Решение от 23 октября 2014 года №А21-4995/2014

 
 
Арбитражный суд Калининградской области
 
236016, г. Калининград, ул. Рокоссовского, 2
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
    Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Калининград
 
Дело №
 
А21-4995/2014
 
«23»
 
    октября
 
    2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2014 года. В полном объеме решение изготовлено 23 октября 2014 года.
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    Судьи
 
    Шанько О.А.
 
    При ведении протокола судебного заседания помощником Чумаковым В.С.
 
 
    Рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО  «Центр торговли и развития»
 
 
    К
 
    Администрации городского округа «Город Калининград»
 
    3-лицо: Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград»
 
 
 
    О внесении изменений и дополнений в договор аренды
 
 
    При участии: от истца: Паршина Л.Г. по дов,, паспорт; Шахов И.В. по дов., паспорт
 
 
 
    от ответчика и 3-лица: Малахова – Чернышева Н.А. по  дов., паспорт
 
 
 
    установил: общество с ограниченной ответственностью «Центр торговли и развития» (далее – ООО «Центр торговли и развития», Общество) (ОГРН 1043902816352, ИНН 3906122211) обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация)  (ОГРН 1023900770222, ИНН 3903016790) и просит понудить Администрацию к заключению соглашения № 010992-1 об изменении и дополнении договора № 010992 от 19.06.2012 на передачу в аренду городских земель в редакции Общества на следующих условиях: внести изменения и дополнения в договор № 010992 на передачу в аренду городских земель от 19.06.2012, изложив их в следующей редакции: в пункте 1.1 договора слова «… на 3(три) года (на период строительства)…» заменить словами «… до 13.08.2016 года»; в пункте 2.1 договора слова «… до 13.08.2013» заменить словами «… до 13.08.2016»; пункты 4.10 и 4.11 договора № 010992 на передачу в аренду городских земель от 19.06.2012 оставить в прежней редакции.
 
    К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Комитет).
 
    В судебном заседании представители Общества доводы иска поддержали в полном объеме.
 
    Представитель Администрации и Комитета лица просит суд в удовлетворении иска отказать, по причине того, что истцом не выполнены обязательства по договору на передачу в аренду городских земель от 19.06.2012 № 010992 (п. 5.2.2), согласно которому в течение трех лет с момента предоставления земельного участка необходимо завершить работы по строительству объектов и, соответственно,  сдать объекты в эксплуатацию. Ответчик настаивает на спорных пунктах соглашения.
 
    Заслушав стороны, изучив материалы дела, суд установил.
 
    19.07.2012 между Администраций (Арендодатель) и ООО «Центр торговли и развития» (Арендатор) заключен договор аренды № 0100992 городских земель на следующих условиях:
 
    - предмет аренды: два земельных участка с кадастровыми номерами 39:15:130712:195 и 39:15:130710:99, расположенные по ул. Генерала Челнокова в Ленинградском районе г. Калининграда, под строительство универсального рынка, предоставлены в аренду на период строительства  - на три года (ст. 1 договора);
 
    - срок аренды : с 13.08.2010 по 13.08.2013 ( п. 2.1 договора);
 
    - начало взимания арендной платы – с 01.06.2012 ( п. 4.2 договора).
 
    Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.07.2012.
 
    Из материалов дела усматривается, что постановлением главы Администрации городского округа «Город Калининград» от 27.09.2013 № 1502 «О продлении ООО «Центр торговли и развития» срока аренды земельных участков по ул. Ген. Челнокова в Ленинградском районе, предоставленных постановлением администрации городского округа «Город Калининград» от 13.08.2010 № 1386 «Об образовании и предоставлении ООО «Центор торговли и развития» земельных участков по ул. Ген. Челнокова в Ленинградском районе под строительство универсального рынка» срок аренды земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:130712:195 и 39:15:130710:99 продлен до 13.08.2016.
 
    25.11.2013 Обществом получен проект соглашения № 010992-1 об изменении и дополнении договора № 010992 от 19.06.2012 на передачу в аренду городских земель на следующих условиях: 1) срок аренды земельных участков продлен до 13.08.2016 (п. 1.1 и 2.1 договора); с 13.08.2013 арендная плата устанавливается в размере двухкратной арендной платы, установленной по настоящему договору, в связи с тем, что по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельных участков, находящихся  в государственной неразграниченной собственности, для строительства, не введены в эксплуатацию построенные на таких земельных участках объекты недвижимости (основание: постановление Правительства Калининградской области от 15.05.2012 № 336 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена). Доплата (компенсация) в размере 534 563 руб. 54 коп. за период с 13.08.2013 по 30.09.2013 в связи с увеличением размера арендной платы вносится в течение 30 дней с момента регистрации настоящего соглашения; с 15.05.2012 при нарушении срока внесения арендной платы в установленный договором срок (п. 4.3 договора) с Арендатора взимается неустойка в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день осуществления расчета, от просроченной сумы арендной платы за каждый календарный день задержки (основание: постановление Правительства Калининградской области от 15.05.2012 № 336 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена») ( п. 4.10-4.11 договора).
 
    04.12.2013 Общество направило Администрации протокол разногласий к соглашению № 010992-1 об изменении и дополнении договора № 010992 от 19.06.2012 на передачу в аренду городских земель, которым предложило п. 4.10 и 4.11 соглашения оставить в редакции договора № 010992 от 19.06.2012 на передачу в аренду городских земель.
 
    Поскольку Администрация не известила Общество о принятии соглашения к договору с учетом протокола разногласий (либо его отклонении), истец инициировал настоящий иск в арбитражный суд.
 
    Исковые требования ООО «Центр торговли и развития» основаны на положениях ст. ст. 445, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы тем, что строительство универсального рынка не завершено по причине того, что Арендодатель не исполнил своей обязанности по предоставлению земельных участков в состоянии пригодном для целей аренды, что явилось препятствием для своевременного выполнения Обществом проектных и строительных работ.
 
    Также истец считает, что применение положений п. 10 постановления Правительства Калининградской области от 15.05.2012 № 336 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» допускается только в том случае, если арендатор соответствующего земельного участка завершил строительство объекта недвижимости, но не получил разрешение на его эксплуатацию в течении трех лет  с даты предоставления земельного участка в аренду.
 
    Так как на арендуемых земельных участках строительство объектов не завершено, но при этом получены соответствующие разрешения на строительство, Общество просит п. п. 4.10 и 4.11 соглашения № 010992-1 об изменении и дополнении договора № 010992 от 19.06.2012 исключить, оставив действующей редакцию указанных пунктов договора № 010992 от 19.06.2012.
 
    Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд  находит   иск  подлежащим удовлетворению исходя из следующего.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату).
 
    Согласно положениям ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
 
    Как отмечено выше, постановлением   Правительства Калининградской области от 15.05.2012 № 336 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» установлен порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. Рекомендовано органам местного самоуправления муниципальных образований Калининградской области внести в установленном порядке соответствующие изменения в ранее заключенные договоры аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в части расчетов арендной платы и сроков ее внесения, а также размеров штрафных санкций в случаях нарушений условий договоров.
 
    В п. 10 указанного постановления отмечено, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности, для строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается органами местного самоуправления в размере не менее двухкратной арендной платы, установленной по договору аренды, если иное не установлено земельным законодательством.
 
    Таким образом, по своей правовой природе повышающий коэффициент арендной платы есть ни что иное как  ответственность за невыполнение взятых на себя обязательств.
 
    В соответствии с п.1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
 
    Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
 
    Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (п.2 ст. 401 ГК РФ).
 
    Как следует из пояснений истца и подтверждается материалами дела (ответ прокуратуры Калининградской области от 14.02.2013 № 7-159-2013), Администрация не исполнила своей обязанности по предоставлению земельных участков, свободных от имущества третьих лиц.
 
    Более того, письмами исх. № И-КАиС-3648 от 26.04.2013 и исх. № 70-06-1143/а от 19.04.2013  Комитет запретил производить строительные работы на земельном участке с кадастровым номером 39:15:130710:99.
 
    Из представленных в материалы дела документов усматривается, что только 24.03.2014 окончено исполнительное производство № 23972/12/01/39 в отношении Федеевой В.В. Предмет исполнения – освобождение самовольно занятого земельного участка с условным номером 1, входящего в границы земельного участка площадью 6372 кв.м.. с кадастровым номером 39:15:130710:99, путем демонтажа и вывоза ограждения, тротуарной плитки, металлической беседки, неоконченного строительством дома.
 
    Таким образом, вина Общества в несвоевременном завершении строительством универсального рынка на арендуемых земельных участка отсутствует, в связи с чем оснований для применения двухкратной арендной платы с 13.08.2013, равно как и изменение размера неустойки (при наличии возражений истца) у Администрации не имеется (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 26.08.2014 по делу № А21-8348/2014).
 
    Согласно п.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствие – в тридцатидневный срок.
 
    Поскольку  Администрация не прореагировала должным образом на протокол разногласий к соглашению № 010992-1 об изменении и дополнении договора № 010992 от 19.06.2012, обращение истца с настоящим иском в арбитражный суд является обоснованным.
 
    Руководствуясь ст. ст. 110, 169-173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
    Р Е Ш И Л:
 
    Внести изменения и дополнения в договор № 010992 на передачу в аренду городских земель от 19.06.2012, изложив их в следующей редакции:
 
    1.      В пункте 1.1 договора слова «… на 3(три) года (на период строительства)…» заменить словами «… до 13.08.2016 года»
 
    2.      В пункте 2.1 договора слова «… до 13.08.2013» заменить словами «… до 13.08.2016».
 
    Пункты 4.10 и 4.11 договора № 010992 на передачу в аренду городских земель от 19.06.2012 оставить в прежней редакции.
 
    Взыскать с администрации городского округа «Город Калининград» в пользу ООО «Центр торговли и развития»  4000 руб. государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
 
    СУДЬЯ                                                                       Шанько О.А.