Дата принятия: 23 августа 2010г.
Номер документа: А21-3948/2010
Арбитражный суд Калининградской области
Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е
Резолютивная часть решения объявлена 19.08.10г.
Полный текст решения изготовлен 23.08.10г.
г. Калининград
Дело №
А21-3948/2010
“23”
августа
2010г.
Арбитражный суд Калининградской области в составе:
судьи
Залужной Ю.Д.
При ведении протокола судебного заседания
судьей
рассмотрев в судебном заседании дело по иску: ООО «Колоторг»
к
ООО «КалининградАгроТорг»
о
взыскании неисполненного по сделке
при участии:
от истца:
Мишин Е.В., доверенность от 16.07.10г., Колотыркин И.В., доверенность от 16.07.10г.
от ответчика:
Стороженко О.А., доверенность от 14.06.10г.
от третьего лица:
установил: ООО «Колоторг»(далее истец) обратилось в арбитражный суд Калининградской области с иском к ООО «КалининградАгроТорг»(далее ответчик) овзыскании неисполненного по сделке – компенсации затрат на производство ремонтных работ, выполненных им в нежилых помещениях по адресу: г.Калининград, ул.Артиллерийская, д.23А в размере 3 800 000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 547 200 рублей, а также на производство ремонтных работ, выполненных им в нежилых помещениях, расположенных по адресу: г.Калининград, ул.Ростовская, 41-43 в размере 1 800 000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 329 587,5 рублей.
Определением от 05.08.2010г. дело А21-3948/2010 объединено с делом А21-3948/2010 с присвоением объединенному делу номера А21-3948/2010.
Представители истца поддержали исковые требования в полном объеме, обосновав их ссылкой на ст.393,394,395 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ). Считают, что предварительный договор не является таковым в чистом виде, так как содержит элементы различных договоров.
Представитель ответчика с иском не согласна, представила отзыв, в котором указала, что предварительный договор является незаключенным в связи с тем, что никогда не подписывался директором ООО «КалининградАгроТорг» Воронцовым; истец не исполнил своих обязательств по заключению договоров субаренды нежилых помещений по ул. Артиллерийскойи ул.Ростовской, не доказал, что работы по ремонту в помещениях проводилисьс разрешения арендатора, и что они обладают потребительской ценностью для ответчика.В удовлетворении заявленных требований просила отказать.
Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.
28.12.07г. между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор № 1 (далее – предварительный договор), в силу которого ООО «Колоторг» обязалось заключить с ООО «КалининградАгроТорг»(предприятие группы компаний ОАО Торговый дом «Семья») ряд соглашений, в том числе:
-соглашение об уступке прав по договору аренды № б/н от 20.04.2007 года на нежилое помещение литера I из литера А, общей площадью 246,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Калининград, ул. Ростовская, д. 41-43;
-договор субаренды нежилых помещений, общей площадью 322,5 кв.м., расположенных в нежилом отдельно стоящем здании по адресу: г. Калининград, ул. Артиллерийская, д. 23 А, общей площадью 364,3 кв.м.,
-договор купли-продажи оборудования, находящегося по адресу: г. Калининград, ул. Артиллерийская, д. 23 Ана общую сумму 3 200 000.
Предварительным договором на ответчика возложены финансовые обязательства, в том числе, обязанность произвести оплату денежных средств в размере 3800000 рублей в счет компенсации затрат истца на производство ремонтных работ в нежилом здании по адресу: г. Калининград, ул. Артиллерийская, д. 23 Аи обязанность произвести оплату в размере 3600000 рублей в счет компенсации затрат истца на производство ремонтных работ в нежилых помещениях по адресу: г. Калининград, ул. Ростовская, д. 41-43.
В п.1.3. предварительного договора указано, что существенными условиями договора субаренды нежилых помещений по ул. Артиллерийской являются следующие условия: размер арендной платы исчисляется из стоимости за 1 кв.м. – 500 рублей, срок субаренды должен быть равен сроку аренды, т.е. до 14.04.2017 года, начисление арендной платы начинается с момента подписания акта приема-передачи, первоначальное перечисление денежных средств в сумме предоплаты за 12 месяцев в размере 1935000 рублей будет осуществлено в течение 3 дней с момента регистрации договора субаренды в УФРС по Калининградской области, обязанность осуществить ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции объекта лежит на истце.
В п.1.4 предварительного договора предусмотрено, что существенными условиями соглашения об уступке прав по договору аренды от 20.04.2007г. б/н на нежилое помещение по ул.Ростовской, д.41-43 являются следующие условия: уступка прав будет осуществляться на условиях, зафиксированных в договоре аренды № б/н от 20.04.2007, в том числе относительно размера арендной платы; обязанность по осуществлению действий по вводу объекта в эксплуатацию после перепланировки (реконструкции) нежилых помещений, а также внесению изменений в ЕГРП в УФРС по Калининградской области лежит на истце.
Пунктом 2.2.1 предварительного договора предусмотрено, что истец обязуется заключить с ответчиком договор субаренды до 05.02.2008 года, в этот же срок подписать акт приема-передачи. Истец должен был получить письменное согласие собственников помещения на заключение договора субаренды, о чем говориться в п. 2.2.2 договора, а также обеспечить подготовку всех необходимых документов для государственной регистрации в УФРС по Калининградской области договора субаренды в срок до 15.02.2008 года (п.2.2.3 предварительного договора).
Пунктом 3.1.1. предусмотрено внесение задатка ответчиком в размере 3 000 000 рублей не позднее 28.12.07г.
Пунктом 3.1.2 предусмотрено, что ответчиком совершается платеж в размере 3 785000 рублей в течение 3 дней с момента подписания акта приема-передачи и соглашения об уступке прав, 3 750 000 рублей, из которых 3 200 000 рублей безналичным перечислением в течение трех дней с момента подписания акта приема-передачи по договору субаренды в отношении помещений по ул.Артиллерийской, д.23 А, а также договора купли-продажи оборудования..
Пунктом 3.1.3 предусмотрено, что ответчиком совершается платеж в размере2 000 000 рублей в том числе безналичным перечислением в размере 1 935 000 рублей в течение трех дней с момента регистрации договора субаренды и соглашения об уступке прав в УФРС по Калининградской области в отношении помещений
Посчитав свои обязательства выполненными в отсутствие обусловленного договором платежа со стороны ООО «КалининградАгроТорг», истец обратился в суд с указанными выше требованиями.
Суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению.
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В силу п. 6 той же статьи закона обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Как указал Высший Арбитражный суд РФ в п.14 информационного письма №59 от 16.02.09г. в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
В материалах дела отсутствуют доказательства заключения сторонами основного договора в срок, предусмотренный пп.1.1.1,1.1.2 п.1.1 предварительного договора, а именно договора субаренды нежилых помещений по ул.Артиллерийской,д.23 А и соглашения об уступке прав по договору аренды без номера от 20.04.2007г.
Таким образом, обязательства сторон, установленные предварительным договором, прекратились 28.12.2008г.
Представленный в материалы дела договор субаренды № 1/2008-А от 04.08.2008 года является незаключенной сделкой в связи с отсутствием государственной регистрации договора в УФРС по Калининградской области.
В соответствии с п. 1 ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Пунктом 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66 предусмотрено, что требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной (Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). Подписанный во исполнение незаключенного договора акт приема-передачи помещения также не имеет юридической силы.
Таким образом довод истца о выполнении им условий, предусмотренных предварительным договором несостоятелен.
Как предусмотрено пунктом 1 статьи 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной.
В силу п. 2 названной статьи в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
В связи с тем, что истец должен был заключить договор субаренды, однако таких действий не совершил, а пунктом 3.2.1 предварительного договора предусмотрено совершение платежа ответчиком только после подписания акта приема - передачи по договору субаренды(следовательно, к моменту подписания акта приема-передачи уже должен быть заключен договор субаренды), требование истца о выплате неисполненного по сделке также необоснованно.
01.05.2009 года между собственниками помещений Евсюковой Е.И., Малышевой И.П. (арендодатели) и ООО «КалининградАгроТорг» (арендатор) был заключен договор аренды помещения, в соответствии с которым арендодатели передали в пользование за плату арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Калининград, ул. Артиллерийская, д. 23 А.
Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В силу п. 3.2.5 договора арендыот 20.04.2007г., заключенного между ООО «Информационное агентство «ИнфоТел» и ООО «Колоторг» в отношении помещений по ул.Ростовской,41-43 в г.Калининграде, арендатор обязан был своевременно за счет собственных средств производить текущий ремонт арендуемой площади, не производить в помещении перепланировок и переоборудования без письменного разрешения арендодателя. При получении письменного согласия арендодателя осуществить работы в соответствии с требованиями СНиП, СаНПин, пожарной безопасности.
В п. 1.6 договора аренды помещения от 15.04.2007г. заключенного между ООО «Колоторг» и Евсюковой В.И.в отношении нежилого здания по ул.Артиллерийская, д.23 А также предусмотрено, что истец по собственной инициативе, за свой счет и с согласия арендодателя будет проводить в помещении ремонт и реконструкцию.
Вступившим в законную силу решением Ленинградского районного суда города Калининграда от 05.03.2009 года по делу № 2-53/09 установлен факт реконструкции истцом объекта, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Артиллерийская, д.23А в отсутствие согласия арендодателя Евсюковой В.И., чем существенно нарушены условия договора, при этом произведенной реконструкцией ухудшены потребительские качества арендуемого имущества, что в соответствии с п. 1,2 ст. 619 ГК РФ является основанием для досрочного расторжения аренды.
Таким образом, истцом не доказано, что в помещение по улице Артиллерийской, д23 А произведен ремонт, который существенно (на 3800000 рублей) улучшил потребительские свойства помещения.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В случае если ремонт действительно имел место и улучшил потребительские свойства помещения, тогда обогатившимся считается собственник помещения, а не его арендатор.Следовательно, взыскание заявленных расходов с ООО «КалининградАгроТорг» неправомерно.
Судом не принимаются в качестве доказательств понесенных истцом расходов в заявленном размере, представленные им платежные документы.
Так, в представленных истцом платежных поручениях в разделе назначение платежа указано: «по счетам; за материалы согласно счету; за товар согласно счету». Таким образом, представленные суду платежные поручения не доказывают расходование денежных средств именно на ремонт указанных выше помещений, так как самих договоровна выполнение работ представлено не было. Кроме того, чеки, которые представлены истцом, выданы физическим лицам, следовательно, данные расходы ООО «Колоторг» не понесены.
Поскольку обязательства сторон по предварительному договору прекращены, основной договор аренды сторонами не заключен, суд приходит к выводу о том, что права и законные интересы истца не нарушены.
Руководствуясь статьями 167-170,171 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации, арбитражный суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении требований ООО «Колоторг»отказать.
Взыскать с ООО Колоторг» в доход федерального бюджета госпошлину за подачу иска в размере 55 383,94 рубля.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанциив месячный срок.
Судья
Залужная Ю.Д.
(подпись, фамилия)
