Решение от 13 октября 2010 года №А21-5875/2010

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Калининград
 
Дело №
 
    А21-5875/2010
 
    «13»
 
    октября
 
    2010 года
 
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 
 
«13»
 
октября
 
2010 года
 
 
    Решение изготовлено в полном объеме  
 
«13»
 
октября
 
2010 года
 
 
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    Судьи З. Б. Лузановой
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску:
 
    ООО «БАМЕХ»
 
    к Правительству Калининградской области
 
    о признании недействительным договора
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: Пальцев А.В. по дов., Роменко А.В. по дов.
 
    от ответчика: Готовчик А.Л. по дов.
 
 
    установил:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «БАМЕХ» (далее – ООО «БАМЕХ») обратилось в суд с иском к  Правительству Калининградской области с иском (с учетом уточнения) о признании недействительным договора об ипотеке № IV-09-0498-3 от 17.08.2009, указывая, что казенным предприятием Калининградской области «Отдел капительного строительства» (далее – ОКС) не были выполнены обязательства по инвестиционному соглашению от 11.08.2009, в целях реализации которого истцом был заключен кредитный договор с ОАО «Банк «Санкт-Петербург» от 02.09.2009 № 7400-09-00080 и получена государственная гарантия, а в обеспечение истцом его возможных будущих обязательств сторонами заключен договор об ипотеке № IV-09-049803 от 17.08.2009; по оспариваемому договору истец передал в залог ответчику недвижимое имущество; ввиду невыполнения ОКСом обязательств по инвестиционному соглашению, истец лишен возможности оформить право собственности на долю в оконченном строительством объекте; договором об ипотеке обеспечено не основное обязательство, а регрессное, что не соответствует статье 2 Федерального закона от 30.11.1994 № 51-ФЗ «Об ипотеке»; оспариваемый договор заключен  17.08.2009, то есть до заключения кредитного договора и договора о предоставлении государственной гарантии и, следовательно, до возникновения основного обязательства; в договоре об ипотеке не указано обязательство, обеспечиваемое ипотекой с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения, также как не указаны порядок и другие условия определения обеспечиваемого обязательства в будущем, что свидетельствует об отсутствии предмета договора; кроме того, истец считает договор и незаключенным ввиду того, что  в договоре об ипотеке не определен срок его действия; отсутствует оценка каждого из предметов залога.
 
    Ответчик с  иском не согласен, указывая, что истец злоупотребляет правом, заявляя данный иск, поскольку до  предъявления к истцу требований, связанных с исполнением кредитного договора, такой иск им не предъявлялся; договор об ипотеке зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем является заключенным; в законе отсутствует норма, предусматривающая обязанность передачи в залог одновременно с недвижимым имуществом и земельного участка, на котором оно расположено; недвижимое имущество передано в залог как имущественный комплекс, в связи с чем имущество оценивалось  целиком, а отдельные объекты недвижимости не оценивались.
 
    Установлено, что 11.08.2009 между ОКСом и ООО «БАМЕХ» было заключено инвестиционное соглашение в форме простого товарищества, которым определен вклад ООО «БАМЕХ» в строительство и оснащение специализированного волейбольного спортивного комплекса по ул. Согласия, 39 в г. Калининграде в размере 310 000 000 руб.
 
    Правительство  Калининградской области и ООО «БАМЕХ» заключили договор об ипотеке № IV-09-0498-3 от 17.08.2009, согласно которому  истец в обеспечение исполнения им его возможных будущих обязательств перед Правительством Калининградской области по возмещению в порядке регресса сумм, уплаченных ответчиком во исполнение обязательств по договору о предоставлении государственной гарантии, заключенного между истцом, ответчиком и банком, передает ответчику в залог 22 объекта недвижимости (здания и сооружения), расположенные по адресу Тульская область, г. Новомосковск, ул. Большая Полевая, 37 и перечисленные в приложении к договору.
 
    Заложенное имущество оценено в сумме 372 000 000 руб. (п. 1.3. договора об ипотеке), при этом оценка каждого из объектов недвижимости не определялась.
 
    02.09.2009 открытое акционерное общество «Банк «Санкт-Петербург» (далее – Банк) и ООО «БАМЕХ» заключили кредитный договор № 7400-09-00080, по которому Банк предоставил истцу  кредит путем открытия кредитной линии с лимитом выдач в сумме 310 000 000 руб. на срок до 30.07.2010.
 
    В тот же день 02.09.2009 между Правительством Калининградской области, ООО «БАМЕХ» и Банком был заключен договор № IV-09-0498 о предоставлении государственной гарантии Калининградской области
 
    Согласно данному договору Правительство Калининградской области обязалось предоставить государственную гарантию Калининградской области в объеме и на условиях, оговоренных в этом договоре, в обеспечение надлежащего исполнения перед Банком истцом его обязательств, вытекающих из кредитного договора № 7400-09-00080 от 02.09.2009; Правительство обязалось нести солидарную ответственность в пределах суммы 372 000 000 руб. за исполнение ООО «БАМЕХ» перед Банком обязательств по возврату кредитных средств и уплате процентов за пользование кредитными средствами.
 
    Согласно пункту 4.1. договора №IV-09-0498 от 02.09.2009 Правительство Калининградской области, исполнившее обязательства по государственной гарантии за ООО «БАМЕХ», приобретает право требования у ООО «БАМЕХ» возмещения сумм, уплаченных Правительством Калининградской области Банку.
 
    Суд считает иск подлежащим удовлетворению на основании следующего.
 
    В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
 
    Согласно статье 2 названного Закона об ипотеке ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
 
    Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем вещи может быть ее собственник. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право (статья 335 ГК РФ).
 
    В силу пункта 1 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 названного Федерального закона, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 названного Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
 
    Согласно пункту 2 названной статьи договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
 
    Спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 01.09.2009, и его государственная регистрация не оспорена.
 
    Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    В силу пункта 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.
 
    Согласно пункту 2 статьи 9 Закона об ипотеке предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
 
    В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным. В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 ГК РФ.
 
    Поскольку залогодателем имущества является истец – должник по кредитному договору от 02.09.2009 № 7400-09-00080, суд не считает факт заключения договора об ипотеке до  заключения кредитного договора опровергающим наличие  в договоре ипотеки основных условий, поскольку  в  пункте 1.2. договора об ипотеке  имеется ссылка на его заключение в обеспечение залогодателем обязательств перед Банком по кредитному договору.
 
    Доказательств наличия между истцом и Банком иного кредитного договора, кроме вышеуказанного, суду не представлено.
 
    Закон не предусматривает обязанности оценивать каждый объект имущества, передаваемого в залог, в связи с чем оценка стоимости всего имущественного комплекса, передаваемого в залог, является, по мнению суда, правомерной.
 
    Таким образом, основания для признания договора об ипотеке не заключенным, по мнению суда, отсутствуют.
 
    Исходя из пункта 1 статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
 
    Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом, что не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. В силу пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке, по заявлению любого заинтересованного лица.
 
    Суд не считает обоснованным довод истца о том, что оспариваемый договор обеспечивает не основное обязательство, а регрессное.
 
    Как указывалось выше, в соответствии со статьей 2  Закона об ипотеке ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено Федеральным законом.
 
    Таким образом, в Законе об ипотеке отсутствует норма, запрещающая использовать ипотеку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств, возникших из государственной гарантии и договора о предоставлении государственной гарантии, следовательно, ипотека может обеспечивать обязательства гаранта, возникшие из государственной гарантии, и обязательства принципала по удовлетворению регрессных требований гаранта, возникшие из договора о предоставлении государственной гарантии и факта выплаты гарантом суммы государственной гарантии по требованию бенефициара.
 
    В то же время суд считает обоснованными доводы истца о недействительности оспариваемого договора по другому основанию.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
 
    В силу части 2 статьи 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
 
    Согласно пункту 45 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168 ГК РФ).
 
    Поскольку оспариваемый договор  об ипотеке не содержит залог права аренды или права собственности на земельный участок, функционально обеспечивающий закладываемые объекты, договор является ничтожным, как противоречащий пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 69 Закона об ипотеке.
 
    На основании изложенного иск подлежит удовлетворению.
 
 
    Руководствуясь статьями 167-170  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Признать недействительным договор об ипотеке № IV-09-0498-3 от 17.08.2009, заключенный между Правительством Калининградской области и ООО «БАМЕХ».
 
    Возвратить ООО «БАМЕХ» из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4 000 руб.
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
Судья
 
 
 
(подпись, фамилия)
 
    З. Б. Лузанова