Решение от 08 сентября 2014 года №А21-4395/2014

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236016
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Калининград                                                                   Дело № А21-4395/2014
 
 
    « 08 » сентября  2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена   « 03 »  сентября 2014 года
 
    Полный текст решения изготовлен            « 08 »  сентября  2014 года
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи        Ковалева Е.В.
 
    при ведении протокола судебного заседания  секретарем             Костиной А.О.
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению:
 
    ООО «Центроград» (ОГРН 1073906026545, ИНН 3906178341)
 
    к Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН 1023900770222, ИНН 390301790);
 
    о признании незаконным  действий   органов местного самоуправления
 
    при участии в судебном заседании:
 
    от заявителя:   -  Пужакова Е.В. по доверенности, паспорту
 
    от заинтересованного лица:  -  Малахова-Чернышева Н.А. по доверенности, паспорту
 
 
установил:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью «Центроград»  (далее – ООО «Центроград», Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Администрации городского округа «Город Калининград» (далее - Администрация, заинтересованное лицо) о признании, с учетом уточнения ранее заявленных требований, принятых судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), действий по установлению в соглашениях об изменении и дополнении договоров на передачу в аренду городских земель №011263 от 30.03.2012, №011265 от 30.03.2012, №011267 от 30.03.2012, №011268 от 30.03.2012, №011270 от 30.03.2012, №011640 от15.03.2013 двукратной арендной платы за земельные участки с 11.03.2014,   незаконными.
 
    В целях восстановления своего нарушенного права Общество просит обязать Администрациюподготовить соглашения об изменении и дополнении договоров на передачу в аренду городских земель №011263 от 30.03.2012, №011265 от 30.03.2012, №011267 от 30.03.2012, №011268 от 30.03.2012, №011270 от 30.03.2012, №011640 от15.03.2013  в соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области от 15.05.2012 № 336 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», согласно которым арендатор вносит арендную плату в двукратном размере не ранее чем с 30.03.2015.
 
    В судебном заседании представитель Общества заявленные требования, с учетом уточнения,  подержала в полном объеме, ссылаясь на представленные в дело доказательства. 
 
    Представитель  Администрации в судебном заседании  возражала против заявленных требований. Отзыв на заявление представлен не был.
 
    Как дополнительно пояснили стороны, в порядке статьи 65 АПК РФ ими раскрыты и предоставлены суду все известные им доказательства, имеющие значение для правильного и полного рассмотрения дела, а каких-либо ходатайств, в том числе о представлении или истребовании дополнительных доказательств, у них не имеется.
 
    Заслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд установил следующее.
 
    Как явствует из материалов дела, Общество является арендатором   земельных участков по ул. Громовой в Московском районе города  Калининграда, предоставленных под строительство многоквартирных жилых   домов с объектами административного, торгового и культурно-бытового назначения, а именно:
 
    -    по Договору на передачу в аренду городских земель №011263 от 30.03.2012. земельного участка с КН 39:15:142025:1714 площадью 2,5218 га;
 
    -    по Договору на передачу в аренду городских земель №011265 от 30.03.2012 земельного участка с КН 39:15:142025:1533 площадью 1,8492 га;
 
    -    по Договору на передачу в аренду городских земель №011267 от 30.03.2012  земельного участка с КН 39:15:142025:1537 площадью 0,8651 га;
 
    -    по Договору на передачу в аренду городских земель №011268 от 30.03.2012 земельного участка с КН 39:15:142025:1534 площадью 2,0078 га;
 
    -    по Договору на передачу в аренду городских земель №011270 от 30.03.2012   земельного участка с КН 39:15:142025:1536 площадью 0,4314 га;
 
    -    по Договору на передачу в аренду городских земель №011640 от 15.03.2013 земельного участка с КН 39:15:142025:1562 площадью 1,0515 га, далее по тексту  - «Договора аренды».
 
    Первоначальным арендатором по вышеуказанным Договорам аренды являлось ООО Балтийская центральная девелоперская компания». На основании соглашений об ступке прав и обязанностей право аренды по Договорам аренды перешло к ООО Центроград».
 
    29.10.2013 ООО «Центроград» обратилось к Администрации с просьбой продлить срок действия Договоров аренды.
 
    На основании Постановлений Администрации срок аренды земельных участков по всем Договорам аренды был продлен до 21.12.2020.
 
    В связи с продлением срока аренды со стороны Администрации были подготовлены и подписаны соглашения об изменении и дополнении Договоров аренды: соглашение об изменении и дополнении №011265-2 от 18.02.2014, соглашение об изменении и дополнении №011267-2 от 18.02.2014, соглашение об изменении и дополнении №011268-2 от 18.02.2014, соглашение об изменении и дополнении №011270-2 от 18.02.2014, соглашение об изменении и дополнении №011263-2 от 12.03.2014, соглашение об изменении и дополнении №011640-2 от 12.03.2014.
 
    Все вышеуказанные соглашения об изменении и дополнении Договоров аренды содержат условие, что Арендатор (ООО «Центроград») обязан с 11.03.2014 вноситьарендную   плату   в   двукратном   размере   на   основании   Постановления Правительства Калининградской области от 15.05.2012 №336 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее - Постановление Правительства Калининградской области №336).
 
    Общество, посчитав, что действия Администрации, направленные на установление арендной платы в двухкратном размере, не соответствуют закону и нарушают его права, обратилось в суд с настоящим заявлением.
 
    Согласно статье 71 АПК РФ  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
 
    Для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу статьи 198 АПК РФ требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения и действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
 
    Поскольку порядок начисления арендной платы, ее размер установлены договорами аренды, заключенными сторонами, что свидетельствует о наличии между ними обязательственных правоотношений, то есть гражданско-правовых, суд пришел к выводу о том, что спор, возникший при исполнении данных договоров в связи с совершением действий стороной договора - арендодателем, направленных на установление размера арендной платы, не может быть рассмотрен в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, так как не носит публично-правового характера.
 
    Между тем, учитывая, что стороны находятся в договорных отношениях, а спор возник в связи с определением размера арендной платы, суд рассмотрел заявление общества по существу. При этом суд исходил из следующего.
 
    В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
 
    В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
 
    Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
 
    Постановлением Правительства Калининградской области № 336 (до 15.05.2012 постановлением Правительства Калининградской области от 29.01.2008  № 21) утвержден Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
 
    Указанное Постановление Правительства Калининградской области №336 принято в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее – Постановление Правительства РФ №582).
 
    Постановлением Правительства Российской Федерации №582 закреплен принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя. Также данным постановлением установлен принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, в которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования.
 
    Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2011 N 15837/11, размер арендной платы за земельные участки, относящиеся к публичной собственности (в том числе муниципальной, собственности субъектов Российской Федерации и земель, государственная собственность на которые не разграничена), не может быть выше ставок, установленных Постановлением Российской Федерации № 582 для земель федеральной собственности, подлежит применению судами с момента опубликования данного Постановления в установленном порядке.
 
    Пунктом 7 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением № 582, определено, что в случае если по истечении 3-х лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации.
 
    Уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства: статья 65 Земельного кодекса, пункт 15 статьи 3 Вводного закона (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 № 232-ФЗ). При этом положения Вводного закона являются специальными по отношению к нормам абзаца 4 пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, а также правилам, установленным нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
 
    Названные нормы законодательства носят стимулирующий характер, направленный на скорейшее начало и окончание жилищного строительства, поскольку обеспечение населения страны жильем является одним из приоритетных направлений социальной политики государства.
 
    В Постановлении Правительства Калининградской области №336 в пункте 10 двухкратность размера арендной платы распространена на все случаи не введения в эксплуатацию в трехлетний срок объектов недвижимости на предоставленных в аренду земельных участках. 
 
    Аналогичная норма установлена пунктом 2.4 Решения окружного Совета депутатов города Калининграда от 28.11.2007 №376.
 
    Суд полагает, что вводя указанную норму, Правительство Калининградской области ставило целью стимулировать застройщиков к своевременному освоению земельного участка и его надлежащему использованию. Повышенная плата за неосвоенную землю выполняет роль санкции за ненадлежащее ее использование.
 
    Вместе с тем, в судебном заседании установлено, что согласно пункту 2.1 всех Договоров аренды срок аренды земельных участков устанавливается с момента подписания договора. Согласно пункту 10.4 всех Договоров аренды договор является актом приема-передачи земельного участка.
 
    Таким образом, дата предоставления земельных участков в аренду соответствует дате подписания договоров аренды.
 
    Право аренды на земельные участки, указанные в Договорах аренды, не могло возникнуть у ООО «Балтийская центральная девелоперская компания» и у последующего арендатора ООО «Центроград» раньше марта 2012 года, так как данные земельные участки были образованы и фактически предоставлены в аренду только в 2012 году.
 
    Согласно Постановлению Администрации № 396 от 15.03.2012 все земельные участки, указанные в Договорах аренды, были образованы путем перераспределения 2-х земельных участков с кадастровым номером 39:15:142025:31 и кадастровым номером 39:15:142025:55. При этом только один из них - земельный участок с кадастровым номером 39:15:14025:31 находился в аренде у ООО «Балтийская центральная девелоперская компания» в соответствии с Постановлением Администрации № 1844 от 31.10.2011 и Соглашением № 008555-6 от 11.11.2011 об изменении и дополнении договора № 008555 от 03.08.2007 на передачу в аренду городских земель.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу, что вопрос об обязании Общества вносить арендную плату в двукратном размере может быть рассмотрен не ранее чем с 30.03.2015 при условии не введения в эксплуатацию построенного на земельном участке объекта недвижимости к указанной дате. До указанного периода  возложение на Общество обязанности по уплате арендной платы в двукратном размере является незаконным.
 
    При таких обстоятельствах, требования Общества заявлены обоснованно и подлежа удовлетворению в полном объеме.  
 
    Руководствуясь ст.ст. 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р Е Ш И Л:
 
 
    Признать действия Администрации городского округа «Город Калининград» по установлению в соглашениях об изменении и дополнении договоров на передачу в аренду городских земель №011263 от 30.03.2012, №011265 от 30.03.2012, №011267 от 30.03.2012, №011268 от 30.03.2012, №011270 от 30.03.2012, №011640 от15.03.2013 двукратной арендной платы за земельные участки с 11.03.2014, не соответствующими нормам Постановления Правительства Калининградской области от 15.05.2012 № 336 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена»  и, соответственно,   незаконными.
 
    Обязать Администрацию городского округа «Город Калининград» подготовить соглашения об изменении и дополнении договоров на передачу в аренду городских земель №011263 от 30.03.2012, №011265 от 30.03.2012, №011267 от 30.03.2012, №011268 от 30.03.2012, №011270 от 30.03.2012, №011640 от15.03.2013  в соответствии с Постановлением Правительства Калининградской области от 15.05.2012 № 336 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», согласно которым арендатор вносит арендную плату в двукратном размере не ранее чем с 30.03.2015.
 
    Взыскать с Администрации городского округа «Город Калининград» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Центроград» судебные расходы по  уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб.
 
    Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Центроград» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 10 000 руб.  
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
    Судья                                                                                         Е.В. Ковалев