Решение от 02 марта 2010 года №А21-219/2010

 
Арбитражный суд Калининградской области
 
Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040
 
E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru
 
http://www.kaliningrad.arbitr.ru
 
Именем Российской Федерации
 
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
 
    г. Калининград                                                                              Дело №  А21-219/2010
 
    «02» марта 2010 года
 
    Резолютивная часть решения объявлена  02.03.2010
 
    Полный текст решения изготовлен 02.03.2010
 
    Арбитражный суд Калининградской области в составе:
 
    председательствующего судьи Мялкиной А.В.,
 
    при ведении протокола судебного заседания судьей Мялкиной А.В.,
 
    рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению ООО «Альфастрой»
 
    к Контрольно-ревизионной службе Калининградской области
 
    о незаконности постановления
 
    при участии в заседании представителей:
 
    от заявителя – Галушкиной А.А. по доверенности от 02.03.2010;
 
    от заинтересованного лица - консультанта юридического отдела Ковалева Р.В. по доверенности от 11.01.10 № 3/2010;
 
 
    Установил:
 
 
    Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Альфастрой» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным постановления Контрольно-ревизионной службы Калининградской области от 16 декабря 2009 по делу №Д51/7.2/191-09 года о привлечении ООО «Альфастрой» к административной ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ).
 
    В обоснование заявления общество указывает на отсутствие состава административного правонарушении, поскольку считает, что правоотношения по привлечению денежных средств соинвесторов возникли в рамках действия инвестиционного контракта о застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны РФ и следовательно, обществу не требовалось соблюдать положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ (далее – Закон № 214-ФЗ).
 
    Контрольно-ревизионная служба Калининградской области (далее – административный орган) представила отзыв, в котором указывает, что в действиях общества имеется состав административного правонарушения по части 1 статьи 14.28 Кодекса, административным органом соблюден порядок привлечения к административной ответственности.
 
    В судебном заседании представитель административного органа поддержал отзыв, указав, что общество является иным лицом, привлекающим денежные средства граждан для целей строительства жилья, но такое право не предусмотрено в законодательстве, договоры соинвестирования содержат право собственности граждан на объекты недвижимости, следовательно, на такие отношения распространяются положения Закона № 214-ФЗ.
 
    Материалами дела установлено следующее.
 
    Административным органом проведена проверка соблюдения требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости при строительстве объекта жилого 83 квартирного дома по адресу: город Калининград, ул. А. Невского, дом 190 а, в ходе которой установлено, что ООО «Альфастрой» в нарушение положений части 2 статьи 3, части 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ привлекало денежные средства граждан, а именно: Максимовцева Д.А. в сумме 420,0 тыс. рублей, Сокол Т.Н. в сумме 230,6 тыс. рублей по договорам соинвестирования соответственно от 19.09.2007 № 59 и от 07.02.2009 № 29 , не прошедшим государственную регистрацию.
 
    10.11.2009 года по данному факту административным органом в отношении ООО «Альфастрой» составлен протокол об административном правонарушении по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
 
    16.12.2009 года постановлением Контрольно-ревизионной службы Калининградской области ООО «Альфастрой» привлечено к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях –  привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
 
    Не согласившись с привлечением к административной ответственности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
 
    Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд установил следующее.
 
    18 сентября 2006 года Калининградская КЭЧ (района) МИС БФ, государственное учреждение Войсковая часть 53110, именуемые «Заказчики» и ООО «Альфастрой», именуемое «Инвестор» заключили инвестиционный контракт № 01-8/86 о застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны РФ и расположенного по адресу: город Калининград, ул. А.Невского (далее – контракт).
 
    Пунктом 2.1 контракта установлено, что предметом настоящего контракта является реализация инвестиционного проекта (пункт 1.1) по завершению строительства двух незавершенных строительством жилых домов, расположенных на земельном участке площадью 1,7 га являющемся частью земельного участка общей площадью 24,06 га, расположенного по адресу: город Калининград, ул. А. Невского (кадастровый номер 39:15:13-10-07:0053), являющегося собственностью РФ и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования Калининградской КЭЧ (района) МИС БФ.
 
    Разрешение на строительство № RU39315000-314/2007 выдано 30.10.2007 войсковой части 53110.
 
    07.02.2007 инвестор (ООО «Альфастрой») заключило с гражданкой Сокол Т.Н. договор № 29 соинвестирования, а затем такой же договор № 59 заключило 19.09.2007 с гражданином Максимовцом Д.А. В отсутствие регистрации данных договоров в установленном законом порядке и разрешения на строительство от указанных граждан на расчетный счет общества поступило 230,6 тыс. и 420,0 тыс. рублей.
 
    Частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусмотрена ответственность юридических лиц за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в виде штрафа в размере от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
 
    По смыслу названной нормы субъектами ответственности могут являться:
 
    - застройщики, привлекающие денежные средства и не выполняющие требования закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";
 
    - иные лица, привлекающие денежные средства граждан для целей строительства жилья, если такое право не предусмотрено в законодательстве.
 
    Привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, образует объективную сторону правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП Российской Федерации.
 
    На основании пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с Законом N 214-ФЗ и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
 
    Материалами дела подтверждается факт привлечения обществом денежных средств граждан для строительства многоквартирного жилого дома. Данные обстоятельства подтверждаются договорами соинвестирования с гражданкой Сокол Т.Н., с гражданином Максимовцом Д.А. соответственно от 07.02.2007 и от 19.09.2007, платежными поручениями № 365857 от 09.02.2009, №29374 от 03.03.2009, № 789 от 06.04.2009 и самим ООО «Альфастрой» не оспариваются. Обществом также не оспаривается отсутствие разрешения на строительство, отсутствие доказательств регистрации за обществом права собственности или права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного жилого дома.
 
    При указанных обстоятельствах общество не имело правовых оснований на привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирного дома, поскольку оно не соответствует требованиям, предъявляемым Законом N 214-ФЗ к понятию застройщика.
 
    Доводы общества о том, что им не заключались договоры долевого строительства, денежные средства привлекались на основании договоров соинвестирования в силу инвестиционного контракта,  суд считает ошибочным в виду следующего.
 
    Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, условия и смысл договора в целом, а также общая воля сторон с учетом цели договора, при этом следует исходить из его содержания, а не из наименования.
 
    В соответствии со статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве существенными условиями договора участия в долевом строительстве являются: определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цена договора, срок и порядок ее уплаты.
 
    Рассматривая договоры соинвестирования необходимо сделать вывод о том, что данные договоры содержат перечисленные условия.
 
    Так, согласно пункту 2.1 договора № 29, договора № 59 (далее – договор) в обязанности инвестора входит осуществить своими силами  и (или) с привлечением сторонних подрядных организаций, за счет собственных и привлеченных средств (в том числе, средств Соинвестора) строительство объекта в полном объеме в соответствии с проектом, оформить земельно-правовые отношения, выполнить подготовительные работы, включая получение необходимых согласований, разрешений…
 
    В соответствии с пунктом 2.2 договора инвестор обязан осуществить строительство объекта.
 
    В соответствии с пунктом 2.3 передать соинвестору (вышеуказанным гражданам) часть построенного объекта в размере установленной настоящим договором доли, составляющей в натуре одну двухкомнатную квартиру № 50 общей проектной площадью 71,02 кв.м на первом этаже четвертого подъезда 83 квартирного дома по ул. А. Невского в г. Калининграде, д. 190-а (в другом случае - в натуре одну двухкомнатную квартиру № 48 общей проектной площадью 72,17 кв.м на пятом этаже третьего подъезда 83 квартирного дома по ул. А. Невского в г. Калининграде).
 
    Пунктами 3.1 и 3.2 договора установлены обязанности соинвестора в части соблюдения сроков и порядка внесения инвестиционных взносов.
 
    В силу пункта 4.1 помещения, построенные за счет соинвестора, выплаченные в соответствии с пунктом 3.1 и пунктом 3.2 настоящего договора, являются собственностью соинвестора.
 
    Таким образом, общество является субъектом данного правонарушения, поскольку договоры соинвестирования, заключенные заявителем, по своей правовой природе являются договорами участия в долевом строительстве и в силу части 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ к ним применяются положения законодательства, относящиеся к договору участия в долевом строительстве.
 
    Процессуальных нарушений административным органом при производстве по делу об административном правонарушении в отношении ООО «Альфастрой» не допущено. Общество в силу части 1 статьи 25.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях воспользовалось своими правами, представило административному органу документы, объяснения, участвовало в составлении протокола, было извещено о времени и месте рассмотрения протокола и принятия постановления.
 
 
    Руководствуясь статьями 167-170, 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
 
    Р Е Ш И Л:
 
 
    В удовлетворении заявления ООО «Альфастрой» о признании незаконным постановления Контрольно-ревизионной службы Калининградской области от 16 декабря 2009 по делу №Д51/7.2/191-09 года о привлечении ООО «Альфастрой» к административной ответственности за совершение правонарушения, предусмотренного частью 3 статьи 14.28 КоАП РФ отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в течение десяти дней со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.
 
 
Судья
 
А.В.Мялкина
 
 
(подпись, фамилия)