда.
В соответствии со статьей 740 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект либо выполнить иные строительные работы. Следовательно, условие о сроке окончания работ является существенным условием договора.
Поскольку в инвестиционном договоре об участии в ремонте объекта муниципальной собственностиот 05.07.2005г. это условие отсутствует, в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор является незаключенным.
В соответствии со ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный срок по заданию заказчика построить определенный объект, либо выполнить иные строительные работы.
В соответствии с п. 4 ст. 753 ГК РФ сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляется актом, подписанным обеими сторонами.
Пунктом 1 ст. 711 ГК РФ установлено, что если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.
В оспариваемом договоре отсутствует цена за выполненные работы и характеристики самих работ (т.е. предмет), что дает возможность истцу в дальнейшем по своему усмотрению произвольно исполнять его, что также нельзя признать надлежащим выполнением обязательств.
Судом не принимается заявление Общества о применении срока исковой давности.
Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Довод заявителя о пропуске срока исковой давности для признания договора о совместной деятельности незаключенным, о применении которой заявлялось Обществом, в данном случае несостоятелен, поскольку договор, не соответствующий требованиям законодательства, не может быть признан действительным, и правовая оценка договору дана судами в связи с рассмотрением требований истца, основанных на этом договоре.
Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении требований ООО «Радар Плюс» отказать.
Встречные исковые требования Администрации ГО «Город Калининград» удовлетворить.
Признать договор от 05 июля 2005 года об участии в ремонте объекта муниципальной собственности (инвестиционный), заключенный между МОУ СОШ №13 и ООО «Радар Плюс» незаключенным.
Взыскать с ООО «Радар Плюс» судебные расходы по госпошлине в доход федерального бюджета в размере 4000 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.
Судья
Залужная Ю.Д.
(подпись, фамилия)
