Решение от 30 сентября 2010 года №А21-3645/2010

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Калининград                                                                              Дело №  А21-3645/2010
 
    «30» сентября 2010 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена  20 сентября 2010
 
    Полный текст решения изготовлен 30 сентября 2010
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    председательствующего судьи Мялкиной А.В.,
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Мялкиной А.В.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрации Пионерского городского округа к ООО «Пионерское специализированное ритуальное агентство» о расторжении договора с участием 3-его лица – МУЗ «Пионерская центральная городская больница»
 
    при участии в заседании представителей:
 
    от истца: Халипова П.В. по доверенности от 29.03.2010 № 2-910
 
    от ответчика: Мурадова Ю.Г. на основании решения № 1/2009 от 21.12.2009
 
    Установил:
 
    Администрация Пионерского городского округа (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Пионерское специализированное ритуальное агентство» (далее – ответчик) о расторжении договора № 433 аренды нежилых помещений от 01 июля 2008 года (далее – договор аренды), находящихся по адресу г. Пионерский, ул. Шаманова, 6.
 
    Иск мотивирован ссылками на статьи 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), на наличие задолженности, взыскание которой смогло осуществиться лишь по решению суда (дело А21-11947/2009). Наличие подобной задолженности является существенным нарушением договора и основанием для его расторжения независимо от ее последующего внесения.
 
    В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено муниципальное учреждение здравоохранения «Пионерская центральная городская больница» (далее – МУЗ, Учреждение), которое поддержало иск в полном объеме.
 
    Ответчик просит суд в удовлетворении иска отказать, указывая при этом, что арендная плата не осуществлялась в связи с наличием устной договоренности об этом между сторонами. Наличие такой договоренности подтверждается тем, что между сторонами ранее возникли отношения по созданию в городе Пионерском ритуального комплекса, по исполнению в полном объеме ответчиком обязательств инвестиционного договора № 10/06, заключенного между сторонами на выгодных для администрации условиях, отсутствие до октября 2009 года претензий по неоплате. Кроме этого, ответчик указывает, что причиной неоплаты кроме всего сказанного явилось тяжелое финансовое положение общества после пожара в арендованном помещении, обращает внимание суда на отсутствие задолженности в момент рассмотрения спора.
 
    Заявлением от 30.06.2010 истец дополнил основания иска тем, что ответчик использует помещение не по назначению, не оплачивает коммунальные услуги, произвел переоборудование без письменного согласия арендодателя. Ответчик не согласен, представил отзыв.
 
    Как следует из материалов дела, 01 июля 2008 года между Комитетом по управлению имуществом и земельными ресурсами Пионерского городского округа (арендодатель), Учреждением (балансодержатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды № 433 нежилых помещений (с № 1 по № 8) здания бывшей котельной по адресу: город Пионерский, ул. Шаманова, 6.
 
    В соответствии с п. 1.2 договора аренды  нежилые помещения предоставлялись для оказания ритуальных услуг населению. Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что он заключен на срок с 30.06.2008 по 30.06.2018 и действует с момента подписания его сторонами.
 
    Согласно пункту 5.2 договора возникновение задолженности по внесению предусмотренной условиями договора арендной платы более двух раз подряд является основанием досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя в установленном законом порядке. Несоблюдение арендатором данной нормы договора послужило основанием для обращения истца с иском к ответчику о расторжении договора аренды.
 
    Заслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.
 
    Материалами дела подтверждено, что договор аренды зарегистрирован 29.09.2008 в установленном порядке, что также подтверждается штампом на договоре.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом: порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    Порядок внесения арендной платы установлен разделом 3 договора аренды, с учетом приложения N 2 к нему. В соответствии с договором арендатор обязался своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему. Поэтому ссылку ответчика на существующую договоренность якобы не производить арендные платежи по данному договору суд считает несостоятельной.
 
    В нарушение статей 309, 614 ГК РФ, условия договора, ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по оплате спорных нежилых помещений. У ответчика образовалась задолженность по арендной плате по состоянию на 14.12.2009 в сумме 503 594,4 руб., пени в сумме 122 269,12 руб., наличие которой было подтверждено решением Арбитражного суда Калининградской области от 15.12.2009 по делу N А521-11947/2009. Подтвержденная задолженность была погашена ответчиком в полном объеме, об этом свидетельствует постановление об окончании исполнительного производства от 01 июня 2010 судебного пристава-исполнителя Отдела по Светлогорскому ГО УФССП по Калининградской области Шаровой М.В. Факт неоплаты договора в рамках данного дела истцом не оспаривался.
 
    Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ или другими законами.
 
    В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
 
    Пунктом 5.2 договора аренды нежилых помещений установлено, что договор аренды может быть расторгнут досрочно по инициативе арендодателя в установленном законом порядке, если арендатор более двух раз подряд (систематически) не вносит (не полностью вносит) арендную плату, обусловленную настоящим договором.
 
    Материалами дела подтверждается, что 30.12.2009 истец направил в адрес ответчика письмо о расторжении договора в том случае, если ответчик в течение месяца не погасит задолженность, подтвержденную решением арбитражного суда по делу А21-11947/2009.
 
    В то же время, учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, устранены, что подтверждается материалами дела, не оспаривается истцом, а также принимая во внимание п. 8 Информационного письма ВАС РФ N 14 от 05.05.1997 г., которым указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд, в требовании о расторжении договора по основанию невнесения арендной платы более двух раз подряд истцу необходимо отказать.
 
    Как было уже установлено, задолженность погашена до 01.06.2010. Суд считает, что нарушение устранено в разумный срок, так как принят во внимание факт пожара в арендованном помещении (акт № 3 от 01.01.2010), размер задолженности более полумиллиона.
 
    В части того, что договор подлежит расторжению по тем основаниям, что ответчик использует помещение не по назначению, не оплачивает коммунальные услуги, произвел переоборудование без письменного согласия арендодателя, иск оставляется без рассмотрения в связи со следующим.
 
    В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Согласно п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ).
 
    Суду не представлено доказательств направления ответчику предупреждений о необходимости исполнения обязательств ответчиком в части использования помещений по назначению, уплате коммунальных платежей, получения письменного согласия на переоборудование в разумный срок, соответственно не представлено уведомлений, направленных ответчику с предложением досрочно расторгнуть договор аренды по указанным основаниям.
 
    В силу ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.
 
    Поскольку истцом не соблюден определенный специальной нормой права ст. 619 Гражданского кодекса РФ досудебный порядок урегулирования спора с арендатором, поскольку арендодатель не направил ответчику письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, требование в этой части подлежит оставлению без рассмотрения.
 
 
    Руководствуясь статьями 167-170, пункта 2 части 1 статьи 148, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
    Р Е Ш И Л:
 
 
    Отказать Администрации Пионерского городского округа в расторжении договора № 433 аренды нежилых помещений от 01 июля 2008 года невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока.
 
    В части расторжения договора № 433 аренды нежилых помещений от 01 июля 2008 года по основаниям не использования помещения по назначению, неоплаты коммунальных услуг, самовольного переоборудования иск оставить без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка.
 
    Взыскать с Администрации Пионерского городского округа, расположенной по адресу: город Пионерский, ул. Флотская, 2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 000 руб.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
Судья
 
А.В.Мялкина
 
 
(подпись, фамилия)