Решение от 24 октября 2014 года №А21-2893/2014

 
 
Арбитражный суд Калининградской области
 
236016, г. Калининград, ул. Рокоссовского, 2
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Калининград
 
Дело №
 
А21-2893/2014
 
«24»
 
Октября
 
    2014 года
 
 
    Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2014 года. В полном объеме решение изготовлено 24 октября 2014 года.
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    Судьи
 
    Шанько О.А.
 
    При ведении протокола судебного заседания Чумаковым В.С.
 
    помощником судьи
 
    Рассмотрев в судебном заседании дело по иску: ООО «ТЭК-Импекс»
 
 
    К
 
 
    ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области
 
 
    3-лица: Правительство Калининградской области
 
 
 
 
    Об установлении кадастровой стоимости земельного участка.
 
 
    При участии: от истца – Меджидов Р.Г. по дов., паспорт
 
    от ответчика – извещен    
 
 
    3 -  лица: извещены
 
 
 
    установил: общество с ограниченной ответственностью «Тэк-Импекс» (далее – ООО «Тэк-Импекс») (ОГРН 1033904500761, ИНН 3907034014) обратилось в арбитражный суд с иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»  в лице филиала по Калининградской области (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра») (ОГРН 1027700485757, ИНН 7705401340) и, уточнив исковые требования, просит установить кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:142015:0012 и 39:15:131604:48 равной их рыночной стоимости 4 241 000 руб. и 1 452 000 руб., обязать ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала Калининградской области внести в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость  земельных участков в размере их рыночной стоимости.
 
    Определением суда от 21.05.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Правительство Калининградской области (далее – Правительство).
 
 
    Ответчик и третьи лица о месте и времени судебного заседания извещены, явку представителей не обеспечили, возражения на иск в суд не направили.
 
    Информация о месте и времени судебного заседания была размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в сроки, установленные ч. 2 ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).
 
    Дело рассмотрено в отсутствие ответчика и третьего лица в порядке ст. 156 АПК РФ.
 
    Заслушав истца, изучив материалы дела, суд установил.
 
    Как следует из материалов дела, ООО «Тэк – Импекс» является собственником земельных участков: с кадастровым номером 39:15:1420115:0012, площадью 3167 кв.м., расположенного по адресу: г. Калининград, ул. О. Кошевого, 31, категория земли – земли населенных пунктов – под действующую автозаправочную станцию; с кадастровым номером 39:15:131604:48, площадью 1047 кв.м., расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Генерала-лейтенанта Озерова, 33, категория земель – земли населенных пунктов – под АЗС.
 
    Постановлением Правительства Калининградской области от 29.08.2013 № 641 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Калининградской области, согласно которым: кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:142015:0012 составляет 15 788 698 руб. 46 коп., с кадастровым номером 39:15:131604:48 составляет 13 239 315 руб.. Данные сведения внесены в государственный кадастр недвижимости.
 
    Согласно отчету  № 17/01-2014К об оценке рыночной стоимости земельных участков, выполненному ООО «Региональный центр «Эксперт-Оценка», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:142015:0012 по состоянию на 01.01.2012 составляет 4 241 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15:131604:48 по состоянию на 01.01.2012 составляет 1 452 000 руб..
 
    Полагая, что установленная кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость, что нарушает права истца как собственника и плательщика налога на землю, ООО «Тэк-Импэкс» обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
 
    В силу п. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
 
    В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
 
    В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.
 
    В соответствии с п. п. 2, 4, 10 указанных Правил, государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
 
    Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (п. 5 Правил).
 
    По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.
 
    В связи с этим, п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
 
    Положениями ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 346-ФЗ) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
 
    Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 10761/11. Как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рыночная стоимость объекта должна быть доказана истцом на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.
 
    Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащейся в Постановлении от 28.06.2011 N 913/11, положения гл. III.1 "Государственная кадастровая оценка" Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 22.07.2010 N 167-ФЗ), а также предусмотренный механизм защиты прав на ранее возникшие правоотношения не распространяются. При этом п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Такое требование подлежит рассмотрению по общим правилам искового производства, включая правила о распределении бремени доказывания между истцом и ответчиком, в том числе и в отношении доказывания действительной рыночной стоимости земельного участка, для определения которой в случае необходимости судом в соответствии с правилами АПК РФ назначается экспертиза.
 
    В связи с необходимостью проверки достоверности отчета по определению кадастровой стоимости спорных земельных участков в порядке ст. 82 АПК РФ по ходатайству Правительства судом была назначена судебная экспертиза, по результатам проведения которой в материалы дела  представлено заключение эксперта ООО "Независимый центр «Балтэкспертиза» № ЭЗ-0977-2014, согласно выводам которого, рыночная стоимость земельных участков составляет в отношении:
 
    - земельного участка с кадастровым номером 39:15:142015:0012, площадью 3167 кв.м., расположенного по адресу: г. Калининград, ул. О. Кошевого, 31, категории – земли населенных пунктов, под действующую автозаправочную станцию составляет 9 482 000 руб.;
 
    - земельного участка с кадастровым номером 39:15:131604:48, площадью 1047 кв.м., расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Генерала Озерова, 33, земли населенных пунктов, под АЗС составляет 3 375 000 руб..
 
    Рыночная стоимость спорных земельных участков определена экспертом по состоянию на 01.01.2012, о чем имеется указание в отчете.
 
    ООО»Тэкс-Импэкс» заключение эксперта просит признать недопустимым доказательством, поскольку экспертом подобраны некорректные и неприемлемые образцы для сравнения, имеющие иное назначение и вид разрешенного использования; нормативно-правовая база, указанная в заключении, не соответствует  надлежащей нормативно-правовой базе, используемой при проведении судебной экспертизы.
 
    Доводы истца на то, что объекты-аналоги земельных участков подобраны с нарушениями стандартов оценки; объекты-аналоги подобраны явно не сходные по своим характеристикам с оцениваемыми объектами экспертизы; судом отклоняется по следующим основаниям.
 
    В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" рыночной стоимостью объекта оценки является наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
 
    В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
 
    Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
 
    Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки закреплены в Федеральном стандарте оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденном Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года N 256, цель оценки и виды стоимости - в Федеральном стандарте оценки "Цель оценки и виды стоимости" (ФСО N 2), утвержденном приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255, требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам - в Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке" (ФСО N 3), утвержденном Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 года N 254.
 
    Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки (пункт 19 ФСО N 1).
 
    Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
 
    Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 20 ФСО N 1).
 
    Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1).
 
    Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:
 
    а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
 
    б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
 
    в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
 
    В отчете об оценке должна быть приведена, в том числе, информация об объекте оценки; анализ рынка объекта оценки, а также анализ внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на ее стоимость; описание процесса объекта оценки в части применения конкретных подходов к оценке с приведением расчетов; согласование результатов расчетов (пункт 8 ФСО N 3).
 
    В соответствии с указанными положениями при выборе объектов сравнения для оцениваемых земельных участков, при отсутствии объектов сопоставления в непосредственной близости от месторасположения объекта оценки, в том числе, в связи с неразвитостью рынка коммерческой недвижимости, могут использоваться рынки ближайших к объекту районного или областного центров с развитым рынком коммерческой недвижимости.
 
    При проведении экспертизы экспертом в качестве сопоставимых использовались объекты в различных частях г. Калининграда, равные по своим техническим характеристикам, удаленности от центра города, учитывались назначение и площади помещений и земельных участков. Экспертом в полном объеме учтены особенности мест расположения оцениваемых объектов и рыночные цены на аналогичные объекты.
 
    В экспертном заключении содержится обоснование выбора аналогов оценки, использована информация с указанием информационных источников.
 
    В нарушение ч. 1 с. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объективных доказательств, подтверждающих неверно избранную экспертом методику исследования, истцом в материалы дела не представлено.
 
    По смыслу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта (Постановление Президиума ВАС РФ N 913/11 от 28.06.2011).
 
    Доказательства, свидетельствующие об иной величине рыночной стоимости спорных земельных участков или недостоверности рыночной стоимости, определенной в заключении ООО "Независимый центр «Балтэкспертиза» № ЭЗ-0977-2014,  в материалах дела отсутствуют.
 
    Поскольку кадастровая стоимость спорных земельных участков превышает их рыночную стоимость, исковые требования ООО «Тэк-Импэкс» подлежат удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной ООО «Независимый центр «Балтэкспертиза».
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. При этом данная норма не содержит особенностей при ее применении в случае, если стороны не состояли между собой в материальных отношениях, если лицо, с которого взыскиваются судебные расходы, не совершало каких-либо действий, нарушающих права и законные интересы стороны, в пользу которой принят судебный акт. Данный вывод основан на правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 01.09.2009 № 1679/09.
 
    Так как оснований для изменения общего правила, предусмотренного ч. 1 ст. 110 АПК РФ не имеется, иск ООО «Тэк-Импэкс» удовлетворен, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца 4000 руб. государственной пошлины.
 
    Руководствуясь ст. ст. 110, 169-174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
    Р Е Ш И Л:
 
    Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15: 142015:0012, общей площадью 3167 кв.м., расположенного по адресу: Калининград, ул. Олега Кошевого, 31 равной его рыночной стоимости в размере 9 482 000 рублей.
 
    Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 39:15: 131604:48, общей площадью 1047 кв.м., расположенного по адресу: Калининград, ул. Генерала Озерова, 33 равной его рыночной стоимости в размере 3 375 000 рублей.
 
    Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Калининградской области внести в государственный кадастр недвижимости кадастровую стоимость земельного участка  с кадастровым номером 39:15: 142015:0012 равную рыночной стоимости 97 104 000 рублей, кадастровую стоимость земельного участка  с кадастровым номером 39:15: 131604:48 равную рыночной стоимости 3 375 000 рублей.
 
    Взыскать с Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Тэк-Импэкс» 4000 рублей  государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
 
    СУДЬЯ                                                                       Шанько О.А.