Решение от 07 июля 2010 года №А21-3314/2010

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
 
    г. Калининград                                                                   Дело № А21-3314/2010
 
    «07» июля 2010 года
 
 
    резолютивная часть решения объявлена 05 июля 2010 года
 
    решение изготовлено в полном объеме 07 июля 2010 года
 
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    судьи  Гурьевой И.Л.,
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрация муниципального образования «Зеленоградский район»
 
    к ООО «ВиА Строй»
 
    о расторжении договора аренды земельного участка от 27.02.2007 г. № 64- КЗО/2007,
 
 
    при участии:
 
    от истца –  Коробов А. Е., по доверенности от 21.05.2009 г.,
 
    от ответчика – Шаль В.Р. по доверенности от 11.03.2010 г.,
 
 
    установил: Администрация муниципального образования «Зеленоградский район» (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области к обществу с ограниченной ответственностью «ВиА Строй» (далее – ООО «ВиА Строй», Обществу, ответчику) с исковым заявлением о расторжении договора аренды № 64- КЗО/2007 от 27.02.2007 года.
 
    В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования с учетом представленных уточнений, просит расторгнуть договор аренды земельного участка № 64-КЗО/2007 от 27.02.2007 г. в редакции  соглашения  от 07.02.2008  г.  в отношении  следующих  принадлежащих ООО «Виа Строй» на праве аренды земельных участков:
 
    •        участок площадью 755 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0186;
 
    •        участок площадью 1 138 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0187;
 
    •        участок площадью 1 100 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0188;
 
    •        участок площадью 810 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0184;
 
    •        участок площадью 631 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0182;
 
    •        участок площадью 649 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0180;
 
    •        участок площадью 600 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0177;
 
    •        участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0190;
 
    •        участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0189;
 
    •        участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0185;
 
    •        участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0160;
 
    •        участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0154;
 
    •        участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0153;
 
    •        участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0152;
 
    участок площадью 9231 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06       02:0194
 
    на основании ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), п. 4.1.4, 7.1 «в», «д» договора в связи с существенным нарушением ООО «ВиА Строй» условий договора в части своевременного внесения арендной платы и неиспользования участков по целевому назначению.
 
    Ответчик не признает исковые требования, указывает на частичное и постепенное погашение задолженности по договору аренды, представил разрешения на строительство на земельных участках, выданные обществу в 2008 году.
 
    Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), судом установлено следующее.
 
    Из материалов дела следует, что ООО «ВиА Строй» по договору от 27.02.2007 г. № 64- КЗО/2007 аренды земельного участка (далее - Договор) предоставлен в аренду земельный участок площадью 100 900 кв.м. с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0127, расположенный по адресу:  поселок Малиновка черта города Зеленоградска Калининградской области.
 
    Земельный участок передан ООО «ВиА Строй» под строительство комплекса индивидуальных одноквартирных жилых домов с объектами соцкультбыта.
 
    Соглашением от 07 февраля 2008 года в предмет договора аренды были внесены изменения, согласно которым участок был размежеван на 56 земельных участок меньшей площади.
 
    Договор  и Соглашение зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области.
 
    ООО «ВиА Строй», подписав Договор, взяло на себя обязательство исполнять все его условия, в том числе по оплате аренды предоставленного земельного участка в размере и порядке, определяемом разделом 3 Договора.
 
    Согласно п. 3.2. Договора, арендатор обязан оплачивать арендную плату равными частями от суммы договора ежеквартально до истечения 10 дня начала следующего квартала, а за IVквартал не позднее 25 ноября соответствующего года.
 
    Решением Арбитражного суда Калининградской области от 21.04.2010 г. по делу № А21-965/2010 с ООО «ВиА Строй» в пользу администрации Муниципального образования «Зеленоградский район» взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка № 64-КЗО/2007 от 27.02.2007 г. за 2007 год, 2008 год, 2009 год и 1-й квартал 2010 года в размере 872 263 рубля; договорную пеню за указанный период в размере 296 501 рубль, а всего: 1 168 764 рубля.
 
    В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
 
    В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в отношении другого лица (кредитора) определенное действие, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
 
    В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной стороны договор может быть досрочно расторгнут судом в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Перечень оснований, при наличии которых арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, установлен статьей 619 упомянутого Кодекса. Согласно указанной статье договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
 
    Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в дополнение к общим нормам о порядке расторжения договора предусмотрено специальное правило о направлении арендатору до предъявления требования о досрочном расторжении договора письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.
 
    Как предусмотрено пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
 
    Таким образом, по смыслу названных правовых норм, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно.
 
    Согласно п. 4.4.2 арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.
 
    Пунктами 4.1.4, 7.1 Договора предусмотрена возможность его досрочного расторжения, в том числе, в связи с невнесением арендатором арендной платы в установленные договором сроки.
 
    Как следует из материалов дела, в связи с неисполнением ответчиком обязательств по перечислению арендной платы, Администрация муниципального образования «Зеленоградский район»  направила в адрес Общества претензию исх. № 130 от 21 января 2010 года, в которой  содержится предложение ООО «ВиА Строй» в срок до 08 февраля 2010 года прибыть для расторжения договора аренды земельного участка от 27.02.2007 года № 64-КЗО/2007.
 
    До настоящего времени ответа на претензию от ООО «ВиА Строй» не поступило.
 
    Судом установлено, что истцом соблюден претензионный порядок по процедуре досрочного расторжения договора аренды.
 
    Понятие существенного нарушения условий договора содержится в п. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Принимая во внимание невнесение ответчиком арендных платежей по договору в течение длительного периода времени (более двух раз подряд – за 2007 год, 2008 год, 2009 год и 1-й квартал 2010 года), существенный размер суммы задолженности ответчика, неиспользование участков по целевому назначению, определенному Договором, а также то, что непоступление платежей по Договору лишает истца возможности рационально и эффективно распорядиться имуществом, переданным ответчику в аренду, суд считает нарушение обществом условий Договора существенным, а требование истца о досрочном расторжении договора аренды земельного участка № 64-КЗО/2007 от 27.02.2007 г. в редакции  соглашения  от 07.02.2008  г. обоснованным и подлежащим удовлетворению.
 
    Довод ответчика об оплате задолженности по арендным платежам судом отклоняется исходя из пояснения истца, что такие платежи идут в счет текущих платежей по действующему Договору.
 
    Ответчиком не представлено достаточных доказательств использования предоставленных в аренду земельных участков в соответствии с назначением по Договору - строительством комплекса индивидуальных одноквартирных жилых домов с объектами соцкультбыта.
 
    Согласно письму Администрации муниципального образования «Зеленоградский район» от 30.06.2010 г. № 1009 с момента получения разрешений на строительство, на которые ответчик обращал внимание суда в ходе судебного разбирательства, работ по строительству не велось, земельные участки до настоящего времени не освоены, за соответствующими документами арендатор к истцу не обращался.
 
    Отсутствие у ответчика намерений использовать земельные участки по назначению также подтверждает письмо ООО «ВиА Строй» в адрес Администрации о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору гражданину Литовской Республики Артемову А.
 
    В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований.
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
 
Р   Е   Ш   И   Л:
 
    Расторгнуть договор аренды земельного участка № 64-КЗО/2007 от 27.02.2007 г. в редакции соглашения от 07.02.2008 г. в отношении  следующих  принадлежащих ООО «ВиА Строй» на праве аренды земельных участков:
 
    •        участок площадью 755 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0186;
 
    •        участок площадью 1 138 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0187;
 
    •        участок площадью 1 100 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0188;
 
    •        участок площадью 810 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0184;
 
    •        участок площадью 631 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0182;
 
    •        участок площадью 649 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0180;
 
    •        участок площадью 600 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0177;
 
    •        участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0190;
 
    •        участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0189;
 
    •        участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0185;
 
    •        участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0160;
 
    •        участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0154;
 
    •        участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0153;
 
    •        участок площадью 800 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0152;
 
    •        участок площадью 9231 кв. м с кадастровым номером 39:05:01 06 02:0194.                                                                                                     Взыскать с ООО «ВиА Строй» государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 4000 рублей.                                  Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
Судья                                                              И.Л. Гурьева