Решение от 09 декабря 2010 года №А21-4494/2008

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Калининград
 
Дело №
 
    А21- 4494/2008
 
    «09»
 
    декабря
 
    2010 года
 
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 
 
«08»
 
декабря
 
2010 года
 
 
    Решение изготовлено в полном объеме  
 
«09»
 
декабря
 
2010 года
 
 
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    Судьи Качановича Ю.М.
 
    при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Берниковым П.В.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску: ТСЖ «Еловая аллея»
 
    к ООО «ИнвестЖилСервис», ООО «ИнвестЖилСтрой» и УФРС по Калининградской области
 
    о признании недействительными договора и государственной регистрации права собственности на нежилое встроенное помещение
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от истца: Крымская А.В. по протоколу заседания правления ТСЖ от 07.03.2010 года;
                 Кожевников С.С.  по доверенности от 08.09.2109 года
 
    от ответчиков:
 
    от третьего лица:
 
    установил: Товарищество собственников жилья «Еловая аллея» (сокращенное наименование - ТСЖ «Еловая аллея») обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ООО «ИнвестЖилСервис», ООО «ИнвестЖилСтрой» (новое наименование – ООО «Элина) и УФРС по Калининградской о признании:
 
    -недействительным договора долевого участия в строительстве 12-этажного 55-квартирного жилого дома  со встроенно-пристроенным торгово-досуговым центром и общественными (офисными) помещениями в цокольном и первом этажах по ул. Еловая аллея в Ленинградском районе города Калининграда от 03 октября 2005 года, заключенный между ООО «ИнвестЖилСтрой» и ООО «ИнвестЖилСервис» в части передачи в собственность помещения цокольного этажа общей площадью 109,9 кв.м.;      -недействительной государственную регистрацию права собственности ООО «ИнвестЖилСервис» на нежилое встроенное помещение площадью 109,9 кв.м. в доме №63 «А» по ул.Еловая аллея в городе Калининграде.
 
    В ходе рассмотрения дела представитель истца заявил об исключении из числа ответчиков и привлечении УФРС по Калининградской области в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора.
 
    Определением суда от 19 ноября 2008 года УФРС по Калининградской области исключено из числа ответчиков и привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований не предмет спора по настоящему делу.
 
    Кроме этого, определением суда от 19 ноября 2008 года произведена замена ответчика – ООО «ИнвестЖилСтрой» на ООО «Элина» в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ).
 
    Решением Арбитражного суда Калининградской области от 23 января 2009 года исковые требования ТСЖ «Еловая аллея» удовлетворены.
 
    Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 апреля 2009 года УФРС по Калининградской области привлечено к участию в деле в качестве ответчика.
 
    Определением апелляционного суда от 27 мая 2009 года в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, на стороне ответчика привлечен Поляков Альфред Леонидович.
 
    Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2009 года решение суда первой инстанции от 23 января 2009 года отменено, исковые требования ТСЖ «Еловая аллея» удовлетворены.
 
    Постановлением ФАС Северо-Западного округа от 18 июня 2010 года решение суда первой инстанции от 23 января 2009 года и постановление апелляционного суда от 14 декабря 2009 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.
 
    ФАС Северо-Западного отменил судебные акты и в постановлении указал, что в материалах дела отсутствуют и судами не проверялись, наделили ли собственники помещений необходимыми полномочиями ТСЖ «Еловая аллея» с правом на обращение в суд с подобным иском; что необходимо обсудить вопрос о том, приведет ли к восстановлению прав истца удовлетворение исковых требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО «ИнвестЖилСервис», если на момент принятия постановления указанный ответчик не являлся собственником спорных помещений; что поскольку собственником спорных помещений является Поляков А.Л. и судебные акты  по делу непосредственно влияют на его права в отношении данного объекта недвижимости, то апелляционному суду надлежало решить вопрос о привлечении указанного лица к участию в деле в качестве ответчика.
 
    Во исполнение указаний кассационного суда определением Арбитражного суда Калининградской области от 23 июля 2010 года к участию в деле в качестве ответчика привлечен Поляков Альфред Леонидович, с исключением его из числа третьих лиц.
 
    Этим же определением суда первой инстанции по ходатайству истца к участию в деле в качестве ответчика привлечено ООО «Электрон» и произведена замена ответчика – УФРС по Калининградской области на Управление Росреестра по Калининградской области, в связи с реорганизацией.
 
    В ходе нового рассмотрения дела истец неоднократно уточнял свои исковые требования и окончательно просил:
 
    1.Признать Договор долевого участия в строительстве 12-этажного 55-
квартирного жилого дома со встроено-пристроенным торгово-досуговым центром и
общественными (офисными) помещениями в цокольном и первом этажах по ул. Еловаяаллея в Ленинградском районе г. Калининграда б/н от 03 октября 2005 года, заключенныймежду ООО «ИнвестЖилСтрой» ( правопреемник - ООО «Элина» ) и ООО«ИнвестЖилСервис» в части передачи в собственность помещения цокольного этажа,общейплощадью 109,9 кв.м, недействительным (ничтожная сделка ).
 
    2.Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 109,9 кв. метров, по адресу: г. Калининград, ул. Еловая аллея, д. 63 «А», от 08.04.2009 года, между ООО «ИнвестЖилСервис» и Поляковым А.Л.
 
    3.Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, площадью 109,9 кв. метров, по адресу: г. Калининград, ул. Еловая аллея, д. 63 «А», от 13.07.2009 года, между Поляковым А.Л. и ООО «Электрон».
 
    4.Признать недействительной государственную регистрацию права
собственности ООО «Электрон» на нежилое встроенное помещение площадью 109,9 кв.метров в доме 63 «А» по ул. Еловая аллея г. Калининграда и обязать Управление Росреестрапо Калининградской области аннулироватьзапись регистрации № 39-39-01/183/2009-701от27.07.2009 года в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним оправесобственностиООО «Электрон» на нежилое помещение, размером 109,9 кв. метров,поадресу:Калининград, ул. Еловая аллея, д. 63 «А».
 
    Судом принято уточнение исковых требований в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
 
    Кроме этого, представители истца в судебном заседании заявили о взыскании с ответчиков 20 000 руб. судебных издержек по оплате услуг представителя.
 
    Судом принято к рассмотрению заявление истца о взыскании 20 000 руб. судебных издержек.
 
    В судебном заседании представители истца поддержали уточненные исковые требования в полном объеме.
 
    Представители ответчиков в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
 
    ООО «ИнвестЖилСервис» направило в суд отзыв на исковое заявление, в котором высказалось против удовлетворения иска.    
 
    Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся представителей ответчиков на основании статьи 156 АПК РФ.          
 
    Заслушав представителей истца и исследовав материалы дела, судом установлено следующее.
 
    На основании  договора долевого участия в строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными торгово-досуговым центром и общественными (офисными) помещениями от 03 октября 2006 года ООО «ИвестЖилСервис» приобрело в собственность нежилое встроенное помещение литера 1 общей площадью 109,9 кв.м. по адресу: город Калининград, ул.Еловая аллея, д. 63 «А». Право собственности на указанное нежилое встроенное помещение зарегистрировано 10 апреля 2006 года, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 39-АА №372787.
 
    Согласно акту комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 03 ноября 2005 года, утвержденного постановлением мэра города Калининграда от 30 декабря 2005 года №4804, общая площадь вышеуказанного жилого дома составляет 4 226,4 кв.м., в том числе жилая площадь – 2 217 кв.м., общая площадь встроенных нежилых помещений – 928,7 кв.м., в том числе: торгово-досуговый центр ЛИТ II– 535,5 кв.м., общественные (офисные) помещения ЛИТ III– 143,6 кв.м. и ЛИТ IV– 139,7 кв.м., общая площадь дома – 6 160,5 кв.м.
 
    ТСЖ «Еловая аллея», считая, что указанное нежилое встроенное помещение площадью 109,9 кв.м., относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме №63 «А» по ул.Еловая аллея в городе Калининграде и принадлежит им на праве общей долевой собственности, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    При этом, ТСЖ «Еловая аллея» указало, что договор долевого участия в строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными торгово-досуговым центром и общественными (офисными) помещениями от 03 октября 2006 года в части передачи в собственность ООО «ИнвестЖилСервис» помещения цокольного этажа общей площадью 109,9 кв.м. не соответствует требованиям статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), поскольку является техническим помещением, в котором имеются инженерные сети и оборудование, предназначенные для обслуживания всего дома, т.е. более одного помещения в данном доме.
 
    Кроме этого, истец указал на заключение спорного договора долевого участия между взаимозависимыми лицами.
 
    Считает, что договор долевого участия в строительстве от 03 октября 2006 года в части передачи в собственность ООО «ИнвестЖилСервис» спорного помещения является недействительным в силу его ничтожности на основании статьи 168 ГК РФ.
 
    08 апреля 2009 года между ООО «ИнвестЖилСервис» и Поляковым А.Л. был заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения, а впоследствии 13 июля 2009 года Поляков А.Л. заключил с ООО «Электрон» договор купли-продажи данного нежилого помещения, в результате которого право собственности на спорное нежилое помещение было зарегистрировано за ООО «Электрон».
 
    Полагая, что сделки купли-продажи спорного нежилого помещения от 08 апреля  2009 года и 13 июля 2009 года недействительны, так как основаны на ничтожной сделке от 03 октября 2005 года, то ТСЖ «Еловая аллея» уточнило свои исковые требования и просило признать две последующие сделки купли-продажи спорного нежилого помещения недействительными.
 
    Кроме этого, ТСЖ «Еловая аллея» заявило требования о признании недействительнойгосударственнуюрегистрациюправа
собственности ООО «Электрон» на нежилое встроенное помещение площадью 109,9 кв.метров в доме 63 «А» по ул. Еловая аллея г. Калининграда иоб обязнии Управление Росреестрапо Калининградской области аннулироватьзапись регистрации № 39-39-01/183/2009-701от27.07.2009 года в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним оправесобственностиООО «Электрон» на нежилое помещение, размером 109,9 кв. метров,поадресу:Калининград, ул. Еловая аллея, д. 63 «А».
 
    В обоснование своего права на обращение с настоящим иском в арбитражный суд истец сослался на статью 138 ЖК РФ и указал, что представляет интересы собственников помещений в многоквартирном доме, права и законные интересы которых нарушены указанным договором долевого участия и государственной регистрацией права собственности ООО «ИнвестЖилСервис» на спорное помещение.
 
    В ходе рассмотрения дела судом установлено наличие в спорном помещении инженерных сетей и инженерного оборудования, предназначенных для обслуживания всего дома, что подтверждается актом осмотра нежилого встроенного помещения от 22 октября 2008 года, а ответчиком – замечания на указанный акт осмотра, составленные 25 ноября 2008 года.   
 
    Судом после направления дела на новое рассмотрение по ходатайству истца назначена и проведена судебная техническая экспертиза.
 
    Согласно выводам судебной технической экспертизы №87/11-10 встроенное помещение площадью 109,9 кв.м., литера Iв 12-этажном 55-ти квартирном жилом доме №63 «А» со встроено-пристроенным торгово-досуговым центром и общественными (офисными) помещениями в цокольном и первом этажах по ул.Еловая аллея в городе Калининграде  является техническим помещением, которое со смонтированным в нем инженерным оборудованием и коммуникациями обеспечивает эксплуатацию здания, включая жилые и нежилые помещения.
 
    Кроме этого, судом первой инстанции во исполнение указаний ФАС Северо-Западного округа к участию в деле в качестве ответчиков привлечены Поляков А.Л. и ООО «Электрон, которое в настоящее время является собственником спорного нежилого помещения, а также рассмотрен вопрос о том, наделили ли собственники помещений необходимыми полномочиями ТСЖ «Еловая аллея» с правом на обращение в суд с подобным иском.
 
    ТСЖ «Еловая аллея» в подтверждение права на обращение с настоящим иском в суд представило Устав ТСЖ «Еловая аллея», выписки из протокола заседания Правления ТСЖ «Еловая аллея» от 19 декабря 2006 года и от 08 июля 2010 года, заявления 8-ми собственников жилья и восемь свидетельств о государственной регистрации права собственности на квартиры в жилом доме 63 «А» по ул.Еловая аллея в городе Калининграде.
 
    Кроме этого, по ходатайству истца в судебном заседании была допрошена в качестве свидетеля Пузина  Галина Германовна, которая показала, что владеет ½ доли в праве собственности – квартиры №19 по ул.Еловая аллея, д.63 «А» в городе Калининграде; что летом 2006 года в лифтовом холе третьего этажа данного дома состоялось собрание членов ТСЖ «Еловая аллея», на котором просили правление товарищества обратиться в суд с иском о возврате в общую долевую собственность нежилое помещение площадью 109,9 кв.м. в этом же доме; что на данном собрании имелся кворум членов ТСЖ «Еловая аллея» и  единогласно было принято решение об обращении правления товарищества в суд с иском об истребовании спорного нежилого помещения; что не может сказать, какое количество лиц присутствовало на данном собрании.
 
    Наряду с этим, представители истца в судебном заседании пояснили, что членами ТСЖ «Еловая аллея» являются собственники 35 квартир указанного жилого дома, что составляет около 60% от общей площади помещений в жилом доме; что кворум при проведении собрания членов ТСЖ «Еловая аллея» и собственников помещений в этом доме определялся исходя из требований к проведению собрания членов ТСЖ «Еловая аллея», т.е. более 50% членов товарищества; что к компетенции общего собрания товарищества не относится решение вопроса об обращении в суд от имени собственников помещений в многоквартирном доме о признании сделки ничтожной; что с таким требованием может обратиться в суд один из собственников помещения в жилом доме; что за давностью события не имеет возможности представить в суд протокол собрания членов товарищества с собственниками жилья, которое состоялось летом 2006 года; что летом 2006 года проводилось не общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а собрание членов ТСЖ «Еловая аллея» и заинтересованных собственников помещений в этом жилом доме.
 
    ООО «ИнвестЖилСервис» исковые требования не признало и в первоначальном отзыве на исковое заявление указало, что договор долевого участия строительства от 03 октября 2005 года заключен в соответствии с законом, так как ООО «ИнвестЖилСтрой» обладало соответствующими полномочиями на совершение спорной сделки на основании пункта 4.1.5 договора о совместной деятельности от 15 августа 2003 года, заключенного между ЖСК «Афганистан» и ООО «ИнвестЖилСтрой»; что нахождение в собственности ООО «ИнвестЖилСервис» нежилых помещений не нарушает прав собственников помещений данного дома, так как техническое обслуживание расположенного в спорном помещении оборудования и коммуникаций осуществляется беспрепятственно и непрерывно.
 
    При новом рассмотрении дела ООО «ИнвестЖилСервис» направило в суд отзыв на исковое заявление, котором высказалось против удовлетворения исковых требований и пояснило, что не согласно с заключение эксперта, что уточненные исковые требования обладают самостоятельным предметом и основанием, в связи с чем должны быть заявлены в самостоятельном процессе.    
 
    УФРС по Калининградской области исковые требования о признании недействительной государственную регистрацию права собственности ООО «ИнвестЖилСервис» на спорное нежилое помещение не признало.
 
    После направления дела на новое рассмотрение Управление Росреестра по Калининградской области свою позицию не изменило.
 
    Исследовав материалы дела и оценив доводы сторон суд считает, что в удовлетворении исковых требований ТСЖ «Еловая аллея» следует отказать в полном объеме, поскольку материалами дела не подтверждено, что собственники помещений указанного многоквартирного жилого дома предоставили истцу право на обращение в суд с подобным иском.
 
    Из смысла статьи 4 АПК РФ следует, что в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов вправе обратиться заинтересованное лицо.
 
    Иные лица вправе обратиться в арбитражный суд в случаях, предусмотренных АПК РФ.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
 
    Согласно пункту 1 статьи 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
 
    Согласно статьи 44 ЖК РФ органом управления многоквартирным жилым домом, отражающим интересы всех собственников помещений в доме, является Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а не Общее собрание членов ТСЖ и не его Правление, компетенция которых определена статьями 145 и 146 указанного Кодекса.
 
    В качестве доказательства передачи ТСЖ «Еловая аллея» полномочий на защиту их интересов истец сослался на собрание членов ТСЖ и заинтересованных собственников помещений указанного многоквартирного жилого дома, которое состоялось летом 2006 года.
 
    В силу пункта 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более пятьюдесятью процентами голосов от общего числе голосов.
 
    Согласно пункту 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 – 3.1 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 48 ЖК РФ  количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в данном доме.
 
    Из содержания указанных норм следует, что наличие кворума на общем собрании зависит не от количества участвующих в нем собственников, а от количества голосов, которыми они обладают согласно площади принадлежащего им недвижимого имущества.
 
    Согласно пункту 13.4 устава ТСЖ «Еловая аллея» общее собрание правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решение общего собрания принимается простым большинством голосов от общего числа голосов, которые обладают присутствующие на общем собрании члены товарищества, кроме случаев, предусмотренных п. 13.9 настоящего устава.
 
    В силу же пункта 13.3 данного устава товарищества каждый его член участвует в общем собрании с правом решающего голоса. Каждый член товарищества на общем собрании обладает количеством голосов пропорционально доле участия, предусмотренной уставом.
 
    Как следует из пояснений представителя истца за давностью события он не имеет возможности представить в суд протокол собрания членов товарищества с собственниками жилья, которое состоялось летом 2006 года; что летом 2006 года проводилось не общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, а собрание членов ТСЖ «Еловая аллея» и заинтересованных собственников помещений в этом жилом доме.
 
    При отсутствии протокола указанного собрания членов ТСЖ «Еловая аллея» и заинтересованных собственников помещений в многоквартирном жилом доме не  представляется возможным проверить, имелся ли кворум на общем собрании, установленный пунктом 3 статьи 45 ЖК РФ и количество присутствующих на данном собрании собственников помещений, которые приняли участие в голосовании.
 
    При этом, если согласиться с доводом представителя истца о том, что кворум при проведении данного собрания членов ТСЖ «Еловая аллея» и собственников помещений в этом доме определялся исходя из требований к проведению собрания членов ТСЖ «Еловая аллея», т.е. более 50% членов товарищества, то это не дает возможности определить, имелся ли кворум для проведения  общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, установленный пунктом 3 статьи 45 ЖК РФ, так как наличие кворума на общем собрании зависит не от количества участвующих в нем собственников, а от количества голосов, которыми они обладают согласно площади принадлежащего им недвижимого имущества.
 
    Ссылка же истца на заявления ряда собственников помещений в данном многоквартирном доме на предоставление полномочий ТСЖ на обращение в суд за защитой нарушенных прав не может свидетельствовать о передаче истцу полномочий на представление интересов всех собственников помещений многоквартирного дома в силу требований ЖК РФ.
 
    Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие передачу истцу собственниками помещений в жилом доме в установленном порядке права на обращение в суд за защитой их прав собственности на спорное нежилое помещение, а права ТСЖ «Еловая аллея» нельзя признать нарушенными и отсутствует законная заинтересованность ТСЖ по предмету заявленных требований, то в удовлетворении исковых требований ТСЖ «Еловая аллея» следует отказать в полном объеме.
 
    Вопрос об отнесении спорного нежилого помещения к общему имуществу дома, которое в силу статьи 290 ГК РФ принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме, не может повлиять на принятие решения по данному делу.
 
    Судом рассмотрено заявление истца о взыскании с ответчиков 20 000 руб. судебных издержек по оплате услуг представителя, которое не подлежит удовлетворению, поскольку судебный акт по настоящему делу принят не в пользу истца. 
 
    Суд относит судебные расходы по уплате госпошлины, а также на проведение судебной технической экспертизы на истца.
 
    Руководствуясь статьями 167-176, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении исковых требований ТСЖ «Еловая аллея» отказать.          
 
    Взыскать с ТСЖ «Еловая аллея» в доход Федерального бюджета РФ 8 000 руб. госпошлины.
 
 
    Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его вынесения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
Судья
 
 
 
(подпись, фамилия)
 
    Ю.М.Качанович